[요지] 쟁점토지 매매계약 해지와 관련한 청구주장이 객관적인 증빙으로 입증되지 아니하는 점, 매매대금을 수수한 사실이 상당부분 확인되는 점 등을 종합할 때, 청구인들이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[요지] 쟁점토지 매매계약 해지와 관련한 청구주장이 객관적인 증빙으로 입증되지 아니하는 점, 매매대금을 수수한 사실이 상당부분 확인되는 점 등을 종합할 때, 청구인들이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
① 청구인들은 쟁점토지를 실제 소유할 의사가 있었으므로 토지거래허가 및 가등기를 마쳤고, 청구인 김OOO는 제1매매 해제요청에도 이를 거절한 끝에 한OOO이 이익금의 1／2을 지급하겠다는 약속을 하였기 때문에 제1매매를 해제해 주었으며, ② 청구인들이 쟁점토지를 미등기전매하였다면 청구인들이 제2매매의 주체가 되어야 할 것이나 청구인들은 제2매매 및 정OOO에 대해 전혀 알지 못하였고, ③ 청구인들이 제1매매 계약 후 쟁점토지에 설정한 가등기를 말소한 사실은 제1매매가 해제되었다는 명확한 증거이며, ④ 제2매매의 대상 물건인 OOO 소재 전 397㎡는 제1매매에서 분할하기로 한 면적보다 60평을 초과한 것이고, ⑤ 제2매매의 매매대금은 청구인들이 아닌 매도인 한OOO에게 지급되었으며, 매매대금 중 청구인 조OOO에게 전달된 금액이 제2매매에서 약정된 OOO원이 아닌 OOO원에 불과하고, ⑥ 청구인 조OOO가 한OOO으로부터 받은 금액이 미등기전매 대금이라면 청구인들 사이에 동일한 금액을 분배받아야 할 것이나, 청구인 김OOO는 OOO원을, 청구인 조OOO는 OOO원을 분배하였고, 청구인 조OOO가 더 받은 OOO원은 한OOO이 조OOO로부터 차용한 기존 채무 상환금액이며, ⑦ 청구인 조OOO가 공인중개사 강OOO에게 OOO원을 지급한 것은 미등기전매에 대한 중개수수료 명목이 아니라, 이와 관련 없이 강OOO이 OOO소재 토지 매수인 정OOO에게 청구인 조OOO를 소개시켜준 데에 대한 감사의 의미인 점 등을 볼 때 청구인들은 쟁점토지를 미등기전매하지 않았다. 처분청은 청구인들에 대하여 세무조사를 시작하기도 전에 한OOO에게 그가 기납부한 양도소득세를 환급해준바, 처분청은 환급의 정당성을 유지하기 위하여 면밀한 조사 없이 청구인들이 쟁점토지를 미등기전매한 것으로 보아 과세하였다.
① 청구인들이 쟁점토지에 대하여 가등기를 설정하고 한OOO에게 잔금을 지급하는 등 청구인들이 실질적으로 소유권을 확보한 후 제3자 정OOO에게 소유권이 이전된 점, ② 토지거래허가는 가등기를 위해서도 할 수 있고, 가등기는 청구인들이 쟁점부동산의 소유권이 제3자에게 이전되기 전까지 자신들의 소유권을 확실히 해두기 위해 조치로 미등기전매의 관행적 수법이며, ③ 제1매매 계약이 해제되었다고 볼 만한 근거가 없고, ④ 청구인들이 제2매매에서 약정된 대금 보다 적은 금액을 지급받은 것은 매도인 한OOO과 남궁OOO이 각각 납부할 세금 명목으로 한OOO에게 남겨둔 것으로 보이며, ⑤ 청구인들 사이에 매매대금이 1／2씩 안분되지 않은 것은 청구인들간의 금전관계로서 미등기전매를 부인할 수 있는 근거는 아니고, ⑥ 제2매매 계약의 중개인인 강OOO에게 청구인 조OOO가 중개수수료를 지급한 점 등으로 볼 때 쟁점토지를 청구인들이 미등기전매하였다고 봄이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인들과 한OOO, 남궁OOO 사이에 작성된 토지매매계약서(2010.7.13.)에 의하면, 쟁점토지의 각 1／2 지분 공유자인 한OOO, 남궁OOO은 청구인들에게 쟁점토지를 OOO원에 매도하기로 하고 그 중 잔금 OOO원은 2010.12.20. 지불하며 진입로 부분은 쟁점토지에 연접한 OOO에서 분할(도면상 가분할 면적 63평)하기로 약정한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점토지에 대한 부동산등기부 등본에 의하면, 2010.8.26. 청구인 김OOO 명의로 한OOO, 남궁OOO의 지분 전부에 대하여 가등기가 설정되었으나(원인 2010.8.20. 매매예약) 2010.12.16. 가등기가 말소되었고(원인 2010.12.16. 해제), 2010.12.28. 정OOO가 OOO원에 지분 전부를 취득한 것으로 나타난다.
