교환계약서상 기재가액이 아닌 환산취득가액으로 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.7.20. OOO 496 토지 329㎡, 건물 165.01㎡(같은 리 496-4 도로 5㎡를 합하여, 이하 “쟁점①부동산”이라 한다), 같은 리 496-6 토지 728㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 한다), 같은 리 496-5 토지 1,822㎡(이하 “쟁점외③부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 쟁점②부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 하며, 쟁점부동산과 쟁점외③부동산을 합하여 “전체부동산”이라 한다)를 청구인이 소유하던 OOO 271-70 숙박시설(지상 5층 및 지하 1층의 건물, 대지 260㎡의 여관으로써, 이하 “쟁점교환양도부동산”이라 한다)과의 교환계약에 의해 취득하여 2011.6.23. 쟁점부동산을 이OOO 외 1인에게 OOO원에 양도하고, 2011년 8월 양도소득세 신고시 2000.6.16. 작성된 교환계약서상 전체부동산의 가액으로 기재된 OOO원을 공시지가 비율로 안분한 OOO원(이하 “쟁점취득가액”이라 한다)을 쟁점부동산의 취득가액으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 2012.10.10.～2012.10.26. 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 교환계약서에 기재된 OOO원을 임의기재된 가액으로 보고 취득가액의 과다신고를 이유로 쟁점취득가액을 부인하고 환산취득가액인 OOO원을 적용하여 2012.12.26. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.1.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액으로 적용하여야 하는바, 이 건의 경우와 같이 교환계약서를 작성하였고 그에 따라 매매계약서를 작성한 경우에는 매매사례가액으로 인정하여야 한다. 청구인이 경영하던 쟁점교환양도부동산은 교환당시 OOO원을 호가하였으며, 교환계약서에서 확인되는 공인중개사의 진술에서도 나타난다. 부동산교환계약서를 보면 쟁점교환양도부동산에 대한 OOO융자금은 OOO원인데 반하여 교환으로 취득하게 된 부동산의 OOO융자금은 OOO원으로 교환양도한 부동산 가격이 훨씬 높았으며, 교환차액에 대하여 청구인이 한OOO(한OOO으로 개명하였고, 이하 “한OOO”이라 한다)으로부터 OOO원을 약속어음으로 받은 사실이 확인됨으로 진실한 계약이고 교환으로 양도한 부동산 가액이 높았음을 입증한다. 2006.10.23. ㈜OOO감정평가법인에서 OOO에 제출하였던 교환으로 취득한 전체부동산의 감정가액이 융자를 조건으로 보수적으로 평가하였음에도 OOO원이었음을 감안할 때 OOO원은 적정한 시가임을 확인할 수 있다. 또한 처분청이 실지거래가액을 확인할 수 없었을 때 적용한 환산가액인 OOO,OOO,OOO원은 양도가액 OOO원을 감안할 때 타당하지 아니하다. 한편 전체부동산의 취득가액 OOO원 중 쟁점부동산의 취득가액을 공시지가에 의해 안분하여 신고된 금액이 OOO원이나, 시가인 감정평가표에 의한 쟁점부동산의 취득가액의 계산은 OOO원이 계산된다. 따라서 미양도된 토지(쟁점외③부동산)의 양도시 취득가액은 상대적으로 적게 계상되어 시가보다 많은 양도차익이 발생될 것이므로 환산에 의한 취득가액 결정은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점교환양도부동산의 교환당시 가액이 OOO원을 호가하였고, 상대방(한OOO)으로부터 OOO원을 추가로 받았으므로 전체부동산 가액은 계약서대로 OOO원이라고 주장하나, 2002.6.29. 쟁점교환양도부동산을 취득한 박OOO(한OOO은 박OOO에게 미등기 전매하였음)은 2003.1.27. 동 자산을 나OOO에게 양도하면서 취득가액을 OOO원으로 밝혔으며, 청구인의 주장대로 쟁점교환양도부동산이 OOO원을 호가하였다면 2년만에 공시지가 상승(OOO원에서 OOO원으로 상승)에도 불구하고 절반가액으로 떨어졌다는 것인데, 이는 청구인이 주장하는 OOO원이 터무니 없는 가격임을 알 수 있고, 또한 OOO원을 호가했다는 주장도 객관성이 없는 부동산업자의 주장에 불과하며 이와 관련한 증빙이 전혀 없다. 전체부동산을 담보로 한 청구인의 대출과 관련하여 ㈜OOO감정평가법인에서 OOO에 제출한 2006.10.23. 기준 전체부동산의 감정가액이 융자를 조건으로 보수적으로 평가하였음에도 OOO원이므로 이를 감안할 때 전체부동산의 시가가 OOO원이라고 주장하나, 전체부동산의 감정평가 시점은 2006년으로 2000년 취득시기와 시기상 차이가 있고, 동 기간동안 공시지가가 상승했음에도 불구하고 오히려 가액이 떨어졌다는 청구인의 주장은 억측에 불과하다. 또한 동 감정평가액 OOO원은 전체부동산의 취득시기 이후인 2006.3.6. 소유권보존 등기한 OOO 496-5 건물가액 OOO원까지 포함된 금액으로 이를 차감한 전체부동산의 2006년 감정평가액은 OOO원으로 청구인의 주장을 전혀 뒷받침 하지 못하고 있다. 따라서 교환취득한 전체부동산 가액은 시가감정을 하여 그 감정가액상의 차액에 대하여 금전의 보충지급 등 정산절차를 수반한 경우도 아니고, 기재된 매매가액 OOO원을 정상가액으로 볼 수도 없으므로 임의기재한 매매가액으로 보고 환산취득가액으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환계약서에 기재된 가액을 실제취득가액으로 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 별지 참조
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고 내용은 <표1>과 같다.

