청구인이 쟁점부동산을 9＊＊백만원에 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2012.12.17. 청구인에게 한 2008년 귀속 양도소득세 OOO원의 과세처분은 OOO 1018-11 대지 286.4㎡ 및건물 1,085.73㎡의 양도가액 및 필요경비를재조사하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 OOO 1018-11 대지 286.4㎡, 건물 1,085.73㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2008.1.17. 경매로 취득하여 2008.12.19. 유OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도한 후, 2009.1.22. 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 감사원장은 재산제세 과세실태 특정감사를 실시하여 양수인이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원에 신고한 실가상이 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 양수인이 2010.3.18. 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 취득가액이 OOO원으로 기재된 매매계약서를 제출한 사실을 확인하고, 쟁점부동산의 실제 양도가액을 OOO원으로 보아, 2012.12.17. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.2.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 실제 양도가액은 OOO원이고, 설령 양수인이 지급한 금액이 OOO원이라고 하더라도 청구인이 계약이행 과정에서 OOO원을 수령하지 못하고 OOO원만을 수령한 것은 사실이므로 수령하지 못한 금액에 대해서는 양수인이든, 중개인들이든 그 누군가가 이득을 보았을 것이고, 그 이득에 대해 귀속을 밝히어 이득을 본 자에게 과세하는 것이 국세기본법상의 실질과세원칙에 부합하는 것으로 처분청의 양도소득세 과세처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 양수인이 제시한 양도계약서에는 청구인의 서명(박OOO)과 날인(도장)이 되어 있고, 조사당시 청구인은 본인의 서명임을 인정한 사실이 있으며, 쟁점부동산 양도와 관련하여 거래당사자인 양수인의 모친 김OOO(명의신탁자), 대리인 권OOO, 중개업자 등에 의해 실지거래가액은 OOO원으로 확인된다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지 양도가액을 OOO원으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 2012.7.23.부터 2012.8.10.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 통하여, 청구인이 쟁점부동산을 2008.1.17. 경매로 OOO원에 취득하여 2008.12.19. 양수인에게 OOO원에 양도하였으나, 양도가액을 OOO원 과소신고한 것으로 조사하였는바, 주요 조사내용 및 심리자료는 다음과 같다. (가) 청구인과 관련된 쟁점부동산 등기부등본에 확인되는 근저당설정 및 해지내용은 아래의 〈표1〉과 같다. OOOOOOOO OOOO (OO: O) (나) 청구인은 쌍방계약에 의해 작성된 양도가액 OOO원이 기재된 매매계약서(2008.11.4. 작성, 이하 “쟁점1계약서”라 한다)는 OOO공인중개사 사무소에서 청구인, 양수인, 중개업자 박OOO 및 종사자 송OOO의 참석하에 작성된 진실된 계약서라고 주장하나, 동 계약서를 직접 작성한 청구인의 대리인 권OOO에 의해 매매가액을 축소한 다운계약서로 확인되는 바, 쟁점1계약서의 주요내용은 아래와 같다.

1. 계약금 OOO원은 계약시에 지불하고, 잔금 OOO원은 2009.1.31. 지불한다.

2. 특약사항의 주요내용은 아래와 같다.

① 실융자금 OOO원(OOO은행)을 승계키로 하고, 채권최고액은 OOO원이다.

② 지하 단란주점 임대보증금 OOO원, 월세 OOO원을 승계한다.

③ 잔금일 이전 소유권 이전등기를 하기로 하고, 소유권 이전 이후부터 이자는 매수인이 부담하기로 한다. (다) 청구인은 양수인이 양도소득세 신고시 제출한 양도가액 OOO원이 기재된 매매계약서(2008.10.27. 작성, 이하 “쟁점2계약서”라 한다)에 대하여 전혀 모르는 허위의 계약서라는 주장이나, 동 계약서는 OOO공인중개사 사무소에서 청구인, 양수인의 대리인 김OOO(양수인의 모친), 청구인 대리인 권OOO, 중개업자 박OOO 및 종사자 송OOO이 참석하여 작성된 것으로 실지 양도가액이 OOO원임이 김OOO이 제출한 증빙자료 및 문답서, 권OOO가 제출한 진술서 및 증빙자료, 송OOO의 진술 등에 의해 확인된다.

