청구인이 쟁점토지에 대해 동산컨설팅 용역만을 제공했다면 쟁점토지의 매수인들로부터 양도대금을 받아 지주들에게 전달하고 수수료만 수취하였을 것이나, 토지가 양도되지않은 ‘06년에 지주들에게 지급한 점 등을 볼 때, 처분청이 부동산매매업에 대하여 과세한 종합소득세 고지는 정당함.
청구인이 쟁점토지에 대해 동산컨설팅 용역만을 제공했다면 쟁점토지의 매수인들로부터 양도대금을 받아 지주들에게 전달하고 수수료만 수취하였을 것이나, 토지가 양도되지않은 ‘06년에 지주들에게 지급한 점 등을 볼 때, 처분청이 부동산매매업에 대하여 과세한 종합소득세 고지는 정당함.
심판청구를 기각한다.
1. 토지〔측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권과 대통령령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다. 이하 이 장에서 "주식등"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 "기타자산"이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항 제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다.
(1) OOO세무서장은 쟁점토지의 지주 9명 중 1명인 이OOO에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 2012.8.1. 청구인이 미등기전매 혐의가 있다고 처분청에 과세자료를 통보하였는 바, OOO세무서의 이OOO에 대한 조사내용은 다음과 같다. (가) 양도자 이OOO의 소명내용 검토한 바, 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서(매매가액OOO원)가 존재하고, 이OOO 지분(전체 토지의 1／3)에 대한 매매대가(양도소득세 상당액 제외)가 모두 입금되었음이 확인된다. (나) 거래상대방인 청구인은 부동산컨설팅을 해 준 대리인에 불과하고, 이OOO에게 입금된 금액은 쟁점토지에 대하여 지불할 금액 중 일부 선급금에 지나지 않는다고 주장하나, 이OOO 및 청구인의 문답서와 양측 소명자료 검토한 바, 미등기전매 혐의가 있어 처분청에 과세자료를 통보하고자 한다.
(2) 처분청은 OOO세무서로부터 청구인의 쟁점토지 미등기혐의 과세자료를 통보받고, 2012.8.22.～2012.9.25. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였는 바, 주요 조사내용 및 과세논거는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점토지에 토목공사를 담당한 ㈜OOO종합건설의 감사이자 주주로 쟁점토지에 토목공사 등을 시행하여 토지의 효용가치를 증대시켜 2007년부터 쟁점토지를 분할하여 매각하고 있고, 쟁점토지는 토지매매거래 허가구역이었다가 2011.5.31. 해제되었는데, 청구인은 쟁점토지가 토지거래허가를 받지 아니하면 그 취득에 관한 등기가 불가함을 알고도 이를 유상으로 취득하여 양도함으로써 매매에 의한 실질적인 소득이 발생하였고, 취득당시 쟁점토지 소재지에 1년 이상 거주 등 일정 요건을 갖추면 취득에 관한 등기절차의 이행이 가능하였으므로 취득에 관한 등기절차의 이행이 법률상 불가능한 경우에 해당되지 않는다. (나) 2005년 12월자 위임장에 의하면, 쟁점토지의 지주 9명 중 이OOO을 제외한 8명이 ‘이OOO에게 쟁점토지의 매매에 관한 행위 및 부대되는 일체의 행위에 대한 권한을 이OOO에게 위임한다’라고 기재되어 있고, 2005년 11월 지주대표 이OOO과 청구인이 작성한 토지매매위임 컨설팅계약서의 내용은 아래와 같다.
1. 쟁점토지 계약에 있어, 지주대표 이OOO은 위 지분 보유인들을 대표하여 총 매매대금을 OOO원으로 매매계약을 체결하고, 컨설터 대표 청구인은 이를 책임지고 매도인 대표 이OOO에게 원하는 방식으로 지불하며, 위 지분 보유인 전원은 매매대금 총액을 OOO원으로 하는데 차후 어떤 이의도 제기하지 아니한다.
