쟁점부동산의 매매대금을 ㅇㅇㅇ원으로 보아 종합소득세 등을 과세한 처분의 당부

[주 문] OOO세무서장이 2013.3.15. 청구인에게 한 2010년 제2기 부가가치세 OOO원과 2010년 귀속 종합소득세 OOO원의 부과처분은

1. 청구인이 2010.10.29. 양도한 OOO 대지342.8㎡ 건물 933.24㎡(다가구주택 535.92㎡, 근린생활시설 333.08㎡ 등)의수입금액을O,OOO,OOO,OOO원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 주택신축판매업을 영위하는 사업자로서, 2010.1.8. OOOO OOO OOO OOO-OO 대지 342.8㎡에 다가구주택 535.92㎡, 근린생활시설 333.08㎡ 등 5층 건물 933.24㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 신축하여 2010.10.29. OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고 2011.5.31. 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 수입금액(매매대금)을 OOO원으로 신고하고, 부가가치세는 무신고하였다.
• 나. 처분청은 2013년 1월 쟁점부동산 매매에 대한 현장확인한 결과, 청구인과 양수인의 모(母) OOO간에 체결한 매매계약서(이하 “당초 매매계약서”라 한다)상 매매대금인 OOO원을 쟁점부동산 매매대금으로보아 2013.3.15. 청구인에게 2010년 제2기 부가가치세 OOO원<상가부분>, 2010년 귀속 종합소득세 OOO원<추계과세>을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.6.10. 이의신청을 거쳐 2013.10.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 2010.7.7. 양수인의 모(母) OOO과 쟁점부동산을 OOO원에매매하기로 당초 매매계약서를 작성하였으나, 양수인의 모(母) OOO이쟁점부동산이 불법건축물이고 매매대금이 과도하므로 계약해지 의사를 표명함에 따라 계약유지를 위하여 OOO원을 할인하여 주기로 구두 합의하고, 2010.10.29. 청구인 소유의 OOO 대 377.6㎡(계약일: 2011.4.13., 매매대금: OOO원, 이하 “OOO 부동산”이라 한다)을 매각할 수 있도록 중개하여 주는 조건으로 O,OOOO원을 추가 할인하여 주었으므로 실지거래가액은 OOO원[2010.10.29. 양수인의 요청으로 매매대금을 OOO원으로 하는 다운매매계약서(이하 “수정 매매계약서”라 한다)를 작성하고 당초 매매계약서는 파기함]이다. 양수인과 양수인의 모(母) OOO은 2013년 4월 쟁점부동산 매매대금(OOOO)이 고가이고 불법건축물에 해당한다는 이유로 청구인을 상대로 손해배상소송을 제기하였고, 청구인은 이에 대응하여 매매대금 OOO원 중 미지급한 OOO원을 지급하라는 반소(이하 “쟁점소송”이라 한다)를 제기하였는 바, 처분청은 양수인의 모(母) OOO의 주장(OOO원에 매입함)과 쟁점소송에서의 청구인 주장(매매대금 OOO원 중 미지급한 금액을 지급할 것을 요구함)을 이유로 쟁점부동산 수입금액을 OOO원으로 하여 과세하였으나, 양수인의 모(母) OOO은 쟁점소송으로 인해청구인에게 불리한 진술을 한 것이고, 청구인은 양수인이 OOO원이 매매대금이라고 주장하자 그에 대응하여 양수인의 주장대로 매매대금이 OOO원이면 매매대금 중 미지급액 OOO원을 추가 지급하라는 취지로 주장한 것일 뿐 실지거래가액이 OOO원임을 확인한 것은 아니며,쟁점소송 관련 조정결정문(OOOOOO OOOO, OOOOOOOOO O OO,OOOOOOOOOOO OOOO: OOOO OOOOOOO OOOOOO OOOO OOO O,OOOOOO OOOOOO OOO)에서도 실지거래가액은 OOO O,OOOO원임이 확인되므로, 이를 부인하고 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산 양수인의 모(母) OOO과 합의하여 OOO원을 할인하고 OOO이 OOO 부동산 매각을 중개해 주는 조건으로 OOO원을 추가 할인해 주었다고 주장하나, OOO은 청구인이 할인요구를 거절하였다고 일관되게 주장하고 있고, 청구인은 쟁점소송에서 매매대금이 OOO원으로 양수인이 OOO원만 지급하였으므로 잔액 OOO원을 추가 지급해야 한다고 주장하였으며, OOO 부동산 매각을 중개하는 조건으로 할인해 주었다는 OOO원은 쟁점부동산에 대한 매매대금이 확정된 후에 이루어진 별도의 거래에서 발생한 채무가 상계된 것이므로 본 건과는 관계가 없다. 또한, 청구인은 쟁점소송 관련 조정결정문OOO에 따라 매매대금이 OOO원이라고 주장하나, 동 결정은 2013년 4월 양수인이 쟁점부동산에 대하여 손해배상 청구소송(손해배상금 OOO원 및 이에 대한 이자를 요구함)을 제기하자 청구인이 이에 대한 반소로 매매대금 미지급분 OOO원의 지급을 요구하여 이를 조정한 건으로 양수인이 주장하는 배상금과청구인이 요구하는 미지급잔금채권을 상계하도록 조정한 것일 뿐 이를 통해 매매대금이 확인된 것으로 볼 수 없으므로 쟁점부동산과 관련한 수입금액(매매대금)을 OOO원으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 쟁점부동산과 관련한 수입금액(매매대금)을 OOO원이 아닌 OOO원으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 OOO원에 양도한 것으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 쟁점부동산의 매매금액이 OOO원이라고 주장하면서 그에 대한 증빙으로 청구인과 양수인간의 소송서류와 조정판결문 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 구체적으로 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 2010.1.8. 쟁점부동산을 신축하여 2010.10.29. 양수인에게 양도하고, 2011.5.31. 종합소득세 신고시 쟁점부동산의 수입금액(매매대금)을 OOO원으로 신고하고, 부가가치세는 무신고한 것에 대하여 처분청은 2013년 1월 쟁점부동산 매매에 대한 현장확인한 결과, 청구인과 양수인의 모(母) OOO 간에체결한 당초 매매계약서상 매매대금인OOO원을 쟁점부동산 매매대금으로 보아 이 건 처분을 하였다. (2)부가가치세법제7조에 제1항에는 ‘용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화·시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 한다’고 규정하고,소득세법제24조제1항에 ‘거주자의 각 소득에 대한 총수입금액은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.’고 규정하고 있다.

