쟁점아파트의 취득가액을 기준시가로 환산한 가액을 부인하고 매매사례가액으로 하여 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2013.2.1.청구인에게 한2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이2002.1.2. ㈜OOO공무와 계약한쟁점아파트 리모델링공사가실지 이루어졌는지 여부 및 입증자료로 제출한 공사대금 지급증빙과 내부사진 등의 사실관계를 재조사하여그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2002.3.7. OOO빌리지 1007호(이하“쟁점아파트”라 한다)를 취득하여 2011.3.4. 양도한 후양도가액은실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 확인되지 아니한 것으로 보아 기준시가로환산한 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)으로 하여2011.5.31.양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다. 나.처분청은 청구인이 쟁점아파트의 취득과관련하여 분양계약서 및 대금지급 증빙자료 등을 제시하지못하여 취득가액을 쟁점아파트와 비슷한 시기에 분양된 동일 단지 내 903호(이하 “쟁점매매사례아파트”라 한다)의 최초분양가가 OOO만원임을 확인하고,이를 매매사례가액에 의한 취득가액으로 하여 2013.2.1. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.6. 이의신청을 거쳐 2013.6.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 ㈜OOO공무로부터 최초 분양받아 취득하였으며,실지 취득가액을 알 수 없어 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를신고·납부 하였으나, 처분청은쟁점아파트와 같은동 903호의 매매사례가액을 취득가액으로 보아양도소득세를 경정·고지하였는 바, 매매사례가액은 취득일 전후각 3월 이내에 당해 자산과동일성 또는 유사성이 있는 자산인경우에적용하여야하나, 쟁점아파트는 취득당시 등기 이전에 인테리어 공사를 하여 취득가액이 타 아파트 및매매사례가액을 적용한 아파트보다 현저히 높아 동일성 또는 유사성이 없는 바, 매매사례가액을 적용할 수 없으며 당초 신고한 환산가액으로 양도소득세를 계산함이 타당한 바, 매매사례가액으로 경정·결정한 당초 부과처분은 부당하므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 경우 쟁점금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 주장하고 있으나, 쟁점아파트 취득 당시의 금융거래내역 등 위 취득가액에 대한 대금지급사실을 객관적으로 입증할 수 있는 증빙자료를 제출하지 못하고 있는 등 청구인이제시한 공사견적서 및 영수증만으로는 쟁점금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 인정하기어려우며,소득세법제114조 제7항에 의하면,당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는, 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 등에 의하여 추계결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있는 바, 이 건 매매사례가액에 의하여 취득가액을 결정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점아파트의취득가액을 기준시가로 환산한 가액을 부인하고 매매사례가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령: [붙임과 같음]
• 다. 사실관계 및 판단 (1)쟁점아파트의 등기사항전부증명서를 보면, 청구인은 2002.3.7. 쟁점아파트를 취득하였고, 2011.3.16. OOO원에 양도한 것으로 나타나며, 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을기준시가로환산한 OOO원으로 하여2011.5.31.양도소득세 OOO원을신고·납부하였다.

(2) 처분청은청구인의 신고내용에 대하여 청구인이취득가액에 대한 대금지급사실 등 객관적 증빙자료를 제출하지 못하고 있어쟁점아파트의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수없는 경우에 해당하는 것으로 보아쟁점아파트와 같은 동 903호를 분양받은 OOO에게서 제출받은 아래 [그림1]의 분양계약서상 분양가 OOO원을 매매사례가액으로 보아 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 이 건 과세처분 하였으며, 국세청 전산자료상 인테리어 시공업체인 ㈜OOO공무의 이 건 공사와 관련하여 부가가치세 신고내역을 확인할 수 없음을 제시하고 있다. OOOOO (가) 재산의 표시 - 소재지: OOO빌리지 903호 (31.9평형) (나) 분양금액 - 총공급금액OOO (3)청구인은 쟁점아파트에 대하여 인테리어 추가 공사를 하여 취득가액에 차이가 있으므로 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하고 청구인이 신고한 환산가액을 적용하는 것이 타당하다고 주장하며, 아래 [그림2] <공사내역서>와 같이인테리어 관련 공사내역이 확인되고,㈜OOO공무에서 발행한 영수증[그림3] <대금지급 영수증>과같이 쟁점아파트에 대한 공사비를 지급한사실이 있고,OO빌리지 관리소장의 확인서 [그림4]<공사변경 확인서>와 같이변경공사를 하였다고 주장하고 있다. OOOOO OOOOOOOOOOOOO (4)청구인은 청구주장을 입증하기 위하여 계약서, 공사내역(총괄, 리모델링), 영수증(3매), 확인서, 사진(6매) 등 사본을 제출하였다.

(5) 위와 같이 사실관계 및 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 청구인이 공사대금을 지급한 자금출처와 금융증빙 등을 제출하지 않아 장부나그밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 취득 당시 실지거래가액을확인할 수 없는 경우에 해당하여 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 규정에 따라 매매사례가액 OOO원을 쟁점아파트의 취득가액으로 보아야 하므로 청구인이 기준시가로 환산하여 신고한OOO,OOO,OOO원을 취득가액으로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인이 ㈜OOO공무와 2002.1.2. 계약한 계약서를 제출하였고 공사내역(총괄) 및 부문별 공사내역을 제출한 점, 쟁점아파트에 대한 리모델링 공사가 실지 이루어졌다고 주장하면서 사진(6매)를 제출한 점, 공사대금 지급 영수증OOO 3매를 제출한 점 등을 종합하여 볼 때 처분청이 쟁점아파트에 대한 리모델링 공사가 실지 이루어졌는지에 대한 사실관계를 다시 확인·조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조, 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [붙임] 관련법령 (1)소득세법 법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야할 자(이하 이 항에서 “신고의무자”라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만,납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나그밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에따라 양도가액또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할수 있다.

⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의규정에따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.

(2) 소득세법 시행령 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】 ① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에의한다. 다만,제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다. 1.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의주식등은제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

4. 기준시가

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하"의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을포함한다)에 대하여 제3항제1호부터 제3호까지의 규정을 적용할 때에 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각 호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득 당시 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에 따른 가액이확인되는 경우로서 해당 자산의 실지거래가액이나 제3항제1호 및 제2호에따른 가액과그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 기획재정부령이정하는바에 따라 부동산의 감정·평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다.