실지거래가액에 대한 부동산 매매계약서, 대금지급 자료 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표상 장부가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보는 것이 합리적이라 할 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨
실지거래가액에 대한 부동산 매매계약서, 대금지급 자료 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으므로, 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표상 장부가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 보는 것이 합리적이라 할 것이므로 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단됨
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 OOO원에 구입하였으나 쟁점부동산이 경매되는 과정에서 쟁점부동산의 취득과 관련된 계약서‧대금지급자료 등을 모두 분실하였던바, 양도자를 조사하면 쟁점부동산의 취득가액을 확인할 수 있음에도 처분청이 이를 조사하지 아니하고 증빙이 없다는 사유만으로 쟁점부동산의 취득가액을 개인사업장의 재무제표상 취득가액인 OOO원으로 하여 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점부동산과 관련된 필요경비 중 자본적 지출 OOO원(가, 나동 OOO원, 다동 OOO원, 전기 OOO원)에 대한 입증서류를 제출하였음에도 처분청은 청구인의 금융계좌에서 출금되어 이체된 금액이 해당 공사비용으로 지급된 것인지가 불분명하다는 사유 등으로 청구인의 주장을 받아들이지 아니하였으나, 처분청이 거래처의 금융거래내역을 조회하면 청구인의 공사비 지출금액을 확인할 수 있음에도 이를 조사하지 않는 것은 부당하다.
(1) 쟁점부동산의 취득가액은 당초 매매계약서, 대금지급증빙 등이 제출되지 아니하여 환산가액(OOO원)을 적용하여 과세예고하였다가 과세전적부심사에서 쟁점부동산을 사업장으로 사용하였던 청구인의 개인사업장(OOO코리아)의 재무제표에 근거하여 OOO원으로 산정하였으므로 청구인이 주장하는 취득가액은 신빙성이 없다.
(2) 청구인이 주장하는 자본적 지출액은 가, 나동 증축보강공사의 경우 청구인이 제출한 견적서는 시공업체명 등이 기재되지 않는 등 임의작성된 견적서로 쟁점부동산과 관련된 것인지 불분명하고, 시공자가 OOO주택 김OOO인지 확인할 수 없으며, 김OOO에게 OOO원이 이체된 내역만으로는 공사대금을 입금한 것인지 확인되지 않고, 다동 토목공사비 OOO원은 청구인의 계좌에서 OOO원이 입출금되었을 뿐 OOO건설(유OOO)애 지급되었는지 불분명하며, 관련 계약서 등이 제출되지 않았고, 2003년 제2기 ～ 2004년 제1기에 OOO건설로부터 수취한 매입세금계산서(공급가액 OOO원)는 과세전적부심사에서 취득가액으로 인정되었으므로 토목공사대금 OOO원을 지급하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 다동 추가공사금액 OOO원은 청구인이 제출한 사진 및 세금계산서 합계표만으로는 구체적 공사내용 등을 확인할 수 없고, 해당 지출금액이 자본적 지출에 해당하는지 불분명하며, 부가가치세 신고서상 고정자산매입이 아닌 일반매입으로 되어 있어 신빙성이 없고, 전기공사비 OOO원도 공사계약서 등 증빙이 없어 지출 여부가 불분명하므로 청구인이 주장하는 금액을 필요경비로 인정할 수 없다.
(1) 쟁점부동산의 취득가액 OOO원 인정 여부
(2) 건물증축·보강비 등 OOO원의 자본적 지출 인정 여부
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다. <개정 2010.12.27>
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010.12.27>
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우 외에는 양도가액에서 공제할 필요경비는 제2항에 따르되, 취득가액은 각각 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다. <개정 2010.12.27>
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑥ 제4항에서 규정하는 연수는 등기부에 기재된 소유기간에 따른다.
⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2>
1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
4. 제1호를 적용할 때 합병으로 인하여 소멸한 법인의 주주가 합병 후 존속하거나 합병으로 신설되는 법인(이하 이 호에서 "합병법인"이라 한다)으로부터 교부받은 주식의 1주당 취득원가에 상당하는 가액은 합병 당시 해당 주주가 보유하던 피합병법인의 주식을 취득하는 데 든 총금액(법인세법 제16조제1항제5호 의 금액은 더하고 같은 호의 합병대가 중 금전이나 그 밖의 재산가액의 합계액은 뺀 금액으로 한다)을 합병으로 교부받은 주식수로 나누어 계산한 가액으로 한다.
