비교대상아파트가 특별히 높게 평가되었다고 보이지 않는 점, 매매사례가액은 당해 재산과 면적.위치.용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액인 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려우므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없음
비교대상아파트가 특별히 높게 평가되었다고 보이지 않는 점, 매매사례가액은 당해 재산과 면적.위치.용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액인 점 등에 비추어, 청구주장은 받아들이기 어려우므로 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점아파트는 1978년 분양받아 입주한 이래 약 3년간의 전세 임대기간을 제외한 30여년간을 피상속인과 청구인이 거주해오면서 전세임대를 위해 한 차례 도배를 한 이외에는 일체의 보수, 인테리어공사를 하지 않은 주택으로서, 입주 35년이 넘은 노후 아파트로 난방, 배관, 창호, 전기배선 시설이 기능을 제대로 못하여 전면적인 보수가 이루어져야 정상적인 주거가 가능하나, 청구인이 계속 거주함에 따라 보수를 못한 상태에서 2012년 초에는 난방배관 파이프의 파열, 누수로 아래층인 1010호에 도배비용을 변상하고 라디에이터를 철거, 폐쇄함으로써 동절기에는 정상적인 거주가 불가능한 상황이다. (가) 특히, 쟁점아파트가 있는 OOO단지는 베란다가 지나치게 넓은 비효율적인 구조로서 베란다 확장 및 비내력벽 철거 등의 인테리어공사시 증평 효과 등 구조개선 효과가 크므로, 청구인도 불편이 너무 커서 전면적인 보수 혹은 매도를 검토했지만, 보수를 하려면 이사가 불가피하고 수리비용 및 직간접비용이 많이 소요되어 재건축이 되면 멸실될 주택에 많은 비용을 투입하는 것을 주저하다가 현재에 이르고 있다. (나) 또한, OOO단지는 행정구역 변경 이전까지 단지가 하나의 행정구역OOO일만큼 규모가 큰 단지OOO로서, 이 중 쟁점아파트와 동일한 면적만 2,280세대로 웬만한 아파트 단지의 수배에 달해 입지여건의 차이가 크고, 아파트 보수 여부, 심지어는 아파트 구조마저 A형과 B형 두 가지이지만 국토교통부 자료로는 이를 확인하기가 불가능하다. 처분청에서 조차 단지 동호수가 비슷하다는 이유만으로 같은 면적이지만 다른 평형구조이고, 대로변인 쟁점아파트와 멀리 떨어진 강변쪽의 아파트(523동)를 비교대상으로 삼았다가 청구인의 이의제기로 같은 동의 1204호를 비교대상으로 삼았다.
(2) 쟁점아파트처럼 노후화된 재건축대상 아파트의 매입희망자들은 대부분 전세가격을 안고 매입하기를 원하나, 쟁점아파트의 경우 현 상태로는 거래성사가 어렵고, 더욱이 매매사례가액으로 적용된 비교대상아파트는 최종 매매시기인 2010년 이전에 인테리어공사가 완료된 아파트로서, 동일한 시세에서의 매매거래는 아예 불가능하다(보수 여부에 따른 전세 시세차액은 OOO만원 이상이며, 미 보수 아파트는 전세 수요도 거의 없음). 기본적으로 주택상황의 차이가 큰 주택을 동일한 조건으로 간주하고, 매매거래의 성사가 어려운 것은 물론, 기본적인 생활이 불가능한 쟁점아파트에 깨끗하게 인테리어공사가 완료된 상태로 거래된 주택과 동일한 매매거래가액을 적용하는 것은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 [평가의 원칙 등] 제1항 제1호에 규정된 ‘객관적으로 부당하다고 인정되는 경우’로서 위법 부당한 행정처분이다.
(1) 처분청의 답변서 및 상속세조사종결보고서에 의하면 아래와 같은 내용이 기재되어 있다. (가) 쟁점아파트 단지내에 있는 면적이 동일하고 상속개시일(2010.11.1.) 전후 6개월 이내에 신고된 아파트의 거래내역을 확인한 내역은 아래 <표1>과 같다. (나) 쟁점아파트의 신고내역과 비교대상아파트의 검토사항은 아래 <표2>와 같다.
