청구외법인으로부터 쟁점토지를 명의신탁 받았다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 구체적인 증빙제시가 없고, 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급한 내역이 명확하지 않아 청구인이 제시한 매매계약서를 정상적인 계약서로 인정하기 어렵고 건설회사와의 계약이 타절되어 공사가 진행되지 않아 쟁점금액을 필요경비로 인정하기도 어려워 이건 과세처분은 잘못이 없음
청구외법인으로부터 쟁점토지를 명의신탁 받았다고 주장하나 이를 입증할 수 있는 구체적인 증빙제시가 없고, 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 지급한 내역이 명확하지 않아 청구인이 제시한 매매계약서를 정상적인 계약서로 인정하기 어렵고 건설회사와의 계약이 타절되어 공사가 진행되지 않아 쟁점금액을 필요경비로 인정하기도 어려워 이건 과세처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 경위를 보면, 동호인 전원주택신축이 유행이던 2004년 11월경 임OOO 외 5명이 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)의 건설사업장인 경기도 광주시 OOO 소재 토지를 청구외법인이 주택지로 개발하여 공급하면 동호인 4명을 추가 가입해 주겠다고 하여, 2004.11.24. 청구외법인은 쟁점토지가 포함된 경기도 OOO 7,736㎡(이하 “모번지토지”라 한다)를 김OOO 등으로부터 OOO원(제시된 매매계약서에 기재된 금액)에 매매하는 계약을 체결하여 쟁점토지를 제외한 나머지 토지를 임OOO 등에게 양도하기로 하면서, 우선 임OOO 외 5명에게 3,636㎡를 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결하여 토지거래허가를 신청하였으나 토지거래허가조건(전 가족이 6개월 이상 거주, 허가면적이 300평 미만)이 충족되지 않아 토지거래허가신청이 반려되었는바, 청구외법인은 신용불량상태로 더 이상 대출이 불가능함에 따라 2005.5.30. 작성된 부동산계약서의 특약사항과 같이 대표이사인 청구인 명의로 대출을 받아 모번지토지의 취득대금을 지급하였고, 2006.9.4. 청구인을 포함한 11명으로 공동지분등기하여 토지거래허가를 득하는 과정에서 청구외법인이 청구인에게 쟁점토지를 명의신탁한 것이므로 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점금액은 아래 (가)～(나)의 사유와 같이 실지취득가액과 자본적 지출액의 합계액으로 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득 산정시 필요경비로 인정함이 타당함에도 이를 부인하고 환산취득가액으로 과세한 처분은 실질과세원칙에 위배되는 부당한 처분이다. (가) OOO의 조사내역에 의하면, 김OOO 등으로부터 매입한 쟁점토지를 포함한 모번지토지의 취득가액은 OOO원으로, 이를 단순하게 쟁점토지 면적이 전체토지 면적(총면적에서 도로부분면적 제외)에서 차지하는 비율로 환산하면 OOO원OOO원 × 928㎡ ÷(7,743㎡- 831㎡: 도로 부분)]으로 확인되고 있고, 2006년 취득 당시의 개별공시지가에 의한 기준시가는 OOO원(㎡당 OOO원)으로 나타나고 있는 점에 비추어 볼 때 쟁점①금액을 쟁점토지의 실지취득가액으로 보아야 한다. (나) 처분청의 조사종결보고서를 보면, 청구외법인과 청구인간에 2006.4.18. OOO원의 공사도급계약을 체결한 사실 및 동 금액을 청구외법인의 계좌로 입금한 것은 사실이나 동 입금액이 쟁점토지의 개발공사 관련 대금인지 불분명하고, 처분청의 공사현장확인결과 임목을 제거한 것 외에는 별도의 공사내역이 확인되고 있지 않아 쟁점②금액은 실제보다 과다계상된 것이라고 기재되어 있으나 쟁점토지가 소재한 곳은 공동묘지, 종중재산 및 토지거래허가지역에 해당할 뿐만 아니라 상수원보호지역으로 개발의 제약조건이 많아 공사기간 중 계약변경이 수차례 이루어진 사유로 공사도급계약이 매매완결일자 보다 빠른 것이며, 청구인 소유 쟁점토지 부지조성공사비는 초입에 도로(50m도로)와 옹벽(높이 10m, 길이 100m), 보강토공사 등 난공사지역이어서 실제공사비가 높게 산정될 수 밖에 없는 것으로 청구인이 2005.11.3. 산지전용허가를 받아 청구외법인에게 토목공사에 대한 도급을 주어 도로개설, 교량, 옹벽공사를 하고 약정일자에 청구외법인 계좌(OOO은행 613801-01-)로 2006.4.18. OOO원을, 2006.11.13. OOO원을, 2006.12.28. OOO원을 입금한 사실이 있으므로 쟁점②금액을 자본적지출액인 필요경비로 인정함이 타당하다.