② 제1항제1호에 따라 제89조제2항제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다. <개정 2010.2.18>
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18>
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청이 제출한 자료를 보면, 처분청은 당초 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액인 OOO원으로 산정하여 과세예고하였다가 과세전적부심사 결정에서 쟁점부동산을 사업장으로 사용하였던 청구인의 개인사업장인 대동코리아의 2003 ～ 2005사업연도의 재무제표에 근거하여 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 산정하여 이 건 처분을 하였다. (나) 소득세법 제97조 제1항 제1호 에는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 토지 및 건물의 취득에 소요된 실지거래가액 등으로 한다고 규정되어 있다. (다) 청구인이 쟁점부동산을 OOO원에 취득하였다고 주장하면서 제출한 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 청구인은 쟁점부동산을 2003.8.26. 양OOO(건물 가동, 나동), 양OOO(118-8 토지), 유OOO(118-16, 119-3, 1015-5 토지)으로부터 취득하였으나, 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증하는 매매계약서, 대금지급자료 등은 분실하였다는 이유로 제출되지 아니하였고, 쟁점부동산의 감정평가액은 청구인이 OOO은행(OOO지점)에 담보 제공시 OOO감정평가법인이 2003.8.11. 가격시점으로 평가한 OOO원과 OOO지방법원 OOO지원 OOO시법원의 경매가액 산정시 OOO감정평가사무소가 2009.4.24. 가격시점으로 평가한 OOO원의 감정평가액이 제출되었다. (라) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산의 실지 취득가액을 OOO원이라고 주장하나, 실지거래가액에 대한 부동산매매계약서, 대금지급자료 등 객관적 증빙을 제출하지 못하고 있어 청구인 주장만을 근거로 하여 취득가액을 인정하기 어렵고, 당초 처분청이 적용하였던 환산가액(OOO원)보다는 청구인의 개인사업장의 재무제표상의 가액인 OOO원을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하는 것이 합리적이라 할 것이므로 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 소득세법 제97조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제2호에는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 자본적 지출액 등으로 한다고 규정되어 있다. (나) 청구인은 쟁점부동산의 건물 가동, 나동 및 다동의 증축‧보강공사비 OOO원(화장실 신축 OOO원, 가동, 나동 연결 증축 OOO원, 가동, 나동 및 다동 바닥공사 OOO원, 가동, 나동 및 다동 내부벽 OOO원)을 주장하며, 견적서, 사진, 청구인(OOO코리아)의 OOO은행 계좌(293-21-033*-***)에서 시공자 김OOO(OOO주택)에게 2004.4.9. ～ 2005.2.5. 중 4회에 걸쳐 OOO원이 계좌이체된 내역을 제출(잔금 OOO원은 현금으로 지급)하였고, 다동 매립 및 추가공사비 OOO원(절개지 매립공사 OOO원, 다동 추가공사 OOO원)을 주장하며, 매립 전후 사진, 2003.8.22. 청구인(OOO코리아)의 위 OOO은행 계좌에서 OOO원이 현금으로 인출된 내역 및 OOO천막으로부터 공급가액 OOO원, 세액 OOO원을 매입한 청구인(OOO코리아)의 2004년 제2기 부가가치세 예정신고서와 매입처별세금계산서합계표를 제출하였으며, 전기용량증설(150㎾) 공사비 OOO원 중 OOO공사에 지급한 OOO원을 제외한 OOO원을 필요경비로 주장하였으나 증빙은 제출하지 아니하였다. (다) 처분청은 건물 증축‧보강공사비(OOO원)에 대해서는 청구인이 제출한 견적서가 시공업체‧사업자 등록번호(대표자)‧공사일자(기간) 등이 기재되지 아니하여 쟁점부동산과 관련된 것인지, OOO주택 김OOO가 작성한 것인지 알 수 없고, 김OOO가 쟁점부동산의 시공자인지, 김OOO에게 계좌이체된 OOO원이 공사대금으로 지급된 것인지 여부 등이 불분명하며, 다동 매립 및 추가공사비(OOO원)에 대해서는 견적서‧계약서 등이 없는 상태에서 계좌인출 내역만으로는 OOO건설(유OOO)에 OOO원이 지급되었다고 보기 어렵고, 2003년 제2기 ～ 2004년 제1기 부가가치세 과세기간 중 건풍건설로부터 수취한 세금계산서(공급가액 OOO원)는 취득가액으로 인정하였으므로 토목공사비로 OOO원을 지급하였다는 주장은 신빙성이 없으며, 추가공사비OOO원도 2004년 제2기 부가가치세 신고서에 고정자산매입이 아닌 일반매입으로 신고하였으므로 자본적 지출로 보기 어렵고, 전기공사비(OOO원)도 지출증빙이 없어 필요경비로 인정하기 어렵다고 보았다. (라) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 건물증축‧매립‧전기공사비 등 OOO원을 자본적 지출이라고 주장하나, 공사계약서, 작성자와 작성일 등이 기재된 견적서, 대금지급 증빙 등 구체적이고 객관적인 증빙이 제출되지 아니하여 공사사실 여부, 공사내역, 시공자, 공사비 등을 확인할 수 없고, 청구인이 제출한 계좌이체 자료와 현금인출 내역만으로는 그 금액이 공사비로 지급되었는지 불분명하여 이를 자본적 지출로 인정하기 어려우므로, 처분청이 청구인이 주장하는 OOO원을 필요경비로 인정하지 아니하고 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.