쟁점토지의 미등기전매자인 손모와 청구인이 작성한 계약서에 매매대금이 백만원으로 기재되어 있고, 중도금 및 잔금 지급시기에 청구인과 배우자의 계좌에서 수표가 발행되었으며, 한모가 잔금 백만원을 받았다는 영수증을 청구인의 부친에게 발행한 점 등 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 매매계약서상 거래가액인 백만원으로 본 것은 달리 잘못이 없음
쟁점토지의 미등기전매자인 손모와 청구인이 작성한 계약서에 매매대금이 백만원으로 기재되어 있고, 중도금 및 잔금 지급시기에 청구인과 배우자의 계좌에서 수표가 발행되었으며, 한모가 잔금 백만원을 받았다는 영수증을 청구인의 부친에게 발행한 점 등 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 매매계약서상 거래가액인 백만원으로 본 것은 달리 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점토지의 실제 공동소유자이자 투자자인 청구인 외 6인(박OOO, 박OOO, 박OOO, 이OOO, 권OOO이고 이하 “투자자들”이라 한다)은 OOO 일대의 공장용지 개발로 인한 이득을 얻고자 청구인의 아버지 이OOO 명의로 명의신탁을 하였고, 이에 대한 경제적 이득을 공유하였는바, 쟁점토지의 양도(경락)와 관련한 양도소득세는 위의 사실관계를 기초로 하여 쟁점토지의 실질적 공동소유자이자 명의신탁자인 청구인과 투자자들의 지분에 따라 각각 부과되어야 한다.
(2) 이 건 양도소득세 계산시 취득가액으로 적용된 금액은 청구인 과 투자자들 중 어느 누구도 알지 못하였던 부동산개발업자가 임의로 작성한 매매계약서상 가액에 의한 것으로, 실제 청구인과 투자자들이 쟁점토지 매입에 사용한 금액과는 상당액이 차이가 나는바, 양도소득세 신고에 있어 실거래가액원칙이 정착된 현 과세환경에서 단지 명목적인 계약서와 당시 일부 출금된 거래내역 사실을 기초로 취득가액을 판단함은 부당하므로, 당시 투자자들이 투자한 총 OOO원에서 이미 회수된(여하한 명목으로라도 실질적으로 투자자들에게 반환된) OOO원을 차감한 실 투자금액 OOO원을 취득가액으로 보아 양도차익을 재계산하여야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지와 직접 관련성이 없는 투자자들의 투자수익분배율, 투자계약서, 법원배당표 등을 입증자료로 제출하며 쟁점토지가 공동소유자산이었다고 주장하나, 쟁점토지의 부동산 등기부둥본에 공동소유관계가 등기되어 있지 아니하고, 법원배당표상 청구인과 투자자들 중 일부(박OOO, 박OOO, 권OOO)간의 채권·채무관계는 인정되더라도, 청구인의 주장처럼 쟁점토지가 투자자들의 공동소유자산이었다고 인정할 수 있는 근거는 없고, 검찰진술조서에 쟁점토지의 취득당시 중개인인 이OOO이 실제 매수인은 청구인이라고 진술한 점에서 쟁점토지를 공동소유자산이라고 보기는 어렵다.
(2) 소득세법제97조에 규정하는 취득가액이라 함은 당해 양도자산의 양도가액에 직접 대응되는 비용으로서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액이라고 정의되어 있는바, 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 실 투자금액 OOO원은 쟁점토지의 양도가액에 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없고, 동 투자금액은 언제라도 구상권을 행사할 수 있는 채권이라고 보여지므로 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하기 어렵다.
