항공사진에서 쟁점토지 면적의 1/2은 임야로 나타나므로 사실상 임야로 보이고, 공부상으로도 임야인 점, 양도소득세 신고도 농지와 임야를 구분하여 한 점 등을 종합하여 보면, 쟁점토지의 1/2은 사실상 임야로서 청구인들이 임야소재지에서 거주한 사실이 확인되므로 비사업용 토지에서 제외함이 타당함.
항공사진에서 쟁점토지 면적의 1/2은 임야로 나타나므로 사실상 임야로 보이고, 공부상으로도 임야인 점, 양도소득세 신고도 농지와 임야를 구분하여 한 점 등을 종합하여 보면, 쟁점토지의 1/2은 사실상 임야로서 청구인들이 임야소재지에서 거주한 사실이 확인되므로 비사업용 토지에서 제외함이 타당함.
1. ○○세무서장이 2013.8.12. 청구인 안○○에게 한 2010년 귀속 양도소득세 450,634,750원의 부과처분은 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○ 임야 11,165.5㎡ 중 5,582.5㎡는 임야로 비사업용 토지에서 제외하여 장기보유특별공제를 적용하고, 동 임야(11,165㎡)의 취득가액을 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. ○○세무서장이 2013.8.12. 청구인 손○○에게 한 2010년 귀속 양도소득세 450,634,750원의 부과처분은 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○ 임야 11,165.5㎡ 중 5,582.5㎡는 임야로 비사업용 토지에서 제외하여 장기보유특별공제를 적용하고, 동 임야(11,165㎡)의 취득가액을 환산가액으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들이 처분청의 조사시 쟁점토지에 대하여 농지로서 직접 경작하지 아니하였다고 한 진술은 쟁점토지 22,331㎡ 중 농지대토 감면을 신청한 사실상의 농지 11,166㎡에 대한 것으로, 이는 양도소득과세표준 예정신고서에서 쟁점토지 22,331㎡ 중 11,166㎡에 대해 농지대토 감면을 신청하였고, 공부상 및 사실상의 임야 11,165㎡에 대해서는 비사업용 토지에 해당하지 아니하므로 장기보유특별공제를 적용하여 신고한 것만 보아도 알 수 있으며, 2003.10.27. 작성된 쟁점토지의 감정평가서에서 쟁점토지는 “야산으로 잡목 등이 식재되어 있으며, 일부 농지(전)으로 이용중임”으로 되어 있는 점, 청구인들의 농지원부에도 쟁점토지 22,331㎡ 중 11,165㎡(각 5,583㎡)가 자경농지로 등재되어 있는 점, 쟁점토지는 임야대장에 청구인들이 소유한 기간(2003.11.19.∼ 2010.12.27.)에 지목이 임야로 등재되어 있고, (주)○○이 취득한 이후에도 임야로 등재되어 있는 점, 2002년·2007년·2010년 항공사진에도 상당부분이 임야로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때 쟁점토지 22,331㎡ 중 사실상 농지인 11,166㎡는 청구인들이 직접 경작하지 아니하여 비사업용 토지에 해당한다 하더라도, 나머지 11,165㎡는 공부 및 사실상 임야로서 청구인들이 임야소재지에 거주하였음이 명백하므로 비사업용 토지에서 제외하여 장기보유특별공제를 적용함이 타당하다.
