전소유자가 체납한 관리비는 이에 해당하지 아니하는 점, 전소유자가 체납한 관리비에 대해서는 청구인 뿐만 아니라 전소유자도 여전히 납부의무가 있고 청구인은 전소유자에 대해 체납관리비 납부에 대한 구상권을 가지게 되는 점 등으로 볼 때, 전소유자가 체납한 상가관리비를 청구인이 납부하였다고 하더라도 이를 필요경비로 인정하기 어려움
전소유자가 체납한 관리비는 이에 해당하지 아니하는 점, 전소유자가 체납한 관리비에 대해서는 청구인 뿐만 아니라 전소유자도 여전히 납부의무가 있고 청구인은 전소유자에 대해 체납관리비 납부에 대한 구상권을 가지게 되는 점 등으로 볼 때, 전소유자가 체납한 상가관리비를 청구인이 납부하였다고 하더라도 이를 필요경비로 인정하기 어려움
OOO세무서장이 2012.8.10. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 외 7필지 OOO아파트주상가 제138동 제지하층 101호 외 11호(대 256.876㎡, 건물 497.6㎡)의 양도가액을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 쟁점상가 매매계약서에 적시했듯이 이면계약서 별첨부분에 시설물 집기일체 포함 금액 중 헬스기구 금액 OOO원을 목록 첨부하였고 당시 세무서 담당자는 양도가액에서 제외된다고 하였는데 후속 담당자는 이를 인정하기 어렵다고 하였다.
(2) 본인이 상기 물건을 경매로 취득할 당시 체납한 관리비 OOO원을 법률상 낙찰자가 인수하여야 한다고 하여 납부하였고, 양도신고전에 국세청 민원실에 전화통화로 상담한 결과 일반매매가 아닌 경매로 취득한 경우 근거자료를 첨부하면 인정된다고 하여 신고금액에 포함하였으며, 이외에도 신고 못한 기타 필요경비(이사비용 OOO원, 추가 중개수수료 등)가 있으며, 쟁점상가의 취득 및 양도에 따라 손해를 보아 세금납부는 커녕 월세살이를 하고 있다.
(1) 당초 신고시 제출한 매매계약서의 양도금액과 국토해양부의 실거래가 조회내역에는 쟁점상가의 양도가액이 OOO원으로 나타나며, 청구인이 쟁점상가의 매매가액이 OOO원이라는 주장의 근거인 매매계약서 별첨내용을 보면, 헬스기구 OOO원이 포함된 것으로 되어 있으나, 이는 사후작성이 가능한 서류로 신빙성이 없고 매매계약서상 특약사항인 이면계약서 별첨서류도 허위로 판단된다.
(2) 청구인이 당초 필요경비라고 신고한 OOO원은 상가인수 관리비용으로 소득세법제97조에서 규정하는 필요경비가 아니다.
① 쟁점상가의 양도가액이 OOO원이 아니라 OOO원이라는 청구주장의 당부
② 청구인이 납부한 쟁점상가 전소유자의 체납 상가관리비 OOO원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
(1) 청구인의 신고 및 처분청의 경정 내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> 신고 및 경정 내역 비교
(2) 쟁점상가 매매계약서 주요내용은 아래 <표2>와 같으며, 매매계약서에 첨부된 ‘매매계약서 별첨’의 주요내용은 아래 <표3>과 같다. <표2> 매매계약서 주요내용 <표3> ‘매매계약서 별첨’ 주요내용
(3) 청구인의 이의신청에 대한 결정서(OOO세무서장 이의 2012-OOO, 2012.12.5.)의 사실관계에 나타난 내용은 다음과 같다. (가) 청구인은 이의신청 당시에는 쟁점상가의 후소유자 이OOO과 부동산교환계약을 체결하여 쟁점상가에 설정된 대출금 OOO원과 임대보증금 OOO원을 이OOO이 인수, 상가의 상대계약자 소유의 OOO 외 1필지 임야 13,223㎡의 지분 2분의 1(이하 “OOO임야”라 한다)을 청구인의 누나 오OOO에게 OOO원에 소유권 이전, 추가로 쟁점상가와 OOO임야의 교환 차액 OOO원을 현금으로 받기로 하여 총 OOO원에 쟁점상가를 양도하였다고 주장하였다. (나) 청구인의 누나 오OOO은 2009.1.14. OOO임야를 박OOO로부터 매매로 취득하여 보유하다가 2012.3.21. 임의경매를 원인으로 양도하였으며, 처분청은 양도가액을 OOO원(경락가액), 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세 결정하였다. (다) 청구인이 제출한 쟁점상가의 교환계약서 주요내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> 부동산 물물교환 계약서 주요내용 부동산 물물교환 계약서 제1조 갑의 물건부동산 표시(오OOO의 대리인 손OOO을 “갑”이라 함) 물건소재지: 쟁점상가 교환물건: OOO 휘트니스 클럽 전체, 기타: 집기, 시설 일체 제2조 을 물건부동산 표시(박OOO의 대리인 이OOO을 “을”이라 함) 물건소재지: OOO임야 제3조 상기물건을 갑과 을을 물물교환 계약을 체결함에 있어 갑과 을이 합의하에 청구인에게 아래 금액을 지불하기로 하고 계약을 체결한다. 지불할 금액: OOO원 제4조 생략 제5조 특약(기타시설 등)
2. 잔금시 상기 교환계약서는 각각 회수하고 현금계약서로 재작성한다. ※ 별첨: 특약사항 첨부, 주민등록증 사본 첨부, OOO는 임대사용중임, 관리비 부가세는 별도임 (4) 소득세법제96조(양도가액) 제1항에는 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 따른다고 규정하고 있고, 같은 법 제97조(양도소득의 필요경비 계산) 제1항에는 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액(단서 생략), 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것이라고 규정하고 있다.
(5) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 처분청이 쟁점상가의 양도가액으로 본 OOO원은 매매계약서상의 매매대금으로서 이면계약서 별첨내용상 헬스기구대금 OOO원이 쟁점상가의 매매대금에 포함된 사실에 대해서는 사후조작이 가능한 이면계약이라 하여 이를 부인하고 있는바, 청구인이 이의신청시 제출한 쟁점상가 교환계약서상에는 집기, 시설의 일체를 교환물건에 포함한 것으로 나타나고, 쟁점상가의 매매계약서의 특약사항에도 물건에 대한 가액이 확정되지 않았을 뿐 OOO휘트니스클럽 내부 헬스기구, 골프연습장시설, 집기 및 인테리어 포함 가격이라고 명시되어 있어 계약서상 매매대금 OOO원 중에는 헬스기구 가액 등이 포함된 것으로 보이므로, 처분청이 쟁점상가의 양도시 계약서상의 매매가액이 쟁점상가 외의 물건 등이 포함된 가액인지 여부와 쟁점상가 외의 물건이 매매가액에 포함되었다면 물건의 가액이 얼마였는지 등 매매계약서의 구체적 사실관계를 쟁점상가의 매수인인 이천범, 중개인 정기칠 등 거래당사자 등을 통해 확인하여 쟁점상가의 양도가액을 재조사하고, 그에 따라 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(6) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조에 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비를 열거하여 규정하고 있는데, 전소유자가 체납한 관리비는 이에 해당하지 아니하는 점, 전소유자가 체납한 관리비에 대해서는 청구인 뿐만 아니라 전소유자도 여전히 납부의무가 있고 청구인은 전소유자에 대해 체납관리비 납부에 대한 구상권을 가지게 되는 점 등으로 볼 때, 전소유자가 체납한 상가관리비 OOO원을 청구인이 납부하였다고 하더라도 이를 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.