쟁점건물 2층이 사실상 주택이라는 청구주장이 객관적인 증빙으로 입증되지 않으므로, 주택 부분의 면적이 주택외 면적보다 작은 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용함이 타당함
쟁점건물 2층이 사실상 주택이라는 청구주장이 객관적인 증빙으로 입증되지 않으므로, 주택 부분의 면적이 주택외 면적보다 작은 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용함이 타당함
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인의 청구이유서 및 처분청의 답변서 등 심리자료에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점건물의 등기부등본을 보면, 청구인은 1997.12.17. 상속을 원인으로 청구외 박OOO 등과 각각 1/3의 지분으로 쟁점건물을 공동취득하였다가, 2002.11.15. 및 2003.1.23.에 박OOO 지분 및 박OOO 지분 전부를 증여 및 판결을 원인으로 전부 취득하여 보유하던 중 2010.8.9. 매매를 원인으로 하여 2010.11.19. 양도한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점건물의 주택면적이 주택외 면적을 초과하므로, 쟁점건물 전체에 대하여 1세대1주택 비과세규정을 적용하고, 나머지 양도가액에 대하여는 고가주택 양도에 따른 과세소득으로 하여 2011.1.31. 양도소득세를 신고·납부하였다. (다) 이에 대하여 처분청은 청구인의 1세대1주택 등에 대한 현황조사를 실시하여, 쟁점건물의 2층(131.4㎡)이 공부상 주택에 해당되지 아니하여 주택면적이 주택외 면적보다 작으므로 쟁점건물 중 주택면적은 주택으로, 주택외 면적은 일반 건물의 양도로 보아 2012.6.20. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO백만원을 부과처분하였다. (라) 쟁점건물의 집합건축물대장의 공부상 현황과 용도별 신고 및 경정내역은 다음과 같다. <쟁점건물의 건축물 용도 및 신고현황> (단위:㎡) 구분 공부상 현황 신고 경정 3층 25.2㎡ 근린생활시설 주택외면적 주택외면적 106.2㎡ 주 택 주택면적 주택면적 2층 131.4㎡ 근린생활시설 주택면적 주택외면적 1층 133.4㎡ 근린생활시설 주택외면적 주택외면적 지층 40.88㎡ 지하실 주택외면적 주택외면적 합계 주택면적 106.20㎡ 237.60㎡ 106.20㎡ 주택외면적 330.88㎡ 199.48㎡ 330.88㎡ ※ 전체면적 437.08㎡ (마) 국세청에 등록된 쟁점건물 소재의 사업자등록 현황은 다음 표와 같다. OOOOOOOO OOOO OOOOO OOOOOO 임차인 ㈜OOO의 대표자 한OOO는 청구인의 배우자이고, ㈜OOO는 2004.6. 설립되어 2010.8. OOO동으로 사업장을 이전한 것으로 국세청 자료에 의해 확인되고, 청구인의 부가가치세 신고내역을 보면, 임차인 ㈜OOO에 대하여 보증금 OOO억, 월임대료 없이 간주임대료만 신고하였고, 2010년 제2기 과세기간 (2010.07.01.〜2010.11.19.)에는 무실적 신고한 것으로 확인되며, 임차인 ㈜OOO(냉난방 설비 설계, 제작 시공 및 도소매 등)가 사업자등록 신청 시 작성한 신청서에는 사업장으로 264㎡(1〜2층 전체면적)를 사용하는 것으로 되어 있으나 첨부한 임대차 계약서에는 사업장면적 134.40㎡, 임대할 부분은 1층OOO으로 기재되어 있다. (바) 이OOO는 다음 주민등록초본 전입․전출 내역과 같이 2010.7.26. 쟁점건물의 소재지로 전입하였으며, 이OOO의 배우자인 선OOO은 이OOO의 전주소지였던 OOO동 75-10에서 2002.4.29. 무단전출 직권말소된 것으로 나타난다. OOOOOOOO OOOOO OOOOO OOOOOO (사) 청구인의 개인사업자 총 이력은 아래와 같다. OOOOOOOO OOOO OOOOO OOOOOO (아) 청구인은 과세전적부심사청구 시 2009.8.현재 인터넷 포털 OOO 로드뷰 사진과 쟁점건물 2층의 내부를 촬영하였다는 사진 5매를 제출하였다.
