사업목적으로 계속적, 반복적으로 부동산 거래를 한 것은 부동산매매업에 해당함

[주 문] 00세무서장이 2013.0.00. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분은 이를 취소한다. [이 유]

• 가. 청구인은 00건설주식회사로부터 2004.0.00. 및 2004.0.00., 2004.0.00. 3차례에 걸쳐 충청남도 서산시 00면 00리 000 답 000㎡, 같은 곳 000 답 000㎡, 같은 곳 000 답 000㎡ 합계 000㎡를 취득한 후, 2004.0.00.~2004.00.00. 김00 외 41명에게 000㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 공유지분(각인의 지분면적 000㎡)으로 양도하고, 양도가액 000원, 취득가액 000원, 필요경비 000원으로 하여 과세미달로 양도소득세를 자진신고하였다.
• 나. 처분청은 부동산 투기지정보자료에 의하여, 청구인이 김00 외 41명 각인에게 양도가액 000원(쟁점토지 전체 양도가액 000원)에 양도하였으나 이중계약서를 작성하여 각인에게 000원에 양도한 것으로 양도가액을 과소신고하였음을 확인하고, 2013.0.00. 2004년 귀속 양도소득세 000원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.5.2. 이의신청을 거쳐 2013.8.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 00건설주식회사가 간척농지로 조성한 쟁점토지는 재촌하는 농민이나 간척지 개발로 인한 어업권 상실 어민에게 취득가격이 주어진 토지이며, 청구인은 농민으로서 쟁점토지를 취득하였는데 쟁점토지를 자경할 목적이 아니라 주말농장으로 분양할 목적으로 구입하였다. 주말농장은 2003년 개정된 농지법제7조에 의하여 세대별로 1,000㎡ 미만의 소유가 가능하므로 쟁점토지를 인별로 991㎡로 분할하여 도시민에게 분양하기 위하여, 청구인이 00건설주식회사에 쟁점토지 3필지에 대해 분양신청을 한 직후 ‘서산 천수 에이비지구 간척지 영농조합법인’(이하 “영농조합법인”이라 한다)과 토지분양대행 및 컨설팅 용역계약을 체결하고, 2003년 12월~2004년 4월 각종 일간 신문 등에 분양광고를 내고 42명에게 쟁점토지를 분할양도한 것이다. 서산간척지에는 농지를 주말농장으로 분양하려는 분양사업이 성행하고 있고, 주말농장의 경우 농사에 경험이 없는 도시민이 구입하기 때문에 농법 전수나 위탁영농을 위해 영농조합법인에서 위탁관리하는 것이 일반적으로 청구인도 영농조합법인에 분양대행을 의뢰하여 분양시점부터 조합원이 주말농장을 분양받은 이후까지 쟁점토지를 관리하도록 하였으며, 영농조합법인은 분양사업에 전문지식이 없었기 때문에 분양전문업자에게 분양대행을 의뢰하였고, 분양전문업자의 주도하에 일간신문 등에 광고를 게재하여 분양계약을 체결하였던 것이다. 청구인은 영농조합법인과 분양광고 대행 및 컨설팅계약을 체결하고 수수료를 지급한 바 있는데 이는 토지의 효용가치를 증진시키는 토지 개발행위에 포함되며, 영농조합법인에 분양대행 용역을 의뢰한 것은 분양공고에 있어 다수인에게 신뢰성을 주기 위함이었고, 주말농장의 경우 농사에 경험이 없는 도시민이 구입하기 때문에 영농조합법인에 위탁 관리하는 것이 관례화되어 있어 광고내용에 해당 운영관리 내용이 포함된 것일 뿐 분양주체는 영농조합법인이 아니라 청구인이었던 것이다. 그렇지 않다면 영농조합법인에 분양대행 수수료를 지급할 필요가 없었을 것이며 영농조합법인의 손익계산서상에 분양수수료 계정이 계상될 리도 없었을 것이다. 단기 매매차익을 목적으로 토지를 취득하여 단기간 보유한 후 개발행위 등으로 불특정다수인에게 분할 양도하는 경우 사업소득으로 보는바, 청구인은 쟁점토지를 취득할 당시부터 분양광고를 통해 주말농장으로 분양할 사업목적이 있었고, 취득일부터 양도일까지의 기간이 평균 2개월 미만으로 단기보유하였으며, 1필지당 14명씩 총 42명에게 동일한 면적으로 분할하여 분양광고를 통하여 불특정 다수인에게 양도하였으므로 쟁점토지의 양도는 양도소득이 아닌 사업소득으로 보아야 한다. 소득세법 기본통칙의 부동산 매매업 업종구분에 따르면, 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할판매하는 경우는 부동산매매업에 포함되며, 토지의 개발이라 함은 일정한 토지를 정지․분합․조성․변경 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 의미하는 것으로 규정하고 있다. 따라서 개발을 통한 토지의 분할 판매는 부동산 매매업으로 보아야 할 것이며 형질변경이 없다 하더라도 토지의 분할 자체로 인하여 토지의 효용가치가 증대되었다면 토지의 개발로 볼 수 있으므로 쟁점토지의 양도는 토지 개발로 인한 부동산 매매업에 해당한다.
• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점토지를 사업목적으로 구입하였다고 주장하나, 청구인이 42명에게 분할양도한 내역에 의하면, 2004.0.0.부터 2004.0.0.까지의 단기양도로 단기간의 양도차익을 위한 투자 목적으로 양도하여 사업성이 있다고 볼 수 없고, 당초 청구인도 쟁점토지 양도에 대하여 양도소득세로 자진 신고한 것으로 볼 때 당초 사업목적성이 없었으며, 양도소득을 발생시키는 행위가 이루어졌는가의 결과는 물론 애초 행위가 계속적․반복적 의사가 있는지 여부가 중요함으로 당초부터 쟁점토지를 단순히 양도한 후에 양수인들의 주말농장 운영과 관련하여 대표자로 있는 영농조합법인에 위탁관리한 점, 청구인의 1999년 이후 양도내역은 2005년 7월 토지(임야) 양도 1건 외에는 부동산 양도한 사실이 전혀 없는 점으로 보아 계속적, 반복적인 사업소득으로 볼 수 없다.