(2) 쟁점토지가 소재한 ○○북도 ○○군 ○○면은 세종시 편입이 계획되어 참여정부의 신행정수도 충청권이전 공약에 따른 지가폭등의 직접적인 영향을 가장 크게 받은 지역(○○군은 토지 투기지역으로 2004.2.26. 지정되었다가 2008.11.7. 해제됨)으로, 청구인들은 쟁점토지를 투기지역으로 지정되기 약 2개월 전에 취득하였는바, (주)○○감정평가법인이 2003.10.27. 작성한 쟁점토지의 감정평가액 312백만원은 표준지의 기준시가를 기준으로 산출하여 취득당시의 시가를 전혀 반영하지 못하고 저평가 되어 있으며, 감정평가액 자체만으로도 검인계약서상 매매가액 170백만원을 183.52%만큼 초과한 금액임에도 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 170백만원으로 하여 과세한 처분은소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2호의 “장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 감정평가법인이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다”는 규정을 명백히 위반한 것이고, 청구인 손○○이 2003.10.10.에 7천만원, 2003.10.14.에 3천만원, 합계 1억원을 쟁점토지의 매도인 김○○의 처 조○○에게 지급한 사실이 조흥은행 ○○지점의 무통장입금증을 통해 확인되며, 공동취득의 경우 공동취득자가 같은 일자에 계약금을 지급하는 통상의 부동산 거래 관행에 따라 청구인 안○○가 2003.10.10.에 조흥은행 ○○지점에서 발행한 자기앞 수표(액면가액 1억원)를 쟁점토지의 매도인 김○○에게 지급한 사실이 신한은행 ○○지점의 유동성 거래내역조회 및 쟁점토지의 매도인 김○○의 확인서에 나타나므로 금융증빙으로 확인되는 쟁점토지의 일부 취득가액만 2억원인데, 처분청이 검인계약서상 매매가액 170백만원을 쟁점토지의 취득가액으로 봄은 부당하고, 또한, 취득시 검인계약서상 매매가액 대비 기준시가가 94.45%인데 비하여 양도시의 경우는 9.57%인 점에 비추어 검인계약서는 허위임이 명백하고, 청구인이 쟁점토지 취득시(2003.11.19.)에는 기준시가 과세방식이었으므로 실거래취득가액을 입증할 금융자료 등을 꼼꼼히 챙기지 않았으며, 청구인들이 쟁점토지 취득 후 이사를 하여 실거래매매계약서를 분실하였는데, 처분청이 이를 믿지 아니하고 검인계약서상 매매가액을 실지거래가액으로 산정함은 부당하며, 검인계약서상 매매가액이 허위임이 명백하므로 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 함이 타당하다.
(1) 청구인들은 처분청에서 조사시 작성한 문답서에서 쟁점토지는 취득시 밤나무가 식재되어 있었으나 이 밤나무에 대한 권리를 가지고 있던 당시 양도인이 밤나무를 캐어 갔고, 이후 쟁점토지를 동네 사람들이 농사를 지어왔으며 청구인들의 경우 당초 농사를 지으려고 취득한 것이 아니어서 임대료를 받은 적도 없고, 누가 농사를 짓는지 관심도 없었으며 농지원부만 만들면 양도소득세 감면을 받을 수 있다는 말을 듣고 농지원부를 만든 후 대토감면을 신청한 것으로 진술하였고, 실제 쟁점토지는 청구인이 방치하여 인근주민 다수가 농지로 사용하였음이 확인되며 항공사진도 전으로 사용하고 있는 것으로 보이므로 쟁점토지 전부를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분은 정당하다.
(2) 청구인들은 쟁점토지 취득시점인 2003.11.19. 쟁점토지를 담보로 180백만원의 대출을 받았고 이때 감정평가가액은 312백만원이며, 취득 후 5년이 경과한 시점인 2008.10.23. 다시 대출을 받으면서 평가한 감정평가가액이 505백만원인 점으로 볼 때, 청구인이 기준시가에 의하여 환산신고한 취득가액 1,677백만원은 취득시의 가치를 올바르게 반영하지 않고 과다평가 되었다고 볼 수 있으며, 취득가액이 불분명하여 환산취득가액을 적용하는 경우는 계약서나 대금지급에 대한 증빙서류 등이 없거나 그 중요부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고 달리 과세관청이 실지취득가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에 한하여 예외적으로 인정하는 방법이며, 절세수단으로 환산취득가액을 적용하는 것이 아니므로 법에 저촉되지 않는 범위 내에서 납세자가 세무상 유리한 방법으로 신고하는 사항과는 구별되어야 함에도 청구인은 이를 악용하여 취득가액에 대한 증빙을 분실하였고 양도일로부터 불과 7년 전에 매입한 취득가액이 기억이 나지 않는다는 이유로 과다평가된 환산취득가액으로 신고한 것을 인정할 수는 없다 할 것이고, 당초 양도자 김○○가 쟁점토지를 청구인들에게 양도 후 신고한 양도소득세 신고서류에는 2003.11.19. 청주지방법원 등기과에 접수한 검인계약서가 첨부되어 있고, 거래금액이 170백만원으로 나타나는바, 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되는 것이며, 손○○이 2003.10.10. 쟁점토지의 매도인 김○○의 처 조○○에게 7천만원, 2003.10.14. 지불한 3천만원, 안○○가 2003.10.10. 신한은행 ○○지점에서 1억원의 자기앞수표를 발행한 금액을 합하면 2억원으로 검인계약서의 금액인 170백만원을 초과하므로 잘못된 계약서임을 주장하나, 안○○가 제출한 신한은행 통장을 보면 2003.10.10. 100백만원이 대체되었다가 5일후 다시 100백만원이 입금되고 2003.10.24. 