(1) 이의신청시까지는 청구인이 쟁점토지를 취득한 것으로 주장하다가 심판청구단계에서 쟁점토지가 명의신탁받은 토지라고 주장하나 이를 입증할 증빙을 제시하지 못하고 있는 점에서 청구인을 쟁점토지 양도에 따른 납세의무자로 보아 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인은 쟁점①금액을 쟁점토지의 실지취득가액이라고 주장하고 있으나 청구인이 제출한 매매예약계약서상의 취득가액은 OOO원으로 매매완결일자가 2006.9.1.로 표기되어 있어 동 기간내에 청구인이 쟁점①금액의 지급사실을 확인하고자 OOO 등 금융조회를 실시하였는바, 쟁점①금액에 상당하는 토지대금을 지급한 사실이 확인되지 않으며, 동 매매예약계약서(거래금액 OOO원)를 보면 중도금과 잔금의 지급일이 명기되어 있지 아니하고 매도인과 매수인의 기명날인이 없어 정상적이고 실질적인 부동산매매계약서로 볼 수 없다. 또한, 청구인은 쟁점②금액을 쟁점토지에 대한 자본적지출액이라고 주장하나, 청구인이 필요경비 입증자료로 제출한 민간건설공사표준 도급계약서의 내용을 살펴보면 청구인은 청구인이 대표이사로 있는 청구외법인과 2006.4.18. 민간건설공사표준도급계약서를 작성하면서 2006.4.18.을 착공일로, 2007.4.30.을 준공일로 표기하고 있는바, 이는 청구인이 제출한 매매예약계약서의 매매완결일자인 2006.9.1. 및 등기접수일 2006.9.7.보다 착공일이 빠른 것으로 나타나고 있고, 청구외법인은 청구인에게 도급계약서에 표기된 금액과 관련하여 세금계산서를 발행한 사실도 없으며, 쟁점②금액을 매출액으로 신고한 사실도 없고, 청구인이 청구외법인에 지급하였다는 쟁점②금액은 동 공사와 관련하여 지급하였는지 여부가 불분명한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점②금액은 청구인이 제출한 매매예약계약서상 쟁점토지의 취득가액인 OOO원보다 많고, 현지확인결과 쟁점토지의 경우 임목을 제거한 것 외에는 거의 개발을 하지 않고 방치되어 있는 상태로 확인된 점에 비추어 쟁점②금액도 쟁점토지 면적 928㎡에 비하여 과도하게 계상되어 있는 것으로 보이는 점에서 쟁점②금액을 쟁점토지의 자본적지출액으로 인정할 수 없다.