① 쟁점토지가 투자자들의 공동소유자산이므로 지분대로 양도소득세를 결정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 취득가액을 공동투자자들의 실제 투자금액인 OOO원으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인 부친 이OOO가 쟁점토지를 2002.10.9.(2002.9.10. 매매원인) 한OOO으로부터 취득하여 보유하다 2008.5.30. 상속을 원인(2008.1.17. 원인일)으로 하여 청구인에게 소유권등기를 이전한 것으로 나타나고, 2008.7.10.(2008.6.30. 매매원인) 주식회사 OOO가 임의경매로 인한 매각을 원인으로 쟁점토지를 경락취득한 것으로 나타나며, 이OOO을 채무자로 하여 설정된 근저당권은 없고, 투자자들 중 박OOO, 박OOO, 권OOO이 일부 근저당권을 설정한 것으로 나타난다.
(2) 이 건 양도소득세 조사의 직접적 원인이 된 청구인의 부동산실권리자 명의등기에 관한 법률 및 부동산등기특별조치법위반과 관련한 OOO지방법원 판결문(2006.10.20. 선고 2006고단621, 피고 청구인)에 의하면, 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 반대급부의 이행이 완료되거나, 계약의 효력이 발생하기 전에 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 때에는 먼저 체결된 계약의 반대급부의 이행이 완료되거나, 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 함에도 불구하고, 청구인은 조세부과를 면하거나 다른 시점간의 가격변동에 따른 이득을 얻으려 하거나 소유권 등 권리변동을 규제하는 법령의 제산을 회피할 목적으로, 2003년 4월경 장소불상지에서 박OOO으로부터 OOO 소재 3필지 토지를 금 OOO원에 매수하고, 같은 해 11월 20일 경 OOO 소재 김OOO 경영의 OOO에서 김OOO에게 위 매수토지를 OOO원에 다시 전매한 후, 같은 해 12.15.경 OOO 소재 상호불상 다방에서 위 김OOO로 하여금 위 박OOO에게 매수토지에 대한 잔금 OOO원을 지급하게 한 다음, 같은 달 20일 경 OOO지방법원 OOO등기소에서 매수토지에 관한 소유권 이전등기를 위 박OOO으로부터 위 김OOO로 경료함으로써, 위 박OOO과 피고인간의 위 매매계약상 반대급부의 이행이 완료된 날(2003.12.15.)로부터 60일 이내에 위 매수토지에 대한 소유권이전등기를 신청하지 아니하였고, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니됨에도 불구하고, 2002.9.10.경 OOO시 소재 OOO등기소에서 한OOO으로부터 매수한 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 부친인 이OOO와의 명의신탁 약정에 의하여 이OOO 명의로 소유권이전등기를 경료하였으며, 위의 범죄사실을 인정하여 청구인에게 징역 6월에 집행유예 1년을 선고한 것으로 나타난다.
(3) 처분청 조사담당자가 2012년 9월 작성한 양도소득세 조사복명서의 주요내용은 다음과 같다. (가) 청구인의 양도소득세 신고내용 및 혐의내용은 <표1>과 같고, 조사대상으로 선정한 경위는 조사선정 경위는 위 (1)의 법원판결에 따라 양도소득세 부과를 위해 조사대상으로 선정하였다고 하고 있다. OOOOOOOOOO (OO: OO) (나) OOO 3필지에 대한 미등기 전매혐의 조사내용으로, 검찰에서 작성한 양도인의 진술조서에 양도인 본인이 OOO 3필지 토지에 대해 미등기 전매혐의를 인정하고 있고, 법원판결에 계약서상 김OOO에게 양도한 가액인 OOO원을 양도가액으로 명시하고 있어 이를 양도가액으로 