청구인이 쟁점토지를 주거지역 편입일로부터 3년이 경과한 이후에 양도한 점, 인근에 도로개설이 지연되었다는 사정은 쟁점토지를 비사업용토지로 보지 아니할 부득이한 사유로 보기 어려운 점 등을 종합할 때, 처분청이 쟁점토지 양도에 대하여 8년자경 감면을 배제하고 비사업용토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
청구인이 쟁점토지를 주거지역 편입일로부터 3년이 경과한 이후에 양도한 점, 인근에 도로개설이 지연되었다는 사정은 쟁점토지를 비사업용토지로 보지 아니할 부득이한 사유로 보기 어려운 점 등을 종합할 때, 처분청이 쟁점토지 양도에 대하여 8년자경 감면을 배제하고 비사업용토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 처분청은 쟁점토지가 주거지역에 편입한 날인 2003.1.22.부터 2년이 경과하여 2012.2.11. 양도되었으므로 비사업용토지에 해당한다고 보아 장기보유특별공제를 배제하였으나, 양도일 현재 주거지역에 편입된 날부터 2년 이상 경과한 토지라 하더라도 소득세법 제104조의3 제2항, 같은 법 시행령 제168조의14 제1항 제4호, 같은 법 시행규칙 제83조의5 제1항 제12호에 따라 ‘토지의 이용상황을 감안하여 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 못한 토지’는 해당 기간 동안 비사업용 토지로 보지 않는다고 규정하고 있다. 청구인의 경우 주거지역 등 도시지역으로 편입되었지만 지방자치단체의 예산사정으로 도로개설이 지연되어 건축을 할 수 없어 주거지역의 용도로 사용할 수 없었으며, 2010.12.17.에서야 비로소 도로가 개설되어 건축이 가능하였다. 따라서 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항 제12호에 따라 사업에 사용하지 못한 정당한 사유가 있는 것으로 비사업용 토지에서 제외하는 것이 타당하다. 또한, 소득세법 시행규칙제83조의5 제1항 제8호에도 비사업용 토지의 전환일을 건축이 가능한 날로 규정하고 있으며, 유예기간을 고려하여 건축이 가능한 날부터 2년간은 비사업용 토지에서 제외시키도록 규정하고 있다. 청구인의 경우 2012.12.17.이 되어서야 도로가 개설되어 쟁점토지에서 건축허가를 받을 수 있었으며 이로부터 2년 이내인 2012.2.11. 쟁점토지를 양도하였으므로 비사업용 토지에 해당하지 않는다. 따라서, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 것은 부당하다.
(2) 처분청은 조세특례제한법 제69조 에 따라 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받으려면 ‘주거지역으로 편입고시된 날’부터 3년 이내의 기간 중에 양도하여야 하는데, 청구인의 경우 쟁점토지가 주거지역으로 편입고시된 날(2003.1.22.)부터 3년이 지난 2012.2.12. 양도하였으므로 양도소득세를 감면하지 않는 것이 타당하다고 보았다. 그러나, 조세특례제한법 제69조 제1항 단서 및 같은 법 시행령 제66조 제4항 나목에서는 주거지역에 편입된 농지로서 기획재정부령으로 정하는 ‘부득이한 사유’가 있는 경우에는 감면대상으로 인정하고 있고 ‘부득이한 사유’란 같은 법 시행규칙 제27조 제5항에 따르면 ‘사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 인정되는 사유를 말한다’고 규정하고 있는바, 쟁점토지의 경우 OOO구청의 예산사정 등으로 당초 도시계획상으로 도로로 계획되었던 OOO에 도로가 개설되지 않아 건축이 불가능한 토지였으므로, 도로가 개설되어 쟁점토지에 건축이 가능한 2010.12.17.부터 3년 이내인 2012.2.11. 양도하여 감면대상에 해당한다고 보아야 한다. 한편, 보상이 지연된 지역의 경우 도로용지 등 수용대상인 토지를 포함하는 해당 지역 토지 전체가 동일하게 주거지역 등 도시지역의 토지기능을 할 수 없을 뿐만 아니라 이 규정이 감면대상여부를 개별필지별로 규정할 이유도 없으므로 이 규정은 ‘수용대상인 토지만을 감면대상으로 규정’하였다기 보다는 ‘이러한 지역에 소재하는 토지 전체를 감면대상인 토지로 규정’하고 있다고 보아야 한다. 따라서 청구인이 양도한 쟁점토지가 수용대상 자체가 아니라는 이유로 양도소득세 감면을 부인할 수도 없다.