① 청구인이 쟁점토지를 명의수탁받은 것으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점금액을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2006.9.4. 김OOO 등으로부터 쟁점토지를 취득하여 2011.9.5. 양도한 것으로 나타나고 있고, 청구인은 쟁점토지 양도와 관련하여 청구인 소유토지를 양도한 것으로 하여 쟁점토지의 양도가액을 OOO원으로, 필요경비를 OOO원(취득가액 OOO원 및 자본적지출액 OOO원)으로 하여 양도소득세를 신고한 것으로 확인된다. (나) 청구인이 쟁점토지를 취득하게 된 경위를 보면, 청구외법인이 2004.11.24. 쟁점토지가 포함된 모번지토지(7,736㎡)를 김OOO 등으로부터 OOO원(OOO의 양도인들의 양도소득세 조사결과에 의하면 OOO원으로 나타난다)에 매매하는 계약을 체결한 후, 쟁점토지를 제외한 나머지 6,808㎥를 임OOO 외 9명에게 모번지토지의 취득가액과 같은 OOO/㎥)으로 매각한 사실이 있고, 청구인은 이의신청시까지는 청구인이 쟁점토지를 취득한 것으로 주장하다가 심판청구단계에서 쟁점토지가 명의신탁받은 토지라고 주장하고 있으나 쟁점토지가 청구인이 명의신탁받은 것으로 볼 만한 객관적인 증빙은 제시하지 못하고 있다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 청구외법인으로부터 명의신탁받았다고 주장하나, 이를 입증할 수 있는 객관적이고 구체적인 증빙제시가 없으므로 청구인의 주장을 인정하기 어렵다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 청구인이 신고한 양도가액이 청구인이 제출한 부동산매매계약서와 등기부등본에 표기된 금액인 OOO원이 동일하다 하여 신고내용대로 인정하는 한편, 필요경비에 대하여는 쟁점①금액인 취득가액은 그 지급사실이 불분명하다고 보아 환산방식(양도가액을 취득당시의 기준시가가 양도당시 기준시가에서 차지하는 비율로 환산)을 적용하여 OOO원)으로 하고, 쟁점②금액인 자본적지출액(OOO원으로, ① 쟁점토지 단지조성공사 OOO원, ② 도로개설공사(진입로) OOO원, ③ 교량공사(진입로) OOO원, ④ 쟁점토지 보강토옹벽공사 OOO원)에 대하여는 청구인이 청구외법인의 예금계좌에 2006.4.18. OOO원과 2006.11.13. OOO원 및 2006.12.28. OOO원을 입금한 것은 사실이나 동 입금액이 실제 쟁점토지의 부지조성공사와 관련되어 지급된 것인지 불분명하다고 하여 필요경비를 부인하여〈표〉와 같이 경정한 것으로 나타난다. 〈표〉쟁점토지 양도 관련 신고 및 경정내역 (나) 쟁점①금액을 살펴본다.
1. 2007년 6월 OOO이 모번지토지의 양도자인 김OOO 등에 대한 양도소득세 조사 후 작성한 양도소득세 종결복명서를 보면, 2004.11.24. 매도인을 OOO 대표 김OOO, 김OOO, 김OOO으로 하고, 매수인을 청구외법인으로 기재한 당초 매매계약서를 작성한 사실과 2004.11.24. 매도인 김OOO 명의 정기예탁금 계좌(OOO 22**-5*-0***)에 계약금 OOO원을 입금하는 등 계약금을 포함하여 김OOO 등에게 총 OOO천원)을 지급한 사실을 조사하여 김OOO 등의 양도가액을 OOO원(김OOO OOO원, OOO OOO원)으로 확정하여 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다.
