쟁점지분 취득가액을 매매사례가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1989.2.3. 취득한 OOO OOO OOO OOO O OO-O 임야 124,595㎡(이하 “쟁점임야”라 한다) 중 1,652.5/124,595㎡(약 1.3% 지분으로 이하 “쟁점지분”이라 한다)를 보유하던 중 2007.9.6. 쟁점임야는 308-4 66,678㎡ 및 308-11 55,588㎡로 분할되었고, 청구인은 2007.9.28.과 2007.11.14. 2회에 걸쳐 쟁점지분을 OOO주식회사 외 1명에게 OOO원에 양도한 후, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 환산취득가액 OOO원을 적용하여 납부할 세액이 없는 것으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 국세청장은 2013년 5월 양도소득세 환산취득가액 업무점검 결과, 전 소유자인 신OOO가 1989년 2월부터 1989년 3월까지 쟁점임야를 불과 한 달여만에 총 10명에게 모두 양도하였고, 이 중 신OOO와 매수인 이OOO(약 3.97% 지분) 및 노OOO(약 6.3% 지분)는 1988.9.10. 매매계약서(이하 “쟁점매매계약서”라 한다)상 ㎡당 OOO원(이하 “매매사례가액”이라 한다)에 매매계약한 사실 등을 확인하고, 처분청에 쟁점지분 양도에 대하여 매매사례가액으로 과세할 것을 통보하였고, 처분청은 2013.5.22. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1989.2.3. 미등기상태로 쟁점지분을 보유중이던 서OOO[부동산등기부등본상 원소유자인 신OOO로부터 취득하였으나 소유권이전을 하지 않음]으로부터 쟁점지분을 취득하였으나, 취득당시 쟁점임야가 토지거래허가지역으로 지정되어 있어 현지주민 강OOO 명의로 신탁하였다가 1996.5.14. 명의신탁을 해지하고 청구인 명의로 소유권을 취득하게 된 것으로, 취득일(1989.2.3.) 이후 18년이 경과하여 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙서류(매매계약서 등)가 없어 쟁점지분 취득가액을 환산가액으로 신고하였다. 소득세법제100조 제1항에 의하면, 부동산 양도에 의한 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액으로 하여 동일기준을 적용하도록 규정되어 있으나, 실지거래가액으로 하는 때에는 양도가액은 매매사례가액과 감정가액을 취득가액은 매매사례가액과 감정가액 및 환산가액을 적용하도록 규정되어 있으므로 본 건의 경우 양도가액만 실지거래가 확인되어 양도가액은 실지거래가액으로 하고 취득가액은 환산가액으로 하였으므로 위 동일기준 원칙에 위배되지 않는다. 매매사례가액(㎡당 4,083.7원)은 1990년 쟁점임야 공시지가(㎡당 OOO원)의 1/10(9.07%)에도 미치지 못하고, 청구인이 기억하는 쟁점지분 취득대금(평당 OOO원)에 비해서도 현저히 낮을 뿐 아니라 쟁점지분 취득당시 쟁점임야 지역 일대가 신도시 조성[1989.4.27. 분당신도시 개발계획 발표]으로 개발기대감이 높아지던 여건을 고려하지 않은 것이므로 처분청이 제시하는 매매사례가액은 현실성 없는 가액이다. 한편, 처분청이 매매사례가액으로 적용한 노OOO의 토지등기부등본을 보면, 노OOO가 1989.3.8. 임야 124,595분의 6,611.6㎡를 전 소유주 신OOO로부터 취득하여 등기이전 하였으나, 동 물건 중 일부가 1996.6.22. 임OOO, 이OOO, 노OOO 등 3인 앞으로 명의신탁 해지를 원인으로 명의 이전된 것으로 보아, 소유관계의 실질은 노OOO 외 3인의 공동소유였으나, 노OOO 단독명의로 계약된 것이므로 쟁점매매계약서는 소유관계의 실질이 반영되지 않은 객관․타당한 매매계약서로 볼 수 없고, 쟁점매매계약서는 매매가액이 단위면적당(㎡) OOO원으로 소수점까지 동일하고 중개인이 표시되어 있지 않으며, 매매당사자 전화번호가 누락되고 작성필체가 동일한 점 등에 비추어 보아 같은 사법서사 사무소에서 등기를 위해 작성한 다운계약서인 것으로 보이므로 매매사례가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점매매계약서가 등기목적으로 작성된 사실과 다른 계약서라고 주장하나, 매매당사자들이 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되고, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하며(대법원 93누2353, 1993.4.9.), 부동산에 관한 등기부상 소유권이전등기가 경료되어 있는 이상 그 절차 및 원인이 정당한 것이라는 추정을 받게 되고 그 절차 및 원인의 부당을 주장하는 당사자에게 이를 입증할 책임이 있는 것인바(대법원 2007다91756, 2008.3.27.), 이 건 쟁점매매계약서의 내용이 사실과 다르다는 주장에 대한 입증책임은 청구인에게 있다고 할 것인데, 청구인의 주장을 인정할 만한 증거가 어디에도 없으므로 이 건 처분은 적법하다. 처분청이 과세근거로 삼은 매매사례가액이 불분명하다는 또 다른 근거로, 매수인 노OOO가 청구인과 비슷한 시기에 쟁점임야의 약 5.3%를 취득하였다가, 그 후 일부 지분이 1996.6.22. 명의신탁해지(약 4.2%) 되는 등 매수인 노OOO의 매매계약서는 소유관계의 실질이 반영되지 않아 부적절하다 주장하나, 매수인 노OOO는 1988.9.10. 전체면적의 약 5.3%에 해당하는 면적(6,611.6㎡/124,595㎡)에 대하여 신OOO와 매매계약을 체결하였고, 비록 이 중 약 4.2%에 해당하는 면적(5,288㎡/124,595㎡)이 나중에 실제 소유자 명의로 환원되었더라도 최소한 1,323.6㎡에 대하여는 매수인 노OOO 자신의 진정 명의로 취득하였음은 결코 부인할 수 없는 사실이므로 일부 지분의 명의신탁 사실이 차후에 밝혀졌다고 하더라도 달리 볼 것은 아니라 하겠고, 노OOO는 본인 공유지분 양도 후 2011년 7월 OOO세무서에 양도소득세를 신고하면서 매매사례가액(㎡당 OOO원)을 실지취득가액으로 계산하여 신고․납부하였다. 청구인은 매매사례가액(㎡당 OOO원)이 쟁점임야 공시지가(㎡당 OO,OOO원)에 비해 현저히 낮게 책정되었다고 주장하나, 과거시세가 공시지가에 정확히 반영된 것으로 단정하기 어렵고, 청구인은 중간 전매자인 서OOO으로부터 취득하였기 때문에 다른 공유자와 평당 취득가액이 같을 수 없다는 주장이나, 청구주장을 입증할 전매계약서나 금융거래증빙 등을 제시하지 못하고 있으므로 매매사례가액을 청구인의 취득가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점임야 공유소유권자 거래가액을 청구인의 쟁점지분 취득가액으로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 환산가액으로 신고한 쟁점지분의 취득가액을 부인하고 매매사례가액을 적용하여 이 건 처분을 하였고, 청구인은 1989.2.3.(등기원인일: 1988.9.10.)에 명의신탁으로 취득한 쟁점지분의 취득가액이 불분명하다 하여 환산취득가액을 적용함이 타당하다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 1989.2.3. 취득(등기원인일: 1988.9.10., 명의자: 강OOO)한 쟁점지분을 양도하고 양도소득세 신고시 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 환산취득가액 OOO원을 적용하여 납부할 세액이 없는 것으로 양도소득세를 신고하였고, 국세청장은 2013년 5월 쟁점임야 전 소유자인 신OO가 쟁점임야를 1989년 2월부터 1989년 3월까지 10명에게 양도한 내역을 아래 [표1]과 같이 확인하고, 쟁점임야와 같은 지번의 토지를 같은 사람(신OOO), 같은 등기원인일(1988.9.10.)에 취득한 이OOO(등기접수일 1989.2.3.), 노OOO(등기접수일: 1989.3.8.)는 ㎡당 OOO원인 매매사례가액으로 계약한 사실을 확인하여 처분청에 쟁점지분의 양도에 대하여 매매사례가액으로 과세할 것을 통보함에 따라 처분청이 이 건 처분을 한 것으로 나타난다.

