청구인의 쟁점토지 매매대금 잔금지급일을 취득시기로 봄이 타당하고, 매매계약서상 매매대금 외에 취득가액에 포함하여야 한다고 청구인이 주장하는 금액은 그 지급사실이 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하므로, 이 건 처분은 잘못이 없음
청구인의 쟁점토지 매매대금 잔금지급일을 취득시기로 봄이 타당하고, 매매계약서상 매매대금 외에 취득가액에 포함하여야 한다고 청구인이 주장하는 금액은 그 지급사실이 객관적인 증빙으로 확인되지 아니하므로, 이 건 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(2) 한편,국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 “국토계획법”이라고 한다) 제118조는 토지거래허가구역에 있는 토지의 소유권을 취득하는 계약을 체결하려는 당사자는 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 하고, 이를 받지 아니한 경우 받지 아니하고 체결한 계약은 그 효력이 발생하지 아니하도록 규정하고 있으나, 매매 등 계약이 처음부터 국토계획법이 정한 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 이루어진 경우와 같이, 위법 내지 탈법적인 것이어서 무효임에도 불구하고 당사자 사이에서는 그 매매 등 계약이 유효한 것으로 취급되어 매도인 등이 그 매매 등 계약의 이행으로서 매매대금 등을 수수하여 그대로 보유하고 있는 경우에는 종국적으로 경제적 이익이 매도인 등에게 귀속된다고 할 것이고 그럼에도 그 매매 등 계약이 법률상 무효라는 이유로 그 매도인 등이 그로 인하여 얻은 양도차익에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없다고 보는 것은 그 매도인 등으로 하여금 과세 없는 양도차익을 향유하게 하는 결과가 되어 조세정의와 형평에 심히 어긋난다(대법원 2011.7.21. 선고 2010두23644 판결, 같은 뜻). (3)소득세법제88조 제1항 본문은 “제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다.”라고 규정하고 있을 뿐 자산이 유상으로 이전된 원인인 매매 등 계약이 법률상 유효할 것까지를 요구하고 있지는 않으며, 같은 법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조 제1항 1호는 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명한 경우에는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일로 하는 것으로 규정하고 있다.
(1) 처분청이 제출한 OOO세무서장의 양도소득세 현장확인 보고서, 관련 문답서, 확인서 및 고충청구서, 양도소득세 경정결의서 등의 심리자료를 종합하면 다음의 내용이 확인된다. (가) OOO세무서장은 쟁점토지의 전 소유자가 이를 2008.2.1. 청구인에게 OOO원에 양도하고 양도소득세를 신고하지 않은 것으로 보아 전 소유자에게 2010.7.1. 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였으나, 전 소유자가 2012.5.29. 제기한 고충(양도가액 OOO원)을 받아들이면서 처분청에 이 건 양도소득세 과세자료를 파생․통보한 것으로 나타나고, 전 소유자의 고충신청서 주요 내용은 아래와 같다. <전 소유자 고충청구 내용> 쟁점토지를 팔고 잔금까지 모두 받은 상태에서 2006년 4월 압류가 들어와 해결할 돈도 없어 미안하게 생각하던 차에 2006년 4월 현재 토지거래허가 문제로 소유권을 이전할 수 없어 청구인이 부동산가치 상승분에 대한 담보권의 형태로 추가 근저당을 요구하였고 이에 OOO원 추가 근저당 설정에 차용증을 작성하여 주었으나 이와 관련하여 수령한 돈은 없다. 쟁점토지가 OOO 수용예정지로 거의 확정된 2007년 중순경 청구인이 차용증을 작성하여 줄 것을 요구하여 2007.7.23. OOO원의 차용증을 작성하여 주었고 청구인이 이를 근거로 2007.7.24. 쟁점토지를 경매신청하여 2008.1.29. OOO원에 낙찰받았다. 청구인은 OOO원을 취득가액으로 신고하였을 것이고 토지거래허가구역 내 매매거래이나 2005.1.20. 잔금을 받았으므로 쟁점토지의 실제 양도시기는 2005년이고 양도가액은 OOO원이다. (나) 쟁점토지 전 소유자 및 그 배우자는 OOO세무서장의 조사시에도 쟁점토지를 OOO원에 2005.1.20. 청구인에게 양도하였으나, 토지거래허가를 얻지 못하여 양도대금에 상당하는 근저당권을 설정하기로 하였으며, 그 이외 대금을 수령한 사실이 없으나 청구인의 요청에 따라 추가 근저당권을 설정해 주었다는 취지의 진술을 하였고, 위 주장 양도가액 등이 기재된 2004.3.25.자 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서를 제출하였으며, 청구인 또한 동 계약서가 실제 계약서임을 인정하는 취지의 진술하였다. (다) 2008년 1월 현재 건설교통부 토지거래허가구역 지정현황에 의하면, 쟁점토지가 소재한 OOO시는 OOO도시건설 등의 사유로 2003.2.17.～2008.2.16. 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있었다. (라) 쟁점토지 등기부등본 및 OOO지방법원 OOO지원 매각허가결정서OOO에 의하면, 쟁점토지에는 청구인을 채권자로 하여 2004.3.25. 채권최고액 OOO원, 2005.1.21. 채권최고액 OOO원, 2006.5.18. 채권최고액 OOO원, 합계 OOO원의 근저당권설정등기가 되어 있었고, 청구인이 OOO지방법원 OOO지원에 임의경매를 신청하여 2007.12.5. 최고가매수신고인으로 매각허가결정을 받은 이후 2008.2.1. 소유권이전등기를 한 것(등기원인은 2008.1.29. 임의경매로 인한 매각)으로 나타나고, 배당표에 의하면, 청구인은 2순위 OOO원(100%) 및 4순위 OOO원(46.84%)의 배당을 각 받은 것으로 되어 있다.
