경매로 부동산 취득시 대납한 전소유자의 체납관리비를 양도소득 필요경비로 인정 하기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 76-38 OOO 201호 및 202호(근린생활시설, 토지 70.63㎡ 및 건물 235.72㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2009.8.6. 임의경매로 취득하여 2011.8.10. 양도하고, 2011.10.31. 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원, 필요경비를 OOO원으로 하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 취득가액에 포함하여 신고한 전소유자의 미납관리비 대납액 OOO원(이하 “쟁점체납관리비”라 한다)이 소득세법제97조 및 같은 법 시행령 제163조에 규정하고 있는 필요경비에 해당하지 않는 것으로 보아 이를 부인하여 2012.9.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.12.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2009.8.6. 쟁점부동산을 경매로 낙찰받아 소유권을 이전한 후 상가관리업체로부터 전소유자가 미납한 공용부분에 대한 관리비 청구서를 받아 쟁점체납관리비를 대신 납부하였고, 당시 쟁점부동산은 미납된 관리비로 인하여 전기와 수도가 끊긴 상태였으며, 상가관리업체로부터 전입의 제한을 받아 정상적인 임대 또는 사용을 할 수 없는 상황이었는바, 경매로 인한 소유권이전시 전소유자의 미납관리비 중 공용부분은 낙찰자가 부담하여야 한다는 대법원 판례(2001다8677, 2001.9.20.선고)에 따라 쟁점체납관리비를 대납하였던 것으로, 이를 전소유자에게 구상권을 행사하여 받는 것은 현실적으로 불가능하므로 쟁점체납관리비를 필요경비 부인하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 인용한 대법원 판례를 보면, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지․관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지․관리를 도모하기 위하여 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 전입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다고 판시하였으나, 청구인은 전 소유자의 미납부 관리비를 납부한 후 전 소유자에게 구상권을 행사할 수 있으므로, 쟁점체납관리비는 양도가액에서 공제하는 필요경비에 해당하지 아니하는 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다

• 가. 쟁 점 경매로 취득한 부동산을 양도하였을 경우 취득시 대납한 체납관리비를 필요경비로 인정받을 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용ㆍ화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 (3) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 【공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력】공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 2009.8.6. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 쟁점부동산을 취득하였고, 2011.8.11. 윤OOO에게 매매를 원인으로 양도한 사실이 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후, 2011.10.31. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 OOO원으로, 기타필요경비를 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였는데, 취득가액에는 유치권자 합의금 및 관리비 미납액 합계 OOO원이 포함되어 있다.

(3) 청구인이 제출한 관리비 미납내역을 보면, 2006년 4월분부터 2007년 2월분까지 OOO원, 2007년 3월분부터 2009년 6월분까지 OOO원, 합계 OOO원으로, 이중 OOO원을 할인받아 실제 납부한 금액은 OOO원으로 나타난다.

(4) OOO타운 관리소장이 발급한 관리비명세서에는 쟁점체납관리비 중 공용부분 관리비는 OOO원OOO으로 되어 있다.

(5) 청구인은 쟁점부동산의 전 임차인 (사)OOO(대표 김OOO)와 2009.10.30. 명도합의를 하면서 OOO원을 지급하였는데, 동 합의 및 이행각서에 미납관리비는 (사)OOO에서 정산하는 것으로 되어 있으나, 이 부분이 사선으로 임의 삭제되어 있다.

(6) 살피건대, 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조에 거주자의 양도차익 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비를 열거하여 규정하고 있는데, 쟁점체납관리비는 이에 해당하지 아니하는 점(국심 2007중3172, 2008.1.4. 참조), 청구인에게 쟁점체납관리비의 납부의무가 있는 것은 인정된다 하더라도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 입법취지와 채무인수의 법리에 비추어 보면 구분소유권이 순차로 양도된 경우 각 특별승계인들은 이전 구분소유권자들의 채무를 중첩적으로 인수한다고 봄이 상당하므로, 현재 구분소유권을 보유하고 있는 최종 특별승계인인 청구인 뿐만 아니라 전 구분소유자도 공용부분에 관한 체납관리비채무를 부담한다고 보아야 할 것인바(대법원 2008.12.11. 선고 2006다50420 판결 참조), 쟁점체납관리비에 대해서는 청구인 뿐만 아니라 전소유자도 여전히 납부의무가 있고 청구인은 전소유자에 대해 쟁점체납관리비 납부에 대한 구상권을 가지게 되는 점(조심2012중1542, 2012.5.30. 같은 뜻임), 전 소유자의 무자력 여부가 확인되지 아니하고, 청구인이 전소유자에게 구상권 행사 등을 한 사실이 없어 쟁점체납관리비의 상환이 불가능한 것으로 확정되었다고 볼 수 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점체납관리비를 청구인의 양도소득 필요경비로 인정하기는 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점체납관리비를 필요경비로 인정하지 아니하고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.