처분청이 주장하는 쟁점부동산 취득가액과 주변 유사상가의 매매가격 간에 차이가 큰 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 청구인이 처분청 인정 취득가액보다 더 높은 가격으로 쟁점부동산을 취득한 것으로 보여지는 측면이 있으므로, 청구인이 주장하는 1층 및 옥탑방에 대한 임대보증금 등에 대하여 추가 조사하여 그 결과에 따르는 것이 타당함.
처분청이 주장하는 쟁점부동산 취득가액과 주변 유사상가의 매매가격 간에 차이가 큰 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 청구인이 처분청 인정 취득가액보다 더 높은 가격으로 쟁점부동산을 취득한 것으로 보여지는 측면이 있으므로, 청구인이 주장하는 1층 및 옥탑방에 대한 임대보증금 등에 대하여 추가 조사하여 그 결과에 따르는 것이 타당함.
○○세무서장이 2013.1.14. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 00,000,000원의 부과처분은 00000 000 000 000-00 소재 3층 다가구주택의 실지 취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
(1) 청구인은 쟁점부동산을 2001.12.12. 000원에 실지취득하여 2004.2.2. 000원에 실지양도 하였으므로 취득가액을 000원으로 하여야 한다. 청구인은 상대방과 다운 검인계약서를 작성하여 양도가액 및 취득가액 모두를 신고하였고, 실제의 취득계약서 및 양도계약서는 공인중개사 김000 사무실에서 모두 파기하기로 하여 청구인이 소지한 실제의 계약서는 없으며, 청구인으로부터 쟁점부동산을 양수한 이000이 실제의 계약서를 복사하여 갖고 있다가 2011.12.19. 쟁점부동산을 다른 사람에게 양도하면서 실제의 계약서를 세무서에 신고함으로써 청구인이 양도한 실지가액 000,0000원이 밝혀진 것이다. 당초 공인중개사 김000는 청구인에게 000원만 있으면 전세를 끼고 쟁점부동산을 취득할 수 있다 하였고, 실제의 취득계약서는 파기하여 없지만 청구인이 소명자료로 찾은 자료로서 청구인이 신분증을 첨부하여 김000에게 써준 위임장의 내용에 의하면, 쟁점부동산의 취득금액 000원 중 ① 현금과 수수료로 준 금액 000원 ② 2층 201호와 202호 전세금 인수액 000원 ③ 3층 전세금 인수금액 000원의 조건으로 000원 중 000원은 지불한 셈이었으나 나머지 차액 000원은 지불을 못하는 상황으로 이는 1층 상가와 4층 000을 000원에 전세를 놓아 양도인이 가져간다는 내용이었으며, 공인중개사 김000도 위와 같은 각서를 청구인에게 작성하여 주었다. 또한 당시 교차로신문과 공인중개사들의 확인서로도 쟁점부동산의 시세가 000원임을 알 수 있으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다(주위적 청구).
(2) 실제의 취득가액을 확인할 수 없다면 취득가액을 환산가액으로 산정하여야 한다(예비적 청구).
(1) 000국세청장은 2012.10.5.~10.24. 쟁점부동산에 대한 양도소득을 조사하여 양도가액을 000원으로 취득가액을 000원으로 조사하였다. 청구인에게 쟁점부동산을 양도한 박000는 실거래가액이 000,0000원임을 확인한 사실이 없는 등 청구인은 취득가액 000원을 주장만 할 뿐 뒷받침 할 객관적 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인이 제출한 증빙자료에 따라 지역정보신문 발행사인 교차로 본사를 방문하여 계약당시인 2001.10.~2001.11. 기간 공안 쟁점부동산과 동일지역의 3층 상가주택 시세를 확인한 바, 동일 지역 유사한 조건의 물건에 대한 당시 시세는 청구인이 주장하는 취득가액 000원에 크게 미달하여 청구인의 주장은 신빙성이 없다.
(2) 청구인은 예비적 청구로 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다고 주장하나, 처분청은 현지조사하여 취득가액을 현금지급액 및 전세권설정액을 반영한 000원(신고한 취득가액에 000원 추인)으로 결정하였으므로 실지거래가액 우선적용 원칙에 따라 환산가액을 적용해 달라는 청구주장을 받아들일 수 없다.
