부동산 계약 해약으로 대체된 계약금은 기타소득에 해당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.11.1. 취득한 경기도 OOO 토지 922㎡ 및 건물 1,222.24㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.10.29. 박OO 외 1인(이하 “매수인들”이라 한다) 에게 OOO원에 양도하는 매매계약을 체결한 후, 계약금 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 수령하였으나, 매수인들이 중도금 및 잔금을 지급하지 못함에 따라 법원판결(수원지방법원 안산지원, 2010.6.24.)에 의하여 매매계약이 해제되고, 2007년 귀속 종합소득세 확정신고를 이행하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점금액을 소득세법제21조 제1항 제10호의 규정에 의한 위약금으로 기타소득에 해당하는 것으로 보아 2012.12.17. 청구인에게 2007년 귀속 종합소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점부동산 매매계약시 매수인들로부터 수령한 쟁점금액을 중도금지급지체 등의 이유로 반환하지 않았고, 매매계약당시 쟁점부동산의 시가는 OOO원이었으나, 그 계약일로부터 3, 4개월 후에 계약금반환 소송에 따른 소문이 돌기 시작하였으며, 유치원은 12월부터 원아를 모집하여 다음 해 1, 2월에는 정상적으로 운영될 수 있도록 준비하여야 하나, 학부모들에게 소송과 관련된 소문이 퍼지면서 유치원의 위상과 가치가 떨어져 원아모집이 되지 아니하여 원아모집 실패와 가정사정(2007년 이혼) 등의 영향으로 이후 쟁점부동산의 시세가 OOO원이나 하락하여 새로운 매수자에게 OOO원에 양도하게 되었는 바, 매매가격 하락으로 인한 손해 금액 OOO원은 계약당일 수령한 위약금 OOO O원과 직접적인 연관이 있고 손해금액이 위약금을 초과하여 청구인에게는 아무런 소득도 발생하지 아니하여 기타소득의 과세요건이 충족되지 않았음에도 처분청이 쟁점금액을 기타소득으로 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 부동산 매매계약의 실패로 쟁점부동산의 가치가 OOO원이나 떨어졌다고 주장하나, 2007. 10.29. 계약체결일 이후 중도금 지급이 지체됨에 따른 계약해제일(2007.11.16.)까지의 기간이 18일에 불과한 점, 청구인이 매매계약 해지통고에 따른 내용증명서를 발송하여 직접 해지의사를 명확히 밝힌 점 등으로 보아 12월부터 시작되는 원아모집 및 다음해 1, 2월에 시작되는 교사충원 등을 준비할 수 있는 충분한 시간이 있었던 것으로 보이고, 매매계약의 실패가 유치원의 위상과 가치추락, 원아 모집 실패 및 교사들의 돌발사퇴 등을 원인으로 한 시세하락과는 직접적인 연관성이 없으며, 청구인은 당초 매매계약 체결시의 매매가액 OOO원과 추후 매수인의 매매가액 OOO원과의 차액 OOO원이 현실적으로 발생된 손해로서 기타소득금액 OOO원을 초과하고 기타소득의 과세요건이 충족되지 아니하여 과세대상이 아니라는 주장이나, 2007.10.29. 체결한 계약 건과 2008.3.4. 체결한 계약 건은 각각 별도의 계약 건으로, 계약해제 후 낮은 가액으로 매도하였다는 이유만으로 매수인들의 부 동산계약 건과 관련된 손해로 볼만한 이유가 없으며, 매매가액의 차이 2억원은 실제로 발생된 비용도 아니므로 처분청이 쟁점금액을 기타소득으로 보아 과세한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 매매계약해제에 따른 계약금 수령액(OOO원)을 소득세법상 기타소득(위약금)으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1)소득세법제21조(기타소득) 제1항에서 기타소득은 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득·근로소득·연금소득·퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다고 하면서 제10호에서 계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금과 배상금을 규정하고 있으며, 제37조(기타소득의 필요경비 계산)에서는 기타소득금액의 계산에 있어서 거주자의 당해년도의 필요경비에 산입할 금액은 다음 각 호의 규정에 따른다고 하면서 제2호에서 제1호의2 및 제27조 제3항의 규정이 적용되지 아니하는 경우에 있어서는 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액을 필요경비로 한다고 규정하고 있다.

(2) 처분청은 2012.10.22.～2012.10.31.까지 쟁점부동산의 매매계약해지(2007.11월)에 따른 위약금에 대한 세무조사를 실시하여 아래 <표1>과 같이 확인서 내용을 근거로 청구인이 수령한 계약금 상당의 쟁점금액을 기타소득으로 보아 과세하면서 변호사 비용 OOO원을 소송비용으로 추인하였다.

(3) 청구인은 기타소득의 과세요건이 충족되지 않았음에도 처분청이 쟁점금액을 기타소득으로 보아 과세한 처분은 부당하다고 주장하면서, 그 증빙으로 법원판결문(OOO법원 OOO지원 제2민사부), 매매계약서(해제분) 및 매매계약서(당초분) 등을 제출하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 매수인들이 청구인을 상대로 제기한 매매계약 해제와 관련된 2010.6.24.자 법원판결문(OOO 제2민사부)에 의하면, 아래 <표2>와 같이 쟁점부동산의 거래는 2008.11.16.자 해제의 의사표시에 의하여 계약해제된 것으로 나타난다. (나) 청구인과 매수인들은 당초 2007.10.29. <표3>과 같이 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하였다가 2008.11.16. 법원판결에 의하여 계약해제되었으며, 이후 청구인과 매수인 맹OOO가 2008.3.14. <표4>와 같이 매매계약을 체결하였다. (다) 살피건대, 청구인은 당초 쟁점부동산의 매매가액이 OOO원이었으나, 소송으로 인한 가격하락으로 OOO원에 양도하여 결과적으로 OOO의 손실(위약금 OOO원과 가격하락금액 OOO원의 차액)이 발생하였는 바, 과세소득이 없음에도 종합소득세를 과세하는 것이 부당하다고 주장하나, 청구인과 매수인들의 2007.10.29.자 계약체결일 이후 중도금 미지급에 따른 계약해제에 따라 계약금 OOO원이 청구인에게 귀속되었으므로 청구인에게는 소득세법제21조(기타소득) 제1항 제10호에서 규정하는 기타소득(계약의 위약 또는 해약으로 인하여 받는 위약금)이 발생된 것이고, 계약해제 후 낮은 가액으로 양도함으로써 발생한 손실은 청구인의 기대수익에 못미치는 별개의 것으로 쟁점금액과 아무런 관련이 없다할 것인 바, 처분청이 쟁점금액(OOO원)을 소득세법 소정의 위약금으로 기타소득에 해당하는 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.