(2) 소득세법제114조 제7항에는 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제1호에는 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(괄호 생략)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액에 의한다고 규정하고 있다.

(3) 쟁점지분 취득가액으로 적용된 매매사례가액이 기재된 쟁점매매계약서는 아래[표2]와 같은 바, 쟁점매매계약서는 사법서사 손OOO(OOO) 사무실에서 작성된 것으로, 신OOO와 노OOO는 1988.9.10. 쟁점임야 중 6,611.6㎡를 OOO원(㎡당 OOO원)에 매매하였고, 신OOO와 이OOO은 1988.9.10. 쟁점임야 중 4,958.7㎡를 OOO원(㎡당 OOO원)에 매매한 것으로 기재되어 있다.

(4) 쟁점매매계약서상 매수인인 노OOO가 본인이 소유한 지분을 양도하고 2007.11.9. 신고한 양도소득세 신고내역을 보면, 양도일은 2007.10.31., 양도가액은 OOO원, 취득가액은 매매사례가액인 OO,OOO,OOO원(㎡당 4,083.7원), 자진납부할 세액은 OOO원인 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 쟁점지분을 원소유자인 신OOO가 아닌 미등기전매자인 서OOO으로부터 취득하였다고 주장하나, 청구인의 주장을 입증할 만한 증빙자료(청구인과 서OOO간의 매매계약서, 금융증빙자료 등)를 제시하지 못하고 있다.

(6) 위의 내용을 종합하면, 청구인은 쟁점지분을 원소유자인 신OOO가 아닌 서OOO으로부터 전매로 취득하였으므로 노OOO가 신OOO로부터 직접 취득한 쟁점매매계약서상 가액을 매매사례가액으로 보아 과세함은 부당하다고 주장하나, 청구인은 신OOO가 아닌 중간전매자(서OOO)로부터 취득하였다는 청구주장에 대한 증빙자료(전매계약서, 금융증빙자료 등)를 제시하지 못하고 있어 미등기전매자로부터 취득하였다는 청구주장을 확인하기 어렵고, 부동산 등기부등본상 쟁점지분과 등기원인일이 같은 날(1988.9.10.)에 취득한 노OOO가 동 토지를 양도하고 과세관청에 양도소득세를 신고하면서 쟁점매매계약서상 매매대금을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 있어 청구주장과 같이 쟁점매매계약서가 등기용으로 매매대금을 낮추어 기재한 것으로도 보기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점지분 취득가액을 매매사례가액으로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.