결정하고, 법원판결에 계약서상 박OOO에게 매수한 가액인 OOO원을 취득가액으로 명시하고 있어 이를 취득가액으로 결정한다고 하고 있으며, 동 미등기 전매사실을 지자체 및 관할 세무서에 통보한다고 하고 있다. (다) 쟁점토지에 대한 명의신탁혐의 조사내용으로, 2008.1.11. OOO지방법원의 임의경매개시결정에 따른 쟁점토지의 경락가액인 OOO원을 양도가액으로 결정하고, 청구인이 방OOO이 대표로 있는 OOO 주식회사에 투자할 당시 투자금 지급의 일환으로 사업부지 중 일부인 쟁점토지를 직접 매수하기로 하면서 손OOO과 매매계약을 체결한 후, 다른 사람으로부터 차용한 금원 등으로 매매대금을 지급하고, 아버지 이OOO의 명의로 소유권 이전 등기를 경료한 사실이 판결문에 확인되므로, 손OOO과 이OOO이 작성한 계약서를 실지거래 계약서로 보아 쟁점토지의 취득가액을 계약서상 가액인 OOO원으로 결정한다고 하고 있으며, 양도인이 당초 OOO 주식회사에 투자한 대금 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 주장하고 있으나, 당시 양도인은 투자금에 대한 담보로 OOO 임야 외 OOO 364-7에 처제인 박OOO 명의로 OOO 364-9에 처형인 박OOO의 명의로 각각 OOO원씩의 근저당을 설정하였고, OOO 116에는 투자자인 권OOO의 명의로 OOO원의 근저당을 설정하였음이 관련서류에 의거 확인되고, OOO건설회사 대표 방OOO이 OOO 364-7과 동소 364-9를 양도하여 청구인에게 일부 상환하였다고 진술한 사실이 검찰 진술조서에서 확인된다고 하고 있다. 또한, 투자라 함은 본인의 책임 하에 원금손실을 감당하는 것이어서 본질적으로 채무와 다르다 볼 수 있는데 본인이 투자한 것을 채권채무로 보아 쟁점토지를 투자금에 대한 양도담보로서 채권액을 취득가액으로 인정하여야 한다는 양도인의 진술은 타당성이 없고, 필요경비와 관련하여 쟁점토지의 보유기간 중 필요경비에 대한 소명을 요구하였으나 증빙을 제출하지 않아 인정되는 필요경비가 없다고 조사하였다.
(4) 청구인이 주장하는 청구인과 투자자들의 투자 개요 등 주요 사건경위는 다음과 같다. (가) 청구인과 투자자들은 2002년 7월 지인이자 부동산개발업자인 방OOO으로부터공장부지OOO 개발과 관련한 투자를 권유받고, 총 투자금액 OOO원을 조성하여 방OOO에게 송금하였는바, 이는 투자계약서(OOO종합건설 대표이사 방OOO과 정OOO 간 계약서)와 송금내역서, 법원판결문 등에 나타나며(처분청과 다툼없는 사실), 사실상 투자자들이 부담하는 투자액이 개인들 입장에서도 거액이었으므로, 2002년 7월에서 2002년 11월 사이에 대부분의 투자금을 청구인과 청구인의 배우자 박OOO의 통장으로 입금(송금내역 사본 참조)시켰고, 투자자들은 투자계약서에 따라 해당 토지개발에 따른 최소 보장수익률을 50%로 인지한 후, 이에 대한 배분은 본인들이 부담한 투자금액에 비례하여 실행하기로 합의하였으며, 투자자들의 최종 투자금액(투자자 6인이 청구인 및 그의 배우자인 박OOO 통장에 송금한 내역 사본 참조)과 이에 따른 수익분배율은 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO (나) 투자금이 청구인과 청구인 명의의 통장을 통해 방OOO에게 지급이 완료된 후, 투자자들은 채권확보 차원에서 방OOO에게 투자원금에 대한 담보제공을 요구했고, 이에 방OOO은 쟁점토지에 청구인의 부친 이OOO 명의로 2002년 10월 9일 소유권을 이전해 주었으며, OOO 364-8, 364-9 토지에 대해서는 각각 OOO원의 근저당을 설정해 주었으며, 이후 투자자들은 2003년 초에 OOO원을 방OOO으로부터 변제받았고, 근저당을 설정한 다른 토지(OOO)를 방OOO이 매도하여 OOO원을 지급해 주었으며, 