공시지가 없는 토지를 다수 필지의 필지별 양도가액을 감정평가액으로 안분

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 대전시 ○○구 ○○동 ○○ 임야 255.72㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다), 같은 곳 ○○-○ 임야 69.42㎡(이하 “쟁점②토지”라 한다), 같은곳 ○○-○ 제방 737.14㎡(이하 “쟁점③토지”라 하고, 쟁점①토지·②토지와 합하여 “쟁점토지”라고 한다)를 2007.1.8. 사망한 청구인의 아버지 손○○으로부터, 2008.7.8. 사망한 청구인의 어머니 김○○로부터 각 지분 7분의 1을 상속을 원인으로 취득하여 보우하다가 2011.3.24. 주식회사 ○○자원에 3억3,000만원에 일괄양도하고, 개별공시지가가 없는 쟁점③토지의 가액을 쟁점②토지의 공시지가를 적용하여 각 필지별 양도가액 및 취득가액을 산정한 후, 쟁점③토지의 양도차익에 대하여는 조세특례제한법제69조의 ‘자경농지에 대한 양도소득세의 감면’규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 개별공시지가가 없는 쟁점③토지에 대하여 2개의 감정평가법인(한국감정원, 중앙감정평가법인)이 평가한 가액으로 하여 취득가액 및 양도가액을 안분계산하여 2012.9.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 5,090,000원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.18. 이의신청을 거쳐 2012.12.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점①토지와 쟁점②토지에 대하여는 개별공시지가로 개별공시지가가 없는 쟁점③토지에 대하여는 감정평가가액으로 하여 양도가액 3억3,000만원을 안분계산하였으나, 이는 두 가지의 기준으로 안분계산하여 부당하므로 쟁점토지의 각각의 필지에 대하여 단일기준인 면적기준으로 하여 양도가액을 안분계산하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 양도가액이 불분명한 경우에 소득세법제100조 제2항, 같은 법 시행령 제166조 제6항에 따라 개별공시지가로 안분계산하게 되어 있는 바, 본 건의 경우 감면대상이 되는 쟁점③토지와 과세대상인 쟁점①토지·쟁점②토지를 일괄 양도한 사항으로 양도가액이 구분되어 있지 않아 개별공시지가로 안분하여 양도가액 배분하여 결정한 것은 적법하고, 당초 공시지가가 없었던 쟁점③토지에 대하여 실제 이용현황에 따라 전으로 하여 2개 감정평가법인(한국감정원, 중앙감정평가법인)에 의뢰하여 재산정된 토지단가로 취득가액 및 양도가액 안분하여 계산한 처분청의 결정은 정당하다.

• 가. 쟁 점 일괄양도한 3필지인 쟁점토지의 각 양도가액을 기준시가가 아닌 면적기준으로 안분하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분한다. (2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 기존건물과 그부수토지의 평가액×취득일 현재 기존건무로가 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가/관리처분계획인가일 현재 기존건무로가 그 부수토지의 법 제99조 제1항 및 제2항 제1호의 규정에 의한 기준시가

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청 심리자료 등에 의하면, 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2007.1.8. 쟁점토지의 지분 7분의 1을, 2008.7.8. 쟁점토지의 지분7분의 1을 각각 상속을 원인으로 하여 취득하였고, 이와 관련한 상속세 신고 내역은 아래 <표1>과 같다. (나) 청구인이 쟁점토지별 양도소득세 예정신고내역은 아래 <표2>와 같다. (다) 처분청은 쟁점③토지에 대하여 공부상 제방이나 실제 사용용도를 전으로 하여 2개의 감정평가법인(주식회사 중앙감정평가법인 충청지사, 한국감정원 대전지점)에 개별토지단가 산정을 의뢰하여 2012.6.18. 회신받은 감정평가가액은 아래 <표3>과 같다. (라) 처분청은 위 감정평가가액을 소득세법제99조(기준시가의 산정) 제1항 제1호 가목 단서의 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액을 보아, 쟁점토지의 양도가액인 3억3,000만원을 아래 <표4>와 같이 각 필지별로 안분계산하였고, 각 필지별 양도차익은 아래 <표5>와 같다.

(2) 청구인은 쟁점토지의 양도가액인 3억3,000만원을 각 필지별 면적을 기준으로 안분계산하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 국토해양부 부동산 공시가격알리미 시스템(www.kreic.org) 게시된 ○○시 ○○구 ○○동의 연도별 표준공시지가 내역은 아래 <표6>과 같으며, 쟁점③토지에 대한 개별공시지가 내역(기준년월일 2012.7.1. 이전의 개별공시지가는 없음)은 기준년월일 2012.7.1.에 ㎡당 210,000원, 기준년월일 2013.1.1.에 ㎡당 221,000원인 것으로 나타난다.

(4) 소득세법제100조(양도차익의 산정) 제2항에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 및 부가가치세법 시행령제48조의2(과세표준의 안분계산) 제4항 단서 제1호에는 토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다. 한편, 소득세법제99조9기준시가의 산정) 제1항에는 제100조에 따른 기준시가는 각 호에서 정하는 바에 따른다고 규정하고 있고, 같은 항 제1호 가목에는 토지는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가로 하되, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은법 시행령 제164조(토지·건물의 기준시가 산정) 제1항에는 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지(개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지)와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제9조 제2항 에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 말하며, 이 경우 납세지 관할세무서장은 지방세법제4조 제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 소득세법제99조 제1항 제1호 가목 단서에는 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액을 기준시가에 해당한다고 규정하고 있고, 이에 따라 처분청이 쟁점③토지를 표준지공시지가에 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 공시가격비준표를 적용하여 쟁점③토지를 평가한 것으로 보이며, 쟁점③토지와 지목 등 지가 형성요인이 유사한 표준지인 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 답 2,119㎡의 연도별 공시지가가 쟁점③토지를 평가한 처분청의 가액보다 높은 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 양도가액을 각 필지별 기준시가에 해당하는 개별공시지가 또는 감정가액으로 안분계산하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.