청구인이 쟁점토지의 매매계약해지를 요구하지 아니한 것은 제한권리를 인수하는 조건으로 매수한 것으로 추정되고, 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서, 근저당채무를 말소하지 아니한 경위 등 매매계약 해제와 관련한 자료를 제출하지 아니한바, 쟁점토지 매매계약이 해제된 것이라는 청구주장은 받아들이기 어려움
청구인이 쟁점토지의 매매계약해지를 요구하지 아니한 것은 제한권리를 인수하는 조건으로 매수한 것으로 추정되고, 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서, 근저당채무를 말소하지 아니한 경위 등 매매계약 해제와 관련한 자료를 제출하지 아니한바, 쟁점토지 매매계약이 해제된 것이라는 청구주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(2) 쟁점토지의 경매로 인한 매각대금은 선순위 제한권리자들이 전부 배당받아 청구인은 배당받은 것이 전혀 없으므로 양도차익을 얻 은 것이 없고, 오히려 이OOO의 의무불이행으로 인하여 취득세 등 소유권이전 비용 약 OOO원의 손해를 입었을 뿐, 양도소득은 없고 양도손실만 존재한다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 경락대금 전액을 선순위 제한권리자들이 배당받았기에 양도차익이 없다고 하나, 청구인과 이OOO 간에 쟁점토지에 관한 매매계약이 원인무효가 아닌 한 쟁점토지에 설정된 근저당채무의 변제는 청구인이 물상보증으로 인하여 대위변제한 것에 불과한 것으로, 이는 이OOO에게 구상권을 행사할 당사자 간의 채권채무에 관련한 사항 으로 쟁점토지의 양도차익 계산시 필요경비에 반영할 사안이 아니며, 채무자에 대한 물상보증인의 구상권은 대금납부 후 담보권자에게 대 금교부가 이루어짐으로써 그 대위변제적 효과로서 발생하는 것이지 경매의 대가로 취득하는 것이 아니기 때문에 구상권의 행사가 사실상 불능이라고 하더라도 그러한 사정은 양도소득의 성부에는 아무런 영향이 없는 것으로 보아야 한다(국심 2005전1127, 2005.6.21. 참조).
① 쟁점토지의 매매계약이 해제된 것이라는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 양도로 인하여 양도차익은 없고 양도손실만 발생하였다는 청구주장의 당부
(1) 소득세법 제88조 【양도의정의】
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.
② 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우에는 제1항에 따른 양도로 보지 아니한다. <개정 2012.1.1>
(3) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법 제88조 제1항 에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 민법 제576조 제1항 에서 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다고 규 정하고 있다. (나) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 소유권을 이전하되 매매대금은 전체토지상의 제한권리가 정리되는 대로 지불하기로 하여 매매대금을 지급하지 아니한 채 쟁점토지의 소유권을 이전받았는데, 이후 양도인이 제한권리를 정리하지 아니하여 쟁점토지가 경매되었는바, 청구인이 제한권리를 인수하기로 한 사실이 없고 양도인의 채무불이행 또는 민법제576조 제1항에 의하여 소유권을 상실하여 매매계약이 해제 되었으므로 양도소득세 부과처분도 취소되어야 한다고 주장하고 있으나, 청구인이 쟁점토지의 소유권이전등기 이후 경매가 개시되기까지 약 8개월 이라는 상당한 기간 동안 근저당채무 말소조건이 이행되지 아니한데 대하여 매매계약해지를 요구하지 아니한 것은 제한권리를 인수하는 조건으로 매수한 것으로 추정되는 점, 쟁점토지에 대한 경매가 완료된 상태에서 이의신청서를 접수한 날과 동일한 2012.10.4.에 작성된 양도인을 상대로 한 통고서만으로는 매매계약을 해제한 것으로 보기 어려운 점, 처분청이 기한후신고를 안내한 이후 청구인에게 쟁점토지에 대한 부 동산매매계약서, 근저당채무를 말소하지 아니한 경위 등 관련 증빙을 제출하여 줄 것을 요청하였으나 제출되지 아니한 점 등을 감안할 때, 쟁점토지의 매매계약은 해제된 것이라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(4) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 소득세법제97조 제1항에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다고 규정하고 있고 각 호로는 세 가지를 규정하고 있는데, 제1호에서 취득가액이라고 규정하고 있고 취득가액은 가목에서 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액(단서 생략), 나목에서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례 가액, 감정가액 또는 환산가액이라고 규정하고 있으며, 제2호에서 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것이라고 규정하고 있고, 제3호에서 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것이라고 규정하고 있다. (나) 소득세법제114조 제5항에서 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 " 신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과 세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고 려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세 무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기 재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다(단서 생략)고 규정하고 있고, 같은 법 제94조 제1항 제1호에서 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 발 생하는 소득이라고 규정하여 제94조 제1항 제1호에 따른 자산이라 함은 토지 또는 건물임을 말하고 있으며, 소득세법 시행령제176조 제5항에서 법 제114조 제5항 본문에서 "양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다고 규정하고 있고 각 호로는 두 가지 경우를 규정하고 있는데, 제1호에서 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득 세액이 50만원 미만인 경우라고 규정하고 있고, 제2호에서 등기부 기 재가액을 실지거래가액으로 추정하여 계산한 납부할 양도소득세액이 OOO원 이상인 경우로서 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 경우라고 규정하고 있고 각 목의 요건으로는 두 가지를 규정하고 있는데, 가목 에서 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 제173조 제2항 각 호의 서류를 첨부하여 국세기본법 제45조의3 에 따른 기한후 신고(이하 이 조에서 "기한후신고"라 한다)를 하지 아니할 경우 등기부 기재가액을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득과세표준과 세액을 결정할 것임을 신고의무자에게 통보하였을 것이라고 규정하고 있고, 나목에서 신고의무자가 가목에 따른 통보를 받은 날부터 30일 이내에 기한후신고를 하지 아니하였을 것이라고 규정하고 있다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점토지의 매각대금은 선순위 제한권리자들이 전부 배당받아 청구인은 배당받은 것이 전혀 없어 양도차익은 없고, 오히려 소유권이전 비용만 손해를 입어 양도손실만 존재한다고 주장하고 있으나, 쟁점토지의 매매계약이 원인무효가 아닌 한 쟁점토지에 설정된 근저당채무의 변제는 청구인이 물상보증으로 인하여 대위변제한 것에 불과한 것으로 이는 양도인에게 구상권을 행사할 사항이지 쟁점토지의 양도차익 계산시 필요경비에 반영할 사안이 아닌 점 등을 감안할 때, 처분청이 소득세법 제114조 제5항 에 의하여 등기부 기재가액을 취득가액으로, 경락가액을 양도가액으로 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.