쟁점토지 실지취득가액이 객관적인 증빙으로 확인되지 않으므로 처분청이 이를 환산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없음
쟁점토지 실지취득가액이 객관적인 증빙으로 확인되지 않으므로 처분청이 이를 환산가액으로 하여 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 등기부등본에 의하면 청구인은 1999.4.13. 엄OOO(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 쟁점토지를 취득하였으나, 실제는 1998.3.21. 엄OOO과 엄OOO(이하 “전전소유자들”이라 한다)으로부터 쟁점토지를 취득하였고, 엄OOO의 아들 엄OOO은 엄OOO을 대리하여 쟁점토지의 거래를 주관하였으며, 그 당시 쟁점토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 거주자가 아니면 소유권이전이 불가능하여 친구 성OOO의 삼촌인 전소유자 명의로 소유권이전등기를 하였다가 1999.4.13. 청구인의 명의로 소유권이전등기를 하였고, 청구인과 전전소유자의 매매계약서 및 대금지급 영수증 등은 청구인이 보관하다가 분실하였으며, 쟁점토지를 청구인 명의로 이전 후 취득계약서가 필요할 것 같아 전소유자와 2002년에 실제 매매대금인 OOO원보다 높은 금액인 OOO원으로 계약서를 재작성하였는데, 비록 계약서를 재작성하였다 하더라도 취득당시의 중개인 성OOO의 사실확인서에 의하여 확인되는 바와 같이 쟁점토지의 실지취득가액은 OOO원이다. 쟁점토지의 취득대금은 OOO은행(당시는 OOO은행) OOO지점의 청구인 계좌 1002-712-(이하 “쟁점계좌”라 한다)에서 모두 5차례에 걸쳐 현금과 자기앞수표로 OOO원을 출금하여 전전소유자들에게 지급하였고, 나머지 OOO원은 현금으로 지급하였던 것으로 기억되며, 대금의 상당 부분은 처남인 강OOO으로부터 OOO원, 처형인 강OOO로부터 OOO원, 처형인 강OOO로부터 OOO원, 합계 OOO원을 차용한 것으로, 대부분 소액 거래로서 쟁점토지의 매입과 관련된 내역 외에는 고액거래가 없었고, 잔금 OOO원의 지급일인 1998.1.5.과 전소유자의 등기원인일인 1998.1.2. 사이에 며칠 차이가 나지 않는 점 등의 정황으로 보아 위 금액은 쟁점토지를 취득하기 위하여 출금한 자금으로 볼 수 있으며, 청구인은 OOO은행 OOO지점에 입․출금 관련 증빙 서류를 요청하였으나 거래시기가 오래되어 확인할 수 있는 방법이 없다는 답변을 들었고, 청구인은 귀농하여 소를 키우고 농사를 짓기 위해 쟁점토지를 취득하였는데 취득가액 OOO원에는 가옥 OOO원, 우사 4동 OOO원, 수목 등이 포함되어 있고, 양도당시 가옥 등 일부 건축물이 멸실되었기 때문에 양도가액이 낮아져 양도가액에 비해 취득가액이 과다하게 보인 것이며, 실지거래가액을 판단할 때에는 거래당시의 상황이나 거래관행 등 모든 정황을 참조하여 판단하여야 하는 것인바, 단순히 취득계약서를 거래 후에 재작성하였다 하여 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.
(2) 쟁점토지 지상에 사실상 주택이 아닌 서류상 무허가주택이 등재되어 있는데, 주민등록상 동 지번에는 사람이 거주한 사실이 없으며, 제세공과금(전기료, 수도료) 등이 부과되지 아니한 사실상의 우사로 사용되고 있었으므로, 이를 주택으로 보고 쟁점주택을 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
(1) 청구인이 제출한 취득계약서상의 매매대금은 OOO원이고 매도인은 엄OOO이며, 계약일자는 1999.2.5.로 되어있는바, 중개업자가 없는 계약서로서 확인이 불가능한 지장이 날인되어 있고, 매도인의 전화번호란에는 2000년 7월부터 사용되기 시작한 시외전화 지역번호인 “041”이 적혀있어 거래당시에 작성된 계약서로 볼 수 없으며, 청구인은 쟁점토지를 실제로는 엄OOO의 전 소유자인 엄OOO으로부터 1998년에 취득하였고, 엄OOO에게 명의신탁하였다가 1999년도에 청구인 명의로 등기한 것이며 엄OOO과의 실제거래가액이 OOO원(당초 OOO원)이라고 주장하나, 엄OOO과의 매매계약서 또는 엄OOO에게 명의신탁한다는 내용의 계약서를 제출하지 못하고 있으며, 제출된 예금거래내역만으로는 거래금액이 당해 토지의 양도대금으로 엄OOO에게 지급되었는지 여부를 확인할 수 없으므로 취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.
