취득가액이 불분명한 것으로 본 환산취득가액 적용은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1996.11.28. OOO외 3필지 2,819㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 차OOO으로부터 취득하고 2000년 8월 쟁점토지상에 건물을 신축하였으며, 2011.10.18. 쟁점토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도한 후, 실지거래가액(양도가액 O,OOO,OOO,OOO원, 취득가액 OOO원)으로 쟁점부동산의 양도소득세 과세표준 및 세액을 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득계약서 사본만 제출하고 대금지급에 관한 객관적 증빙 제시가 없는 등 청구인이 제시하는 취득계약서를 실제의 계약서로 인정하기 어렵다는 이유로 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 기준시가로 환산한 OOO원으로 하여 2012.12.11. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지의 취득계약서는 청구인의 지인인 모OOO의 자택에서 청구인과 전 소유자 차OOO의 형 차OOO 사이에 작성된 것으로 계약당시 모OOO 및 유OOO이 동석하였다. 처분청은 청구인과 전 소유자가 제출한 계약서가 동일한 것이고 양도자․양수자용 구분이 없다는 이유로 사전담합에 의한 허위계약서라는 의견이나, 15년 전에 쟁점토지를 양도한 전 소유자가 매매계약서를 보관하지 않고 있음은 당연한 일로 전 소유자가 청구인에게 요구하였기에 청구인이 가지고 있던 계약서를 복사하여 전 소유자에게 주었던 것으로 전 소유자가 매매가격이 사실과 다름없다고 회신하였는데도 이를 부인함은 부당하며, 15년 전에는 금융거래가 지금처럼 활발하지 않던 시절이었는데도 과거의 금융자료가 없다는 이유로 청구인이 제출한 매매가액을 부인한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 이 건의 경우 ①계약서 원본이 아닌 사본을 제출하여 문서감정 등을 통한 진위여부를 확인할 수 없고, ②전 소유자 차OOO에게 양도가액 조회서를 발송하여 받은 계약서도 간인한 도장 위치가 상단으로 청구인이 제출한 계약서와 동일한 점으로 보아 양도자용․양수자용 구분이 없는 동일한 계약서를 어느 일방이 상대방에게 제공한 것으로 사전에 담합이 이루어졌음을 알 수 있으며, ③1996년 거래당시 전소유자 차OOO의 주민등록상 주소지와 매매계약서상 주소지가 일치하지 않는 점, ④고액의 거래대금에 대한 증빙을 전혀 제시하지 않고 있는 점, ⑤실거래 취득가액은 환산 취득가액 보다 2배 높은 금액으로 공시지가 상승률을 고려할 때 허위로 작성된 계약서로 판단되는 바 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액" 이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2 【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액" 이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 조사종결 복명서 등에 나타나는 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 1996년 11월 차OOO으로부터 쟁점토지를 취득한 후, 2000년 8월에 건물을 신축하여 2011년 11월 주식회사 OOOOO 및 OOOOOOOOOO에 쟁점부동산을 양도하였으며, 1996년 취득 당시의 계약서 사본만 제출하고 대금지급에 대한 객관적 증빙이 없는 등 취득가액 과다계상 혐의가 있어 조사대상자로 선정되었다. (나) 청구인은 쟁점토지의 취득계약서 원본이 아닌 사본을 제출하여 진위여부를 감정할 수 없고, 제출된 계약서 사본은 부동산 중개업자가 없는 쌍방계약서로 동일인의 필체로 작성되었는데 1996년 거래당시 매도인 차OOO(대리인 차OOO) 주소지와 매매계약서 상의 주소지가 다르게 기재(계약당시 계약서상의 매도인 주소는 OOOO OOO OOO OOO로 되어 있고, 차OOO의 주민등록지는 OOOO OOO OO OOO OOOOO이고, 차OOO의 주민등록지는 OOOO OOO OOO OOO OO OOOOO OOOO OOOOOO임) 되어 있으며, 검인용 부동산매매계약서에 지방자치단체장의 검인 등이 없고 지장날인하는 등 정상적인 계약서로 보기 어렵고, 1996년 당시 정형화된 계약서 서식에 들어가야 할 “전국부동산 중개업협회” 로고가 없어 거래당시 계약서가 아닌 것으로 판단된다. (다) 고액의 취득가액임에도 계약금, 중도금, 잔금 지급에 대한 객관적 증빙이 없으며, 실거래 취득가액이 환산취득가액보다 2배 높은 금액으로 기준시가 상승률을 무시하고 취득가액을 과다신고하였다. (라) 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 산정하여 조사결정한 쟁점부동산의 과세표준 등은 아래 <표>와 같다.

(2) 한편, 청구인이 제시하는 쟁점토지에 대한 ‘1996.11.7. 부동산매매계약서’ 사본에 의하면, 물건소재지는 OOO OOO OOO OOO OO-O, 대지면적은 852평, 평당가격은 OOO원, 매매총금액은 OOO원(계약금 OOO원, 중도금 OOO원 1996.11.17., 잔금 OOO원 1996.12.28.), 매도인은 차OOO(대리인 차OOO으로 차OOO의 도장 날인), 매수인은 청구인으로 무인 날인, 소개인은 쌍방합의로 되어 있으며, 필체는 동일인이 계약서 전부를 작성한 것으로 되어 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 청구인이 제시하는 매매계약서가 진실된 것이라는 주장을 하나, 취득당시 쟁점부동산의 기준시가는 OOO원, 환산가액은 OOO원임에 비해 청구인이 실지거래가액으로 신고한 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원으로 신고가액이 현저히 높은 것으로 나타나는 점, 고액의 취득가액을 지급하였음에도 자금 출처에 대하여 전혀 소명을 하지 못하고 있으며 금융증빙을 제시하지 못하는 점, 계약서 사본을 제시하면서도 계약서 원본은 제시하지 못하는 점 등을 고려하여 보면, 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.