2005년 9월에 위 근저당 설정 토지 중 OOO 364-9 토지가 경매 실행되어 OOO원을 지급받았고, 이 후 다른 토지인 OOO 244 토지가 경매실행되어OOO원을 이행지연에 따른 손해배상조로 방OOO으로부터 수령하였다(청구인 배우자인 박OOO 발행 영수증사본, 청구인 진술조서 194page, 방OOO 진술조서 232page, OOO지방법원배당표(2007타경3109) 참조). (다) 당시 청구인과 투자자들이 쟁점토지에 대해 청구인의 아버지인 이OOO 명의로 소유권이전등기를 경료하였던 이유는 공동투자 했던 지인들이 양도담보조로 실행하는 본 건 등기에 대한 적당한 제3자를 내세울 수 없었고, 그렇다고 같은 투자자인 청구인 단독명의로 소유권 이전하는 것을 꺼려하였기 때문이었으며, 다만, 양도담보를 실행하는 것이 더 안전했던 만큼 제3자 물색이 어려워지자, 소유권 이전과 관련한 각종 서류발급 업무의 간소화 등 제반 편의를 위하여 청구인 부친 명의를 사용하기로 합의하게 된 것이다. (라) 소유권 이전 당시 쟁점토지의 등기부등본상 명의자는 한OOO이었으나, 검찰조사 과정에서 확인된 청구인 이름이 기재된 전매계약서에는 손OOO과 청구인이 각각 매도인, 매수인으로 기재되어 있었고, 이는 방OOO이 청구인 등과 약속한 담보제공을 이행하기 위한 과정에서 임의작성한 전매계약서로 추정되며, 당시 동 전매계약서상 매매금액은 OOO원으로 기재되어 있었는데, 청구인이 양도담보 실행을 위하여 방OOO이 요구하는 일부 서류를 건넨 적은 있으나, 상기 금액으로 기재된 매매계약서는 검찰조사를 받는 와중에 비로소 처음 접할 수 있었던 것으로 청구인이 작성한 것이 아니다. (마) 공장부지개발이 당초 계획대로 진행되지 않자 방OOO과 청구인 및 투자자들의 갈등이 심해졌고, 방OOO은 공장부지 일대의 개발과 관련하여 또 다른 투자자들과 법정싸움이 커져 구속되기까지 하였으며, 구속에서 풀려나자 방OOO은 투자원금을 재촉하는 청구인에게 앙심을 품고 청구인만을부동산실권리자 명의등기에 관한 법률위반 및부동산등기특별조치법위반 혐의자로 검찰에 고발하였고, 2007.5.22. OOO지방법원은 청구인을 쟁점토지에 대한 명의신탁 위반자로 판결하였다.
(5) 청구인이 이 건 양도소득세를 청구인에게만 부과한 것은 부당하고, 취득가액의 적용이 잘못되었다고 주장하는 주요 세부이유는 다음과 같다. (가) 쟁점토지에 대한 청구인과 투자자들 간의 투자결정과정, 투자 및 수익분배과정뿐 아니라 이에 대한 명의신탁 혐의를 조사한 검찰조서 등을 살펴보면, 쟁점토지로부터 창출된 수익을 얻은 주체는 청구인 단독이 아닌 투자자 전체임을 알 수 있고, 다만 명의신탁에 대한 사법부서의 판단은 명의신탁으로 인하여 생성된 경제적 이득의 분배에 대한 판단이 아니라, 단지 법률적으로 쟁점토지의 명의신탁을 주도한 인물이 누구인지에 대한 판단으로 실질과세를 대원칙으로 천명하고 있는 과세만큼은 명의신탁의 가장 기본적인 판단기준인 경제적 이득의 분배에 기초하여 실행되어야 한다. (나) 또한, 양도소득세 계산시 취득가액으로 적용된 금액은 청구인 및 투자자들 가운데 누구도 알지 못하는, 부동산개발업자인 방OOO이 임의로 작성한 서류에 불과하므로, 실제 투자자들이 쟁점토지 매입에 사용한 금액과는 상당액이 차이가 나고, 양도소득세 신고에 있어 실거래가액 원칙이 정착된 현 과세환경에서, 단지 명목적인 계약서와 당시 일부 출금된 거래내역 사실로 미루어 관련금액을 청구인이 기존 소유주에게 실제로 지급하였다는 처분청의 주장은 실질과 다르며, 이에 대한 면밀한 재검토가 이루어져야 한다고 보여지는바, 이에 청구인은 당시 투자자들이 투자한 총 OOO원에서 이미 회수된(여하한 명목으로라도 실질적으로 투자자들에게 반환된) OOO원을 차감한 실투자금액 OOO원을 취득가액으로 보아 양도차익을 재계산하여 한다.
