청구인이 쟁점토지에 농지조성공사를 실시한 것은 사실로 봄이 상당하므로 청구인이 농지조성공사 대금으로 공사업자에게 지급하였다는 금액 중 ＊백만원만 그 지급 사실이 금융거래내역에 의하여 확인되고 있으므로 이를 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단됨
청구인이 쟁점토지에 농지조성공사를 실시한 것은 사실로 봄이 상당하므로 청구인이 농지조성공사 대금으로 공사업자에게 지급하였다는 금액 중 ＊백만원만 그 지급 사실이 금융거래내역에 의하여 확인되고 있으므로 이를 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단됨
OOO세무서장이 2012.6.11. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원의 부과처분은 청구인이 2009.7.23.과 2009.7.27. 및 2009.8.6. 김OOO에게 지급한 공사비용 합계 OOO원을 필요경비에 포함하여 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 청구인은 2006.12.5. 쟁점토지 취득 당시 전 소유자인 차OOO의 부탁으로 그 가액을 OOO원으로 낮춰 취득세 등을 납부하였지만 차OOO 외 1인으로부터 OOO원에 취득하였고, 취득 이후 쟁점토지를 농경지(장뇌삼)로 조성하기 위하여 2009.4.20. 양평군수로부터 개간사업인가를 받고 이에 대한 대체산림조성비 OOO원을 납부하였으며, 그 과정에서 김OOO에게 농지조성공사를 의뢰하여 공사대금으로 OOO원을 직접 지급하였고, 공사 당시 발생된 인건비․벌목비․석축공사비․식대 등 소모성 경비 OOO원은 청구인의 아들인 윤OOO을 통하여 지급하는 등 총 OOO원을 지급하였다.
(2) 먼저 쟁점토지의 실제 취득가액을 부인한 처분의 부당성을 보면, 비록 청구인이 쟁점토지의 매매대금을 현금으로 지급함에 따라 이를 확인하는데 어려움이 있지만, 2006.12.5. 쟁점토지 취득 당시 작성한 실제 매매계약서와 차OOO로부터 받은 영수증 및 청구인의 금융거래내역 등에 의하여 쟁점토지를 OOO원에 거래한 것이 확인되고 있고, 김OOO의 자필확인서를 통하여 입증이 가능하므로 이를 부인한 처분은 부당하다.
(3) 또한, 쟁점토지의 자본적 지출액을 부인한 처분의 부당성을 보면, 김OOO가 확인서에서 언급한 바와 같이 청구인이 이의신청 당시 제출한 금융거래내역(농협 215121-56-0*)에 의하여 공사대금 OOO원은 청구인이 직접 지급하였고, 인건비 등은 윤OOO을 통하여 지급하였음이 확인되고 있다. 더구나 경매 당시 수원지방법원에서 의뢰한 감정평가서에는 백OOO(상호: OOO)이 공사대금 OOO원 미지급을 이유로 유치권신고를 하였음이 나타나고 있고, 쟁점토지는 동측 하향 급경사지의 부정형의 토지로서 계단 및 일부는 축대를 쌓아 대체로 평탄하게 조성된 개간지로 “휴경지” 상태에 있다고 기재되어 있는데, 이는 청구인이 실제로 공사를 진행하였음은 물론이고 공사대금도 실제로 발생하였다는 사실을 명백히 입증하고 있는 것이라 할 것이다.
(4) 따라서 처분청은 과세권자의 지위에서 이용할 수 있는 자료와 청구인이 제시한 자료 및 공시된 자료 등을 토대로 쟁점토지의 자본적 지출액의 진위 여부를 판단할 수 있음에도 불구하고 단순히 국세청통합전산망에 따라 근로소득 및 사업소득 내역이 확인되지 않고, 금융계좌 입․출금내역으로는 신빙성이 없다는 이유로 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다.