1. 쟁점아파트는 보유기간이 30년이 초과된 노후된 아파트로, 상속세 조사일 현재까지 내부 인테리어 등이 바뀌지 않았으며, 베란다 천정․바닥 등 누수가 발생되고, 거실 라디에이터가 작동이 되지 않으며, 거실, 주방, 방 등 전체적으로 상당히 노후화된 상태이다.
2. 매매사례아파트 또한 쟁점아파트와 같이 전체적으로 노후화된 것으로 확인되며, 따라서 동․평형․기준시가가 동일하고 거실, 주방, 방 등 전체적인 내부 시설의 노후화가 엇비슷한 상태인 것으로 확인된 비교대상아파트의 매매사례가액으로 상속재산을 평가한다고 기재되어 있다.
(2) 국세통합전산망에 의하면, 비교대상아파트의 양도소득세 신고내용은 아래 <표3>과 같이 나타난다.
(3) 청구인이 제출한 OOO상가 123호에 있는 OOO공인중개사사무소 김OOO가 작성한 확인서에는 아래와 같은 내용이 기재되어 있다. OOO단지 주택은 분양된 지 30년이 넘은 노후 아파트로 기본적인 최소한의 주거환경을 갖추려면 수 회에 걸친 개․보수가 필요하며, 특히 베란다 확장 및 비내력벽 철거 허용으로, 구조개선 공사 시행시 주택 이용 효율이 크게 높아질 수 있어 대부분 구조개선 인테리어 공사를 시행하였다. 따라서, 개․보수 및 확장 등 인테리어공사 시행 여부에 따라 전세 혹은 매매거래가액의 차이가 발생할 뿐 아니라 거래의 성사가능성도 달라진다. 실제 전세 시세의 경우 동일 조건이라면 인테리어 시행여부에 따라 OOO원 이상의 차이가 발생하나, 이러한 시세 차이에도 불구하고 인테리어가 안되어 있으면 전세거래의 성사가 어렵다. 매매거래의 경우 노후 아파트이고 재건축대상인 관계로 전세가격 만큼의 시세차이가 나지 않으나 30여년간 보수가 전혀 이루어지지 않은 주택의 경우, 인테리어 비용 수준의 시세차이의 발생은 불가피하며, 또한 구매 희망자들은 자금 부담을 줄이기 위해 전세를 안고 구입하려는 사례가 많은바, 기본 인테리어가 안되어 있는 매물의 경우 매매거래의 성사를 위해서 매도시세를 낮추어 처분하려는 경향이 크다.
(4) 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 현황자료로 칼라 사진 14매를 제출하였으며, 청구주장에 상응하는 노후화된 쟁점아파트 상태가 나타난다.
(5) 이상의 내용을 종합하여 살피건대, (가) 상증법 제60조[평가의 원칙 등] 제1항에 의하면, 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따르며, 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항에 의하면 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액이라고 하여, 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다고 규정하고 있다. 또한, 상증법 시행령 제49조 제5항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 기본적으로 주택상황의 차이가 큰 주택을 동일한 조건으로 간주하고, 매매거래의 성사가 어려운 것은 물론, 기본적인 생활이 불가능한 쟁점아파트에 깨끗하게 인테리어공사가 완료된 상태로 거래된 주택과 동일한 매매거래가액을 적용하는 것은 부당하다는 취지의 주장을 하고 있다. (다) 그러나, 처분청의 조사내용에 의하면, 비교대상아파트보다 높은 가격에 거래된 건은 20건이고, 같거나 낮은 가격으로 거래된 건은 10건으로 인테리어 공사한 비교대상아파트가 특별히 높게 평가되었다고 보이지 않는 점, 매매사례가액은 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 가액으로서, 비교대상아파트의 주택 상황에 따라 매매사례가액을 높이고 낮추고 하는 선택의 여지가 없는 점 등으로 볼 때 청구주장은 받아들이기 어려워 보인다. (라) 따라서, 처분청이 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 상속세를 과세한 이 건 부과처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.