(2) 청구주장 및 전전소유자 엄OOO, 친구 성OOO의 사실확인서에 의하면, 취득당시 쟁점토지 지상에는 무허가주택 및 우사 등이 있었음이 확인되고, 청구인은 무허가주택을 실제로는 우사로 사용하였다고 주장하나, 입증서류가 없으며, OOO시청의 회신 공문에는 무허가주택에 대하여 2005년~2012년까지 주택 공시가격이 존재하고, 재산세가 청구인에게 과세된 사실이 있는 점, 전전소유자 엄OOO은 무허가주택 인근에 거주하였고, 무허가주택이 우사로 사용된 적은 없으며, 주택으로 방치된 상태였다고 답변한 점, 후소유자 김OOO과 통화한 바 거주지는 OOO이나 쟁점토지를 구입하여 농번기에 거주할 목적으로 전기도 설치하고 무허가주택을 수리하여 주택으로 사용하고 있다는 답변을 하였고, 전기사용내역을 보면, 농가주택의 주택용전력으로 2012.4.5. 설치되어 계속해서 사용하고 있으며, 2012.2.9. 양도일로부터 약 2개월 후에 수리하여 주택으로 사용한 점 등으로 볼 때, 비록 무허가주택 취득 후 사용하지는 않았지만 구조, 기능, 시설 등이 주거용에 적합하고 주거기능이 계속 유지․관리되고 있는 이상, 주택으로 보여지므로 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점토지의 취득가액을 OOO원으로 볼 수 있는지 여부
(2) 1세대 2주택으로 보아 과세하였으나, 무허가주택을 축사로 보아 주택에서 제외할 수 있는지 여부
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가)소득세법제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 규정하면서 제1호 가목에서 취득가액에 대하여는 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득당시의 기준시가, 나목은 가목 본문의 경우로서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 규정하고 있고, 제2호는 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, 제3호는 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 규정하고 있다. (나) 청구인은 전소유자와 2002년에 실지거래가액인 OOO원보다 높은 금액인 OOO원으로 계약서를 재작성하였으며, 비록 계약서를 재작성하였으나 취득당시 쟁점토지를 중개한 성OOO의 사실확인서에 의하여 확인되는 가액 OOO원을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.
1. 청구인은 쟁점토지의 취득가액 OOO원을 지불하기 위해 처남 강OOO으로부터 OOO원, 처형 강OOO로부터 OOO원, 처형 강OOO로부터 OOO원, 합계 OOO원을 차입하였다고 주장하는바, 청구인이 제출한 쟁점계좌의 예금거래실적증명서의 내용을 보면 아래 <표1>과 같이 1997.11.14.부터 1998.1.5.까지 OOO원이 입금되고, OOO원이 지급된 것으로 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOOOOOO OO
2. 청구인과 전소유자가 1999.3.5. 작성한 매매계약서에는 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 단서조항에는 “OOO 소재 가옥 및 우사 4개동 포함[가옥 OOO원, 우사 4동 OOO원, 지상물(수목 등)] 일체 양도”라고 기재되어 있으며, 중개인 없이 매도인과 매수인의 지장이 날인되어 있으나, 동 계약서에 대하여는 청구인 스스로도 허위계약서 임을 시인하고 있다.
3. 엄OOO의 2012.12.17.자 사실확인서에 의하면, 청구인은 전전소유자들 중 엄OOO이 1998년 초에 본인 소유의 토지를 청구인에게 매도하였는데, 토지거래허가구역이어서 현재는 고인이 된 전소유자 명의로 등기를 하였고, 매매가격은 대략 토지와 건물가액을 합하여 약 OOO원 이상이었던 것으로 기억된다는 내용으로, 엄OOO의 인감을 첨부하여 제출하였다.