1. 쟁점2계약서의 주요 내용을 보면, 계약금 OOO원은 계약시 지급, OOO원은 2008.11.4. 지불, 잔금 OOO원은 2008.12.15. 지불하는 것으로 되어 있으며, 특약사항의 내용은 아래와 같다.

① 융자는 채권최고액(OOO원)을 승계키로 한다.

② 승계하는 융자에 대한 이자분은 2008.12.16.부터 매수자가 부담하기로 한다.

③ 지층 임대보증금 OOO원에 월세 OOO원을 승계한다.

④ 잔금일(2008.12.15.)에 실융자금(OOO원)과 지층 임대보증금(OOO원)을 제외한 금액(OOO원) 중 OOO원을 지급하고 OOO원은 2009.1.30.까지 지급하기로 한다.

⑤ OOO원의 금액에 대한 이자는 2009.1.30. 이후부터 매수자가 연 8%의 이자분을 매도인에게 지불한다.

⑥ 소유권이전등기는 2008.12.15.에 하기로 한다.

⑦ 현 대출금 이외의 추가대출금은 OOO원까지 매도인이 책임지고 발생토록 하며 그 이상의 금액은 매수인 책임이다.

⑧ 잔금일(2008.12.15.) 이후 매도인은 OOO원에 대한 근저당설정을 하는 조건으로 매수인은 구비서류를 제공키로 한다.

2. 매도인란의 청구인 이름에는 날인되어 있지 않고, 대리인란에 권OOO로 기재되어 있고 지장이 날인되어 있으며, 중계인은 OOO공인중개사사무소 박OOO가 날인한 계약서로, 2008.10.27. 청구인이 권OOO를 수임자로 권한을 위임한 위임장이 첨부되어 있으며 위임장에 청구인이 서명날인 하였다. (라) 양수인이 제출한 쟁점2계약서(매매가액 OOO원)에 대하여, 청구인은 본인의 서명·날인이 없는 대리인 권OOO에 의한 계약으로 실지계약서로 인정할 수 없다고 주장함에 따라 사실관계를 확인한바, 아래와 같다.

1. 쟁점2계약서는 청구인의 대리인 권OOO가 계약을 성사시키기 위해 청구인 참석 없이, 2008.10.27. 대리인에 의해 작성된 계약서임이 권OOO 및 송OOO의 진술에 의해 확인된다.

2. 2008.10.27. 쟁점2계약서를 작성한 후 양수인측 및 중개업자측에서 등기부상 실지 소유자와의 계약을 요구하여, 청구인의 참석하에 정상적으로 쟁점3계약서를 작성한 후, 거래당사자들이 모여 쟁점1계약서를 작성할 당시 실지 계약서인 쟁점3계약서의 원본은 회수한 후 소각하였다고 권OOO 및 송OOO이 진술하였다.

3. 쟁점3계약서의 원본은 소각하였으나, 조사당시 청구인의 대리인 권OOO가 쟁점3계약서의 사본을 보유하고 있었고, 쟁점3계약서상의 매도인 성명란에 박OOO(청구인)이라고 기재된 글씨는 청구인이 직접 서명하였음이 권OOO, 송OOO, 김OOO의 진술에 의하여 확인되며, 조사당시 청구인에게 자필 여부에 대해 문의한바 자필이라고 답변하였다. (마) 실지 매매가액이 OOO원임에도 매매가액을 OOO원으로 하여 허위계약서(쟁점1계약서)를 작성한 사실에 대하여 확인한바, 청구인은 양도소득세를 줄일 목적으로 취득자는 취득세 등을 줄일 목적으로 쌍방 합의하에 매매가액을 OOO원으로 하여 계약서를 작성하게 되었다고 권OOO, 김OOO, 송OOO이 진술하였고, 청구인 및 김OOO의 요청으로 권OOO가 직접 쌍방계약서를 작성한 것으로 조사되었다. (바) 청구인측 대리인으로 기재된 권OOO의 대리자격 여부에 대하여 사실관계 확인한바, 2008.10.27. 작성한 위임장에서, 청구인이 권OOO를 대리인으로 정하고, 쟁점부동산에 대한 매매계약, 매매대금을 수령하는 일체행위에 대하여 위임한다고 기재되어 있고, 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있다. (사) 중개업자 박OOO에 의해 2008.10.27. 작성한 쟁점2계약서(실지계약서)와 2008.11.4. 쌍방계약에 의해 작성된 쟁점1계약서(허위계약서)의 계약내용 및 대금지급 내역은 아래의 〈표2〉와 같다. OOOOOOOOOOOOO OOOO OO OO (OO: OOO)

1. 2008.11.4. 청구인은 쟁점부동산 계약금 OOO원과 중도금 OOO원을 영수하였다는 영수증을 김OOO에게 발행하였다.

