금융업을 영위하는 자가 취득한 부동산 중 임대하지 않은 상태에서 양도한 건물분 공급가액은 부가가치세 과세표준에서 제외함

1. OOO세무서장이 2013.2.8. 청구인에게 한 2012년 제1기 부가가치세 OOO원의 부과처분은 OOO소재 OOO 상가건물 지상 5층, 6층, 8층～11층 소재 상가 22호실의 건물분 공급가액을 부가가치세 과세표준에서 제외하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

• 가. OOO상호저축은행 주식회사(상호저축은행법에 따라 상호저축은행으로 인가를 받아 설립되어 예금 및 적금의 수입업무 등 금융업을 주업으로 하는 법인으로, 이하 각 OOO이라 하고, 이를 합하여 “쟁점상호저축은행”이라 한다)는 2011.1.27. OOO 주식회사(이하 “채무자” 또는 OOO이라 한다)에게 OOO 상가건물(지하 1층～지상 11층 68호실의 집합건물로 각 호실이 구분등기되어 있다)의 분양사업과 관련하여 OOO을 연 13%의 이율로 4개월간 대출(연장)하면서, 담보신탁의 형태로 위 상가건물 중 67호실 면적 합계 8,451.61㎡(이하 “담보부동산”이라 한다)를 담보로 제공받았다가, 채무자가 대출금을 변제하지 아니하자, 담보부동산을 2011.6.29. 쟁점상호저축은행 명의로 취득(취득대금 OOO원 중 잔금 OOO원은 대출채권과 상계하였고, 각 지분율은 대출채권의 비율과 같은 28.26%, 28.22%, 27.84%, 15.68%이다)한 다음 이를 비업무용자산으로 계상하고 2011.7.1. 담보부동산을 사업장으로 하여 OOO이라는 상호로 부동산임대업 및 부동산매매업을 영위하는 것으로 하여 공동으로 사업자등록을 하였다(2013.2.12. 부동산매매업은 업종에서 삭제하는 것으로 정정신고를 하였다).
• 나. 청구인은 쟁점상호저축은행이 2011.11.25. 담보부동산 중 지상 5층～지상 11층 소재 상가 23호 분양면적 합계 4,947,52㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 주식회사 OOO(이하 “양수인” 또는OOO라 한다)에게 OOO원에 매각하고 2012.2.24.과 2012.4.24. 잔금을 받았음에도 그 건물분 공급가액을 부가가치세 과세표준에 산입하지 아니하는 한편, 2012년 제1기 과세기간 중 주식회사 OOO(이하 OOO이라 한다)에 지급한 OOO원의 매각수수료 관련 매입세액은 매출세액에서 공제하여 처분청에 2012년 제1기 부가가치세 OOO원의 환급신청을 하였다.
• 다. 처분청은 부가가치세 환급 현지확인 조사를 실시하여 청구인OOO이 부동산매매업의 재고자산인 쟁점부동산을 매각하여 과세재화를 공급하고도 그에 대한 매출을 누락한 것으로 보고 그 건물분 공급가액 OOO원을 과세표준에 산입하여 2013.2.8. 청구인에게 2012년 제1기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.17. 