분할 전 모번지의 개별공시지가를 적용하여 환산취득가액을 산정하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.1.24. OOO동 12-229(1977.8.26. 취득) 및 같은 동 12-230(1990.7.7. 취득)(이하 “쟁점토지”라 한다)을 양도한 후 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가가 공시되지 않아 분할 전 쟁점토지의 모 번지인 같은 동 12-137의 기준시가(1990년 개별공시지가: ㎡당 OOO천원)를 적용하여 취득가액을 환산하고 2008년 귀속 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지가 1990.1.1. 기준으로 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다는 OOO지방국세청장의 감사지적에 따라소득세법제99조 제1항 및 같은 법 시행령 제164조 규정에 의하여 2개의 감정기관OOO의 소급감정가액을 참작하여 평가한 가액(㎡당 OOO천원)을 기준시가로 보아 환산가액을 재계산하여 2013.1.21. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구주장 쟁점토지와 표준지 주변의 지적편집도(그림 참조)를 살펴보면 쟁점토지와 표준지(OOO동 13-64) 사이에는 수 많은 지번의 토지들이 위치하고 있고, 쟁점토지의 경우 대도로가 주변에 인접해 있으나, 표준지의 경우 앞쪽으로 작은 골목이 있을 뿐, 지적편집도에서 보이는 바와 같이 OOO역 사거리 부근의 대도로와는 100㎡ 거리가 떨어져 있으므로, 도로상황면에서 쟁점토지와는 큰 차이를 나타나 인근토지로 볼 수 없다. 또한, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제30조의 구분에 따라, 쟁점토지가 위치한 구역은 일반적인 상업기능 및 업무기능을 담당하게 하기 위하여 필요한 지역인 일반상업지역에 해당하고, 표준지의 경우 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역인 제2종 일반주거지역에 해당하므로 법률에 따른 구분에 있어서도 쟁점토지와 표준지는 토지의 특성이 서로 상이한 것으로 나타난다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 산정하는데에 사용된표준지는 쟁점토지와 상호 연관성이 매우 떨어지므로, 쟁점토지의 개별공시지가 산정시의 비교 표준지로 보는 것은 적절하지 않으며, 청구인이 쟁점토지의 1990년도 개별공시지가가 공시되지 않아 분할 전 쟁점토지의 모 번지의 기준시가(1990년 개별공시지가: ㎡당 OOO천원)를 적용하여 취득가액을 환산하고 양도소득세를 신고․납부한 것은 잘못이 없다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 모번지와 쟁점토지의 특성이 동일하고 가격상승 및 하락요인이 없다고 주장하고 있으나 공시지가 변동추이 및 지적도상 위치요인 등을 고려하면 쟁점토지와 분할된 모번지의 도로접면 등 개별공시지가 산출기준 지수가 다른 것으로 나타나고 있으며, 분할된 모번지의 1990년 개별공시지가 산출시 적용된 표준지 지번과 쟁점토지의 1991년 개별공시지가 산정시 적용된 표준지를 OOO구청에 의뢰한 바 회신내용은 다음과 같이 확인되고 있다. (OO: O) 청구인이 환산취득가액 계산시 적용한 분할전 모번지의 1990년도 개별공시지가는 토지특성 및 가격형성요인 등을 고려할 때 쟁점토지의 개별공시지가로 추정하기는 적정하지 아니한 것으로 보이고, 쟁점토지는 분할된 모번지와 독립된 별도의 토지로 확인되므로소득세법제99조 및 동법 시행령 제164조 규정에 의한 개별공시지가 없는 토지에 해당하여 둘 이상의 감정평가기관의 평가액을 고려하여 쟁점토지의 취득환산가액을 재계산하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 환산가액 산정시 고시가 누락된 1990년도 개별공시지가를 분할전 모번지의 개별공시지가를 적용하여 계산하는 것이 타당한지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 및 처분청이 제출한 항변자료 및 심리자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) OOO동 12-137 번지는 1988.11.22.공유토지 분할에 관한 특례법으로 같은 동 12-225, 226, 228, 229, 230, 137(모번지 토지)로 7필지로 분할되었음이 부동산등기부등본 및 토지대장 등에 의하여 확인되고, 분할된 모번지와 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 아래<표1>과 같다. (나) OOO구청에 공문에 의하면 쟁점토지 및 모번지의 1990년 및 1991년 공시지가 를 산정한 표준지의 내역과 그 표준지의 공시지가는 아래<표2>와 같다. (다) 쟁점토지의 모번지에서 분할된 토지들의 1990년 개별공시지가가 고시 누락되었음이 확인되고, 쟁점토지와 인근한 토지의 1990년 개별공시지가는 아래<표3>과 같다. (라) 처분청이 OOO감정원에 쟁점토지의 1990년 감정가액 평가를 의뢰하자 OOO지점장이 2012.9.26. 처분청에 회신한 쟁점토지의 개별공시지가 평가의뢰 회신한 내용은 아래<표4>와 같다. (2) 살피건대,소득세법제99조 및 같은 법 시행령 제164조에 의하면 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여지방세법제4조 제1항 단서에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다고 규정되어 있는 바, 이 건의 경우 처분청이 2개OOO의 감정평가기관에 쟁점토지의 1990년 감정가액을 의뢰하여 과세한 사실이 확인되는 점, 쟁점토지는 1990.1.1. 기준 개별공시지가가 고시되기 이전에 이미 분할되어 있던 토지인 점, 고시가 누락된 쟁점토지와 모번지의 개별공시지가 변동추이 및 지적도 상 도로 접면 등 개별공시지가 산출 기준지수가 다른 점, 분할된 모번지의 1990년 개별공시지가 산출시 적용된 표준지의 지번과 쟁점토지의 1991년 개별공시지가 산정시 적용된 표준지가 상이한 점, 1990.1.1. 기준으로 쟁점토지의 개별공시지가가 고시 누락되었음이 확인되는 점 등에 비추어 볼 때 처분청이 1990.1.1. 기준으로 쟁점토지의 개별공시지가가 없는 것으로 보아 2개의 감정평가기관에 평가의뢰하여 그 감정가액을 기준시가로 보아 환산가액을 재계산하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.