2. 쟁점2계약서 특약사항 2～5 및 등기부등본을 보면 잔금약정일에 OOO은행대출금 OOO원과 임대보증금 OOO원을 인수한 것으로 나타난다.

3. 계약서 및 특약사항 6～9에 따라 청구인은 잔금을 청산하기전에 양수인에게 소유권을 이전등기(2008.12.19.)하고, 근저당권 설정에의한 방법으로 추가대출을 발생시켜 잔금을 회수한 사실이 나타난다. (아) 김OOO(유OOO의 모친)은 처분청에 출석(2012.8.14.) 하여 쟁점부동산 거래와 관련하여 문답서를 작성하였는바, 주요 내용은 아래와 같다.

1. 쟁점3계약서는 2008.10.27. OOO동 소재 OOO공인중개사사무소에서 중개업자 박OOO가 작성하였고 계약에 참석한 사람은 매수인측 본인 김OOO과 오OOO이 동행하였고, 매도인측은 권OOO, 청구인, 최OOO이 참석하였으며, 중개업 종사자인 송OOO도 입회하였으며, 매매대금은 OOO원이다.

2. 계약당일 OOO원을 지급하였고, 2008.11.4. 중도금 OOO원을 중개업자 입회하에 청구인에게, 중도금 OOO원은 청구인의 계좌로 송금하였으며 계약금 및 중도금 OOO원을 받은 청구인이 직접 영수증을 발행하여 주었고, 이를 입증하기 위하여 영수증 원본을 제출하였다.

3. 잔금 OOO원은 은행대출금 OOO원 및 임대보증금 OOO원을 인수하였고, 나머지 잔금 OOO원 중 2008.12.15. OOO원, 2009.4.5. OOO원, 2009.4.8. OOO원, 2009.8.14. OOO원, 2009.12.30. OOO원을 계좌송금하였고, 2009.4.1. 청구인에게 OOO원을 계좌송금하였으며, 오래되어 자세한 기억은 나지 않지만 송OOO, 중개업자 김OOO, 송OOO 어머니 백OOO 등에게 잔금을 분산하여 송금하였고 또한 현금으로 가져오라고 하여 현금을 지급하였다.

4. 본인이 2010.4.12. 부동산 매매와 관련하여 매매대금 OOO원을 지급하였고 이에 대한 매매잔금완납각서를 권OOO로부터 받았으며, 매매대금 중 OOO원을 감액해 주고 아무런 문제가 없다는 말에 OOO원으로 다운계약서를 중개업자 사무실에서 권OOO가 직접 작성하였고 그 자리에 청구인, 최OOO, 송OOO, 중개업자 등이 한자리에 있었고 당초 작성한 계약서 원본은 찢어 버리기로 하였다.

5. 김OOO은 차용증 3매(청구인에게 OOO원 차용, 최OOO에게 OOO원 차용)와 유OOO의 청구인 및 최OOO에 대한 2008.12.14.자 확인서, 매매잔금완납각서를 제시하였다.

