부동산거래 알선대가로 취득한 쟁점금액을 「소득세법」상 기타소득으로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO OOO 소유의 OOO(OOO, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 알선한 후, 청구인의 남편 OOO이 2011.3.5. 쟁점부동산 내의 스낵코너를 임차보증금 OOO원에 임차하는 계약을 체결하였고, 청구인은 2011.9.22. 쟁점부동산을 임차보증금 OOO원에 임차하는 계약을 체결하였다.
• 나. OOO은 OOO의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사(2012.5.10.～2012.7.23.) 및 청구인에 대한 개인사업자조사(2013.2.1. ～2013.2.20.)를 실시하여, 청구인 및 OOO이 임차보증금을 지급하지 않았음에도 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)의 임차보증금 채권을 취득하였다고 보고 쟁점금액을 소득세법 제21조 제1항 제16호의 기타소득(재산권에 관한 알선 수수료)으로 보아 2013.4.17. 청구인에게 2011년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정 고지하였다
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 OOO 소재의 부동산(이하 “OOO”이라 한다)과 쟁점부동산을 교환하는 거래에 관여하면서 매매대금을 전달하는 역할을 하였고, 이 과정에서 OOO(OOO의 매도자) 또는 OOO(쟁점부동산의 취득자)으로부터 OOO원 이상의 이익을 받을 이유는 없으며, 실제 청구인을 통해 수수된 자금 중 청구인에게 귀속된 이익은 없이 손해만 입게 되었음에도 전체 과정을 보지 않고 쟁점부동산 매매와 관련하여 수수한 대금의 일부만을 확인하여 OOO으로부터 수취한 금액과 OOO에게 지급한 금액의 차액을 청구인의 수입금액으로 보는 것은 부당하다. 또한 쟁점금액은 금전채권임이 청구인이 OOO을 채무자로 하여 실행한 OOO원의 가압류에 의하여 확인되고, 2013.6.24. 쟁점부동산이 임의경매로 매각된 결과 청구인의 임대보증금 채권 OOO원 및 가압류 채권 OOO원, 청구인의 배우자의 임대보증금 채권 OOO원의 합계 OOO원에 대한 배당을 받지 못하여 결과적으로 OOO원의 손실을 입었으며, 처분청이 주장하는 금액이 청구인의 수입이라 하더라도 청구인은 전액을 회수하지 못하였으므로 이를 과세소득으로 보아 과세한 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 매매거래와 관련하여 대금 전달만이 아닌 거래의 중개 및 대출알선 등 중요한 역할을 하였던바, 총매매대금 OOO원에서 승계 채무 OOO원을 제외한 OOO원만 수수금액이므로 자금전달자인 청구인이 매수자 OOO으로부터 받을 OOO원 또는 매도자 OOO에게 지급할 OOO원에 미달하거나 초과하는 OOO원은 청구인의 수입이며, OOO의 대리인 OOO은 총매매대금 OOO원 중 미지급된 OOO원에 대한 지불각서를 작성하였고, 이를 근거로 청구인이 가압류하였다고 진술하여 가압류 채권이 금전채권으로 판단되나 청구인이 채권자라는 증빙을 제시하지 않았다. 청구인은 과세전적부심사 청구시 대출이자 등 OOO을 수입금액에서 차감해 달라고 요구하였으나 총수입금액에 대응하는 비용이 아니므로 차감대상이 아니며, 임대차계약서상 임대보증금 OOO원을 전 소유자 OOO과 후 소유자 OOO으로부터 알선수수료로 지급받은 것으로 보아 과세한 처분은 정당하고(착오로 OOO원에 대해서만 과세함), 가압류 부동산이 경매된 후 임대보증금 등에 대한 배당을 받지 못하였다 하더라도 이는 수입금액의 귀속시기 이후 발생한 손실로 기타소득 수입금액에서 차감할 대상이 아니다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 부동산거래 알선대가로 취득한 임차보증금 채권을 소득세법상의 기타소득으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법률

(1) 소득세법 제21조(기타소득) ① 기타소득은 이자소득·배당소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

16. 재산권에 관한 알선 수수료

