쟁점주택에 대한 유사매매사례가액 등을 제시되지 못하고 있으므로 개별주택 평가시 건물과 그 부속토지를 일괄하여 평가하는 것이 합리적이므로 이를 상증법 제61조 제1항제4항의 규정에 따라 평가하여야 함
쟁점주택에 대한 유사매매사례가액 등을 제시되지 못하고 있으므로 개별주택 평가시 건물과 그 부속토지를 일괄하여 평가하는 것이 합리적이므로 이를 상증법 제61조 제1항제4항의 규정에 따라 평가하여야 함
OOO세무서장이 2013.6.18. 청구인에게 한 2009.10.5. 상속분 상속세 OOO원의 부과처분은 OOO동 457-15 주택과 그 부속토지를상속세 및 증여세법제61조 제1항 제4호에 따라 평가하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 처분청은 도로부지로 편입하기 위하여 주택부속토지에서 분할된 토지(457-14)의 감정가액을 주택의 부속토지의 감정가액으로 계산하고 건물은 고시된 개별주택가격으로 평가하였으나, 주택은 주택과 부속토지를 함께 감정한 감정가가 있는 경우에 감정가액을 시가로 볼 수 있음에도 처분청은 주택부속토지(457-15)와 주택을 분리하여 토지는 인접 감정가액으로, 주택은 공시가격을 기준으로 평가한 바, 이는 법적근거가 없는 평가이므로 주택은 개별주택공시가격으로 평가하여야 한다.
(2) 처분청은 도로부지의 감정가를 주택부속토지의 시가로 보면서 분할 전에 부속토지로 사용되었으므로 부속토지와 위치, 이용현황 등이 유사하므로 별도의 토지로 보기 어렵다며 부속토지를 감정가로 평가하였으나, 감정가가 있는 도로편입부지와 주택부속토지는 공시지가가 다르며, 위치, 용도(도로용과 주택부속토지), 면적 등이 서로 다르므로 감정가액을 시가로 적용할 수 없다.
(1) 주택에 부수되는 토지라 함은 지적법상의 지목 또는 지번에 관계없이 당해 1주택과 그 부지가 사실상 경제적 실체를 이루고 있는 토지를 말하는 것(국세청 재일 46014-1654)으로 보상토지와 쟁점토지는 인접한 경계면을 돌 등으로 표시되어 있으나, 서로 울타리나 담장 등을 통해 경계면을 분명히 구분되어 있지는 않은 것으로 주택부수토지로 보는 것이 타당하다. 보상(예정)토지와 쟁점토지2는 당초 모번지 457-5토지에 포함된 토지로서, 관할 시청의 도로사업고시 이후 토지의 지가상승가능성이 높아진 상태에서 분할된 것으로 보아 이는 서로 유사하고, 일반적으로 도로편입토지는 활용도가 다소 낮고 오히려 인근토지가 도로 접근성이 높아 지가가 더 높은 점, 쟁점토지의 공시지가가 보상토지보다 높으므로 쟁점토지가 가격형성에 있어 보상토지보다 유리한 조건에 있는 점, 보상토지가 상속개시일로부터 6개월 이내 가액으로 시가로 인정되는 범위내의 가액이며 지목이 동일하므로 유사성이 있다.
(2) 상속재산평가시 각 재산별로 평가하여야 하며, 시가 적용시 토지와 건물을 별도의 부동산으로 보고 평가하여야하므로 위치, 지목, 이용현황 등이 유사한 토지의 기준시점 내 감정가액이 존재하므로 보상토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 적용한 처분은 정당하다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다. 제61조(부동산등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (2) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙 등) ① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(괄호생략) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(괄호생략) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거 래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각 호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(3) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
2. "주택"이라 함은주택법제2조 제1호의 규정에 의한 주택을 말한다. (4) 주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같
(1) 심리자료를 보면, OOO동 456-12토지의 모번지 및 쟁점토지1,2의 모번지 457-5 토지의 토지분할내역은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOO-OOOOO OOO O OOO OOO-O OOO OOOOOO (OO: O)
(2) 심리자료를 보면, 청구인은 아래 <표2>와 같이 상속재산 중 쟁점토지1,2와 쟁점주택을 기준시가가 아닌 임의가격 OOO억원으로 신고하였고, 처분청은 과세사실판단자문위원회 의결(2013.2.14.)을 거쳐 쟁점토지2(457-15)와 보상예정토지(457-14)가 동일한 모번지 457-5에서 분할된 토지이고, 연접한 토지로 토지의 위치, 이용현황 등 유사성을 볼 때 별도의 토지라고 보기는 어려울 것으로 판단하여 이를 2개의 평가기관이 평가한 평가액의 평균(상속개일로부터 6월 이내인 2010.2.19. 기준으로 OOO구청장이 주식회사 OOO감정평가법인과 OOO감정원이 평가한 가액을 평균)으로 하여 유사매매가액으로 보아 평가하고, 쟁점주택분에 대하여는 개별주택가격 안분액으로 평가한 후 누락된 상속재산가액에 대해 경정한 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOO,O O OOOO OO O OOOO (OO: OO) O) OO O OOO OO OOO
(3) 쟁점부동산의 단위면적당 신고가액, 공시지가 및 감정평가액을 비교하면 아래 <표3>과 같다. OOOOOOOOOO OO OOO OOOO, OOOO O OOOOOO OO (OO: O, OO)
(4) 상속세조사복명서를 보면, 처분청은 피상속인이 상속개시일 전 1년 이내인 2008.2.20. 모번지 457-5 전 133㎡와 모번지에서 분할된 457-16 전 23㎡를 매매가격 OOO에 처분한 내역을 조사하여 미 소명금액 OOO원에 대한 추정상속재산가액OOO만원을 상속재산가액에 산입한 것으로 나타난다.
(5) 청구인은 주택과 그 부수토지를 평가하면서 토지와 주택을 따로 평가하는 것은 근거가 없는 평가이므로 주택은 개별주택가격으로 평가하여야 하고, 쟁점토지1(457-12)은 보상토지(456-10)와는 위치와 면적이 다른 토지이므로 공시지가로 평가하여야 한다고 주장하였다. (6) 살피건대, 처분청이 쟁점주택에 대한 유사 매매사례가액 등을 제시하지 못하고 있고,상속세 및 증여세법제61조 제1항 제4호에 따라 보충적 평가대상인 주택의 경우부동산의 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제2호 및주택법제2조 제1호에 따라 부속토지를 포함하여 개별주택공시가격 으로 평가하도록 규정하고 있는 점에서 이 건과 같은 개별주택을 평가함에 있어 주택과 그 부속토지로 구 분하여 평가하는 것은 타당하지 아니하다 하겠다(조심 2013서2433, 2012.9.13. 같은 뜻). 따라서, 쟁점주택과 그 부속토지는상속세 및 증여세법제61조 제1항 제4호에 따라 평가하여 이 건의 과세표준 및 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.
(7) 쟁점토지1은 모번지 456-7에서 분할된 토지로서 보상토지인 456-10 토지가 지목이 대지이고 공시지가가 OOO천원인 반면 쟁점토지1은 지목이 전이며 공시지가가 OOO천원인 점, 상속개시 1년 전 양도된 457-5와 이로부터 분할된 457-16이 OOO천원에 양도된 점에서 이는 처분청이 보수적으로 적정하게 평가한 것으로 보이므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.