(2) 청구인은 부동산등기부등본 기재금액대로 OOO원을 아래의 〈표3〉과 같이 수령하였고, 쟁점부동산 소유권이전등기 이후 청구인의 OOO은행(630-00592-)의 이자지급내역(2008.12.15. 등기후)은 아래의 〈표4〉와 같으며, 유OOO 측으로부터 대출이자를 청구인 계좌(OOO은행 461-810650-4)로 입금받은 내역은 아래의 〈표5〉와 같다는 주장으로, 주요 논거는 다음과 같다. OOOOOOOO OOOO OOOO (OO: OO) (가) 2008년 10월경 권OOO로부터 공OOO에게 쟁점부동산을 OOO원에 매매계약을 체결한다는 연락을 받고, 2008.10.19. 권OOO가 운영하는 OOO 소재 OOO부동산을 방문하여 계약서를 작성하고 계약 당일에 OOO원, 다음날(2008.10.20.)OOO원을 OOO은행 계좌(1005-701-02)로 받았으나, 매매계약 직후 미국발 금융위기 리먼브라더스 사태로 인하여 대출이 동결되어 담보대출 승계는 물론 추가대출까지 불가능하게 된 상황에서 권OOO가 김OOO(유OOO의 모친)을 새로운 매수인으로 알선한 것이다. (나) 2008.11.4. 유OOO측 부동산중개사무소인 OOO부동산에서 유OOO을 대리한 김OOO을 만나 권OOO가 작성한 거래금액 OOO원의 매매계약서에 쌍방이 서명날인하고 계약금 OOO원을 청구인의 OOO은행 계좌(1005-701-02**)로 수령하였다. (다) 쟁점1계약서는 청구인이 계약당시 입회하여 인감도장을 날인하여 거래가액을 확인하였고, 양수인도 OOO원으로 부동산등기법상 등기부등본에 거래가액을 기재하여 소유권이전등기를 경유한 반면, 쟁점2계약서는 청구인의 날인도 없고, 비록 대리인란에 권OOO의 이름은 기재되어 있으나 불분명한 지장이 찍혀있으며, 매수인란에는 당사자가 아닌 당사자의 모친이 기재되어 있는데 위임을 받았다고는 하나 이는 유효한 매매계약서로 볼 수 없다. (라) 쟁점1계약서에 첨부한 특약사항 기술서의 내역대로 잔금전 소유권이전을 하고 이전 후 이자비용은 매수인이 부담하기로 하였으며, 양수인측 잔금부족분 OOO원은 2008.12.16. 근저당권 설정계약을 하여 2009.8.3. 양수인측 유OOO(유OOO의 부친 추정됨)의 이름으로 청구인 OOO은행 통장으로 근저당권 설정을 통한 대출금 OOO원과 이자상당액 OOO원의 합계 OOO원만이 입금되었다.

1. 쟁점2·3계약서의 특약사항 5항에서 “잔금일(2008.12.15.)에 실융자금(OOO원)과 보증금(OOO원)을 제외한 OOO원 중 OOO원을 지급하고, OOO원은 2009.1.31.까지 지급하기로 한다”라고 기재되어 있는데, 청구인은 특약사항 5항에 기재된 금원을 알지도 못함은 물론 수령한 적도 없다.

2. 특약사항 6항에서 “OOO원의 금액에 대한 이자는 2009.1.30. 이후부터 매수자가 연 8%의 이자분을 매도인에게 지불한다”라고 기재되어 있는데, 양수인이 청구인에게 지불한 금액은 위의 〈표5〉에서와 같이 기존 담보대출금 OOO원 및 근저당권 설정금액 OOO원에 대한 이자상당액 OOO원이 전부로, 5회에 걸쳐 전부 통장송금 방식으로 양수인 유OOO의 이름으로 3회, 서OOO 명의로 1회, 유OOO 명의로 1회 입금되었는바, 중개인 및 매수인이 주장하는 OOO원의 계약서의 내용과 매수인이 잔금일부터 송금한 금액이 일치하는 부분이 하나도 없다. (마) 청구인이 중개수수료로 지급한 것은 2008.11.4. OOO부동산에서 OOO원으로 계약하고, 청구인이 OOO은행 통장으로 수령한 계약금 OOO원 중 OOO원을 OOO부동산 박OOO에게 계좌이체 한 것이 전부이고, 처분청으로부터 양도소득세 소명안내문을 받고 중개인들에게 추궁하니, 중개인 송OOO과 권OOO가 진술서를 작성하여 중개수수료를 각각 OOO원, OOO원을 받았다는 인감증명을 첨부한 확인서를 만들어 주면서 처분청에 제출하라고 하였다.

1. 송OOO의 확인서상 수수료로 OOO원을 2008.12.19.에 청구인으로부터 수령하였다고 하였는데, 2008.12.15. 소유권이전등기 서류를 넘긴 이후 청구인이 잔금으로 받은 돈은 근저당권설정금액 OOO원 뿐이었고, 실제 이자를 포함하여 2009.8.3. OOO원(유OOO 입금)만을 잔금으로 수령하였다.