(6) 쟁점토지의 원소유자인 한OOO은 2002.7.11.에 손OOO과 쟁점부동산을 OOO원에 양도한다는 계약서를 작성하였으며, 계약금으로 2002.07.12.자에 OOO원, 2002.07.25.자에 중도금으로 OOO원, 2002.08.12.에 잔금으로 OOO원을 지급받은 사실이 부동산매매계약서 및 금융거래내역, 한OOO의 검찰진술조서 등에 의해 확인되지만 손OOO은 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료하지 않은 것으로 나타난다.
(7) 한편, 청구인의 배우자 박OOO은 정OOO의 토지인 OOO 244 소재 답 1,200㎡에 2004.3.3. 채무자를 방OOO으로 하여 채권최고액 OOO원의 근저당권 설정을 경료하였으며, OOO 244 토지가 2007.11.5.자에 경매되어 OOO원의 배당을 받은 것이 OOO지방법원에서 발행한 배당표(2007타경3109 부동산임의경매)에 의해 확인된다.
(8) 쟁점토지의 미등기전매와 관련하여 청구인을 포함한 관련자들이 OOO지방검찰청에 출석하여 진술한 주요내용은 다음과 같다. (가) 손OOO은 쟁점토지의 미등기전매와 관련하여 OOO지방검찰청에서 신문을 받았는바, 그 주요진술 내용을 보면, 2002.7.11. OOO 소재 OOO부동산 사무실에서 쟁점토지의 소유자인 한OOO으로부터 쟁점토지를 OOO원에 매입하였다가 2002.8.12.경 위 OOO부동산 사무실에서 누군가에게 매도하였는데 사실상 부동산중개인의 주선으로 성사된 것이라 누가 쟁점부동산을 매수해 갔는지도 잘 모르겠고, 다만 쟁점토지를 공장용지로 사용할 사람이 사 간다는 말만 들었으며, 매매계약서가 OOO원에 작성된 사실과 관련하여 OOO원의 웃돈만 얹어주겠다고 하여 사실상 OOO원에 거래된 거 같고 차액 OOO원은 거래중개인이 중간에서 복비조로 받아간 것인지, 무엇인지 잘 모르겠다고 진술한 것으로 나타난다. (나) 쟁점토지의 중개인인 이OOO은 OOO지방검찰청에 출석하여 진술하면서 방OOO으로부터 교부받은 쟁점토지의 부동산매매계약서를 제출하였는데, 계약서의 내용은 청구인 외 1인이 매수인으로, 손OOO이 매도인으로 되어있으며, 쟁점토지의 총 매도금액은 OOO원으로 계약금 OOO원은 계약시에, 중도금 OOO원은 2002.8.12.에, 잔금 OOO원은 2002.9.10.에 지급하는 것으로 나타나고, 진술서의 주요 내용을 보면, 손OOO이 한OOO에게 잔금 등을 지급한 후 소유권이전등기를 하기 전, 자신이 전화를 하여 웃돈을 얹어줄테니 팔라고 하였지만 거절을 하였고, OOO원을 주겠다고 하자 손OOO이 매도하겠다고 하여 이OOO과 부동산매매계약을 체결한 후 이OOO 명의로 소유권이전이 경료되었으며, 쟁점토지의 소유권이전과 관련하여 한OOO으로부터 매수인을 손OOO, 방OOO, 이OOO로 하는 인감증명서를 각각 발급하게 한 경위에 대해서는 당초 방OOO이 쟁점부동산을 매입하려 했었는데, 손OOO이 돈을 대어 먼저 매입하게 되었고, 아마도 방OOO이 다시 손OOO에게 매매대금을 지급하였기 때문에 방OOO 명의로 소유권이전등기를 하려고 