심판청구를 하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 매각 주체는 청구인이 아니라 쟁점상호저축은행으로 쟁점상호저축은행은 채권담보로 제공받은 부동산을 각자 자기의 계산으로 취득하여 각자 자기의 비영업용자산으로 계상하고 관리하다가 매각(계약당사자·등기명의자가 쟁점상호저축은행임)하였으므로 그 실질은 금융업자인 상호저축은행이 금융업에 부수하여 재화를 공급한 것으로서 부가가치세 면제대상인 것이다. 청구인이 부동산임대업의 사업자등록을 한 것은 쟁점상호저축은행이 채무자로부터 쟁점부동산을 취득하면서 불가피하게 채무자가 이미 임대 중이던 일부OOO에 대한 임대차관계를 승계하였기 때문인데 쟁점상호저축은행은 그 임대차관계도 기간이 만료되는 대로 종료하고 명도소송을 통하여 임차인으로 하여금 상가에서 퇴거하도록 하는 등 최대한 쟁점부동산을 공실상태로 유지하려고 하였으므로 이를 두고 청구인이 담보부동산 전체를 사업장으로 하여 본격적으로 임대업을 영위한 것으로 보아 담보부동산의 매각을 사업용 재화의 공급으로 봄은 부당하다(임대업에 사용하던 재화를 공급한 것으로 보더라도 각 상가는 구분등기대상인 개별 부동산인데 편의상 담보부동산 전체를 하나의 사업장으로 하여 사업자등록을 한 것일 뿐이므로 최소한 임대하던 상가에 국한하여야 한다). 또한 위와 같이 담보부동산에 대한 부동산임대업의 사업자등록을 하면서 업종에 부동산매매업을 추가로 기재하기는 하였으나 이는 착오로 기재한 것으로(2013년경에는 이를 업종에서 삭제하는 것으로 정정신고를 하였다), 부동산매매업은 상호저축은행법상 상호저축은행이 영위할 수 있는 사업으로 열거되어 있지 아니하여 청구인의 공동사업자인 쟁점상호저축은행이 영위할 수 없는 업종이다. 만약 청구인이 쟁점부동산에 대하여 임대업을 영위하다가 이를 양도한 것으로 본다 하더라도 청구인은 쟁점부동산 관련 권리의무를 양수인에게 포괄적으로 이전하기로 하였는바 이는 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도에 해당하므로 이에 대하여 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점상호저축은행이 담보부동산 관련 부동산매매업과 부동산임대업을 영위하기 위하여 별도로 사업자등록을 하고 그 매출(임대수입금액)·매입(매각수수료)에 대하여 부가가치세를 신고한 이상 청구인은 쟁점상호저축은행과 독립하여 부동산매매업 및 부동산임대업을 영위하는 사업자로 인정된다. 청구인의 주된 사업목적은 쟁점상호저축은행의 유입부동산(채권에 대한 담보로 제공받아 취득한 부동산)의 매각(임대는 매각을 용이하게 하기 위하여 부수적으로 하는 것이다)인 것이고 청구인이 금융업을 영위하는 것은 아니므로 청구인이 그 사업용 자산을 매각하는 경우는 과세사업자의 재고자산의 공급으로서 과세대상인 것이다. 쟁점상호저축은행이 쟁점부동산을 담보로 취득하여 매각한 측면에서 보아도 금융업자가 담보부동산을 취득하여 임대업에 사용하다가 양도한 경우는 금융업에 부수한 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것이다. 또한, 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업자인 청구인의 재고자산 처분에 불과하다는 것은 앞에서 본바와 같으므로 이러한 행위를 사업의 양도로 인정할 수는 없다.