(2) 양도소득세 조사종결 보고서(2012.10.26.)에 의하면, 교환거래 상대방 한OOO에게 문의한바, 청구인이 OOO원에 매매계약서를 작성해 줄 것을 요구하고 본인의 양도소득세와는 무관한 것으로 판단하여 이에 응한 것이고 당시 시세는 OOO원 정도라고 진술하였으며, 청구인에게 대출을 실행한 OOO에 의뢰하여 받은 대출당시 감정평가서를 검토한바, 2006년 10월 감정가액이 OOO원으로 확인되므로 공시지가 상승률 등을 감안할 때 2000년 시세가 2006년 감정가액을 상회한다는 청구인의 주장은 터무니 없다고 기재되어 있다.

(3) 국세통합전산망에 의하면, 박OOO은 2003.1.27. 쟁점교환양도부동산을 나OOO에게 양도하면서 2003.2.20. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 신고하였으나, OOO세무서장은 2005.8.25. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로 결정하였음이 나타난다.

(4) 청구인은 교환계약서에 기재된 OOO원이 실지거래가액이라고 주장하면서, 부동산교환계약서, 박OOO(후 취득자)의 부동산매매계약서, 감정평가서, 등기부등본, 약속어음 등의 증빙과 함께 아래와 같이 주장하였다. (가) 한OOO이 박OOO에게 쟁점교환양도부동산을 미등기 양도하면서 매수자의 편의에 의하여 부동산매매계약서와 각서를 받고 OOO원의 금액이 작성되었을 뿐 진정한 교환가치로서의 OOO원은 신빙성이 없는 금액이다. (나) ㈜OOO감정평가법인이 부동산 담보목적으로 감정한 가액인 OOO원(아래 <표2>)은 일반적으로 보수적으로 평가될 뿐만 아니라 교환계약서상 매매금액인 OOO원이 허위라는 직접적인 원인이 될 수 없고 과세근거로 이용될 수 없다. (다) 쟁점부동산의 기준시가 비율이 74.05%에 해당되어 양도차익이 (-)OOO원이 발생하나, ㈜OOO감정평가법인의 감정가액을 기준(쟁점부동산의 비율 34.92%)으로 안분하여 계산하면 쟁점부동산의 취득가액은 OOO원(OOO원×34.92%)으로 OOO원(양도가액 OOO원-OOO원)의 양도차익이 발생하는 결과를 초래한다. 따라서 OOO원의 금액이 문제가 있는 것이 아니라 시가를 반영하지 못한 기준시가 안분상의 문제가 있다.

(5) 일반적으로 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산 절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(조심 2010서645, 2011.1.31. 외 다수 같은 뜻).

(6) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 이 건의 경우 청구인은 쟁점교환양도부동산과 전체부동산(쟁점부동산 포함)을 교환함에 있어 그 시가를 감정하는 등의 절차없이 당사자간 임의로 평가한 가액으로 단순교환하여 그 가액을 객관적인 가액으로 인정하기는 어려운 점(조심 2012중3589, 2012.12.26. 참조), 후취득자 박OOO의 양도소득세 신고내용에 비추어 OOO원을 교환가액으로 인정하기는 무리가 있다고 보이는 점, 2006년에 실시한 쟁점부동산의 감정평가금액을 감안할 경우 청구주장이 신빙성이 없어 보이는 점 등을 고려하여 볼 때, 처분청이 청구인의 교환계약서에 기재된 가액을 실제취득가액으로 인정하지 아니하고 환산취득가액을 적용하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령

(1) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 일부개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23588호로 일부개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × [취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가]

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액