(2) 쟁점토지의 개발행위 등이 전혀 이루어지지 않았고, 동일한 면적으로 단순 분할하여 불특정 다수인인 42명의 양수인에게 양도한 것만으로 토지의 효용가치가 증대되었다고 볼 수 없으므로 소득세법상 부동산 매매업의 범위에 해당되지 아니한다.

(3) 청구인은 영농조합법인과 토지분양대행 및 컨설팅용역계약에 대한 관련 증빙을 전혀 제출하지 못하고 있으며, 영농조합법인의 설립일과 분양광고 시점이 일치되는 사실 및 각종 일간지 및 광고매체를 통하여 쟁점토지 분양 뿐만 아니라 주말농장 운영관리를 광고한 사실을 볼 때 광고 용역 행위의 실 주체는 청구인이 아닌 영농조합법인으로 영농조합법인의 주말농장 운영을 통한 위탁영농 수익사업을 위한 것이므로 쟁점토지의 효용가치를 직접적으로 증진시킨 행위로 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 42명에게 분할양도하여 발생한 소득이 양도소득에 해당하는지 아니면 부동산매매업인 사업소득에 해당하는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세자료에 나타나는 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 00건설주식회사와 아래 <표1>와 같은 매매계약을 체결하고 2004.0.00., 2004.0.00., 2004.0.00. 3차례에 걸쳐 000㎡를 취득하여 소유권이전 등기접수를 하였으며, 2004.0.00.~2004.00.00. 기간 중 김00 외 41명에게 000㎡ 중 000㎡(쟁점토지)를 분할양도하고 2004.0.0. 아래 <표2>와 같이 양도소득세를 신고하였다. <표1> <표2> (나) 청구인이 쟁점토지 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서와 처분청에서 확인한 매매계약서의 양식은 동일하며 그 일부 내용을 요약하면 아래 <표3>과 같다. <표3> (다) 쟁점토지를 위탁영농 관리하는 영농조합법인은 2003.00.0. 개업하여 현재까지 계속사업자로 등록되어 있으며 각 사업연도 법인세 신고시 제출한 손익계산서 내용은 아래 <표4>와 같다. <표4> (라) 영농조합법인이 2003년 10월~2004년 2월 기간 중 미디어세상, 한국일보, 문화일보, 한겨레신문, 한국경제신문, 경향신문, 국민일보 등에 19차례 쟁점토지에 대한 분양 광고하였으며 그 내용은 아래 <표5>와 같다. <표5> (마) 국세통합시스템에서 청구인의 사업자등록을 조회한 바, 영농조합법인 대표자 외에 사업자로 등록한 사실은 없다.

(2) 청구인은 2013.11.17. 심판관회의에 의견진술인으로 참석하여 쟁점토지를 사업적으로 매매할 목적으로 취득하였으며, 기획부동산의 도움을 받아 영농조합법인 명의로 분양광고를 하였고, 분양한 쟁점토지를 영농조합법인이 위탁관리하고 있으며, 현재 기획부동산의 연락처를 알 수 없는 것으로 진술하였다.

(3) 살피건대, 부동산의 양도가 사업소득에 해당하는지 양도소득에 해당하는지 여부는 그 규모, 횟수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 여부 등을 고려하여 사회통념에 따라 사실판단하여야 하는 것(대법원 99두5412, 2001.4.24)이고, 소득세법시행령제34조 규정에 의한 부동산매매업의 범위는 부동산의 매매 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 매매하거나 토지를 개발하여 주택지․공업단지․상가․묘지 등으로 분할 판매하는 경우를 포함하는 것이며, 이 때의 “토지의 개발”이라 함은 일정한 토지를 정지․분할․조성․합병 등을 함으로써 당해 토지의 효용가치가 합리적이고 효율적으로 증진을 가져오게 되는 일체의 행위를 의미하는 것으로 보이는 바, 청구인이 지분으로 분할하여 42명에게 단기양도한 쟁점토지의 경우, 비록 분할 전․후 지목이 동일한 농지로서 형질변경이 없는 단순분할에 해당한다 하더라도 토지의 분할로 인하여 토지의 효용가치가 증대되었다면 “토지의 개발”에 해당되는 것으로 볼 수 있을 것이고, 또한 쟁점토지를 매각하기 위해서 기획부동산의 기획 하에 영농조합법인명의로 분양광고를 하고 분할 및 매각대행에 따른 수수료를 지급한 행위는 토지의 효용가치를 효율적으로 증진시키는 토지 개발행위에 포함된다 할 것이며, 사업목적으로 매매차익을 얻기 위하여 계속적, 반복적으로 부동산 거래를 하였다면 부동산매매업을 영위하였다고 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도로 발생하는 소득에 대하여 부동산매매업에 의한 사업소득이 아닌 양도소득으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.