2. 중개인 권OOO 확인서상의 수수료 OOO원 역시 청구인 모르게 양수인으로부터 청구인 지정통장이라는 용어를 써가며 ‘권OOO(권OOO의 형제 추정됨)’ 통장으로 받아 권OOO 본인이 매매대금의 일부를 이중계약서를 작성하여 중개수수료 명목으로 수령한 것이다.

3. 청구인 모르게 중개수수료로 받아간 금원만 현재 드러난 금액이 OOO원(송OOO, 권OOO가 인감 첨부하여 작성한 확인서에 의함)에 이르고 있고, 또한 중개인 권OOO가 청구인에게 처분청에 제출하라고 작성하여준 매매관련 진술서에서 매매금액이 “OOO원이 아니라 OOO원이다”라고 작성한 것이 하나 있고, 또 다른 진술서에서는 “OOO원도 OOO원도 아니고 OOO원이다”라고 작성하여 주었다. (바) 중개인 권OOO는 2008.10.19.에 OOO원, 2008.10.20.에 OOO원 합계 OOO원은 권OOO가 공OOO로부터 차용하여 청구인에게 빌려준 것이고, 쟁점부동산 취득후 임차인들의 명도비용 OOO원을 권OOO가 먼저 부담하였으며, 권OOO가 최OOO에게 변제하여야 할 OOO원을 포함하여 근저당권 OOO원을 설정하여 매매금액 OOO원중 일부로 간주하여 본인들이 수령하였다고 하나, 청구인이 공OOO로부터 2회에 걸쳐 수령한 OOO원은 매매계약금 OOO원 및 중도금으로 OOO원을 수령한 것이고, 미국발 금융위기로 매수계약자인 공OOO가 대출발생을 통한 잔금지급이 불가능하게 되어 계약이 김OOO으로 승계된 것으로, 청구인은 최OOO과 권OOO간의 어떤 금전 채권채무관계가 없다. (사) 청구인의 금융거래내역과 계약이행의 정황상 쟁점부동산 매매금액 OOO원은 정확한 것이고, 설령 양수인이 지급한 금원이 OOO원이라고 하더라도 청구인이 계약이행 과정에서 OOO원 전액을 수령하지 못하고 OOO원을 수령한 것은 사실이므로 수령하지 못한 금원에 대해서는 양수인이든, 중개인이든 그 누군가가 이득을 본 것이다.

(3) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 처분청은 양수인 유OOO이 취득가액으로 신고한 OOO원을 쟁점부동산의 양도가액으로 보았으나, 청구인이 제시한 쟁점1계약서와 쟁점부동산의 등기부등본에는 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원으로 기재되어 있고, 처분청이 실지 계약서로 본 쟁점2·3계약서의 잔금 지급일자(2008.12.15.)에 청구인이 잔금을 수령하였는지 여부가 불분명한 점, 유OOO의 모친 김OOO은 청구인 및 중개인에게 2008.10.27. 계약일에 현금 OOO원, 2008.11.4. 현금 OOO원 및 청구인 계좌로 송금액 OOO원, 승계받은 임대보증금 OOO원 및 은행대출금 OOO원, 2008.12.15. 권OOO에게 송금한 OOO원, 2009.4.1.～2009.12.30. 청구인 및 권OOO에게 송금한 OOO원을 모두 합하여 OOO원으로 진술하고 있어 나머지 금액 OOO원의 양도대금 해당 여부 및 귀속자가 확인되지 아니한 점, 청구인이 쟁점부동산의 거래와 관련하여제시한 OOO은행(2008.10.1.～2009.8.30.) 및 OOO은행 거래내역(2008.10.1.～2009.10.1.)에는 유OOO이 승계받은대출금 OOO원에 대한 대출이자(2009.1.17.～2009.8.17.) OOO원및 근저당권 설정금액 OOO원의 이자상당액 OOO원의 대가로 OOO원을 입금받은 것으로 나타나는 점, 쟁점부동산의 중개 대리인 권OOO가 2008.12.15. 청구인으로부터 OOO원을, 양수인의 중개대리인 송OOO도 청구인이 기 필요경비로 인정받은 OOO원 이외에도 2008.12.19. OOO원을 청구인에게서 소개·용역비로 받았다고 각각 확인하고 있는 반면, 청구인은 중개인들에게 중개수수료를 지급한 사실이 없다고 주장하고 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점부동산의 양수인 및 중개인들에 대한 확인·조사 등을 통해 양도가액을 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세를 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구의 심리결과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.