(3) 청구인은 자경농지에 대한 양도소득세 감면소득을 계산하면서 주거지역편입을 행정적으로 결정한 날(2003.1.22.)까지 발생한 소득에 대한 양도소득세만 감면하여 양도소득세를 신고납부하였으나 ‘주거지역에 상응하는 주택신축이 실제로 가능한 날(도로용지수용일 2010.12.17.)’까지 발생한 소득에 대한 양도소득세는 환급되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점토지가 주거지역 등 도시지역으로 편입되었더라도 예산부족으로 도로 등 기반시설이 지연되어 건축이 불가능하여 농지로 이용하였으므로 사업용 토지로서 장기보유특별공제 대상이라고 주장하나, 쟁점토지는 2003.1.22.에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 규정에 의하여 도시지역 중 주거지역으로 편입되었고, 그 편입일로부터 9년이 경과 후인 2012.2.11.에 양도되었으므로 소득세법 시행령제104조의3 제1항 제1호 나목에 따라 비사업용 토지에 해당하고 비사업용 토지는 소득세법제95조 제2항에 따라 장기보유특별공제 대상에서 제외되는 토지이다.
(2) 청구인은 주거지역으로 편입된 날로부터 3년이 경과하였지만 사업시행자의 귀책사유로 보상이 지연된 지역에 소재한 토지이므로 쟁점토지는 감면대상 토지라고 주장하나, 자경농지에 대한 양도소득세 감면은 조세특례제한법 시행령제66조 제4항에서 주거지역으로 편입된 날로부터 3년이 경과한 농지는 제외하고 있다.
(3) 청구인은 당초 자경농지의 감면기간 계산시 주거지역 편입을 행정적으로 결정한 날(2003.1.22.)까지 계산하여 신고납부하였으나 주택신축이 가능한 날인 도로용지 수용일(2008.3.25)까지 발생한 소득에 대하여 감면되어야 한다고 주장하나, 자경농지의 경우에도 양도일 현재 시에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지에 대하여는 조세특례제한법제69조의 자경농지에 대한 양도소득세의 감면 규정을 적용받을 수 없다.
① 쟁점토지의 주거지역 편입일(2003.1.22.)이 아니라 쟁점토지에서 실제 건축이 가능하게 된 인근 도로용지 수용일(2010.12.17.)부터 2년 내에 양도되었으므로 쟁점토지는 사업용토지에 해당하여 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 실제 건축이 가능하게 된 도로용지 수용일(2010.12.17.)부터 3년내에 양도하였으므로 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상이라는 청구주장의 당부
③ 양도소득세 감면대상일 경우, 그 감면범위는 주거지역 편입일(2003.1.22.)이 아니라 도로용지 수용일(2010.12.27.)까지라는 청구주장의 당부
(1) 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 2003.1.22. 도시지역 중 주거지역으로 편입되었음이 청구인의 예정신고서에 첨부된 대한민국 정부 관보에서 ‘경기도 고시 제2003-4호’로 확인된다.
(2) 소득세법제95조 제1항에서는 비사업용 토지에 대하여 장기보유 특별공제를 배제하고 있고, 소득세법제104조의3 제1항 제1호 나목 본문에서는 시(市)지역 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 도시지역에 있는 농지를 비사업용 토지로 보되, 소득세법제104조의3 제1항 제1호 나목 단서 및 소득세법 시행령제168의6 제6항에서는 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 2년이 지나지 않은 농지는 비사업용 토지에서 제외한다고 규정하고 있다. 다만, 소득세법 시행규칙제83조의5 제1호에서는 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 건축법 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지의 경우에는 건축허가가 제한된 기간, 같은 조 제8호에서 도시개발법에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지의 경우에는 건축이 가능한 날부터 2년, 같은 조 제12호에서 당해 토지를 취득한 후 같은 조 제1호 내지 제11호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지의 경우에는 당해 사유가 발생한 기간동안에는 당해 토지를 비사업용 토지로 보지 아니한다고 규정하고 있다.
(3) 한편, 조세특례제한법제69조 제1항 본문은 농지 소재지 거주자가 8년 이상 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도소득에 대하여 양도소득세 감면을 규정하는 있고(다만, 동 규정의 단서에서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역·상업지역 및 공업지역에 편입된 경우에는 주거지역등에 편입된 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면), 동 규정의 위임을 받은 조세특례제한법 시행령제66조 제4항은 양도일 현재 시에 있는 농지 중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역·상업지역 및 공업지역 안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지는 양도소득세 감면대상 농지에서 제외하되, 조세특례제한법 시행규칙제27조 제5항에서는 사업 또는 보상을 지연시키는 사유로서 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유가 있으면 양도소득세를 감면하도록 규정하고 있다.
