쟁점토지 양도관련 컨설팅비를 필요경비로 인정 할 수 있는지 여부

○○○세무서장이 2013.4.15. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 ○○○원의 부과처분은 ○○○ 대지 1,752.4㎡의 양도소득금액 계산시 ○○○원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.2.25. ○○○대지 1,752㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2002.12.20. 이○○○에게 양도하고 2003.2.25. 양도가액을 ○○○원, 취득가액을 ○○○원, 기타 필요경비 ○○○원으로 하여 양도소득세 ○○○원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 쟁점토지의 양도가액은 ○○○원으로 조사하여, 2013.4.15. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 ○○○원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.7.10. 이의신청을 거쳐 2013.9.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지를 양도하면서 공인중개사 임○○○과 평당 ○○○원(530평, ○○○원)의 중개수수료를 지급하기로 약정하였고, 매매를 성사시킴으로써 중도금 지급일인 2002.11.29. ○○○원(매수자로부터 받은 수표) 및 잔금 지급일인 2002.12.20. ○○○원을 지급(○○○원을 수표로 받아 ○○○원을 중개수수료로 지급하고 나머지 ○○○원을 통장에 입금함)하였음이 영수증 및 금융자료로 확인되고, 위 영수증은 청구인이 2007년 ○○○동에서 현 거주지로 이전시 원본이 분실되어, 보관 중이던 사본을 우연히 발견하여 제출한 것으로, 당시 관행상 청구인과 중개인만의 영수사실을 증명하기 위해 작성한 영수증의 수취인의 표시가 누락된 것은 청구인도 사건 발생(고지처분)후 인지하였으나 영수증의 내용은 사실이고, 중개수수료로 지급된 수표 ○○○원의 유통과정이 발행은행의 보관기간 경과로 확인이 불가능하나, 청구인은 사실 내용에 따라 진실을 밝히는 것이며 컨설팅업자 임○○○과는 기타 송사 등으로 직접 확인이 어려우므로, 처분청에서 중개인 조사 등을 통하여 사실 여부를 확인하여 중개수수료 ○○○원(이하 “쟁점수수료”라 한다)을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 중개인 임○○○에게 중도금 지급일인 2002.11.29. ○○○원, 잔금지급일인 2002.12.20. ○○○원 합계 ○○○원의 쟁점수수료를 지급하였으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 임○○○은 청구인의 쟁점토지의 부동산매매계약서상 중개인 등록번호도 기재되지 아니함은 물론 인적사항도 나타나있지 않아 사업자등록여부 및 부가가치세 신고 여부가 불분명하고, 거래증빙으로 제출한 영수증 ○○○원 사본은 ○○○ 서식을 사용한 것으로 부동산의 표시 등이 기재되지 아니하는 등 중개수수료로 특정하기 어려워 그 진위 여부를 확인 할 수 없으며, 또한 잔금지급일 이전인 중도금 지급일에 고액의 중개수수료를 지급한 점이 거래관행상 존재가능성이 미약하며(임○○○이 매수자 이○○○에게 중개수수료 ○○○원을 수취한 것은 잔금지급일임), 조사당시에는 주장하지 않던 내용으로 청구인이 2012.12.20. 매수인 이○○○로부터 잔금 ○○○원을 받아 이 중 ○○○원을 부동산중개수수료로 임○○○에게 지급하고 ○○○원을 청구인 통장에 입금하였다는 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점수수료(○○○원)를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조【양도소득의 필요경비 계산】

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단 (1) 처분청은 2013.3.25.∼2013.4.12. 기간 동안 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하였는 바, 청구인의 쟁점토지의 양도소득세 신고내역은 아래의 <표1>과 같고, 주요 조사내용 및 이의신청 결정문의 내용은 다음과 같다. <표1> 쟁점토지에 대한 취득 및 양도 신고현황 (단위: 천원,㎡) 종류 소재지 양도 취득 양도일 양도가액 취득일 취득가액 대지

○○시 ○○면 ○○리 930 1,752.4㎡ 02.12.20 1,115,000 02.5.20. 1,060,000 (가) 쟁점토지의 매수자 이○○○가 제시한 매매가액은 ○○○원인 바, 청구인은 이중계약서를 작성하여 양도가액을 과소신고하였는 고, 실지 매매계약서(붙임 1)에 따른 조사 적출내역은 아래의 <표2>과 같다. <표2> 조사결정 내역 (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 과세표준 결정세액 차감고지세액 신고 1,115,000 1,060,000 36,619 11,864