(2) 처분청의 답변서와 조사내용 등 구체적인 과세근거는 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점건물 2층을 이OOO에게 주거용으로 임대하였다고 주장하며 임대차계약서를 증빙자료로 제시하였으나, 이OOO의 주민등록상 쟁점건물 입주일과 청구인의 쟁점건물 매매계약서 작성일과의 차이가 15일에 불과하여 매매가 예정된 건물에 24개월 임대하였다는 주장은 설득력이 없으며, 청구주장과 같이 24개월 임대차계약이 사실이라면 쟁점건물 매매계약서에 2층 임대와 관련하여 특약사항이 있어야 할 것인 바, 그 내용이 없으므로 청구주장은 신빙성이 없다. (나) 청구인은 처분청이 이OOO가 OOO에 거주하지 않고 OOO에서 거주하고 있다고 주장한다 하지만, 처분청은 이OOO의 법률상 배우자인 선OOO과 자녀가 모두 OOOO OO에서 거주하여 위장전입 혐의가 있다고 하였을 뿐, 이OOO가 OOOO OO에 거주하고 있다고 주장한 사실은 없다. (다) 청구인은 쟁점건물을 양도하고 등기이전 후인 2010.12.9. 이OOO가 아닌 오OOO에게 송금한 금액이 보증금의 반환이라고 하나, 청구인은 배우자인 한OOO가 이OOO로부터 OOO만원을 빌려 채무를 변제하지 못해 그 댓가로 이OOO에게 쟁점 복합건물 2층을 임대하였다고 주장하지만 한OOO가 이OOO에게 OOO만원을 빌렸는지에 대한 금융증빙자료를 제시하지 못하고 있으며, 청구인 주장대로라면 청구인이 2010.11.19. 쟁점건물의 소유권을 양수인인 송OOO에게 이전하고 잔금OOO을 받은 당일 이OOO에게 OO만원을 직접 송금하여 보증금을 반환하였어야 하나 그렇지 아니하였고, 또한 채권자인 이OOO 본인이 아닌 타인(오OOO)에게 등기이전 후인 2010.12.9. 송금한 내역을 가지고 보증금 반환이라고 주장하는 것은 이치에 맞지 않는다. (라) 쟁점건물 2층은 청구인의 주장대로라면, 이OOO가 임차하기 전 냉난방기 제조업체인 ㈜OOO가 사업장으로 사용하던 장소이므로 바닥을 주거용 바닥(원목 재질)으로 전환하는 공사를 시행해야 하나, 면적이 131.4㎡로 2층 전체를 원목재질의 바닥으로 바꾸는 공사 비용이 상당할 것이나 청구인이 이OOO와 작성한 임대차 계약서엔 공사 비용에 대한 언급이 전혀 없으며, 청구인이 이OOO에게 상환할 OOO만원이 없어 임대차계약으로 대신하였다고 주장하면서 수백만원을 호가하는 바닥공사를 진행할 능력과 이유도 없으며, 상식적으로 보증금 OOO만원에 월세 OOO만원의 임차인이 수백만원을 들여 바닥 공사를 진행할 이유도 없으므로 위에서 청구인이 제출한 사진이 허위라는 이유로 충분하고, 이OOO가 야간 일을 위해 창문을 벽지로 도배를 했다고 주장하나, 아무리 저렴하게 시공한다 해도 OOO만원이 드는 도배를 임차인인 이OOO가 시공할 이유가 없고, 또한 주거용 건물에 필요한 가스공급배관과 에어컨 실외기 연결파이프, 인터넷 전용선 등이 연결되어 있지 않아 주거용으로 사용하지 않은 정황이 충분한 것으로 볼 수 있다. (마) 처분청에서 실시한 1세대 1주택 비과세 여부에 대한 조사복명서 주요내용은 다음과 같다. 양도인과 양수인이 매매계약시 작성한 매매계약서의 부표부분(중개 대상물 확인 설명서)에 2층이 주거용 건물이라는 내용은 없고, 양도인이 부가가치세 신고시 ㈜OOO(임차인이 사업자등록 시 제출한 사업자등록 신청서상 1층과 2층을 임차한다고 기재, 보증금 OOO억원 월세 OOO백만원)에 대한 임대차 내용을 신고하였고, 2009.8. 촬영된 거리뷰상 2층이 사업용이라는 것이 확인되고, 양도인이 양도소득세 신고 시 제출한 2층 임대차계약서 상 임차인인 이OOO에게 실제 임대차 내역을 입증할 증거서류(보증금 송금확인증, 월세 입금확인증 등) 제출을 요구하였으나 제출하지 않고, 임대차계약도 양도일 직전 1개월 전에 이뤄진 점 등으로 보아 임대차계약이 허위인 것으로 판단되는 바, 따라서 양도물건은 3층 106.2㎡만 주택이고 나머지 332.88㎡는 일반건물이므로 일반건물에 대해서는 양도세 과세대상이다. (바) 2012.9.14. 이의신청에 대한 주요 결정내용은 다음과 같다. 소득세법제89조 제3호에 규정된 ‘주택’은 공부상의 용도구분에 관계 없이 사실상 주거에 사용하였는지 여부에 따라 판단하여야 할 것인 바(대법원 2005.4.28. 