(3) 청구인들은 아래와 같이 쟁점토지의 매도인 한OOO이 제1매매의 매수인인 청구인들과 무관하게 정OOO와 제2매매를 체결하였을 뿐, 청구인들이 한OOO으로부터 취득한 쟁점토지를 정OOO에게 미등기전매한 것이 아니라고 주장한다. (가) 청구인 조OOO는 한OOO으로부터 쟁점토지의 매매를 알선해달라는 요청을 받아, 쟁점토지를 청구인 김OOO와 공동으로 매수하기로 하고 2010.7.13. 매매대금 OOO원에 제1매매 계약을 체결하였다. (나) 청구인 김OOO는 2010.8.19. 쟁점토지에 대한 토지거래허가를 얻었고, 2010.8.26. 매매예약을 원인으로 한 소유권이전등기 가등기를 하였으며 2010.10.25.까지 잔금 OOO원 및 중개수수료 명목으로 공제한 OOO원을 제외한 제1매매에 따른 계약금, 중도금을 모두 지급하였다. (다) 한OOO은 2010년 11월 중순경 쟁점토지를 3.3㎡당 OOO원에 사려는 사람이 있다며 청구인 조OOO에게 제1매매 계약을 취소하자고 부탁하였고, 다시 2010.11.26. 청구인 조OOO를 찾아와 ‘정OOO와 쟁점토지 및 이에 연접한 토지를 포함하여 제2매매 계약을 체결하고 계약금을 받았다’고 하면서 OOO원을 건네며 제1매매 계약을 취소하자고 사정을 하였으나, 청구인 조OOO으로부터 이를 전해들은 김OOO는 계약 취소를 거절하였다. 다만, 청구인 조OOO는 한OOO으로부터 받을 돈이 있어 OOO원은 이를 반환하지 않고 자신이 보관하였다. (라) 청구인 조OOO는 2010년 12월 중순경 제1매매의 잔금 OOO원의 지급일 무렵 한OOO으로부터 매매대금 중 이익금 절반을 주겠다고 제의를 받아 청구인 김OOO와 상의한 끝에 제1매매 계약해제에 동의하고, 2010.12.16. 소유권매매예약 가등기를 말소하였다. (마) 그런데, 한OOO은 청구인 조OOO에게 ‘OOO원을 빌려주면 제2매매의 잔금을 수령하여 정산하겠다’고 제의하였고 청구인 조OOO가 이를 주저하자 ‘OOO원을 잔금으로 처리하고 나서 제2매매의 잔금을 수령하여 정산하여 주겠다’고 제의하였으며, 청구인 김OOO 명의로 제1매매의 잔금약정일인 2010.12.20. OOO원을 한OOO에게 이체해 주었다. (바) 이후 청구인 조OOO는 2010.12.28. 한OOO이 공인중개사 강OOO의 사무소에서 정OOO로부터 제2매매의 잔금을 받을 때 동석하여, 한OOO으로부터 제1매매 해제에 따른 정산금 및 그 때까지 한OOO이 청구인 조OOO에게 빌린 금원을 지급받기로 한바, 청구인 조OOO는 한OOO과 제1매매 해제에 따른 위약금을 OOO원으로 합의하였고, 이에 따라 강OOO의 사무소에서 한OOO으로부터 수표 OOO원의 수표를 교부받았으며 당일 오후 O,OOOO원을 이체받았다. (사) 청구인 조OOO는 2010.12.28. 강OOO에게 OOO원을 지급하였는데, 이는 쟁점토지 매매와는 무관하게, 2010.7.30. OOO 소재 대지 304.9㎡의 매수인 정OOO가 청구인 조OOO에게 건축공사를 위탁함에 있어 이를 중개한 강OOO에게 중개수수료로 지급하였던 것이고, 제2매매에 대한 중개수수료는 한OOO이 강OOO에게 OOO원을 지급하였다. (아) 청구인 조OOO는 2010.12.28. 청구인 김OOO에게 투자자금 OOO원과 위약금 OOO원, 합계 OOO원(제1매매 대금 OOO원 및 해제로 인한 위약금 OOO원, 정산금 합계 OOO원의 1／2)에서 각종 비용을 공제한 OOO원을 지급하였다.