• 가. 쟁 점 상호저축은행이 채권실행을 위해 취득한 담보부동산을 사업장으로 하여 부동산임대업·부동산매매업의 사업자등록을 하고 임대인 지위를 승계하여 일부를 임대하다가 매각한 경우, 금융업에 필수적으로 부수하여 재화를 공급한 것으로서 면세대상인지, 부동산매매업 또는 부동산임대업의 사업용 재화를 공급한 것으로서 과세대상인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 부가가치세법 제12조 【면세】

① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

11. 금융ㆍ보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항에 따라 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 본다. (2) 부가가치세법 시행령 제33조 【금융․보험용역의 범위】

① 법 제12조제1항제11호에 규정하는 금융·보험용역은 다음 각 호에 규정하는 사업에 해당하는 역무로 한다. 8.상호저축은행법에 의한 상호저축은행업

④ 제1항의 규정에 불구하고 다음 각호의 1에 해당하는 용역은 이를 금융·보험용역으로 보지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 심리자료에 의하면, 쟁점상호저축은행은 채무자에게 담보부동산 분양사업 자금으로 총 OOO원을 대출해주면서 그 담보로 담보부동산에 대하여 쟁점상호저축은행을 우선수익자로 하는 담보신탁을 실시하였는데 채무자로부터 채권회수를 기대하기 어려운 상황이 되자 채권 회수를 하기 위하여 담보부동산의 공매를 실시한 바 담보부동산의 분양가액 OOO원과 감정가액 OOO원 및 대여금 원금 OOO원을 밑도는 최저입찰가액으로도 공매가 유찰이 되자, 2011.6.28. 담보부동산을 OOO원에 취득(각 지분율은 대출 비율과 같은 28.26%, 28.22%, 27.84%, 15.68%이다)하여 그 매매대금 잔금과 대출채권을 상계하는 방법으로 대출채권을 회수하였으며, 위와 같이 담보부동산을 취득하면서 취득당시 일부OOO에 대하여 존속하고 있던 임대차 관계를 승계하게 되어 2011.11.28. 701호 임차인 김OOO 등에게 건물명도소송을 제기하여 2012년 2월경 김OOO 등을 퇴거시킨 사실이 확인된다.

(2) 쟁점상호저축은행은 위와 같이 담보부동산을 취득한 후 이를 각자의 비업무용자산으로 계상하였다가, 2011.11.25. 그 중 쟁점부동산(5층～11층)을 OOO에게 OOO원에 매도하는 한편 그 매매대금 잔금일에 쟁점부동산에 관한 일체의 권리와 의무를 포괄적으로 양도한다는 내용으로 사업포괄양도양수계약서를 작성하였으며, OOO는 쟁점부동산을 매수하여 그 중 5, 6층은 오피스텔용으로, 7～11층은 도심형 생활주택용으로 용도를 변경하였고, 쟁점상호저축은행이 쟁점부동산을 취득하여 양도하기까지의 현황을 정리하면 아래 [표]와 같다.

(3) 쟁점상호저축은행은 담보부동산을 취득한 직후 2011.7.1. 담보부동산 전체를 사업장으로 하는 부동산임대업·매매업의 공동사업자로 사업자등록을 하고(2013.2.12. 부동산매매업은 업종에서 삭제하였다), 임대수입금액을 매출로, 쟁점부동산의 매각수수료를 매입으로 하여 2011년 제2기～2012년 제1기 부가가치세를 신고하였다(부동산의 거래내역은 매입과 매출로 신고하지 아니하였다).

(4) 상호저축은행이 담보부동산을 취득하여 임대하거나 처분하는 경우와 관련한 법령 등을 보면, 상호저축은행법 제11조 에서는 상호저축은행은 신용계 업무, 신용부금 업무, 예금 및 적금의 수입 업무, 자금의 대출 업무, 어음의 할인 업무 등 금융업무와 그에 부대되는 업무 또는 목적 달성에 필요한 업무로서 금융위원회의 승인을 받은 업무를 할 수 있다고 규정하고 있으며, OOO의 정관에서는 그 목적사업으로 수납 등의 금융업무와 부동산 임대업무를 열거하고 있으나 부동산매매업은 열거하고 있지 아니며, OOO의 유입물건관리 및 처분규정에는 ‘유입물건은 취득한 날로부터 매각에 착수하여 단시일내에 그 처분을 종료하여야 하며(제13조), 그 매각은 원칙적으로 공매에 의하고 공매를 실시하여도 매각되지 아니하거나 연고자의 매입요청이 있는 경우에 한하여 수의계약에 의할 수 있고(제15조), 공매는 매 분기 1회 이상 실시하여야(제16조)’ 하는 것으로 규정되어 있으며, 상호저축은행의 표준업무방법서에는 ‘상호저축은행은 비업무용부동산을 임대하는 경우 매회의 임대기간은 2년을 초과하지 못하며 법인세법 시행규칙 제26조 제5항 제11호 에서 정한 기간(저당권 실행을 위하여 취득한 부동산은 취득일로부터 5년)을 초과하여 새로운 임대계약을 체결하거나 기존의 임대계약을 연장하지 못한다(제45조 제2항)’고 규정되어 있다. (5) 부가가치세법 제12조 제1항 제11호 및 같은 법 시행령 제33조 제1항 제8호는 상호저축은행법에 의한 상호저축은행업에 따른 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제33조 제4항은 부동산의 임대용역은 면세되는 금융·보험용역으로 보지 아니한다고 규정하고 있으며, 부가가치세법 제12조 제3항 은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 필수적으로 부수되는 재화 또는 용역의 공급은 면세되는 재화 또는 용역의 공급에 포함되는 것으로 한다고 규정하고 있는바, 상호저축은행법에 따른 상호저축은행업을 영위하는 사업자가 채무자의 채무변제불능으로 취득한 담보부동산을 처분하는 경우 그 재화의 공급은 금융보험용역에 필수적으로 부수하여 제공되는 것으로서 부가가치세가 면제되는 것이나, 이를 임대하다 처분하는 경우 그 재화의 공급은 과세사업인 부동산 임대업에 사용하던 재화의 공급으로서 부가가치세 과세대상이 된다(국심 2001광3347, 2002.3.6., 국심 2003중3511, 2004.3.26., 같은 뜻임).