4. 청구인은 친구 성OOO가 쟁점토지 약 3,000평(대지, 전, 답, 임야)을 평당가격 OOO원과 지상건물(빨간 벽돌 스라브가옥 약 40평, 신축건물과 우사 몇동 등)을 포함하여 총 매매대금 OOO원에 청구인에게 소개하였고, 그 대금은 전전소유자들에게 지급하였다는 내용의 2012.12.10.자 사실확인서를 제출하고 있다.
5. 조사공무원이 엄OOO에게 유선(041-663-**)으로 ’97년~’99년 사이에 청구인으로부터 수령한 양도대금이 엄OOO의 계좌로 입금되었는지 여부를 확인요청하였으나, 계좌로 입금된 내역은 없는 것으로 답변하였다. (다) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 취득당시 쟁점토지를 중개한 성OOO의 사실확인서에 의하여 확인되는 가액 OOO원을 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하나, 청구인의 친구 성OOO가 쟁점토지를 평당가액 OOO원과 지상건물을 포함하여 총 매매대금 OOO원에 청구인에게 소개하였고, 그 대금은 전전소유자들에게 지급하였다는 내용의 2012.12.10.자 사실확인서만 제출하고 있을 뿐, 그 지급사실이 금융증빙 등에 의해 확인되지 않는 점, 조사공무원이 전전소유자 엄OOO에게 유선(041-663-**)으로 ’97년~’99년 사이에 청구인으로부터 수령한 양도대금이 엄OOO의 통장계좌로 입금되었는지 여부를 확인한바, 계좌로 입금된 내역은 없는 것으로 답변한 점 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다는 주장은 신빙성이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지 지상에 사실상 주택이 아닌 서류상 무허가 무허가주택이 등재되어 있는데, 주민등록상 동 지번에는 사람이 거주한 사실이 없으며, 제세공과금(전기료, 수도료) 등이 부과되지 않은 사실상의 우사로 사용되고 있었으므로, 이를 주택으로 보고 쟁점주택을 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장한다. (나) 쟁점주택이 2011.12.15. 경매처분(사건번호 2011타경 34745)으로 OOO원에 양도되었으나 청구인은 양도소득과세표준 신고를 하지 않았으며, 처분청이 OOO시장으로부터 제출받은 내용에 의하면, 쟁점토지 지상의 무허가주택에 대하여 청구인에게 2005년~2012년까지 재산세가 주택으로 과세된 내역이 기재되어 있다. (다) 처분청이 한국전력공사에 전기사용량 및 요금내역과 요금부과대상자 확인을 요청하여 회신받은 “전기사용량 회신내용”은 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOO (라) 살피건대, 청구인은 무허가주택을 우사로 사용하였으므로 주택으로 보는 것은 부당하다고 주장하나, OOO시장의 회신 공문에는 무허가주택에 대하여 2005년~2012년까지 주택 공시가격이 공시되었고, 재산세가 청구인의 명의로 과세된 점, 전전소유자 엄OOO, 친구 성OOO의 사실확인서에 의하면, 취득당시 쟁점토지 지상에 무허가주택 및 우사 등이 있었던 사실이 확인되는 점, 엄OOO은 무허가주택 인근에 거주하였고, 무허가주택이 우사로 사용된 적은 없으며, 주택으로 방치된 상태였다고 답변한 점, 후소유자 김OOO과의 통화내용에서 김OOO은 실제 거주지는 OOO이나 쟁점토지를 취득하여 농번기에 거주할 목적으로 전기를 설치하고 무허가주택도 수리를 하여 주택으로 사용하고 있다는 답변을 하였으며, 전기사용내역에서도 농가주택의 주택용 전력으로 2012.4.5. 설치되어 계속해서 사용하고 있으며, 양도일로부터 약 2개월 후에 수리하여 주택으로 사용한 점 등으로 볼 때, 무허가주택은 구조, 기능, 시설 등이 주거용에 적합하고 주거기능이 유지․관리되고 있는 주거용 주택으로 보는 것이 타당한 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 양도를 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.