취득가액을 환산가액으로 하는 경우, 자본적 지출액을 양도소득 필요경비로 공제하기는 어려움

[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]

• 가. 청구인은 2007.7.28. OOO 대지 86㎡ 및 목조와즙 평가건 본가 47.21㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 도시환경정비사업시행사인 OOO 주식회사(이하 “매수법인”이라 한다)에 양도하고, 양도가액을 수용보상금 OOO원으로, 취득가액을 환산가액인 OOO원으로, 필요경비를 소득세법 시행령제163조 제6항 제1호에 의한 가액인 OOO원(취득시 기준시가 OOO원×3/100, 이하 “개산공제액”이라 한다)으로 하여 2007.8.27. 양도소득세 OOO원을 예정신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택의 양도와 관련하여 2008.7.31. 매수법인과 추가변경계약서에 따라 청구인이 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 추가로 보상받은 사실을 확인하여, 이를 양도가액에 추가하고, 청구인이 추가 제출한 영수증 등에 의해 확인되는 공사비 OOO원을 필요경비에 산입하여 2012.9.1. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정ㆍ고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.13. 이의신청을 거쳐 2013.1.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점주택을 양도하기 전 2001년 7월∼9월까지 3개월 동안 쟁점주택의 가치를 증가시키고 용도를 변경하기 위하여 OOO원을 투입하여 개축하였으며, 투입비용 중 영수증이 있는 쟁점금액에 대하여 매수법인에게 추가보상을 요구하여 수령한 것으로, 사진 등에 의하여 쟁점금액이 실제 쟁점주택의 개보수비용임이 확인됨에도 영수증 등에 의해 확인되는 OOO원만을 인정하고 나머지 금액을 필요경비로 인정하지 아니하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점금액이 쟁점주택의 개보수공사비인지 여부는 청구인이 입증을 하여야 함에도, 청구인은 개보수비용에 대한 계약서, 대금지급 영수증 등 객관적 증빙서류를 제시하지 못하므로 쟁점금액 OOO원 중 영수증 등에 의해 확인되는 OOO원만을 필요경비에 산입하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 양도소득세 계산시 취득가액을 환산가액으로 하는 경우 개산공제액에 건물보수비용을 추가하여 필요경비로 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정 법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항 제1호 나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항 제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 “금융기관”이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑥ 법 제97조 제2항 제2호에서 “대통령령으로 정하는 금액”이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 경정결의서 및 청구인의 양도소득세 신고서 등에 따르면, 청구인은 2007.8.27. 양도소득세 예정신고시 아래와 같이 쟁점주택의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로, 필요경비를 개산공제액인 OOO원으로 계산하여 신고하였고, 처분청은 아래와 같이 쟁점금액을 추가보상비로 보아 양도가액에 포함하고, 취득가액을 환산가액 OOO원으로, 필요경비를 OOO원(개산공제액 OOO원 + 영수증 등에 의해 확인되는 공사비 OOO원)으로 계상하여 이 건 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다. (OO: OO)

(2) 청구인은 쟁점주택을 양도하기 전 2001년 7월∼9월까지 3개월 동안 쟁점주택의 가치를 증가시키고 용도를 변경하기 위하여 OOO원을 투입하여 쟁점주택을 개축하였다며, 쟁점주택 개축 전ㆍ후 사진 및 수리계획서상 평면도 사진, 추가계약서 등을 제시하고 있다.

(3) 살피건대,소득세법제97조 제2항 제1호에서 양도소득의 필요경비 계산은 취득가액을 실지거래가액에 의할 경우에는 자본적 지출액 및 양도비 등을 취득가액에 가산하여 필요경비를 계산하고, 같은 항 제2호 단서에서 취득가액을 환산가액으로 하는 경우에는 환산가액과 개산공제액의 합계액을 필요경비로 계산하여, 동 환산가액과 개산공제액의 합계액이 실제 자본적 지출액과 양도비용의 합계액보다 적은 경우에는 실제 자본적 지출액과 양도비용의 합계액을 필요경비로 할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인의 주장과 같이 쟁점금액을 필요경비로 산정하기 위해서는 같은 법 제97조 제2항 제1호에 따라 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우이거나, 그 제2호의 단서에 따라 환산취득가액과 개산공제액의 합계액이 실제 자본적 지출액과 양도비용의 합계액보다 적은 경우이어야 할 것인데, 청구인은 당초 양도소득세 신고시 취득가액을 환산가액으로 계산하였고 처분청도 이 건 양도소득세 경정시 취득가액을 환산가액으로 계산하였으며, 당해 환산가액(OOO원)과 개산공제액(OOO원)의 합계액이 실제 자본적 지출액(쟁점금액 OOO원)과 양도비용(0)의 합계액보다 적은 경우가 아니므로, 같은 법 제97조 제2항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제6항 제1호에 따라 개산공제액(OOO원)을 필요경비로 산정함이 타당하다 할 것이다(조심 2013서1271, 2013.5.9. 같은 뜻임). 따라서, 청구인이 쟁점주택의 실제 증개축비용으로 쟁점금액을 지출하였는지 여부와 관계없이 쟁점주택의 취득가액을 환산가액으로 신고·경정한 이상 쟁점금액을 추가하여 필요경비로 산정하기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.