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 의하여 과세경위 등을 살펴본다. (가) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 쟁점부동산은 2004.11.15. OOO(지분 20분의 14) 및 OOO(지분 20분의 6)이 소유권을 취득하였다가 2011.2.24. OOO에게 소유권이전되었으며, 2013.6.3. 임의경매에 의하여 OOO에게 소유권이전되었고, 이에 앞선 2011.12.2. 청구인은 채권가압류 및 추심명령OOO을 받아 선순위 근저당권부채권을 압류한 것으로 나타난다. (나) 쟁점부동산의 부동산매매계약서에 의하면, 청구인이 입회한 가운데 매도인 OOO 및 OOO이 매수인 OOO에게 쟁점부동산을 OOO원(2011.2.24. 일시불)에 매매하는 계약이 체결되었고, 특약사항으로 OOO에 대한 전세보증금 채무 OOO원을 승계한다고 기재되었다. (다) 차용증(2011.4.9.)에 의하면 OOO의 대리인 OOO은 청구인으로부터 OOO 잔금 부족분인 OOO원을 차용하였고, 2011.4.25.까지 OOO원, 2011년 5월 중에 나머지 OOO원을 지급하기로 하였으며, 부동산가압류신청서(2011년 11월)에 의하면, 청구인은 2011.2.24. OOO에게 OOO원을 대여하였고, OOO으로부터 2011.3.24. 변제받기로 하였으나 변제받지 못하여 OOO의 부동산에 OOO원의 가압류를 신청한 것으로 나타난다. (라) 쟁점부동산의 임의경매에 따른 배당표(2013.6.24., OOO)에 의하면, 쟁점부동산의 임의경매와 관련하여 채권자에게 배당할 금액은 OOO원이고 매각대금은 OOO원이며 매각대금 이자 등을 포함하여 실제 배당할 금액은 OOO원인바, 선순위 채권자인 OOO에게 배당하여 배당종료된 것으로 나타난다. (마) 쟁점부동산의 부동산임대차계약서에 의하면, 청구인의 남편 OOO은 2011.3.5. 쟁점부동산 내의 스낵코너를 임차보증금 OOO원에 1년간, 청구인은 2011.9.22. 임차보증금 OOO원에 2년간 임차하는 계약을 체결한 것으로 나타난다. (바) 처분청은 청구인 및 OOO이 임차보증금을 지급하지 않고 취득한 OOO원의 임차보증금 채권을 소득세법 제21조 제1항 제16호의 기타소득에 해당하는 알선수수료로 보아 청구인에게 종합소득세를 과세한 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 다음과 같은 이유로 쟁점금액이 기타소득에 해당한다는 의견이다. (가) 청구인은 OOO 및 쟁점부동산의 매매거래를 성사시키는 등 쟁점부동산 등의 매매거래에서 중요한 역할을 하였던바, 부동산매매계약서에 의하면 OOO은 2010.5.1. OOO에 OOO에게 양도하는 계약을 체결하고, 2010.7.6. 같은 리 389-11을 OOO에게 OOO원에 양도하는 계약을 체결하였으며 특약사항으로 은행대출금 채무를 인수한 것으로 나타난다. (나) 일반적으로 중개수수료를 쌍방으로부터 수수하는 점을 고려할 때 단순히 매매대금만 전달하였다는 주장은 인정할 수 없고, 청구인은 조사청의 계속된 요구에도 자료를 제출하지 않아 확인된 자료에 의해 대금흐름에 따라 수입금액을 다음 <표1>과 같이 산출하였다. (다) 매수자 OOO은 쟁점부동산을 총매매대금 OOO원에 부채 OOO원을 인수하였으므로 OOO원만 지급하면 되고, 매도자 OOO은 청구인을 통해 OOO원을 수령하면 되므로 매도자가 받을 금액에 미달하는 금액 또는 매수자가 지급할 금액을 초과하는 금액을 청구인의 수수료 수입으로 보아 매도자로부터 OOO원 및 매수자로부터 OOO원의 수수료수입을 받은 것으로 보았다. (라) 매매과정에서 OOO을 대리한 OOO은 당초 매매대금 OOO원에서 청구인이 OOO원(인테리어비용 OOO원, 은행이자 OOO원, 대출브로커비용 OOO원, 사우나임대보증금 OOO원)을 추가 요구하여 OOO원에 합의하고, 이 중 OOO원을 지급하고 미지급한 OOO원에 대하여 본인이 작성한 지불각서를 근거로 청구인이 가압류한 것이라고 진술하였던바, 가압류채권 OOO원이 금전채권으로 판단되나 채권자가 청구인임을 입증할 수 있는 자금원천 등을 제시하지 아니하였다. (마) 청구인이 과세전적부심사 청구시 수입금액에서 차감해 달라고 요구한 OOO 역시 총수입금액에 대응하는 비용이 아니므로 OOO에게 구상권을 행사할 사항일 뿐 청구인의 수입금액에서 제외할 대상은 아니다. (바) 따라서, 청구인이 실제 지급하지 않고 작성한 임대차계약서상 임대보증금 OOO원을 전 소유자 OOO과 후 소유자 OOO으로부터 재산권에 관한 알선수수료 명목으로 수취하였다고 보아야 하고, 다만 착오로 OOO원에 대해서만 과세한 것이다. (사) 한편, 청구인은 가압류 부동산의 임의경매 후 임대보증금 등에 대한 배당을 받지 못하였으나 이는 수입금액의 귀속시기 이후에 발생한 손실로서 기타소득 수입금액에서 차감할 사항이 아니므로 청구인의 수입금액이 없는 것이라고 볼 수 없다.