다시 100백만원 출금되는 등 이 금액이 취득과 관련한 금액이라는 증빙이 되지 못하며, 또한, 청구인들이 기준시가 대비 매매대금의 비율로 비교할 때 취득시 매매가액 대비 기준시가가 94.5%인데 비하여 양도시의 경우는 9.57%인 점에 비추어 검인계약서는 허위임이 명백하다고 주장하나 취득시의 쟁점토지는 단순한 임야에 불과하였으나, 양도시 매수자인 (주)○○은 쟁점토지를 매입하여 근린생활시설인 예식장을 짓고자 취득한 것으로 부득이 고액의 취득가액을 지불할 수밖에 없었던 것으로 이를 비교할 수는 없으며, 실계약서 및 취득가액을 입증할 다른 증빙 또한 제출하지 못하고 있으므로 거래 당사자가 함께 작성하여 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서상의 매매가액을 실제 취득가액으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 쟁점토지 전부를 청구인들이 자경하지 않은 농지로서 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 배제한 처분의 당부
(2) 청구인들이 신고한 환산가액을 부인하고 검인계약서상의 거래금액을 취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부
1. 논·밭 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다. 가.산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따라 지정된 산림유전자원보호 림, 보안림, 채종림, 시험림, 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호·육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
② 법 104조의3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시·군·구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 “재촌”이라 한다)하는 자가농지법제2조 제5호의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다. 제168조의9【임야의 범위 등】② 법 제104조의3 제1항 제2호 나목에서 “임야소재지에 거주하는 자가 소유한 임야”라 함은 임야의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다), 그와 연접한 시·군·구 또는 임야로부터 직선거리 20킬로미터 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자가 소유하는 임야를 말한다. (3) 농지법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.
5. “자경”이라 함은 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성식물의 재배에 상시종사하거나 농작업의 2분의1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유농지에서 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하는 것을 말한다. 〔쟁점(2) 관련〕 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다) 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공 시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인” 이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당 하는경 우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인의 양도소득세 신고에 대해 ○○세무서장이 2012년 12월 세무조사를 하고 작성한 조사종결보고서에 따르면, 쟁점토지의 양도가액 35억원은 양수법인인 (주)○○에 실지 취득가액을 확인한바, 취득가액은 금융증빙 등에 의해 실지거래가액 35억원이 확인되므로 신고금액이 적정한 것으로 보았고, 취득가액 16억7,767만원은 ○○군청에 검인계약서 확인한바, 보관기한이 경과되어 신고된 검인계약서는 확인 불가능하나, 2003년 쟁점토지의 취득·등록세에 대한 과세표준은 170백만원이며, 2003년 쟁점토지 취득시 실제 취득가액을 확인하기 위하여 근저당권설정(2003.11.19. 손○○) 관련 서류를 해당 금융기관에 의뢰한바, 근저당권설정에 의하여 대출금을 실행하기 위한 담보목적으로 1개의 감정평가기관이 평가한 감정평가서(평가금액 312백만원)가 첨부된 것으로 확인되며, 쟁점토지 취득당시 양도인인 김○○를 대면하여 실제 양도가액에 대하여 진술을 구한바, 오래전 일이라 정확한 양도가액이 기억이 나지 않으며, 부동산매매계약서 등 증빙서류는 보관하고 있지 않아 제시할 수 없다는 진술을 하였고, 취득·등록세에 대한 과세표준(검인계약서)은 170백만원인 것으로 확인되나, 양도물건의 1/2의 지분을 취득한 손○○의 입금증 및 영수증에 의한 취득대금은 230백만원으로 확인되고, 과세표준금액이 기준시가의 106%로 확인되는 등 검인계약서의 금액을 시가로 보기는 어려우며, 실제 취득가액의 확인이 불가능하고, 쟁점토지와 유사한 토지의 매매사례가액이나 당해 토지에 대한 2 이상의 감정평가기관에서 평가한 감정가액이 확인되지 않으므로 환산가액에 의한 취득가액 신고는 적정한 것으로 조사하였다.