• 조사 1,325,000 1,060,000 264,883 92,440

• 적출 210,000

• 228,264 80,576 227,194 (나) 이의신청과 관련 심리담당자가 사실 확인을 위하여 2013.7.23.∼2013.8.2.(10일) 기간 동안 중개수수료 지급을 객관적으로 증빙할 수 있는 서류에 대하여 보정요구를 하였고, 청구인, 청구인의 남편 장○○○, 쟁점토지의 공동중개인 양○○○ 이상 3인이 2013.7.29. 오전 10:30 ○○○세무서 납세자보호실을 방문하여 보정사항을 구술한 내용은 아래와 같다.

1. 임○○○은 공인중개사가 아닌 토지개발컨설팅을 하던 자로 쟁점토지(○○○진입 부근 ○○○지구)를 양도하면서 양수인에게 토지의 향후 사업성에 대한 컨설팅을 하였으며 쟁점수수료는 중개료와 컨설팅 비용을 함께 지급한 것으로, 이 중 중개료는○○○원이고 나머지는 컨설팅 비용이며, 공인중개사 양○○○은 잔금청산일에 임○○○에게서 ○○○원을 수령한 사실이 있다(컨설팅 관계서류 및 대금수령 증빙 등은 시간이 오래 경과되어 제출이 불가하다고 답변함).

2. 청구인은 당시 임○○○과 4건 정도 거래하였고, 거래시마다 제출한 영수증과 같은 형태의 영수증을 받았고 실제 거래가 있었으므로 제출한 영수증의 형태에 관하여는 이상하게 생각하지 않았다.

3. 처분청의 의견 중 거래관행에 대한 부분은 중도금 지급일에 ○○○원을 주기로 사전약정을 하였고 쟁점토지를 빨리 처분하고자 하는 마음에 임○○○이 원하는 대로 수수료를 지급한 것일 뿐 통상의 거래형태와 다르다고 하여 지급하지 않은 것이 아니며, 지급한 수표는 은행의 보관기관 경과로 확인이 불가하다. (다) 청구인은 남편 장○○○의 ○○○은행 계좌(722102--***)의 거래내역을 제출하였는바, 2002.12.20.에 자기앞수표 ○○○원이 입금된 사실이 확인되나 수표번호 등이 확인되지 않는다. (라) 양○○○은 임○○○과 함께 쟁점토지를 중개 및 컨설팅을 한 자로, 쟁점토지의 양도당시 ○○○에서 ○○○공인중개사사무소를 운영한 사실이 국세통합전산망으로 확인된다. (마) 심리담당자가 임○○○에게 2013.8.1. 오전 10:26분경 청구인의 주장에 대한 진술을 듣고자 유선 연락을 취하였으나, 본인은 쟁점토지 및 청구인을 알지 못하고 진술할 내용 또한 없다는 답변을 하였다. (바) 임○○○에 대하여 주소○○○에 대한 국세통합전산망 조회결과 상기 주소에서 ○○○(주) 및 임○○○의 인적사항은 조회되지 않는다.