(2) 청구인은 쟁점토지가 2003.2.17.～2008.2.16. 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정된 지역에 소재하고 있었던 바, 2004.3.25. 전 소유자와 매매계약을 체결하였으나 토지거래허가를 얻지 못하였고, 계약금지급과 동시인 2004.3.25.에 쟁점토지에 대하여 청구인을 채권자로 하여 근저당권을 설정(채권최고액 OOO원)하였고, 쟁점토지에 대한 잔금 등이 전달되던 시기에 OOO도시건설 등의 소식으로 지가상승이 예상되자 전 소유자가 추가적인 대금요구를 하여 아래 <표>와 같이 대금을 지급하였으며, 쟁점토지에 2005.1.21. 채권최고액 OOO원, 2006.5.18. 채권최고액 OOO원의 근저당권을 추가로 설정하였으며, 이와 같은 근저당권에 기한 임의경매를 통하여 쟁점토지를 OOO원에 경락(취득)받았으므로 취득가액은 OOO원이고 취득시기는 경매대금 완납일(등기원인: 2008.1.29. 임의경매로 인한 매각)로 보아야 한다는 주장이다. OOOOOOOOO OOO OOO OO OOOO O OOO
(3) 관련법령과 사실관계 등을 종합해 볼 때, 청구인은 2004.3.25. 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하였으나 토지거래허가를 얻지 못하여 매매계약은 무효이고, 근저당권에 기한 임의경매를 통하여 쟁점토지를 경락받았으므로 취득시기는 경락은 받은 2008년이고, 그 가액은 경락가액인 OOO원이라는 주장인바, (가) 국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내의 토지를 매도하고 그 대금을 수수하였으며 매수인이 이를 재차 양도하고, 그에 따른 이전등기까지 마친 경우, 그 이전등기가 말소되지 아니한 채 남아 있고 매도인 또는 중간의 매도인이 수수한 매매 대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 아니한 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로, 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다할 것이고, 쟁점토지의 전 소유자와 토지거래허가를 받지 아니한 상태에서 쟁점토지에 대한 매매계약을 체결하고 2005.1.20. 그 잔금을 수수하였으며, 청구인은 그 소유권을 담보할 목적으로 근저당권을 설정하였고, 동 근저당권 등에 기한 경락을 통하여 이에 대한 소유권 이전등기절차까지 경료한 후 이를 제3자에게 양도하였으므로, 전 소유자가 2005.1.20. 잔금을 수령한 시점에 쟁점토지에 대한 처분권을 청구인에게 이전하여 그 때부터 청구인이 쟁점토지를 사실상 보유하였고, 이후 양도에 따른 매매대금 또한 청구인이 수취하였으므로, 쟁점토지의 잔금지급일을 청구인의 취득시기로 보아야 할 것이며(조심 2013중2704, 2014.3.5. 같은 뜻), (나) 전 소유자는 매매계약서상 양도가액OOO 이외에는 지급받은 사실이 없으며, 설정된 근저당권은 청구인의 소유권을 담보하기 위한 것이었음을 주장하고 있고, 청구인도 동 매매계약서가 실제 계약서임을 인정한바 있으므로, 동 계약서상 거래가액이 청구인의 취득가액으로 보이며, 그 이외 청구인이 지급하였다고 주장하는 금액은 위 계약서상 매매대금 이외의 것으로 실제 지급사실도 객관적으로 확인되지 아니한다. (다) 따라서, 처분청에서 청구인이 2005.1.20. 쟁점토지를 OOO원에 취득한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.