(2) 또한, 농지대토 감면세액(2억원)과 관련하여 농지소재지에 청구인 안○○는 27년 10월, 청구인 손○○은 40년 7월 거주하였고, 쟁점토지는 ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○로서 ○○역∼○○IC간 도로변에 위치한 임야로 2010.12.27. 매수법인인 (주)○○이 취득한 것으로 확인되며, 공부상 양도시 지목이 임야이고, 현재 취득법인인 (주)○○이 근린상가(예식장)를 신축중이고, 쟁점토지 인근 주민에게 진술을 구한바, 쟁점토지는 밤나무가 식재되어 있었으며, 가끔 밤나무를 캐가고 나면 농사를 지을 수 있어 인근 주민들이 농사를 지은 것으로 탐문되며, 쟁점토지에 대한 직접 경작여부를 확인하고자 청구인들을 대면하여 문답한바, 청구인들이 양도된 임야에서 직접 자경하지 않았음을 진술하고, 직접 자경하였다는 구체적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있어 양도된 임야에서 직접 자경하지 아니하여 대토감면 요건을 충족하지 않은 것으로 확인되므로 대토감면 신청을 부인하여 청구인들에게 각 양도소득세 121,150,000원 경정·고지한 사실이 나타난다.
(3) 위의 처분청 조사과정에서 2012.12.10. 작성된 청구인들에 대한 문답서를 보면, 쟁점토지는 청구인 손○○이 2003년 경 같은 아파트에 거주하던 청구인 안○○가 임야를 취득하려고 하나 자금이 부족하다는 말을 듣고 자금의 여유가 있어 각 1/2지분씩 취득하게 되었고, 쟁점토지를 구입할 당시 임야 상에 밤나무가 식재되어 있었으며, 당시에는 농사를 지을 수 있는 밭이 거의 없었고, 청구인들은 쟁점토지를 직접 경작하지 않았으며, 농지원부만 있으면 농지대토에 대한 감면을 받을 수 있다하여 2007.6.29. 쟁점토지를 농지원부에 등재하고 감면신청을 하였는바, 쟁점토지는 밤나무를 캐가고 나면 빈 공간이 남아 농사를 지을수 있었으며, 동네사람들이 조금씩 농사를 지었으나 농사목적으로 취득한 것이 아니어서 누가 농사를 짓는지에 관심은 없었다고 진술하였다. 쟁점토지의 취득가액과 관련해서는 실제 작성된 계약서는 잃어 버려 취득가액을 환산가액으로 신고하였고, 취득당시 임야에 근저당권을 설정하여 대출받은 2억원 정도 및 본인이 소유하고 있던 현금, 수표 등을 취득대금으로 지급하였던 것으로 생각되나, 오래전 일이라 정확한 취득대금은 기억나지 않는다고 하였으며, 취득당시의 취득세 과세표준 170백만원은 기준시가와 비슷한 금액으로 검인계약서를 작성한 것으로 검인계약서도 분실하였으나, 쟁점토지를 담보로 대출받은 2억원만 보더라도 취득대금이 170백만원은 아니라고 진술하였다.
(4) ○○지방국세청장은 2013년 6월 ○○세무서에 대한 교차감사에서 쟁점토지의 취득시 검인계약서 및 감정평가서가 있음에도 이를 확인하지 않아 신고한 환산가액을 그대로 인정하고, 직접 경작하지 않은 토지임에도 현지확인 등의 조치없이 장기보유특별공제를 인정하여 신고대로 결정함으로써 양도소득세를 징수하지 아니하였다고 시정지시를 하였고, 처분청은 감사지적에 따라 쟁점토지 전체(22,331㎡)를 청구인이 직접 경작하지 않은 농지로 보아 비사업용토지로 장기보유특별공제 전체를 배제하였으며, 검인계약서상의 거래가액 170백만원을 취득가액으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였고, 이에 대해 청구인들은 쟁점토지 중 농지원부상 농지인 11,166㎡는 직접 경작하지 않았으나, 나머지 11,165㎡는 보유기간 동안 임야이므로 장기보유특별공제를 하여야 하고, 쟁점토지는 검인계약서상 매매가액이 허위임이 명백하고, 실제 계약서는 분실하였으며, 대금지급에 대한 증빙서류도 전부 확인되지 아니하므로 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장한다.