(1) 국세청통합전산망에 따르면 전 소유자인 차OOO 외 1인은 쟁점토지에 대한 양도소득과세표준 신고시 쟁점토지를 OOO원에 거래하였다고 신고한 것으로 확인되고 있는 반면, 청구인은 쟁점토지 거래계약서가 사실과 다르다고 주장할 뿐 실제 매매계약서 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점토지 실제 취득가액은 부동산매매계약서상에 나타난 가액인 OOO원이라는 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(2) 또한, 청구인은 실제 쟁점공사비 상당액 중 일부는 청구인이 직접 지급하였고, 그 나머지는 아들인 윤OOO을 통해 지급하였다고 주장하나, 청구인의 금융거래내역을 통하여 공사를 수행하였다는 김OOO와 청구인의 아들인 윤OOO에게 일부 금액이 계좌이체된 사실이 나타나고 있다는 사실만으로는 공사비 관련 전체 금액의 객관적인 증빙자료라고 보기 어렵고, 실지 공사를 수행하였다는 김OOO가 관련 공사비에 대한 부가가치세 및 종합소득세를 신고한 내역이 전혀 없음을 볼 때, 청구인이 주장하는 관련대금의 공사비를 OOO원으로 추정하여 산정할 수 없으므로 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다.
(1) 쟁점토지 실지취득가액이 OOO원이라는 청구주장의 당부
(2) 쟁점토지에 대한 공사비(농지조성공사비) OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.. 취득가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010.12.27>
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. <개정 2010.12.27>
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.
⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우
(1) 1) 청구인은 2006.12.5. 쟁점토지를 취득(매매)하였다가 2011.8.23. 양도(경매)하였는데, 쟁점토지 부동산등기부등본상에는 취득가액은 OOO원으로, 양도가액은 OOO원으로 각각 등재되어 있고, 쟁점토지를 양도․양수한 차OOO와 청구인은 양도가액과 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세와 취득세 등을 신고․납부한 것으로 확인되고 있다.
(2) 청구인이 제시하는 취득 당시 쟁점토지에 대한 매매계약서에 기재된 매매대금은 OOO원으로, 청구인은 계약일에 OOO원을, 2006.12.2.에 OOO원을, 2007.1.10.에 OOO원을 각각 지급하는 것으로 되어 있고, 매도인과 매수인(청구인)의 도장 날인은 되어 있지만, 중개업자란에 기재되어 있는 김OOO의 날인 또는 서명은 없고, 계약체 결일 또한 기재되어 있지 아니하다.
(3) 2012.9.24.자 김OOO의 확인서에는 “두 당사자간 매매계약은 동네 선․후배 관계 라 직접 소개하였고 본인 자필로 작성함. 잔금은 허연자(허OOO의 오기로 보임)의 자 윤OOO, 윤덕환 명의의 땅을 담보로 본인 명의로 대출받아 차OOO에게 지급함” 으로 기재되어 있고, 작성일과 같은 날에 발급된 인감증명서가 첨부되어 있다.
(4) 2012.9.27.자 OOO농업협동조합(OOO지점)이 발급한 담보제공확인서를 보면, 2006.12.29. 김OOO이 윤OOO 소유의 OOO 외 2필지 답을 담보로 OOO원을 대출 받은 것으로 나타나고 있다.
(5) 2006.11.18.자 차OOO(전 소유자)가 발급한 영수증에는 중도금 명목으로 OOO 원을 수령한 후 해당 영주증을 윤OOO에게 교부한 것으로 기재되어 있다.
(6) 2009.4.20. OOO군수가 청구인에게 보낸 공문(개간사업 시행인가 알림, 건설과 -5634)을 보면, “귀하께서 신청하신 쟁점토지에 농경지(장뇌삼) 조성목적을 위한 개 간사업시행인가 신청에 대하여 붙임과 같이 승인하오니 승인조건 및 승인내역을 이 행하시기 바람. 아울러 산지관리법 제38조 규정에 의거 산지전용복구비OOO를 허가기간(2009.4.20.～2010.4.30.)에 6개월을 가산하여 OOO군수를 피보험자로 인․ 허가보증보험증권 또는 현금으로 우리 군 세입세출외현금계좌에 개간사업시행승인일 로 20일 이내에 예치 또는 증권을 제출하고, 대체산림자원조성비금 OOO을 납부 후 개간사업시행인가증 및 승인조건을 교부받으시기 바라며, 개간사업 승인내역대로 완 료시 지체없이 허가기간내 준공검사를 받으시기 바람”이라고 되어 있다.
(7) 작성일이 기재되어 있지 아니하지만 2012.9.24. 발급된 인감증명서가 첨부되어 있는 김OOO의 확인서에는 “쟁점토지에 대한 농지조성공사를 청구인에게 부탁을 받 아 2007년도 공사를 하였으며, 공사대금으로 OOO원을 수령하고 벌목비, 프크레인 비, 인건비, 석축구입 및 석축공사비, 식대 및 소모성 경비는 허OOO의 아들 윤OOO 이 지급하 였으며 총 금액은 OOO원 정도가 되었음을 확인함”이라고 되어 있다.