(4) 처분청은 2012.12.26.～2013.1.3. 한OOO에 대한 조사결과 청구인들이 한OOO으로부터 쟁점토지를 매수한 후 정OOO에게 미등기전매하였다고 판단한바, 처분청의 조사내용에 의하면 한OOO, 남궁OOO이 쟁점토지를 OOO원에 청구인들에게 매도하는 내용의 계약서(2010.7.13.) 외에 2010.11.26. 한OOO, 남궁OOO이 쟁점토지를 OOO원에 정OOO에게 매도하는 내용의 계약서가 작성되었고, 2010.1.1.～2010.12.31. 기간 중 청구인 조OOO가 받은 금액이 OOO원이라고 조사된 것으로 나타난다.
(5) 청구인들은 한OOO으로부터 받은 금원은 제1매매의 해제로 인한 정산금 외에 기존에 한OOO이 청구인 조OOO로부터 차입한 자금 OOO원을 상환받은 것으로서, 통장거래내역으로 청구인 조OOO가 한OOO에게 수시로 금원을 대여하였음이 나타남에도 불구하고, 처분청이 한OOO의 청구인 조OOO에 대한 기존 채무변제를 부인하고 청구인들이 한OOO을 거쳐 미등기전매 대금 OOO원에 상당하는 금액을 지급받았다고 본 것은 부당하다고 주장하면서, 거래기록사항란에 ‘한OOO 차용’ 및 ‘한OOO 중도금’이 구별되어 기재된 청구인의 입출금 거래내역(OOO 201001780×××××) 및 한OOO의 확인서(2012.11.3. 및 2013.3.22. 작성) 등을 제출하였다.
(6) 청구인들은 강OOO에게 OOO원을 지급한 것은 쟁점토지의 매매 중개와는 무관하다고 주장하면서, 강OOO의 확인서(2013.3.22.)를 제출하였다.
(7) 살피건대, 청구인들은 한OOO이 청구인들과 제1매매 계약을 체결한 후 이를 해제하고 정OOO과 제2매매 계약을 체결하여 쟁점토지를 매도하였을 뿐 청구인들이 미등기전매를 한 바 없다고 주장하나, 청구인들이 2010.7.13. 한OOO, 남궁OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 매수하기로 계약을 체결한 후 2010.8.26. 쟁점토지에 대하여 매매예약을 원인으로 가등기를 설정하였고 2010.12.10. 잔금지급 약정일에 한OOO에게 잔금 상당액 OOO원까지 완납한 것으로 나타나고 있어 제3자 정OOO에게 쟁점토지의 소유권이 이전되기 전에 청구인들이 실질적으로 쟁점토지의 소유권을 확보하였던 것으로 판단되는 점(청구인들은 OOO원은 잔금이 아니라 한OOO에게 대여한 금액이라고 주장하나 이를 인정할 증빙은 제시되지 않았다), 청구인들이 제1매매에 따라 쟁점토지에 설정한 가등기를 말소한 사정만으로는 청구인들과 한OOO 사이의 제1매매 계약이 해제되었다고 인정하기에 부족하고 달리 제1매매가 해제되었다고 볼 만한 객관적이고 구체적인 근거가 없는 점, 제1매매 해제로 인한 한OOO의 위약금지급채무를 OOO원으로 약정하였다는 사실을 인정할 수 있는 증빙은 제출되지 아니하였고, 또한 청구인의 입출금 거래내역(OOO 201001780×××××) 이외에 제1매매 이전에 한OOO이 청구인 조OOO에게 대여금 반환채무가 존재하였다는 사실을 인정할 수 있는 차용증 등의 객관적, 구체적인 증빙이 없어, 청구인들이 제1매매를 위해 한OOO에게 지급한 대금 OOO원을 초과하여 정OOO의 매수대금 OOO원에 상당하는 OOO원이 정OOO로부터 한OOO을 거쳐 청구인 조OOO에게 이전된 합리적인 근거를 인정하기 어려운 점, 청구인들이 한OOO으로부터 합계 OOO원을 지급받은 일시는 정OOO로의 매매계약일인 2010.11.26.과 잔금지급일인 2010.12.28.과 일치하는 점 등을 종합하면, 청구인들은 쟁점토지를 한OOO, 남궁OOO으로부터 양수한 후 정OOO에게 이전한 것으로 보여 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 청구인들이 쟁점토지를 한OOO, 남궁OOO으로부터 양수하고 이를 정OOO에게 미등기전매하였다고 보아 청구인들에게 양도소득세를 부과한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.