(5) 쟁점토지 22,331㎡는 등기부, 임야대장 등 공부상 청구인들이 보유하는 동안 임야로 등재되어 있고, 이중 1/2(11,166㎡)는 청구인들이 2007.6.29.부터 자경하는 농지로 농지원부상 기재되어 있으며, 2002년·2007년·2010년 국토지리정보원의 항공사진을 보면, 약 1/2은 농지, 나머지 1/2은 임야로 나타난다.
(6) 임야 및 토지대장에 의하면, 쟁점토지는 매수인 (주)○○이 취득한 2010.12.27. 이후 아래와 같이 분할되었는바, 2013.9.6. 쟁점토지 중 9,972㎡만이 임야에서 대지로 지목이 변경되었고, 쟁점토지가 소재한 ○○북도 ○○군은 2004.2.26. 투기지역으로 지정되었다가 2008.11.7.에 해제된 것으로 나타난다.(표 생략)
(7) 청구인들의 주소변동사항은 아래와 같으며, 청구인 안○○는 27년 10월, 손○○은 40년 7월 동안 ○○시에서 거주하여 쟁점토지와 연접한 시에 거주하였고, 쟁점토지를 취득한 후 손○○은 3차례, 안○○는 1차례 청주시 내에서 주소를 옮긴 것으로 나타난다.(표 생략)
(8) 쟁점토지의 취득 및 양도가액은 아래와 같이 나타나며, 처분청은 2012년 10월 당초 조사에서 실제 취득가액의 확인이 불가능하고, 쟁점토지와 유사한 토지의 매매사례가액이나 당해 토지에 대한 2 이상의 감정평가기관에서 평가한 감정가액이 확인되지 아니하므로 환산가액에 의한 취득가액 신고는 적정한 것으로 판단(대토 감면부분만 과세)하였으나, 2013년 6월 감사지적에 따라 취득가액을 검인계약서상 매매가액 170백만원으로 경정하였다. (단위: 원) 구분 취득가액 양도가액 비고 ㎡당 공시지가 7,190 15,000 기준시가 평가액 160,559,890 334,965,000 면적 22,331㎡ 신고가액 1,677,666,666 3,500,000,000 취득가액은 환산가액 처분청 결정 170,000,000 3,500,000,000 취득가액은 검인계약서상 매매가액으로 기준시가 대비 105.8%임
(9) 쟁점토지의 취득당시 검인계약서는 전 소유자 김○○의 양도세신고서에 첨부되어 있었으며, 그 내용은 아래와 같고, 김○○는 기준시가에 의해 양도소득세를 신고한 것으로 나타난다.
○ 매도인: 김○○, 김○○
○ 매수인: 안○○(1/2), 손○○(1/2)
○ 매매대금: 1억7천만원
• 계약금: 1천만원(2003.11.11.)
• 중도금: 6천만원(2003.11.14.)
• 잔 금: 1억원(2003.11.19.)
(10) 청구인들이 취득시 지급한 매매대금 내역은 ① 청구인 손○○이 김○○의 처 조○○에게 2003.10.10.에 7천만원, 2013.10.14.에 3천만원, 합계 1억원 입금(무통장 입금증), ② 청구인 안○○가 2003.10.10.에 조흥은행 ○○지점에서 발행한 자기앞 수표액 1억원(신한은행 ○○지점의 유동성 거래내역조회), ③ 2003.11.19. 김○○, 김○○ 발행 영수증 1억3천만원(매매잔금으로 정히 영수함) 등으로 나타나는바, 당초 처분청 조사에서 금융증빙, 영수증 등에 의해 확인되는 금액을 230백만원(①+③)으로 보았고, 청구인은 금융증빙으로 확인되는 쟁점토지의 일부 취득가액만 2억원(①+②, ③은 영수증으로 제외)이므로 검인계약서상 거래금액 170백만원을 취득가액으로 함은 부당하다고 주장하며, 이에 처분청은 안○○ 통장거래내역을 보면 2003.10.10.에 100백만원이 대체되었다가 5일후 다시 100백만원이 입금되고 2003.10.24. 다시 100백만원이 출금되는 등 이 금액이 취득과 관련한 금액이라는 증빙이 되지 못한다는 의견이고, 이에 대해 청구인은 2003.10.15.에 100백만원이 입금된 것은 신한은행 ○○지점의 유동성 거래내역조회상 “수표-자기앞 타점 입금”에서 확인되는 바와 같이 타행이 발행한 자기앞 수표를 청구인의 계좌에 입금한 것으로 2003.10.10.에 조흥은행 ○○지점에서 발행한 자기앞 수표(액면가액 1억원, 손○○과 같은 시기에 지급)와는 아무런 관련이 없는 것이며, 청구인이 2003.10.24.에 조흥은행 ○○지점에서 발행한 자기앞 수표(액면가액 1억원)는 그 사용처가 불분명한 금액이라 소명하고 있다.
