건물 취득가액과 증빙 등에 의하여 확인되는 철거비용은 필요경비에 해당함

OOO세무서장이 2013.7.9. 청구인에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 답 789㎡ 지상 건물 1,618.36㎡에 대하여 청구인이 지출한 건물철거비용을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다

• 가. 청구인은 1993.4.24. OOO 답 789㎡ 및 그 지상 건물 1,618.36㎡(이하 토지를 “쟁점토지”, 건물을 “쟁점건물”이라 하고, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 경매로 OOO원에 취득하여 2005.8.5. 쟁점건물은 철거하고 2012.4.25. 쟁점토지를 OOO원에 양도한 후, 쟁점건물의 취득가액 OOO원(쟁점부동산의 실지취득가액을 기준시가 비율로 안분한 금액) 및 철거비 OOO원을 쟁점토지의 필요경비로 공제하여 2012년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 취득하여 12년 이상 임대하다가 철거한 이상 그 부지이용만을 목적으로 쟁점건물을 취득한 것으로 보기 어렵다고 보고 그 취득가액을 쟁점토지 양도의 필요경비로 인정하지 아니하는 한편 청구인이 신고한 쟁점건물의 철거비 OOO원은 쟁점토지 양도의 필요경비(자본적 지출액)로 인정하여 2013.7.9. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 OOO 지하도 지상의 맹지로 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 쟁점건물의 효용가치가 사실상 전무한 상태였음에도 청구인은 쟁점토지만을 사용할 목적으로 어쩔 수 없이 그 지상건물을 쟁점토지와 함께 OOO원에 경락받아 쟁점토지를 좋은 가격에 팔기 위해 쟁점건물을 철거한 다음 쟁점토지를 OOO원에 양도하였으므로 청구인이 실질적으로 쟁점부동산 거래로 얻은 소득은 쟁점토지 양도가액에서 쟁점토지와 쟁점건물의 취득가액 및 쟁점건물 철거비용을 필요경비로 차감한 가액이 되는 것이다. 그런데 처분청은 쟁점건물 철거비용 OOO원만 필요경비로 인정하였으니 청구인의 소득금액을 계산함에 있어서 쟁점건물의 취득가액 및 철거비용 지출액 OOO원을 필요경비로 추가로 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점건물을 취득할 당시 쟁점건물은 신축한지 10년이 지나지 아니한 상태(1984.9.15. 신축)로 이에서 임대수입금액도 발생하고 있었으므로 쟁점건물의 효용가치가 사실상 전무한 상태였던 것으로 보이지 아니하고, 청구인은 쟁점건물을 취득하여 12년 이상 임대하다(쟁점건물을 사업장으로 하여 부동산 임대수입금액을 신고하였다) 철거하고 쟁점토지만 나대지 상태로 양도하였으므로 청구인이 오로지 토지만을 사용하기 위하여 건물을 취득한 것으로 보아 그 취득가액을 토지 관련 필요경비로 인정할 수 없다. 또한, 청구인은 쟁점건물 철거비용으로 당초 신고한 금액보다 추가 비용을 지출하였다고 주장하나 청구주장을 뒷받침할 만한 구체적 증빙도 없으므로 이를 쟁점토지의 양도에 관한 필요경비로 공제할 수 없다.

• 가. 쟁 점 토지와 그 지상 건물을 함께 취득하여 건물을 임대하다가 철거하고 토지만 양도한 경우, 건물 취득가액과 철거비용을 토지 양도에 관한 필요경비로 공제할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점부동산을 취득(1993.4.24.)하여 건물을 철거(2005.8.5.)하고 토지만 양도(2012.4.25.)한 다음 토지에 대한 양도소득세 신고를 하면서 토지 양도가액에서 토지·건물의 취득가액과 철거비를 필요경비로 공제하였으나, 처분청은 청구인이 토지와 건물을 취득하여 건물을 12년 이상 임대하다가 철거한 후 토지만을 양도하였으므로 토지이용만을 목적으로 토지와 건물을 취득한 것으로 보기 어렵다면서 건물 취득가액은 토지의 필요경비로 인정하지 아니하고 세금계산서에 의하여 지출사실이 확인되는 건물 철거비용 OOO원은 필요경비로 인정하여 양도소득세를 부과하였다.