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, `당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2002.12.18.개정)
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우(1999.12.28. 개정) 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2002.12.18.신설)
7. 기타 당해 자산의 종류·보유기간·보유수·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우(2002.12.18.개정) 제97조 【양도가득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29.개정)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것(2000.12.29.개정) 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(1999.12.28.개정)
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.(2001.12.31. 단서신설)
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래 가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류 에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또 는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례 가 액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득 가 액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경 정할 수 있다. (1999. 12. 28. 개정) (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환 산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (2002. 12. 30. 개정) 제176조의2 【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제5항에서 "대통령 령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방 법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산 한 가액 (2003. 12. 30. 개정) 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호 의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 /양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계 결 정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정 한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. (1999. 12. 31. 신설)
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자 산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 (1999. 12. 31. 신설)
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한 다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 (1999. 12. 31. 신설)
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액 (1999. 12. 31. 신설)
4. 기준시가 (1999. 12. 31. 신설)
(1) 청구인이 신고한 쟁점부동산 양도소득 과세표준에 대하여 처분청 이 경정한 내역은 아래 <표>와 같다
(2) 2012년 10월 OOO국세청장의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조 사내용 및 처분청이 추가로 제시하는 과세자료 내용은 아래와 같다. (가) 청구인은 이OOO에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였으 나 양도소득세 신고시 이중계약서 작성을 통해 OOO원으로 과소신고(OOO원의 검인계약서를 작성)하였고, 이OOO은 청구인으로부터 임대보증금 OOO원을 제외한 OOO원을 수표로 지급하였다는 확인서와 부동산매매계약서를 제출하였다. (나) 청구인은 2001.12.11. 쟁점부동산 취득시에도 이중계약서를 작 성 하였고, 실지 취득가액은 OOO원이 아니라 OOO원(현금 O OO,OOOO원, 승계받은 임대보증금 OOO원)이며, 실지 계약서는 분실하였다고 주장하였다. OOO원에 대하여 조사한 바, 2001.11.3. 계약일에 OOO원, 2001.11.17. 중도금 OOO원, 2001.12.11. 