(11) 쟁점토지의 전소유자 김○○는 2013.7.19. 자신이 서명·날인한 확인서를 제출하였는바, 쟁점토지를 2003.11.19. 안○○와 손○○에게 매도하였으며, 당시의 관행대로 2003년도 개별공시지가를 매매대금으로 하여 법무사사무소에서 소유권 이전만을 목적으로 하여 검인계약서를 작성하였고, 검인계약서는 쟁점토지의 실제 거래와 일치 하지 않으며, 쟁점토지의 양도에 대해 기준시가로 양도소득세 신고를 하였고, 실제 매매계약서는 보관하지 않고 있으며, 매매대금은 희미하나 약 20억원으로 기억하며, 쟁점토지의 매매대금은 수차례에 걸쳐 매수인 안○○와 손○○으로부터 받았으며, 그 중 매매대금의 일부로 자신이 2003.10.10.에 안○○로부터 1억원의 자기앞수표를 받았고, 자신의 처 조○○가 2003.10.10.과 2003.10.14.에 매수인 손○○으로부터 각 7천만원과 3천만원을 송금받았으며, 자신은 이 사실을 까마득히 잊고 있었다가 ○○세무서의 조사과정에서 알게 되었다고 확인하고 있다.
(12) 청구인 손○○이 쟁점토지를 담보로 대출을 받고자 하여, ○○농협에서 2003.10.27.(가격시점, 조시기간, 작성일자) (주)제일감정평가법인에 의뢰하여 쟁점토지를 평가한 감정평가서를 보면, 쟁점토지 22,331㎡는 단가 14,000원으로 하여 312,634,000원으로 평가하였고, 이용상태는 “야산으로 잡목 등이 식재되어 있으며, 일부 농지 (전)으로 이용중임”으로 되어 있다.
(13) 청구인(대리인)은 2013.11.21. 조세심판관회의에 참석하여, 청구인 손○○이 쟁점토지를 담보로 대출을 받는 과정에서 실제 매매계약서를 함께 보관하였으나, 쟁점토지 취득 후 3차례 이사를 하면서 분실하였다고 진술하였고, 쟁점토지의 인근토지 유사매매가액을 매매계약서 등을 첨부하여 아래와 같이 제시하였다.
○ 2002.12.12. ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○ 임야 14,332㎡ 1,040백만원(72,564원/㎡, 공시지가 3,640원/㎡, 1,993.5%) * 네이버 항공사진 및 임야도에 의하면 위의 ○○리 산 ○○는 쟁점토지와 ○○ 역로(○○번 도로)를 끼고 인접해 있고, 2002년 공시기가 유사(쟁점토지 3,670원/㎡)
○ 2003.8.7. ○○북도 ○○군 ○○면 ○○리 산 ○○-○ 임야 3,324㎡ 184,482,000원(55,500원/㎡, 공시지가 13,600원/㎡, 408.8%) * 협의수용된 ○○리 산○○-○은 학천리 산 ○○에서 분할되었음 또한, 쟁점토지와 인근토지의 매매단가 및 기준시가 대비율은 아래와 같이 나타나는바, 청구인들은 인근토지가 불과 3개월 전에 55,500원/㎡에 수용되었는데, 지가상승기에 개인이 이보다 낮은 가액에 취득하는 것은 불가능하다고 진술하였다(55,500원/㎡을 적용할 경우 쟁점토지 가액은 1,239백만원으로 산정됨). 구분 일자 지번 단가 (원/㎡) 기준시가 대비율(%) 쟁점토지 (검인계약서) 2003.11.19.