(2) 쟁점건물에 대한 일반건축물대장에 의하면 쟁점건물은 쟁점토지 지상에 소재한 연면적 1,618.36㎡(지하1층 613.96㎡, 1층 497.55㎡, 2층 506.85㎡)의 철근콘크리트 구조 건물로, 1984.9.15. 신축되어 2005.8.5. 철거된 사실이 확인된다. (3) 국세청 통합전산망기록에 의하면 청구인은 쟁점건물을 사업장으로 하여 1989.5.1.부터 2006.12.31.까지 부동산업/비주거용건물임대업의 사업자등록을 하고, 아래 [표]와 같이 부동산 임대수익에 대하여 종합소득세를 신고한 사실이 확인되고, 이에 대하여 청구인은 건물수리비로 연간 약 OOO원을 지출하여 쟁점건물의 임대로 실제로 얻은 소득은 거의 없다고 소명하며 확인서 등을 제출하였다. OOOO

(4) 청구인은 쟁점건물의 사용가치가 미미하여 이를 철거하는 것이 토지 가치 증대에 도움이 될 것으로 생각하고 이를 철거하면서 OOO원을 지출하였는데 그 중 세금계산서를 교부받은 OOO원만 경비로 인정되었으므로 나머지 OOO원도 경비로 인정되어야 한다고 주장하며 건축물대장, 폐쇄등기부증명서, 등기부등본, 매매계약서, 확인서, 철거공사확인서(OOO종합건설주식회사의 대표이사 이OOO이 2005년경 쟁점건물을 OOO원에 철거하기로 한다는 취지로 소급하여 작성한 문서), 철거비 추산내역(2005년경 쟁점건물의 철거비는 OOO원이 소요되었을 것이라는 취지의 계산내역), 월간 물가자료 2005년 1월호에 게재된 OOO건설물폐기물공제조합의 철거 및 건설폐기물 처리 단가표 등을 제출하였고, 처분청은 위 증빙이 조사단계에서는 제출되지 아니한 것이라서 믿기 어렵다는 의견이다. (5) 소득세법 제97조 제1항 에서는 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비는 그에 대응하는 당해 토지와 관련된 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등을 규정하고 있어 토지와는 별개인 건물의 취득가액은 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는 것이지만 예외적으로 토지와 건물의 취득이 토지만의 이용을 위한 것인 경우와 같은 다른 특별한 사정이 있다면, 건물의 취득가액을 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비로 볼 수 있을 것이다. 즉, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다(대법원 1992.9.8. 선고 92누7399 판결, 같은 뜻임).

(6) 위와 같은 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보건대, 쟁점건물은 청구인이 취득할 당시 신축한지 약 10년이 된 건물이었고, 청구인도 이를 취득하여 철거할 때까지 계속하여 임대하여 임대수입을 얻었던 점에 비추어 청구인이 쟁점건물을 취득할 당시 그 효용가치가 전혀 없었다거나 토지이용만을 위하여 취득하여 철거하였던 것으로 보이지 아니하여 쟁점건물의 취득가액을 쟁점토지의 필요경비로 인정하기는 어렵다 하겠다. 다만, 쟁점건물의 임대수익 규모로 보아 쟁점건물의 사용가치가 크지 아니하였던 것은 사실로 보이므로 이를 철거하는 것이 더 이상 미래의 효용가치가 없는 건물을 철거하는 면과 토지의 가치를 현실적으로 증가시키는 면이 함께 있었으므로 그 철거비용을 토지의 자본적 지출액으로 볼 여지가 있고, 처분청도 이 건 양도소득세를 부과하면서 세금계산서 등 적격 증빙에 의하여 청구인이 지출한 사실이 확인되는 건물철거비를 쟁점토지의 필요경비로 인정한 바 있으므로 청구인이 새로이 제출한 증빙 등에 의하여 추가로 확인되는 건물철거비가 있다면 이를 쟁점토지 양도의 필요경비로 인정하는 것이 합리적일 것이다. 따라서 청구인이 지출한 쟁점건물 철거비를 재조사하여 그 결과에 따라 이 건 양도소득세의 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다