한OOO에게 다시 인감증명서를 받았는데 방OOO이 다시 토지매입자금을 이OOO으로부터 투자받았다면서 이OOO의 부친인 이OOO 명의로 소유권이전등기를 할 것이라면서 매수인을 이OOO OO OOOOOO OOO OOO OOOO OOO OOO OOOOO (O) OOOO OOOOOOOOO OOOO OOO OOOO OOO, OOOOOO OOO OOOOO원의 회수내역에 대하여 2003년 초경 OOO원을 변제 받았고, 그 후 자신이 위 돈을 투자하면서 근저당권 설정한 364-7의 토지를 방OOO이 매도하여 OOO원을 지급해 주었고, 364-9의 토지가 경매실행되어 OOO원을 지급받았고, 나머지 OOO원은 2005.10.8.부터 2006.2.28.까지 방OOO 소유의 다른 토지를 매각하여 반환받기로 방OOO과 합의하였다고 진술한 것으로 나타난다. (라) 방OOO은 OOO지방검찰청에 출석하여 작성한 진술서에 의하면, 청구인이 지급한 투자금의 반환에 대하여 이OOO이 근저당권을 설정한 364-7, 364-9번지가 경매 및 매매되어 OOO원이 변제되었고 나머지 대금은 2005년 이내로 OOO원을, 2006년 8월까지 OOO원을 지급하기로 하였다고 진술한 것으로 나타난다.
(9) 위 사실관계를 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 보면, 쟁점토지의 부동산 등기부등본에 공동소유관계가 등기되어 있지 아니하고, 투자자들 중 일부(박OOO, 박OOO,권OOO)가 쟁점토지에 근저당권을 설정한 바 있어 채권·채무관계는 인정되더라도, 투자자들의 공동소유자산이었다고 인정하기는 어려운 점, 검찰진술조서에 쟁점토지의 취득당시 중개인인 이OOO이 실제 매수인은 청구인이라고 진술한 점에서 쟁점토지가 청구인과 투자자들의 공동소유자산이므로 지분에 따라 양도소득세를 재결정하여야 한다는 청구주장은 타당하지 아니하다고 판단된다. 다음으로 쟁점②에 대하여 보면,소득세법제97조에 규정하는 취득가액은 당해 양도자산의 양도가액에 직접 대응되는 비용으로서 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액인바, 청구인이 쟁점토지의 취득가액으로 주장하는 OOO원은 언제라도 구상권을 행사할 수 있는 투자관련 채권에 불과하여 쟁점토지의 양도가액에 직접 대응되는 비용으로 볼 수 없는 점, 쟁점토지의 미등기전매자인 손OOO과 청구인이 작성한 계약서에 매매대금이 OOO원으로 기재되어 있고, 중도금 및 잔금지급 시기에 청구인과 배우자의 계좌에서 수표가 발행되었으며, 2002.09.11. 한OOO이 잔금 OOO원을 받았다는 영수증을 청구인의 부친인 이OOO에게 발행한 점 등에서 처분청이 쟁점토지의 취득관련 매매계약서상 거래가액인 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 본 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지>
□ 관련 법령 (1) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.