친족간 시가 감정 없이 교환거래한 점 등을 종합할 때, 처분청이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없음
친족간 시가 감정 없이 교환거래한 점 등을 종합할 때, 처분청이 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 것으로 보아 기준시가로 과세한 처분은 잘못이 없음
[주 문] 심판청구를 기각한다. [이 유]
(1) 청구인의 항변서 및 처분청의 답변서 등 심리자료에는 다음과 같은 사실들이 나타난다. (가) 청구인은 2012.4.10. 청구인 소유의 쟁점부동산1과 청구인의 조카 김OOO, 김OOO 소유의 쟁점부동산2와 교환하기로 부동산교환계약서를 작성하면서, 교환부동산의 가액을 쟁점부동산1은 OOO원으로, 쟁점부동산2는 OOO원으로 합의하였고, 부동산 교환일에 양 부동산의 평가차액 OOO원을 김OOO, 김OOO에게서 수령한 사실이 제출한 통장사본에 의하여 확인된다. (나) 청구인은 2012.4.20. 쟁점부동산의 양도가액은 실거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 실거래가액인 OOO원으로 하여, 양도차손 OOO원을 산정하여 양도소득세 신고를 하였다. (다) 처분청은 청구인의 양도소득세 신고내용에 대하여 교환계약서 상의 양도가액이 기준시가로 산정한 가액임을 확인하고 쟁점부동산의 양도가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없어 양도가액을 기준시가 OOO원으로, 취득가액을 기준시가 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다. (라) 위 처분청의 처분에 대한 청구인의 이의신청(2013.4.11.)에 대하여 OOO지방국세청장이 재조사결정을 하였고 처분청에서 재조사한결과, 당초 내용대로 결정하여 2013.6.14. 세무조사 결과를 통지하였다. (2)처분청은 답변서 등 심리자료에서 다음과 같이 과세근거를 제시하고 있다. (가) 부동산을 교환으로 거래한 경우 교환대상 목적물에 대한 시가감정 등을 하여 목적물의 금전가치를 산정하고 그 산정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하였다면 교환가액을 실지거래 양도 및 취득가액으로 할 수 있다 하겠지만, 목적물의 가치평가 없이 당사간의 임의산정가액 또는 기준시가에 의한 단순교환인 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 교환가액을 실거래 양도가액으로 볼 수 없다. (나) 청구인은 계약당사자간 교환계약서에 목적물의 거래가액을 표기하고 교환차액을 정산 하였으므로 계약당사자들이 기준시가를 교환가치로 인식하였다면 교환계약서상의 거래가액을 실거래 양도가액으로 인정하여야 한다는 주장이나, 실지거래가액의 정의에 배치되는 주장으로 받아들일 수 없다. (다) 쟁점부동산과 유사한 인접토지의 감정가액 및 매매사례가액을 비교할 때 개별공시지가와 현저한 차이가 있는 바, 인접토지의 감정가액 및 매매사례가액이 거래기간 및 감정평가 요건에 위배되어 소득세법 제97조 제1항 제1호 및 같은 법 시행령 제163조 제1항에 규정하는 매매사례가액으로 볼 수는 없지만 쟁점부동산 가치평가의 객관적인 판단의 근거로 볼 수는 있는 바, 인접토지의 시세와 비교하여 판단할 때, 쟁점부동산의 교환가액은 시가를 반영하지 못한 가액으로 실거래 양도가액이 없는 경우에 해당한다.
(3) 청구인은 이 건 부과처분이 다음과 같은 사유로 부당하다고 청구이유서 등 항변자료를 통하여 주장하고 있다. (가) 자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 가액을 실지거래가액으로 인정하여야 하는 바, 교환계약서를 보면 쟁점부동산과 교환하는 부동산의 평가액이 기재되어 있으며 당해 평가액의 차액에 대하여도 정당하게 수수하였으므로 당해 교환계약서의 가액은 정당한 실지거래가액으로 볼 수 있으므로 양도가액은 교환계약서상의 금액을 적용하고 취득가액도 실지거래가액을 적용하여 양도소득세를 계산하여야 한다. (나) 자산을 교환한 경우의 양도가액 및 취득가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하고, 교환계약서에 표시된 가액이 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가를 순차로 적용하는 것으로(국세청 부동산거래관리-39, 2011.01.27. 참조), 이 건의 경우 교환계약서에 기재되어 있는 가액이 있으며 그 차액에 대한 정산절차도 수반하고 있고 당해 가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없는 이유도 없으므로 교환계약서에 기재된 가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다. (다) 실지거래가액이 확인되는지 여부의 판단은 양도 당시 교환자산의 가치평가에 있어 감정평가 또는 매매사례가액이 없는 경우라 하더라도 당사자들이 기준시가를 교환가치로 인식하고 해당가액과 정산액을 교환계약서에 기재하였다면 이를 실지거래가액으로 인정하여야 할 것이며 이는 기준시가만 교환계약서에 기재만 하고 정산절차를 갖지 않거나 또는 실제 정산절차가 있었으나 이를 기재하지 않은 경우와는 달리 봐야 할 것이다. (라) 청구인이 2013.12.10. 추가의견을 제시한 내용은 아래와 같다.
1. 처분청은 교환의 경우 시가감정 등 가치평가를 하지 아니하면 실지거래가액을 인정할 수 없다고 하나, 소득세법 제96조 제1항 자산의 양도가액은 그 자산 양도 당시 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이라는 실지거래가액의 정의에 부합하지 않는다.
2. 처분청은 답변서에서 쟁점부동산 인접토지인 OOO리 124-7 임야에 대한 감정평가액을 예로 들고 있으나 이를 적정한 시가라고 보기 어려운 바, 동 부동산의 경락내역을 보면 감평평가액이 ㎡당 OOO원이나 낙찰가액은 ㎡당 OOO원으로 감정평가액의 52%에 낙찰되었음을 알 수 있는 바, 이러한 낙찰내역을 보더라도 쟁점부동산의 기준시가가 시가를 전혀 반영하지 못하여 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 처분청의 주장은 근거가 없다.
3. 쟁점부동산의 거래는 청구인과 특수관계자 간의 거래이므로 쟁점부동산의 상호교환이 조세의 부담을 부당히 감소시킨 경우에 해당한다면 이는 상속세 및 증여세법 제35조 에 의한 저가·고가양도에 따른 이익의 증여 등으로 과세하여야 할 것이다. (4) 소득세법 제88조 제1항 에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하며, 같은 법 제100조 제1항에서 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(같은 법 제96조제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다고 규정하고 있으며, 같은 법 제114조 제7항에서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다.
(5) 위의 사실관계 및 관련법령 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산은 소득세법 제114조 제7항 에 규정하는 감정가액이 없으며, 쟁점교환계약은 단순교환에 불과하여 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하는 점, 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 양도가액은 기준시가에 의할 수밖에 없고 이 같은 경우 취득가액도 기준시가에 의하여야 할 것인 점[서울고등법원 2013.5.29. 선고 2012누29389 판결 참조], 소득세법 제100조 제1항 에 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다는 점 등에 비추어 보아 양도가액 및 취득가액을 기준시가로 하여 결정한 당초 처분은 정당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.