2. 2004.11.24. 최초 매매계약서를 보면, 매도인은 OOO(김OOO, 김OOO, 김OOO)로, 매수인을 청구외법인 대표이사 청구인으로 기재하면서 매매대금을 OOO원(특약사항으로 계약금 금 OOO원은 계약시 지불하고, 중도금 금 OOO원은 2005.2.28. 지불하며, 잔금 금 OOO원은 2005.5.30. 지불한다)으로 작성한 후, 2005.3.8. 종전 계약내용 중 특약사항을 변경하여 중도금 및 잔금인 OOO원을 2005.9.9.까지 지급하며, 이를 이행하지 못하는 경우 OOO원은 위약금으로 하고 나머지 OOO원만 반환하는 것으로 약정하였다가 2005.5.30. 다시 매도자는 종전과 동일하나 매수자를 청구인으로 하고 2005.12.9. 중도금 OOO원을 지급하는 것으로 변경하였으나, 대금지급이 이행되지 않음에 따라 결국 위 매매계약을 해지하면서 2005.6.14. 위약금 OOO원과 이에 해당하는 지연이자를 차감한 OOO원을 청구인의 예금계좌(OOO은행 367801-01-0)로 반환한 사실이 있으며, 2005.11.15. 모번지토지의 매매계약이 재합의되어 매매계약서 및 특약사항을 재작성하였고, 김OOO의 예금계좌(OOO 221135-56-2, OOO 221135-56-*1)에 총 OOO원이 입금된 사실이 있으며, 그 재원을 보면 2005.12.21. 쟁점토지를 담보로 OOO으로부터 채무자를 청구인으로, 채권최고액을 OOO원으로 한 근저당권을 설정한 후 청구인이 대출을 받아 중도금 OOO을 지급한 사실을 확인하였고, 또한 2006.6.5. 및 2006.9.26. 묘지이장비 및 토지분할비용 등으로 총 OOO원이 지급된 사실을 확인한 것으로 나타나고 있으나, 모번지토지에 대한 등기내용과 처분청의 조사사항을 보면, 청구외법인이 2004.11.24. 쟁점토지가 포함된 모번지토지(7,736㎡)를 김OOO 등으로부터 OOO원(청구인의 대출금 포함)에 취득한 후 쟁점토지를 제외한 나머지 6,808㎥를 임OOO 외 9명에게 모번지토지의 취득가액인 OOO원(OOO원/㎥)에 매각한 것으로 나타나고 있고, 청구인이 이와 달리 실제 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다고 볼 만한 객관적인 증빙제시는 없다. (다) 쟁점②금액에 대하여 살펴본다.
1. 청구인은 과세전적부심사청구를 하면서 2006.4.18. 청구외법인과 건설공사도급계약을 체결하고 2007.4.30. 준공예정일로 하여 총 공사비 OOO원(부가가치세 포함)을 지급하여 단지조성공사 등을 하였다고 주장하면서 청구외법인과 작성한 민간건설공사 표준도급계약서, OOO과의 도급공사계약서, 금융증빙을 제출하였는바, 청구인과 청구외법인간 민간건설공사 표준도급계약서 및 대금지급내역을 보면, 2006.4.18. 경기도 OOO(모번지토지에서 등록전환된 토지)의 토목공사 등에 대하여 청구인과 청구외법인간 공사대금을 OOO원(단지조성공사비로 OOO원을, 도로개설공사비로 OOO원을, 교량공사비로 OOO원을, 보강토옹벽공사비로 OOO원)으로 하면서 그 대금은 2006.4.18. 계약금으로 OOO원을, 2006.11.13. 중도금으로 OOO원을, 2006.12.28. 잔금으로 OOO원을 지급하는 것으로 약정한 후 동 공사대금을 위 약정일에 지급한 것으로 주장하고 있으나, 청구외법인은 아래 공사대금수령과 관련해 세금계산서를 교부하거나 부가가치세 신고시 매출액으로 신고한 사실이 없어 쟁점②금액이 모번지토지 전체가 아니라 쟁점토지에 한정된 공사대금에 해당하는 것인지 알수 없고, 또한 청구인이 실제 쟁점토지 개발과 관련하여 청구법인에게 OOO원을 지급한 것인지도 불분명하다.