(2) 청구인은 쟁점토지를 ○○○원에 양도시 ○○○공인중개사 양○○○과 ○○○부동산(주) 임○○○이 공동으로 참여하여, 쟁점수수료를 임○○○에게 지급하였다는 주장으로 ○○○영수증 서식의 2002.11.29. ○○○원 임○○○이라고 날인되어 있는 영수증 사본, 대한공인중개사협회 양식의 2002.12.20. ○○○공인중개사 양○○○이 발행한 영수증 2매○○○, 양○○○의 사실확인서 등을 제시하였다. (가) 임○○○은 부동산 중개업자가 아니라○○○부동산(주)라는 상호로 사업부지의 매매 등을 컨설팅하고 빌라의 매매 등 토지 주인이나 건물주로부터 의뢰받아 다른 부동산 업소에 소개하는 역할을 하는 자로, 임○○○이 발행한 영수증 ○○○원은 부동산 중개수수료로 받았다는 영수증이 아니라 컨설팅에 관여하였다는 근거이고, 임○○○에게 지급한 ○○○원과 잔금 지급시 지급한○○○원은 중개수수료가 아니라 매매를 성사시키기 위해 노력한 컨설팅 수수료이다. (나) 임○○○은 수년간 부동산 관계 컨설팅업을 영위해 온 자로 본 건 매매가 이루어질 때는○○○에서 ○○○부동산(주)라는 상호로 영업을 하였고, 임○○○의 사무실이 있는 아파트 단지는 ○○○의 번화한 중심지역으로 그런 곳에서 사업자등록을 하지 않고 영업을 한다는 것은 상상도 할 수 없는 일이다. (다) 잔금 지불시 임○○○에게 ○○○원이 임○○○을 통하여 중개사 양○○○에게 지불된 사실은 몰랐고, 임○○○이 수수료 영수에 대한 증언을 거부하여 대신 중개사 양○○○을 찾아가 부탁한 후 같이 세무서에 갈 때 잔금 지불시 지급한○○○원을 임○○○을 통하여 자신의 사무실에서 받았다고 해서 알게 되었는 바, 납세자보호담당자 면담시 심리담당자의 질문에 기술한 것과 같이 중개수수료○○○원, 컨설팅 수수료로 ○○○원을 수령하였다고 증언하였다. (라) 쟁점토지의 매수인 이○○○가 양도소득세 신고시 제시한 필요경비 내역중 임○○○이 발행한 수수료 영수증도 포함되어 있고, 이를 인정해 주었다면 청구인에게도 똑같은 조치를 해주어야 하고, ○○○원을 지급한 대한공인중개사협회 영수증 양식은 2007년 이후부터는 사용되지 않고 있는 양식으로 현재의 양식과 다르다. (마) 양○○○은 사실확인서에서 “쟁점토지의 매도의뢰를 청구인을 대신하여 임○○○으로부터 받아, 이○○○에게 매수하도록 중개한 후, 중개수수료로 ○○○원, 컨설팅수수료로 ○○○원 합계○○○원을 임○○○으로부터 받았고, 청구인이 첨부한 영수증 2매는 당시 임○○○에게 영수증을 발행하고 사본을 보관중이었던 것이며, 동 양식은 대한공인중개사협회에서 준 영수증 양식으로 전국부동산중개업협회와 대한공인중개사협회의 2개였던 협회가 2007년 10월경 한국공인중개사협회로 되었다”라고 기재되어 있다.

(3) 쟁점토지의 양수인 이○○○는 임○○○이 발행한 ○○○원의 영수증 2매를 제출하여 ○○○원을 취득당시의 필요경비로 신고한 사실이 처분청의 국세통합전산망전산자료 등에서 확인된다.

(4) 이상의 사실관계를 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점토지 양도시 ○○○원을 지급하였으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다는 주장이나, 컨설팅 수수료로 임○○○에게 지급하였다는 ○○○원이 고액임에도 지급받는 자 및 부동산의 표시가 없는 이사전문 ○○○ 서식의 간이영수증 사본만을 제시하고 있고, 임○○○의 인적사항이 확인되지 않는 점 등을 볼 때, 쟁점수수료 중 ○○○원은 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 다만, 부동산중개수수료 ○○○원과 컨설팅수수료○○○원은 이의신청 과정에서, 청구인이 2002.12.20. 잔금일자에 ○○○원을 임○○○에게 지급하였다고 진술하였고, ○○○공인중개사 양○○○은 본인이 2002.12.20.자에 임○○○으로부터 ○○○원을 수령하였는데, ○○○원은 중개수수료로,○○○원은 컨설팅 수수료로 수령하였다고 진술한 것으로 나타나며, 이에 대한 증빙자료로 양○○○이 발행한 영수증을 제시하고 있는 점, 동 영수증의 양식이 현재 사용중인 영수증의 양식과 다른 점, 청구인이 잔금으로 수령한 ○○○원에서 ○○○원을 지급하고 ○○○원을 통장에 입금한 것이라는 주장이 신뢰성이 있어 보이는 점, 쟁점토지의 매수자 이○○○가 제출한 공인중개사 양○○○이 발행한 영수증에 대하여 필요경비로 인정한 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점수수료 중 ○○○원은 필요경비로 인정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구의 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.