○○리 산 ○○ 7,612 105.87 인근토지 2002.12.12.
○○리 산 ○○ 72,564 1,993.54 2005.10.26.
○○리 ○○ 226,586 397.51 2010.12.22.
○○리 ○○ 293,276 486.36 공공용지 협의 취득 토지 2003.8.7.
○○리 산 ○○ 55,500 408.08
(14) 먼저, 쟁점(1)인 쟁점토지 22,331㎡ 중 임야로 신고한 11,165㎡를 사실상 임야로 보아 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부에 대하여 살펴보면, 항공사진(2002년, 2007년, 2010년 촬영)에서 쟁점토지면적의 약 1/2은 임야로 나타나므로 청구인들이 소유한 기간 동안 사실상 임야로 보이는 점, 2012.12.17. 토지분할 후에도 11,980㎡는 공부상 임야이며, 청구인들이 대토감면을 신청한 농지원부상 농지면적 11,166㎡을 제외하면 11,165㎡는 청구인들이 소유한 기간 중 임야로 볼 수 있는 점, 청구인들이 처분청과의 문답시 대토감면을 신청한 농지에 대해 자경하지 않은 것으로 답변하였으나,소득세법제104조의3 및 같은 법 시행령 제168조의9에서 자경여부와 관계없이 임야소재지에서 거주하는 자가 소유하는 임야는 비사업용 토지에서 제외하고 있는 점, 양도소득세 신고도 농지와 임야를 구분하여 한 점 등을 종합하여 보면, 쟁점토지 22,331㎡ 중 청구인들이 임야로 신고한 11,165㎡는 사실상 임야로서 청구인들이 임야소재지에서 소유기간 동안 거주한 사실이 확인되므로, 비사업용 토지에서 제외하고 장기보유특별공제를 적용함이 타당한 것으로 판단된다.
(15) 다음으로, 쟁점(2)인 쟁점토지의 취득가액을 검인계약서상의 거래금액이 아닌 환산취득가액으로 산정함이 타당하지에 대하여 보면, 부동산의 양도차익을 산정함에 있어 “실지거래가액”이라 함은 취득당시 거래당사자간에 실제로 거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증 등 객관적인 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 말하는 것이므로, 검인계약서의 경우에도 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 보기 어려운 특별한 사정이 있다면 그 거래가액을 실지거래가액으로 확정하기는 어렵다 할 것인바(조심 2011서244, 2011.3.8., 조심2012서4088, 2012.12.26. 같은 뜻), 처분청은 쟁점검인계약서상 매매금액 1억7천만원을 실거래 매매금액으로 판단하여 과세하였으나, 청구인들의 매매대금 지급 금융증빙과 영수증 등에 의해 확인되는 가액만으로도 5억원을 넘고, 쟁점토지의 취득당시 대출을 위해 금융기관이 의뢰하여 평가한 감정평가액도 3억1천만원으로 나타나므로, 검인계약서의 거래가액을 실지거래가액으로 보기는 어려운 점, 쟁점토지가 세종시 편입설 등으로 지가가 폭등하여 청구인들이 쟁점토지를 취득한지 약 1개월만에신행정수도건설특별법이 통과되고, 이로부터 2개월 후에 투기지역으로 지정된 사정과 인근토지의 매매사례가액(수용가액)으로 쟁점토지를 계산하면 약 12억4천만원으로 산정되는 점 등을 감안할 때, 쟁점토지의 환산가액인 16억7천만원이 취득당시의 실질적인 시가에 가까워 보이는 점, 검인계약서상의 거래가액 1억7천만원이 전 소유자가 확인하고 있는 거래금액 20억원, 인근토지의 매매사례가액 12억4천만원 등과 큰 차이가 있는 점, 전 소유자 김○○가 쟁점토지를 약 20억원에 양도하였다고 확인하고 있고, 2003.10.10. 청구인들이 지급한 금액이 2억원이어서 이 금액이 계약금일 가능성과 쟁점토지를 담보로 대출을 받은 손○○이 매매계약서를 함께 보관하다가 3차례 이사과정에서 실제 분실하였을 가능성을 배제하기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 검인계약서상 매매가액을 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성된 실지거래가액으로 보기는 어렵고, 쟁점토지의 취득시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 취득가액을 환산가액으로 산정함이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.