2. 청구외법인과 OOO건설간의 토공사 관련 하도급계약 내용을 보면, OOO은 2004.11.15. 경기도 OOO 소재지에서 건축공사업을 영위하다가 2006.12.31. 폐업된 법인임이 국세청 통합전산망상 확인되며, 처분청이 제출한 쟁점토지의 현장사진에 의하면, 흙을 파내고 벌목한 흔적이 있는 것으로 나타나고 있음을 확인한 사실이 있으나, 청구인이 제시한 하도급계약서(2006.3.27. 견적서상 총 공사대금은 OOO원으로 토공사 OOO원, 교량공사 OOO원, 도로공사 OOO원, 토목공사 OOO원, 건축공사 OOO원)를 보면 다음과 같고, 동 계약은 2006.4.16. 해제되어 실질적으로 공사가 진행되지 않은 것으로 나타난다. 〈토공사 관련 하도급계약서 내역〉 3)소득세법제97조 제1항 제2호에 의하면 “자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제67조 제2항에서는 “자본적 지출”이라 함은 “사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말한다”고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제3항에서 “같은 법 제97조 제1항 제2호에서 ‘자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것’이란 같은 법 시행령 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적지출액 즉, 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 및 이에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 등을 말한다”고 되어 있으며, 같은 법 시행규칙 제79조 제1항 제3호 및 제6호에서 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비 및 이와 유사한 비용을 말하는 것으로 규정하고 있다. (라) 위 관련법령 및 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인이 제출한 쟁점토지의 매매예약계약서는 매매대금이 OOO원으로 되어 있어 김OOO 등이 신고한 매매계약서와 매매대금이 상이하고, 동 매매계약서 상에는 중도금과 잔금 지급일이 명시되어 있지 아니하며, 매도인과 매수인의 기명날인이 없고, 제시한 OOO권의 영수증도 당초 청구외법인이 김OOO 등으로부터 취득시 수취한 영수증으로 보이는 등 실제 청구인이 쟁점토지의 취득대금으로 OOO원을 지급한 것인지 그 내역이 명확하게 나타나고 있지 않아 청구인이 제시한 매매계약서(매매가액 OOO원)를 정상적인 매매계약서로 인정하기 어렵다고 보이고, 청구인은 청구외법인과 쟁점토지에 대한 토목공사 관련 도급계약을 체결하고, 청구외법인은 OOO과의 쟁점토지 부지조성공사 도급계약을 체결한 것으로 주장하면서 쟁점②금액을 자본적지출액으로 주장하고 있으나, 처분청의 조사보고서에 의하면, 착공일(2006.4.16.)부터 불과 10일 후인 2006.4.27. OOO과의 계약이 타절되어 공사가 진행되지 않은 사실이 확인되는 등 실질적인 공사진행사실이 불분명하고, 쟁점토지는 벌목 외에는 공사의 흔적이 확인되지 않는 것으로 나타나고 있는 점, 청구인은 청구외법인과 토목공사 도급계약서를 작성하였으나 특수관계자간의 계약으로 청구외법인이 청구인에게 세금계산서를 발행하고 청구외법인이 부가가치세를 신고한 사실이 없으며, 또한 청구외법인과 OOO 간에 세금계산서 교부사실과 이와 관련된 부가가치세 신고사실이 없는 점, 청구외법인과 OOO간에 체결되었다는 도급계약서에 기재된 공사를 하고 동 공사대금을 지급한 것으로 볼 만한 금융증빙 등 구체적이고 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 쟁점②금액을 쟁점토지의 자본적 지출액으로 지출한 사실이 불분명한 것으로 보이므로, 처분청이 쟁점①금액에 대하여 그 지급사실이 불분명하다고 보아 환산방식(양도가액을 취득당시의 기준시가가 양도당시 기준시가에서 차지하는 비율로 환산)을 적용하여 OOO원OOO원)으로 산정하고, 쟁점②금액에 대하여는 그 지출사실을 부인하여 양도소득을 산정하여 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.