2. 컨설터 청구인은 위 토지매매 컨설팅료 및 진입도로와 관련한 도로개설비용과 그에 따른 도로 보전비용을 부담하며 이에 관한 비용은 위 토지 매매대금 중 OOO원을 제외한 나머지 잔금으로 충당한다. (다) 2005.12.7.자 이OOO과 청구인이 작성한 ‘토지매매특약사항 동의서(청구인제출 동의서)’를 보면, 제3항에서 ‘양도세와 관련하여 각 지주는 평당 매매가격을 OOO원으로 하는데 동의하고, 이에 의거 예상되는 양도세를 각자 자율적으로 계산하여 이를 공제한 대금만을 매도대리인인 청구인으로부터 지급받으며, 이에 대한 증빙서류로 각 지 주는 2005년 12월 각자 양도세를 공제하고 매도대금을 지급받고 이에 동의하는 의미로 지분별 대금지급 동의서를 작성한다’라고, 제5항에서는 ‘양도세와 관련하여 2006년이 지나서 명의 이전해서 추가로 발생하는 양도세는 매수인인 청구인이 각 지주들에게 추가로 부담을 주지 않기 위해 전액 매수인인 청구인의 부담으로 한다’라고 기재되어 있다. (라) 이OOO이 2006.2.17. 쟁점토지 중 일부(29,747㎡)를 유OOO에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 아래와 같이 체결하였으나, 양수인 유OOO의 대금지급 계약불이행으로 인해 2006.7.1. 계약을 해제한다는 내용증명서를 보내고 계약을 해제하였다. (마) 작성일 2006.2.17.자 이OOO과 청구인의 쟁점토지 매매계약서의 주요 내용은 아래와 같은 바, ‘매매대금 OOO원, 계약금 OOO원은 2006.2.17., 중도금 OOO원은 2006.6.30., 잔금 OOO원은 2006년 9월에 지불한다’라고 기재되어 있고, 청구인이 이OOO에게 지급한 대금 지급내역은 계좌 거래내역 등에 의하여 2006년 OOO원, 2007년 OOO원, 2008년 OOO원, 2009년 OOO원, 2010년 OOO원, 계 OOO원으로 확인된다. (바) 쟁점토지는 2006.3.29., 2008.4.3., 2008.11.11., 2008.11.17. 4회에 걸쳐 공유물 분할을 거쳤으며, 아래 〈표〉와 같이 양도되었고, 청구인의 진술내용에 따르면, 잔여토지 5,000평은 2011.5.31. 토지거래허가구역에서 해제됨에 따라 청구인 명의로 소유권이전등기 하기 위하여 지주들을 상대로 소를 제기하였다고 진술하였다. OOOOOOOO OOOOO OO (OO: O, OOO)
(3) 청구인은 쟁점토지의 소유자인 이OOO 외 8인의 매도대리인으로 실질적인 토지소유자가 아니므로, 쟁점토지의 소유권이 청구인에게 있는 것으로 보아 부동산매매업으로 과세한 처분은 부당하다는 주장으로, OOO지검 OOO지청은 불기소이유통지서, OOO지검 OOO지청의 불기소이유 통지서 등을 제시하였다. (가) OOO지검 OOO지청은 불기소이유통지서(2010년 형제318호, 2010.4.14.)는 유OOO이 쟁점토지의 지주들을 배임혐의로 고소한 후 당사자들과 협의 이후 고소 취소에 따라 불기소 결정한다는 내용으로, 유OOO은 잔금을 지급하지 못하여 계약이 해제된 후 이OOO이 2006.2.17. 청구인에게 쟁점토지를 양도한다는 이중의 매매계약서가 존재한다는 사실을 인지하고, 2010.1.18. 이OOO 외 8인을 이중매매로 인한 배임혐의로 고소한 사건으로, 범죄사실란에는 “피의자들은 쟁점토지의 상속인들이다.....피의자들은 위 부동산의 계약금 및 중도금 시가 OOO원 상당의 재산상 이득을 취득하고 피해자에게 같은 액수에 해당하는 손해를 가하였다.”고 되어 있고, 수사의견란에는 “.... 고소인 유OOO은 피의자 이OOO이 다른 사람한테 땅을 매도하는데 명확한 동의․승낙은 하지 않았지만 묵시적인 동의는 한 것으로 추정할 수 있다”라고 기재되어 있다. (나) OOO지검 OOO지청의 불기소이유 통지서(2010 형제37347호, 2010.12.30.)는 유OOO의 OOO라는 김OOO이 청구인과 이OOO을 사기 혐의로 고소한 사건에 대한 통지서로, 범죄사실란에는 “이OOO는 이OOO의 대리인이고, 수사의견란에는 “피의자들이 유OOO과 임야 일부를 매매하기로 계약서를 작성하고 계약금과 중도금까지 받은 것은 사실이나, 어떻게 되었던 간에 유OOO이 잔금을 지급하지 못하고 계약포기서를 작성한 후에 피의자들이 임야를 다른 사람들에게 매도한 것으로, 고소인이나 유OOO이 피의자들을 상대로 계약금과 남아 있는 중도금에 대하여 반환 소송 등을 해야 할 민사사안으로 보여지므로 각 불기소(혐의없음) 의견임”이라고 기재되어 있다.
(4) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 이OOO 외 8인의 매도대리인이라는 주장이나, 청구인이 쟁점토지에 대하여 부동산컨설팅 용역만을 제공한 것이라면, 쟁점토지의 매수인들로부터 양도대금을 받아 지주들에게 전달하고 수수료만 수취하였을 것이나, 청구인은 쟁점토지가 양도되지 않은 2006년에 이미 OOO원을 지주들에게 지급하여 중개인 및 부동산컨설팅 용역을 제공한 것으로 보이지 않고, 토지매매 특약사항 동의서의 작성시점인 2005.12.7.에는 청구인이 이OOO 외 8인의 매도대리인의 지위에 있었던 것으로 보이나, 총 매매대금을 OOO원으로 하고, 청구인이 진입도로를 개설하여 쟁점토지를 양도시 토지 분할에 관한 서류 일체를 구비하여 협조하며, 토지거래허가구역인 관계로 지주들 앞으로 토지를 분할하여 필지별로 명의이전 하기로 쟁점토지의 매매계약을 체결한 2006.2.17. 시점에서는 청구인이 양수인의 지위로 변경된 것으로 보이는 점, 청구인이 쟁점토지를 분할하여 매각하고 남은 잔여토지(5,000평)를 2011.5.31. 토지거래허가구역에서 해제됨에 따라 청구인 명의로 소유권 이전등기하기 위하여 지주들을 상대로 소를 제기하였다고 진술하고 있는 점, 청구인이 쟁점토지 중 일부를 2007년～2009년 중 총 OOO원에 양도하였음에도 이후 지주들에게 양도대금을 추가로 정산하여 지급한 사실이 나타나지 않는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.