(8) 2010.6.25.자 OOO감정평가사사무소 작성 쟁점토지 감정평가표를 보면, 쟁점토지 평가액은 OOO원(가격시점: 2010.6.22.)으로, 형태 및 이용상태는 “동측 하향 급경사지의 부정형의 토지로서 계단 및 일부는 축대를 쌓아 대체로 평탄하게 조성된 개간지로 ‘휴경지’ 상태임”으로, 공부와의 차이는 “공부상 지목은 ‘임야’이나 현황은 ‘개간지(휴경지)’임”으로 기재되어 있고, 청구인이 제출한 경매관련 인터넷 자료(두산법원경매)에는 “2010.12.15. 유치권자 OOO 유치권신고 제출”이라고 표기되어 있다. (9) 소득세법 제95조 제1항 은 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1항은 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다고 규정하고 있으며, 같은 법 제97조 제1항 본문은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 그 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 열거하고 있다. (10) 소득세법 시행령 제163조 제3항 본문은 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다고 규정하면서, 그 제1호와 제3호에서 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용을 열거하고 있다. (11) 국세기본법 제14조 제1항 은 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다고 규정하고 있고, 그 제2항은 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다고 규정하고 있다.
(12) 먼저, 쟁점토지의 실지취득가액이 OOO원이라는 청구주장에 대하여 본다(쟁점①). 이 건의 경우, 쟁점토지 부동산등기부등본에는 취득가액이 OOO원이라고 기재되어 있을 뿐만 아니라 청구인은 그 취득가액을 OOO원으로 하여 취득세 등을 신고납부하였고, 전 소유자인 차OOO 외 1인 또한 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득과세표준을 신고한 점, 청구인은 2006.11.18. 차OOO가 작성한 OOO원에 대한 영수증과 2007.1.2. 차OOO에게 OOO원을 이체한 금융거래내역을 제시하고 있지만 김OOO이 윤OOO 소유의 토지를 담보로 OOO원을 대출받은 것으로 나타나고 있을 뿐 위 금액이 매매대금으로 지급되었다는 자료를 제시하지 못하고 있는 등 나머지 금액에 대한 지급내역이 확인되고 있지 아니한 점, 청구인이 제시하고 있는 부동산매매계약서에는 계약체결일이 기재되어 있지 아니하고 중개업자라는 김OOO의 날인 또는 서명도 없을 뿐더러 김OOO은 일정 요건을 갖춘 중개업자로 볼 수도 없어 위 매매계약서가 실제 원본이라고 인정하기는 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 OOO원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하기는 어렵다.
(13) 다음으로 쟁점토지에 대한 공사비(농지조성공사비) OOO원을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장에 대하여 본다(쟁점②). 쟁점토지를 관할하는 지방자치단체의 장인 OOO군수가 청구인에게 보낸 공문, 쟁점토지 경매와 관련한 감정평가표상 기재된 토지의 형태 및 이용상태 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점토지에 농지조성공사를 실시한 것은 사실로 봄이 상당하다고 하겠다. 그러나 청구인이 쟁점토지에 대한 농지조성공사를 하면서 공사대금으로 지급하였다는 OOO원 중 공사업자인 김OOO에게 8백만원을 지급한 사실은 금융거래내역에서 나타나고 있지만 그 나머지 금액은 지급여부를 확인할 수 있는 객관적인 자료가 없는 점, 백OOO이 공사대금 OOO원 미지급을 이유로 유치권신고를 하였음이 나타나고 있지만 쟁점토지는 경매로 인해 제3자에게 소유권이 이전되었고, 경매절차에 있어 유치권자는 매수인에게 대항할 수 있으 므로 이와 관련된 금액을 매수인이 지급하였다고 볼 수도 있는 반면에 청구인이 이를 지급하였다는 증빙자료가 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 주장하는 OOO원 전액을 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용이라고 인정할 수는 없다 하겠다. 다만, 청구인이 농지조성공사를 실시하면서 공사업자인 김OOO에게 2009.7.23.과 2009.7.27. 및 2009.8.6. 세 차례에 걸쳐 공사대금으로 OOO원을 지급하였음이 금융거래내역에 의하여 확인되고 있으므로 이는 필요경비로 인정함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.