(3) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서는 아래 [표]와 같은 바,청구인은 2010.7.7. 양수인의 모(母) OOO과 매매대금 OOO원으로 매매계약을 체결한 이후, 매매대금 OOO원 중 총 OOO만원(계약유지를위해 OOO원, OOO 부동산 중개조건 OOO원)을 할인하여 매매대금을OOO원으로 합의하였으나, 양수인의 요구로 인하여 2010.10.29.매매대금을 OOO원으로 하는 수정 매매계약서(다운매매계약)를 소급하여작성하였으므로 쟁점부동산 매매대금이 OOO원이라고 주장한다. [표] 쟁점부동산 매매계약서와 수정매매계약서 구 분 당초 매매계약서 수정 매매계약서 (다운계약서) 비 고 계약일 2010.7.7. 2010.8.31. 매매대금 OOO원 OOO원 중개인 OOO 법무사 OOO 양도인 청구인 청구인 양수인 OOO(OOO의 母) OOO (4)처분청의 청구인에 대한 현장확인 복명서(2013.1.13.)를 보면, 청구인은 쟁점부동산 소재지의 지상에 주택과 상가건물을 신축하여 판매하였음에도 불구하고 면세사업자로 사업자등록 후 상가건물 판매에 따른 부가가치세를 무신고하였고, 양수인의 모(母) OOO은 청구인 OO부동산의 매수자 물색 및대가의 명목으로 청구인에게 지급하여야 할금액에서 OOO을 차감하였음에도 이에 대한 관련 제세를 신고하지 아니하였으며, OOO이 자신의 부동산 중개행위의 시인으로 경제적 불이익(부동산중개수수료 명목으로 수령한 OOO원에 대하여 과세자료통보함)을 감수하고 거래금액이 OOO원이라고 진술한 것을 고려할 때, OOO의 진술내용에 신빙성이 있는 것으로 보아 OOO이 청구인의 OO부동산 중개료 수입금액 OOO원을 신고누락한 것으로 과세자료를 OOO 관할 세무서장에게 통보하였다.