(3) 이에 대해 청구인은 과세처분이 부당한 이유를 다음과 같이 제시하고 있다. (가) OOO은 2008년에 발생한 청구인에 대한 채무를 변제하기 위하여 OOO의 매각을 청구인에게 의뢰하였고, 청구인은 2009년 7월경에 OOO과 OOO OOO 소유의 쟁점부동산의 교환을 주선하였으나 OOO이 교환의사를 철회하고 대금을 금전으로 받기를 요구하여 교환계약을 해지하고 잔금 OOO원을 미지급한 상태에서 매매거래로 2010.5.31. 및 2010.7.6. OOO을 OOO에게 소유권이전하였다. 한편, OOO은 잔금 OOO원을 조속히 받기를 요구하고, OOO는 쟁점부동산의 처분을 요구하여 청구인의 자금으로 잔금을 지급하고, 2011.2.24. 쟁점부동산을 OOO에게 OOO에 매도한 것이다. (나) 청구인은 OOO과 쟁점부동산의 매매에 관여하면서 매매대금을 받아 전달하는 입장이었을 뿐 이 과정에서 OOO 또는 OOO은 청구인에게 OOO원 이상의 이익을 줄 이유가 없으며, 실제로 청구인을 통하여 수수된 자금 중 청구인에게 귀속된 이익은 없고 청구인은 오히려 손해를 입었다. (다) 청구인이 OOO을 채무자로 하여 가압류한 OOO원은 청구인의 가압류신청서에 의하여 금전채권임이 확인되므로 이를 수입금액으로 추정하는 것은 부당하고, 2013.6.24. 쟁점부동산이 임의경매로 매각된 결과 청구인의 채권 OOO원(청구인의 임대보증금 채권 OOO원, 가압류채권 OOO원, 배우자의 임대보증금 채권 OOO원) 전액에 대한 배당을 전혀 받지 못하여 결과적으로 청구인은 OOO원의 손실을 보았다. (라) 따라서, 쟁점부동산 등의 매매와 관련된 대금수수 전반을 살피지 않고 매매대금의 일부만을 확인하고 그 중 OOO으로부터 수취한 금액과 OOO에게 지급한 금액의 차액을 청구인의 수입금액으로 추정하는 것은 부당하며, 설령 처분청이 산정한 수입금액을 인정한다 하더라도 전액을 회수하지 못하여 과세소득이 없으므로 과세처분은 취소되어야 한다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점금액을 알선수수료로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하나, 청구인은 OOO과 쟁점부동산의 매매거래를 주선하여 성사시켰고, 그 과정에서 매매거래대금을 전달하였으므로 각 부동산의 거래대금에 미달하거나 초과하여 수수한 금액은 청구인의 알선수수료로 볼 것인바, 청구인은 쟁점부동산의 매매거래와 관련하여 매매대금 OOO원 중 은행대출금과 임대보증금 채무 OOO원을 제외한 OOO원만 잔금으로 수수할 금액이므로 매수자 OOO으로부터 받을 OOO원을 초과하여 수취한 금액 또는 OOO의 매매와 관련하여 매도자 OOO에게 지급할 OOO원에 미달하게 지급한 금액은 청구인의 수입금액에 해당하는 것으로 봄이 타당하고, 쟁점부동산에 가압류한 OOO원의 채권이 객관적 증빙에 의하여 청구인의 채권임이 확인되지 아니하며, 쟁점부동산에 대하여 설정하였던 가압류 금액에 대하여 쟁점부동산이 임의경매가 이루어진 후 배당을 받지 못하였다 하더라도 이는 수입금액의 귀속시기 이후에 발생한 것으로서 수입금액에서 차감할 대상은 아니므로 처분청이 쟁점금액을 기타소득으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.