(6) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 쟁점상호저축은행이 담보부동산을 취득하면서 그 중 일부에 대한 종전 임대차 계약을 승계하여 일부를 임대하다가 양도하는 과정에서 담보부동산을 하나의 사업장으로 하여 부동산임대업 및 부동산매매업을 영위하는 것으로 사업자등록 및 부가가치세를 신고하였으나, 이는 쟁점상호저축은행이 채무자의 채무변제불능으로 인하여 담보물을 취득하면서 불가피하게 그 임대차관계까지 승계하게 된 결과 부가가치세법 제5조 제1항 에 의거 해당부동산 소재지를 사업장으로 하여 부동산임대업의 사업자등록을 하게 된 것으로 볼 수 있고, 그렇다 하여 쟁점상호저축은행이 유입부동산을 처분한 것의 실질이 금융업자가 금융업을 영위하면서 채권회수의 방법으로 취득하게 된 유입부동산의 처분이라는 점이 변하는 것은 아니고, 쟁점부동산의 각 호실은 구분등기 및 구분거래가 가능한 별개의 재산이므로, 그 중 실제로 임대에 공하던 호실의 양도는 부동산임대업에 공하던 재화의 공급으로서 과세대상이라고 볼 수 있을 것이지만, 임대에 공하지 아니하던 나머지 호실의 양도는 부가가치세법 제12조 제1항, 제3항 및 같은 법 시행령 제33조 제1항의 규정에 의하여 금융업에 부수되는 재화나 용역의 공급으로서 부가가치세가 면제된다고 봄이 타당하다. 처분청은 쟁점부동산의 양도가 부동산매매업용 재화의 공급으로서 부가가치세 과세대상이라는 의견이나, 상호저축은행법에서는 상호저축은행의 업무의 범위에 대하여 정하면서 부동산임대업무과 달리 부동산매매업무를 상호저축은행이 영위할 수 있는 업무로 인정하지 아니하고 있고, 쟁점상호저축은행이 채무자에 대한 대출채권의 회수가 불투명해지자 유입부동산에 대하여 6회에 걸쳐 공매를 실시하여 6회 최저입찰가액이 채권액에 근접하였음에도 유찰이 되자 직접 유입부동산을 취득하고 그 매매대금과 대출채권을 상계하는 방법으로 채권을 실현한 후 수개월 후 이를 다시 매각하는 등 쟁점부동산의 취득 및 매각경위가 채권회수를 위하여 불가피한 범위내였던 것으로 보이며, 상호저축은행표준업무방법서 등의 유입부동산 처리 관련 규정(상호저축은행이 유입부동산을 취득하여 5년간은 처분하지 못하고 임대하더라도 이를 상호저축은행의 유입부동산의 정상적인 처리과정으로 인정하고 있다)에 비추어 쟁점상호저축은행이 쟁점부동산을 취득하여 양도한 것이 부동산매매업에 따른 것이라고 보기 어려운 면이 있다. 이와는 별도로 청구인은 쟁점부동산의 양도로 인하여 관련 사업이 포괄적으로 양도되었으므로 부가가치세가 면제된다고도 주장하나, 청구인이 제출한 사업양수도계약서만으로는 그와 같은 사정을 인정하기에 부족하다할 것이다. 따라서 쟁점부동산 중 청구인이 임대하지 아니하다가 양도한 부분의 건물분 공급가액은 청구인의 부가가치세 과세표준에서 제외하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.