선고 2004두14960), 청구인은 쟁점면적을 전세보증금 OOO만원OOO, 월세 OOO만원, 계약기간 24개월로 이OOO와 임대차계약을 체결하였음에도, 동 보증금에 대하여 이OOO와 청구인의 직접적인 금융거래 내역이 없는 점 등으로 보아 실질 임대 여부가 불분명하고, 쟁점건물 매매계약서에 따르면 계약일자는 2010.8.9.이고, 이OOO가 전입신고 및 임대차계약서에 확정일자를 받은 2010.7.26.로서 약 15일 전일임에도 불구하고, 쟁점건물 매매계약서의 중개대상물확인서상 특약사항에 1층 원룸의 전세보증금에 대한 권리만 확인될 뿐 쟁점면적의 임대 승계사항이 없는 점 등으로 보아 쟁점면적이 이OOO에게 임대되었다고 보기 어려우며, 청구인이 제출한 주택의 내부사진(5매)에는 사진 촬영일자가 없는 점, 쟁점건물의 2층에 있는 큰 창이 확인되지 아니하여 쟁점면적의 당시 내부사진인지 여부가 제출된 사진만으로는 불분명한 점으로 보아 양도시 쟁점면적이 실질적으로 주택으로 사용하였는지 여부를 객관적으로 입증하기에는 부족한 바, 따라서, 주택외 면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다.
(3) 청구인은 이 건 부과처분이 청구이유서, 항변서 등에서 부당하다고 주장하며 관련증빙을 제출하였다. (가) 쟁점건물의 2층주택에서 거주한 이OOO는 15년 전 OOO에서 OOO으로 올라와 김OOO과 동거생활을 하고 있으며, OOO동 2954번지에서 OOO이라는 실내포차를 운영하고 있고, 청구인이 제출한 임대차계약서를 보면, 2010.6.30. 쟁점건물 2층을 이OOO에게 주택으로 전세보증금 OOO만원OOO, 월세 OOO천원에 임대차계약을 체결(인도일 2010.7.26.)하였고, 2010.7.26. OOO구청장에게 전입신고 및 확정일자를 부여받은 것으로 확인되며, 위 임대차계약 당시 계약금 OOO백만원, 잔금 OOO백만원으로 작성 하였으나 이는 형식적으로 기재한 계약서 금액일 뿐 전세보증금 OOO만원은 오OOO로부터 차입한 금액을 청구인의 처 한OOO에게 대여한 OOO만원으로 대체 하였는 바, 이는 청구인이 2010.5.경 급전이 필요하여 청구인의 처 한OOO와 친구관계였던 이OOO(이OOO는 지인관계인 오OOO로부터 차용)로부터 OOO만원을 융통한 것이다. (나) 처분청은 청구인과 이OOO간 직접적인 금융거래가 없었다고 하나, 사업의 특성상 급전이 필요할 때는 사채를 사용할 수 밖에 없으며, 이 건 이OOO 또한 사채업자가 아닌 소개해 준 대리인 성격으로 이OOO 명의의 금융거래가 나타날 수가 없었으며 OOO콜라텍에서 받은 일당으로 월세를 정산하였으며, 청구인은 차용금 OOO만원에 대한 이자가 월 3% 정도여서 월세 중 이자부분을 공제한 나머지를 현금으로 수령하였고, 이OOO가 동거남 김OOO의 폭력으로부터 도망치려고 집을 나와 새로운 거처를 찾던 차에 동 OOO만원의 상환을 요청 하였으나 상환 여력이 부족한 청구인이, 사용하던 2층사무실이 비어 있어 이OOO에게 주택으로 임대를 하게 된 것으로, 청구인이 쟁점건물을 갑자기 처분하게 되어 이OOO의 요청으로 자신에게 줄 OOO만원을 전주인 오OOO에게 직접 송금하라고 하여 2010.12.9. 오OOO의 계좌로 이체하게 되었다. (다) 이 사건 쟁점건물에는 주거를 위한 기본시설이 갖추어져 있었음에도 불구하고 처분청은 인터넷선이나 가스배관선과 같은 기본시설이 없기 때문에 거주사실을 인정할 수 없다는 의견이나, 쟁점건물 3층에는 청구인의 가족들이 거주하였는 바, 처분청 의견대로라면 공부상으로만 주택일 뿐 청구인도 쟁점건물에 거주하지 않는 결과가 발생하고 있다. (라) 2013.4.8. 추가항변 내용
1. 처분청은 쟁점건물의 임대일이 2010.7.26.이며 매매일이 2010.8.9.로 임대계약과 매매계약서 작성일의 차이가 불과 15일에 불과하고 매매가 예정된 건물을 24개월동안이나 임대한 것은 설득력이 없다고 하나, 임대계약이 매매계약 이후에 이루어진 것도 아니고 단순히 매매가 예상되었다는 이유만으로 24개월 기간동안 임대차계약의 설득력이 없다는 주장은 현실을 외면한 잘못된 판단이다.
