교환계약당사자와 등기부등본상 소유자가 불일치하고 교환계약서상 매매가액을 임의로 평가하여 기재하였으므로 취득가액으로 인정할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 임야 6,092㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은 리 877-3 임야 192㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2011.9.22. 임의경매로 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 양도소득세를 무신고함에 따라 쟁점토지의 양도가액은 경락가액인 OOO원으로, 취득가액은 환산가액 및 실지 거래가액인 OOO원으로 하여 2012.9.11. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.31. 이의신청을 거쳐 2013.1.31.심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당시 OOO에 거주하던 고모부 김OOO이 투기지역 내에 소재한 쟁점토지를 취득한다 하여 명의를 대여한 바, 김OOO이 쟁점토지(평가액 OOO원)와 김OOO 소유의 OOO 대지 254.5㎡, 건물 120.3㎡(평가액 OOO원으로, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 교환하고 그 차액 OOO원(쟁점상가를 담보로 한 은행 채무 승계액 OOO 차감)을 현금으로 지급하여 정산한 사실이 2004.12.21. 김OOO(김OOO의 동생) 외 1인과 오OOO을 대리한 이OOO 외 1인이 작성한 교환계약서(이하 “쟁점교환계약서”라 한다), 영수증 등에 의하여 확인되므로 쟁점토지의 교환가액인 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점교환계약서에는 계약당사자가 김OOO 외 1인과 오OOO을 대리한 이OOO 외 1인으로 되어 있고, 등기부등본에 의하면, 쟁점교환계약서 작성일인 2004.12.21. 당시 쟁점상가는 김OOO, 쟁점①토지는 오OOO, 쟁점②토지는 정OOO의 소유로 나타나며, 쟁점교환계약서상 잔금청산일인 2005.3.11. 이후 쟁점상가는 2005.6.28. 조OOO에게, 쟁점①토지는 2005.4.7., 쟁점②토지는 2005.5.10. 권OOO에게 각각 소유권이 이전된 것으로 나타나므로 쟁점교환계약서의 계약당사자와 등기부등본의 소유자가 일치하지 아니하고, 청구인은 쟁점교환계약서와 오OOO 의 대리인 이OOO가 작성한 영수증을 근거로 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다는 주장이나, 쟁점교환계약서상 교환차액 OOO원의 정산 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없으므로 쟁점①토지는 환산가액으로, 쟁점②토지는 전 소유자가 신고한 실지거래가액 으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점①․②토지를 양도하고 양도소득세를 무신고한데 대하여, 처분청이 쟁점①토지는 환산가액으로, 쟁점②토지는 실지거래가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 임의경매로 쟁점토지를 양도하고 양도소득세 를 무신고함에 따라 양도가액은 경락가액(OOO원)으로, 취득가액 은 OOO원(쟁점①토지는 환산가액인 OOO원, 쟁점②토지는 실지거래가액인 OOO원)으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다. (2) 청구인은 김OOO이 쟁점상가와 쟁점토지를 교환하여 그 교환가액인 쟁점금액을 취득가액으로 인정할 것을 주장하며, 쟁점교환계약서, 영수증 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 청구인이 교환으로 취득하였다는 쟁점①토지는 전 소유자가 오OOO으로, 쟁점②토지는 전 소유자가 정OOO으로 나타난다. (나) 계약일이 2004.12.21.인 쟁점교환계약서는 아래 <표1>과 같고, 청구인은 거래당사자인 김OOO과 쟁점토지의 실제 소유주인 이OOO가 시세에 의하여 쟁점토지(평가액 OOO원 = 1,845평 × 평당 OOO,OOO원), 쟁점상가(평가액 OOO원 = 77평 × 평당 OOO원) 에서 쟁점상가를 담보로 한 은행 채무승계액(OOO원)을 차감하여 정산하는 방법으로 교환하였다는 주장이다. <표1> 쟁점교환계약서 (다) 청구인은 김OOO이 쟁점토지의 실제 소유주인 이OOO에게 아래 <표2>와 같이 교환차액 OOO원을 정산하였다는 주장이고, 그 증빙으로 제시한 영수증에 의하면, 청구인이 2004.12.21. 계약금 OOO원, 2005.3.29. 잔금 OOO원을 현금으로 지급한 것으로 나타나고, 청구인이 제출한 확인서에 의하면, 김OOO는 2004.12.21. 쟁점교환계약서 체결 및 잔금(OOO원) 지급시 입회한 것으로 기재되어 있다. <표2> 쟁점교환계약서상 정산차액 지급내역 (OO: O) (라) 청구인은 쟁점교환계약서에 의하여 쟁점토지를 취득한 김OOO이 쟁점토지 중 일부가 농림지역으로 전원주택 용지로 사용할 수 없다는 이유 등으로 이OOO를 사기혐의로 고소하였다는 주장이고, 2006.5.9. OOO지방검찰청의 통지서(제목: 고소사건수사지휘) 등에 의하면, 김OOO이 이OOO를 상대로 한 고소사건(2006 형 제38036호)에 대하여 2006년 7월 OOO경찰서가 일부기소, 일부불기소로 OOO지방검찰청에 송치한 것으로 나타난다.

(3) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액 이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 98두19841, 1999.11.26., 조심2010서645, 2011.1.31. 같은 뜻임).

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점상가에 대한 상호 평가가 이루어졌고, 그 평가 차액을 정산하였으므로 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점교환계약서에는 계약당사자가 김OOO 외 1인과 오OOO을 대리한 이OOO 외 1인으로 되어 있어 등기부등본상 전 소유주(쟁점①토지는 오OOO, 쟁점②토지는 정OOO)와 일치하지 아니하는 점, 청구인의 주장과 같이 김OOO이 쟁점교환계약서에 의하여 쟁점토지를 취득한 것으로 볼 경우에도, 교환 당시 쟁점토지 및 쟁점상가의 가액은 임의로 평가한 것으로서 객관적 으로 인정할 만한 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 존재 하지 아니한 점, 쟁점교환계약서상 교환차액의 정산 여부를 확인할 수 있는 금융거래 증빙이 없는 점 등을 감안할 때, 청구인이 주장하는 쟁점금액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점①토지는 환산가액으로, 쟁점②토지는 실지거래가액 으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.