(4) 청구인은 쟁점토지의 양도차익 OOO원에 대해 장기보유특별공제로 30%를 적용하여 OOO원을 공제하는 것으로 하여 신고였으나, 처분청은 ‘주거지역의 농지가 비사업용 토지인바, 편입일(2003.1.22.)부터 2년 유예기간을 적용하더라도 사업용 토지 기간이 80%에 미달하여 장기보유특별공제 배제대상’으로 보아 그 공제를 배제하였다. 또한 청구인은 양도소득세 신고시 주거지역 편입일(2003.1.22.) 이전 양도소득에 대하여 OOO원의 양도소득세 감면을 신청을 하였으나, 처분청은 ‘주거지역 편입일부터 3년이 경과한바, 조세특례제한법제66조 제4항 제1호 단서에 해당하지 않는 한 감면대상 농지에 해당되지 않는다’고 판단하였다.
(5) 청구인은 OOO 소재 쟁점토지가 2003.1.22. 도시지역(주거지역)으로 편입 결정되었으나, 당시는 쟁점토지에 이르는 도로 등 도시계획시설이 설치되지 않아 쟁점토지에 건축이 불가능하여 실제로는 도시지역 밖의 토지에 불과하고, 도시지역(주거지역) 결정당시 계획한 도로가 개설되는 등 쟁점토지를 실제로 도시지역의 토지로 사용이 가능한 날(건축허가가 가능할 정도의 개발이 완료된 날인 도로수용일 2010.12.17.)을 도시지역 편입일로 보아야 하며, 편입일을 2010.12.17.로 보면, ①이로부터 2년 이내인 2012.2.11. 쟁점토지를 양도하였으므로 비사업용 토지에 해당하지 않아 장기보유특별공제가 가능하고, ②자경감면 범위도 쟁점토지 취득일부터 당초 신고시의 2003.1.22.(편입결정일)까지가 아니라 2010.12.27.까지여야 한다고 주장하였다.
(6) 청구인은 쟁점토지를 자경하였다는 증빙으로 쟁점토지가 포함된 농지원부와 주민등록초본, 인근 주민 4인의 인감증명서를 첨부한 경작확인서(쟁점토지는 약 50년 이상 청구인의 부 윤OOO(84년 작고) 때부터 윤OOO 및 청구인이 직접 경작한 토지임을 확인한다는 내용) 4부를 제출하였다.
(7) 쟁점토지에서 건축허가가 가능한 상태였는지 여부를 묻는 우리 원의 조회에 대하여 OOO구청장은 2013.11.18. 해당 건축물이 건축법상 예정도로를 포함하여 도로에 2미터 이상 접하여 있고 건축법 및 관련법령에 적합할 경우에는 도시계획도로 준공여부와 상관없이 건축허가(신고)가 가능하다는 취지의 회신을 하였다.
(8) 이상의 사실관계 및 관계법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지가 2003.1.22. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 도시지역 중 주거지역으로 편입되었으나, 지방자치단체의 예산사정으로 인접도로의 건설이 지연되다가 2010.12.17. 비로소 도로가 개설되어 건축이 가능하여졌고, 그로부터 2년 이내인 2012.2.11. 양도되어 비사업용토지에 해당하지 아니하므로 장기보유특별공제대상에 해당하고, 도시계획상 계획되었던 도로의 개설이 늦어진 것은 감면대상으로 인정되는 ‘부득이한 사유’에 해당하여 자경농지에 대한 양도소득세 감면대상에 해당한다고 주장하나, 청구인의 경우 주거지역 편입일(2003.1.22.)부터 9년 이상이 지난 시점에 쟁점토지를 양도하였고, 지방자치단체의 예산사정으로 인접도로의 개설이 지연되었다는 사정만으로는 쟁점토지가 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지에 해당한다고 볼 수 없으며, 같은 이유로 쟁점토지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역에 편입된 농지로서 사업 또는 보상을 지연시키는 사유로 그 책임이 사업시행자에게 있다고 인정되는 사유가 있는 것으로 보이지 아니하므로 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 장기보유특별공제를 배제하고, 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 부인하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.