2. 처분청은 이OOO의 법률상 배우자인 선OOO과 자녀가 OOO에서 거주하여 위장전입 혐의가 있다는 점과 관련하여 이OOO가 위장전입 혐의가 있다고 하였을 뿐 OOO에 거주한다고 한 사실은 없다고 하고 있으나, 처분청의 주장대로 이OOO가 위장전입을 하였다면, 이OOO가 사실은 OOO에서 거주하면서 OOO에 주소를 두고 있는 것을 의미하는 바, “위장전입의 혐의가 있다”는 것은 무슨 의미인지 알 수 없으며 처분청은 기본적인 사실조차도 확인하지 않았다는 사실을 부인할 수 없을 것이다.
3. 처분청은 2010.12.9. 이OOO가 아닌 오OOO에게 송금한 금액은 쟁점건물을 2010.11.19. 양도하고 20일이 지난 후 지급한 것으로 보증금의 반환으로 볼 수 없다고 하나, 통상의 경우 채권자를 대위하여 채권금액을 양도양수하는 것은 자주 있는 일이며, 이OOO의 주소가 2010.11.19. 이후 퇴거하였기에 보증금을 양도당일 지급하지 않은 것이고, 주소퇴거일(이OOO의 주민등록상 퇴거일은 2010.12.30.임)에 보증금을 지급하는 것이 관행인 것에 비추어 볼 때 처분청의 주장은 상식을 벗어난 주장이다.
4. 처분청은 주거용으로 사용하기 위한 바닥공사를 하지 않았으며, 가스공급관이나 인터넷선 등이 3층으로만 연결되어 있어 쟁점건물 2층을 주택으로 볼 수 없다고 하나, 바닥이 원목이건 대리석이건 이는 전적으로 건물 소유자가 결정하는 것이며 주택의 바닥은 마루이어야 하며 그렇치 않은 경우 반드시 공사를 해야 하는 것은 아닐 뿐만 아니라 쟁점건물 2층의 바닥은 이OOO에게 임대하기 전 이미 나무마루로 되어 있었고, 종전 임차인이던 ㈜OOO는 당해 쟁점건물에서 제조.생산을 한 것이 아니고 도면이나 시방서를 그리며 손님과 대화하던 공간이었고, 처분청은 가스공급관이나 인터넷선 같은 기본시설이 쟁점건물 2층에 없었다고 하나, 종전 임차인이던 ㈜OOO가 인터넷에 가입하여 사용하였던 바 기본시설은 이미 설치되어 있었다. (마) 청구인은 청구주장을 입증하기 위해 이OOO와 사실혼 관계에 있는 김OOO과 주변인들의 사실확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다. (4) 소득세법 제89조 에 의하면, 1세대 1주택과 이에 딸린 토지에 대하여 비과세양도소득으로 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제154조 제1항에서는 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다고 규정하고 제3항에서 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다 고 규정하고 있다.
(5) 살피건대, 청구인은 쟁점건물의 양도당시 쟁점건물 2층이 사실상 주거용으로 사용되었으므로 쟁점건물 건체를 주택으로 보아야 한다고 주장하면서 이OOO의 주민등록 초본과 이OOO와 청구인간에 체결된 임대차계약서 등을 제시하고 있으나, 쟁점건물의 2층은 건축물관리대장상 그 용도가 근린생활시설로 구분되어 있고 쟁점건물의 양도 수개월 전까지도 사업장으로 이용되어 온 것으로 보이는 점, 청구인이 제시하고 있는 임대차계약서상 임차인의 입주일이 2010.7.26.로서 쟁점건물의 매매계약 체결일인 2010.8.9.과 불과 15일의 차이에 불과하고 매매계약서나 임대차계약서에 임차인과 관련한 별도의 특약내용이 없을 뿐 아니라 임대차 보증금이나 월세의 입금 및 반환 등이 구체적인 금융자료 등으로 입증되지 않은 점에 비추어 볼 때 임대차계약서의 신빙성이 의심되는 점, 쟁점건물의 2층에는 취사와 난방에 필요한 가스공급배관 등이 연결되어 있지 않은 것으로 조사된 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점건물 양도당시 쟁점건물 2층이 사실상 주거용으로 사용되었다는 사실이 객관적으로 확인되지 않으므로 처분청이 공부상 용도를 기준으로 주택면적은 1세대1주택 비과세를 적용하고 주택외 면적에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.