(5) 양수인이 2013.4.9. 청구인을 상대로 제기한 손해배상청구소송 자료에는 양수인은 쟁점부동산 중 일부가 불법증축으로 적발되어 원상복구 비용과 당초 쟁점부동산 현황이 상이함에 따른 손해를 입게 되었는 바, 피고(청구인)는 원고들에게 쟁점부동산의 매매대금 OOO원에서등기부상 현황 또는 원상회복 명령을 이행한 이후의 건물가치와의 차액상당액을 반환할 것을 요구하며 금 OOO원 및 이에 대한 2010.8.31.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지의 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지의 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급하여 달라고 요구하였고,청구인은 본 건 과세(2013.3.15.) 이후 2013.7.9. 반소를 제기한 소송서류에서청구인은 쟁점부동산 매매대금 OOO원 중 양수인들은 OOO원을지급하고, 나머지 OOO원을 현재까지 지급하지 않고 있으며, 청구인에게 금 OOO원 및 위 금원에 대하여 2010.10.30.부터 이 사건 소장 부본 송달일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 20%의 각 비율에 의한 금원을 지급할 의무가 있다고 주장한 후 청구인과양수인이 2013.12.23. 합의한조정에 갈음하는 결정서OOO에청구인은 2013.12.31.까지 위자료OOOO원을 OOO(양수인의 모)에게 지급하고, 양수인들은청구인에대하여 ‘양수인이 청구인으로부터 쟁점부동산을매매대금 OOO원에 매수하였음을 확인한다’라고 기록되어 있다.

(6) 청구인의 세무대리인 OOO 세무사는 2013.12.11. 조세심판관회의에 참석하여 청구인이 쟁점부동산 매매계약을 체결한 후 양수인이쟁점부동산 매매대금이 시가에 비해 너무 고가임을 주장하며 계약해제를 요청하자, 청구인이 쟁점부동산 당초 매매대금 중 OOO원을할인하여 준 것이 사실이라고 진술하였다.

(7) 한편, 처분청은 당초 쟁점부동산 매매대금OOO에서 할인된 금액 OOO원 중 청구인의 OOO부동산 중개수수료 OOO원에 대하여 OOO의 관할 세무서장에게 과세자료로 통보하였음이 처분청의조사복명서 등에 의해 확인되는 바, 동 금액은 할인금액이 아니라 쟁점부동산의 매매대금 중 일부인 OOO원을 OOO부동산 중개료와 상계한것이어서 동 금액은 쟁점부동산 거래가액에 포함된다.

(8) 위의 내용을 종합하면,청구인은쟁점부동산매매대금이 OOOO,OOOO원이라는 증빙으로 매매대금의 결제내역과 금융증빙[임대보증금OOOOOO원과 금융기관 대출금 OOO원을 승계하고, 잔금 OO O,OOOO원(2010.7.7.～2011.2.1. 기간동안 양수인과 양수인의 지인OOO,OOO 등으로부터 현금 OOO원, 계좌이체 OOO원을 수령함)]을 제시하며 당초 매매계약서상 매매대금 OOO원을 계약유지 조건으로 OOO원, OOO부동산을 매각할 수 있도록 중개하여 주는 조건으로 OOO원을 할인하여 쟁점부동산 실지거래가액은 OOO원이라고 주장하나, OOO부동산 매각조건으로 차감하였다는OOO원은 당초 거래가액OOO에서양수인의 모(母) OOO의 OOO부동산 중개수수료O,OOOO원과 상계된 것임이 처분청이 본 건 과세시 청구인과 OOO에게확인하여OOO 관할세무서장에게 과세자료를통보한 점에 비추어 볼 때,동 금액은 쟁점부동산 매매대금의 할인금액으로 볼 수 없다 하겠다. 한편, 쟁점부동산 매매계약 유지 조건으로 계약직후 차감하였다고 주장하는 OOO원은 양수인이 쟁점부동산 매매대금이라고 주장하는 OOO원에 대한 금융증빙자료를 제시하지 못하고 있고, 양수인이 쟁점부동산의 하자(불법건축물 등)를 이유로 청구인을 상대로 제기한 소송에서 ‘청구인이 OOO(양수인의 모)에게 위자료 OOO원을 지급하고, 양수인이 청구인으로부터 쟁점부동산을매매대금 OOO원에 매수하였음을확인함OOO’이라고 합의 조정한 것으로 나타나 쟁점부동산이 불법건축물임에도 불구하고 매매대금이 과도하다는 이유로 양수인이 계약해지 의사를 표명하자 계약유지를 위하여 할인하였다는 청구주장에 신빙성이 있어 보이므로당초 매매계약서상 매매대금OOO에서OOO원은 계약유지 조건으로 차감되었던 것으로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서, 청구인이 양도한 쟁점부동산의 양도가액을 OOO원이아닌 OOO원으로 보아 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호·제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.