잔금청산일에 OOO원 총 OOO,OOOO원을 현금지급한 내역이 확인되며, 계약시 승계받았다고 주 장하는 임대보증금 OOO원의 경우, 등기부등본상에 기재된 전 세권 김OOO OOO원, 김OOO OOO원 총 OOO만원을 제외한 OOO원에 대하여는 계약당시 임차인 존재여부 등을 확인할 수 없어 취득가액으로 인정할 수 없으므로 당초 제출한 취득계약서상 금 액 OOO원은 기준시가 OOO원보다 낮고 임대보증금 승계내역이 제시되지 않은 점 등을 고려해 볼 때 사실이 아닌 것으로 판단 되며, 납세자가 제출하여 확인된 금융증빙과 등기부상 전세권 설정금 액을 합산한 OOO원을 취득가액으로 인정하였다. (다) 처분청 조사내용에 의하면, 청구인은 취득가액이 OOO원임을 주장하며 OOO만원 외에 OOO원을 더 지급하였다는 증빙으로, 객관 적인 금융거래 증 빙이나 실계약서 제출 없이 2001년 취득당 시 쟁점부동산 매매를 중 개한 공인중개사 김OOO가 작성했다 는 아래 <표>와 같은 ‘각서’와 공가상태인 1층과 누다락에 대한 임대권 한을 모두 중개사에게 위임한다는 청구인의 ‘위 임장’을 제출하였는바, 조사당시 청구인은 상기내용의 각서 등을 팩스로 제출하며 2001년도에 복사된 사본으로 진술하여 해당 서류의 진위여부를 판정하기 위해 문서감정을 할 것이니 보유서류 원본을 등기로 제출할 것을 요 청 하였으나, 해당 각서 등이 본인의 취득가액을 증빙할 유일한 서류임에 도 이를 파기하였다는 사유로 제출하지 아니하였고, 또한, 취득계약서 작 성 당시 부동산중개인 김OOO가 작성한 각서 와 청구인이 작성한 위임장은 양도인 박OOO와 같이 작성한 실거래가 거 래확인서 및 검인계약서 등 과 함께 모두 2001.12.11. 동일날짜에 작성되었음에도 실거래가 거래확인 서와 검인계약서에는 청구인의 인감도장이, 각 서와 같이 작성한 위 임장은 다른 일반도장이 날인되어 있어 동일 날짜에 서로 다른 도장이 사용될 이유가 없는 점으로 미루어 각서를 신뢰하기 어렵다. 각서의 내용을 보면 등기이전 시 1층과 누다락(옥탑방)은 공가 상 태로, 전 양도자 박OOO는 잔금 OOO원을 수령하지 않은 상태에 서 등기를 이전해 준 것으로 보이며, 추후 임대를 놓아 지급하기로 한다 는 각서내용으로 보아 해당 층 은 반드시 전세로 임대해 전 소유자에게 잔 금을 지급해야 하는 상황이 나, 청구인이 이전에 제기한 과세전적부 심사청구서의 내용을 보면, 1층 상가의 1차 세입자 또는 2차 세입자 를 구하며 부채에 대한 이자상환을 이유로 월세 세입자를 필요로 했다는 부분이 있어 이는 각서의 내용과 상반되어 각서를 신뢰할 수 없다. <각서 내용> (라) 취득가액에 포함된다고 주장하는 1층상가의 보증금 OOO원의 거 래내역을 보면, 청구인 남편의 지인이 소개로 1차 세입자 박근예가 보증금 OOO원을 내고 사업자등록과 점포 인테리어 없이 3∼4개월간 창고매장 및 삼겹살집을 운영하였다고 주장하나, 조사기간 중에는 1층 상가의 1차 세입자가 창고매장을 운영했다거나 남편의 지인이라 는 어떠한 언급도 없었으며 확인서 또한 제출한 사실이 없고, 상가주택 의 1층 소형점포의 임대차거래는 일반적으로 적은 보증금에 월세를 지급하는 조건이 대다수이고 쟁점부동산의 1층 상가점포 역시 2002.5.11. 사업자등록된 “OOO” 이후 동일 업종, 동일상호로 사업자 명의만 3회 정도 변동되었으나 3년간 임대보증금 OOOOOOOOOO O, 월세 OOO원 선에 임대되었음이 사업자등록 내역으로 확인되 는 것 으로 보아, 청구인의 세입자가 소형점포의 보증금으로 OOO원을 지 급하면서 보증금에 대한 어떠한 안전장치(사업자등록, 대금을 건물소유주에게 직접입금 등)도 하지 않았다는 청구인의 주장은 신빙성이 없는 등 청구인과 전 세입자 박OOO와의 보증금거래에 대한 근거가 불확실하고 보증금 OOO원을 반환했음을 뒷받침할 객관적 증빙이 없어 청구인의 주장을 신뢰할 수 없다. 3층 주택(주인 세대)의 보증금 OOO원과 OOO(옥탑방) 보증금 OOO원 역시 세입자가 있었다고 주장하나, 세입자의 존재여부가 불 분명하고 취득당시 인수보증금 존재 여부를 확인할 객관적인 근거자 료가 없어 이를 인정할 수 없다. (라) 청구인이 제출한 증빙자료에 따라 지역정보신문 발행사인 교차 로 본 사를 방문하여 계약당시인 2001.10.∼2001.11. 기간 동안 쟁점부동산과 동일지역의 3층 상가주택 시세를 확인한 바(쟁점부동산 취득일 2001.12.12.), 쟁점부동산은 OOO의 중심상권(“일명 OOO먹자골목 또 는 아파트단지 앞 상권”)에서 벗어나 있는 지역으로 비교대상 매매 물건이 중심상권에 위치하며 평수가 더 큼에도 쟁점부동산의 취득가 액 으로 주장하는 OOO원에 미치지 않는 것으로 보아 청구인의 주장 은 신빙성이 없다. <쟁점부동산과 인근 부동산 시세 비교>
(3) 청구인이 제시하는 교차로 신문 2001.12.7.자의 OOO 소재 부동산의 매도가격을 보면, 대60 평․건120평․누다락․중심상권에 위치한 부동산의 매도가격이 OOO원으 로 되어 있 고, OOO 대55평․건101평․누다락의 부동산이 OOO원, OOO 대55평․건95평의 부동산이 OOO원으로 되어 있다.
(4) 한편, 우리원에서 처분청에 확인한 바에 의하면, 쟁점부동산의 취득 가액을 기준시가로 환산한 가액은 약 OOO원이며, 기준시가에 의 한 가액은 약 OOO원인 것으로 답변하고 있다.
(5) 살피건대, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 OOO원을 부인하고 쟁점 부동산의 취득당시 현금 지급분과 2층 및 3층에 설정 된 전세권 인수액 등을 합산한 OOO원을 실지 취득가액으로 산정하였는바, 취득당시 1층 및 옥탑방은 공가상태로 있어 동 부분에 대한 추가 임대보증금을 취득가액에 포함하기로 하였다는 청구주장을 전면 부인하기는 어려운 점, 교차로 신문상에 나타나는 유사 부동산의 경우 매도가액이 O O원을 상회하는 것으로 나타나는 점, 청구인이 주장하는 환산가액이 청 구인이 주장하는 실지 취득가액보다도 높게 나타나는 점 등을 고려 하 여 보면, 처분청은 쟁점부동산의 실지 취득가액을 재조사하여 그 결과 에 따라 쟁점부동산의 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 합리적인 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 국세기본 법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.