[요지] 청구인의 배우자 사업장인 독서실에 대한 공사계약서 및 세금계산서 등이 청구인의 배우자 명의로 되어 있으므로, 배우자가 지급하여야 할 공사대금을 청구인이 대신 지급한 것이어서 쟁점금액을 청구인의 자본적 지출액으로 인정하기 어렵고, 임의적 경비인 공과잡비 등도 소득세법상에서 필요경비로 인정되는 자본적 지출액으로 보기는 어려움
[요지] 청구인의 배우자 사업장인 독서실에 대한 공사계약서 및 세금계산서 등이 청구인의 배우자 명의로 되어 있으므로, 배우자가 지급하여야 할 공사대금을 청구인이 대신 지급한 것이어서 쟁점금액을 청구인의 자본적 지출액으로 인정하기 어렵고, 임의적 경비인 공과잡비 등도 소득세법상에서 필요경비로 인정되는 자본적 지출액으로 보기는 어려움
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인이 쟁점부동산을 취득할 당시 오랫동안 공실로 방치되어 있었던 관계로 OOO 등 사업을 개시하기 위해서는 내부공사가 필요하여 주식회사 OOO를 시공업체로 선정하여 약 3개월간 건물 내부공사, 집기 및 비품 설치를 하였고 도시가스 시설공사는 주식회사 OOO에게 맡겨 공사를 완료하였으며 쟁점부동산의 세부공사내역은 아래 <표1>과 같다. <표1>
(2) 청구인은 <표1> ①～④까지의 OOO 공사비 OOO원만 자본적 지출액으로 알고 신고하였으나, 이후 ⑤～⑨까지의 공사비 OOO원도 쟁점부동산을 OOO의 용도로 사용할 수 있도록 개조하는데 반드시 필요한 공사들이고 자본적 지출액에 해당하므로 양도가액에서 차감하여 줄 것을 청구하였으나, 처분청이 청구인의 배우자가 운영하는 OOO 공사비(쟁점금액)는 타인의 사업장에 법적인 지급의무 없이 대신 지출한 비용이라고 하여 양도가액에서 차감하는 것을 부인하였는바,소득세법 기본통칙39-0…8 및법인세법 기본통칙40-71…3에 따르면 임차인이 부담한 건물개수비는 임대자산의 원본에 가산한다고 되어 있어 당연히 청구인(임대인)이 직접 부담한 OOO 공사비도 쟁점부동산의 자본적 지출액이며 쟁점부동산의 세부공사 내역 중 공과잡비와 기업이윤(이하 “공과잡비 등”이라 한다)도 공사에 부수되는 것으로 공사비 원가에 가산되었으므로 자본적 지출액으로 인정하여야 한다.
(3) 청구인과 양수인 사이에 작성된 매매계약서에는 ‘현시설 상태의 계약이며 사업자 포괄양수도계약’이라고 기재되어 있으며 쟁점부동산이 양도일 이후에도 계속하여 같은 상호로 OOO 등 사업에 사용되고 있고, 쟁점부동산의 기준시가는 아래 <표2>와 같이 취득당시에 비해 양도당시가 OOO 증가한 반면 실지거래가액은 취득당시보다 OOO 증가한 것으로 나타나는 바, 양도가액에는 사업용 집기·비품가액이 포함되어 있다는 것을 의미하므로 양도가액에서 제외하는 것이 타당하다. <표2>
(1) 쟁점부동산 중 OOO는 청구인의 배우자 OOO가 OOO로, OOO는 청구인이 OOO으로 사업자등록을 하고 운영하였으며, 거래상대처인 OOO가 신고한 2007년 제1기 부가가치세 매출처별세금계산서 합계표를 보면 청구인의 배우자가 운영한 OOO로 세금계산서를 발행한 사실 등으로 볼 때, 타인의 사업장에 지출한 경비는 법적인 지급의무 없이 대신 지급한 비용으로 쟁점금액은 양도가액에서 공제되는 필요경비에 해당하지 않는다. (2)소득세법제97조 제1항 제2호는 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것을 양도가액에서 공제할 필요경비로 규정하고 있어 임의로 세부공사비에 가산된 공과잡비 등을 필요경비로 인정하기는 어렵다.
(3) 통상 일반적인 매매계약서에도 ‘현시설 상태의 계약’이라는 문구가 항시 의례적으로 사용하고 있으며 그 이유는 계약시 확인된 시설물이 양도시까지 파손 또는 훼손이 되지 아니하여야 한다는 의미로 해석이 되며 당해 매매계약서로 책상 및 기타집기가액이 양도가액에 포함이 되었다는 특약내용이 없는 점 등에 비추어 집기·비품가액을 양도가액에서 제외하지 아니한 당초 처분은 정당하다.
3. 심리 및 판단
① 쟁점부동산의 양도차익 계산시 쟁점금액과 공과잡비 등을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
② 쟁점부동산의 양도가액에서 집기·비품가액을 차감할 수 있는지 여부
(1) 소득세법(2012.1.1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것) 제94조【양도소득의 범위】① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지[측량·수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호 나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것) 제67조【즉시상각의 의제】① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물·기계·설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
② 제1항 제1호에 따라 제89조 제2항 제1호에 따른 현재가치할인차금을 취득원가에 포함하는 경우에 있어서 양도자산의 보유기간 중에 그 현재가치할인차금의 상각액을 각 연도의 사업소득금액 계산 시 필요경비로 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한다.
③ 법 제97조 제1항 제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2.개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금 상당액을 말한다) 3의3.재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
(3) 소득세법 시행규칙(2012.2.28. 기획재정부령 제265호로 개정되기 전의 것) 제79조【(양도자산의 필요경비 계산 등】① 영 제163조 제3항 제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
1. 하천법·댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비
4. 토지이용의 편의를 위하여 당해 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 가액
5. 사방사업에 소요된 비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
(1) 청구인이 제출한 쟁점부동산에 대한 공사계약 및 대금지급내역, 세금계산서 등에 의하면, 청구인은 주식회사 OOO와 공급가액 OOO원의 리모델링계약을 체결하고 관련 세금계산서를 수수하였으며, 청구인의 배우자는 주식회사 OOO와 공급가액 OOO원의 리모델링계약을 체결하여 관련 세금계산서를 수수하고 공사대금은 청구인이 전액 지급한 것으로 나타난다.
(2) 쟁점부동산에 대한 양도인(청구인)과 양수인OOO간 체결한 매매계약서에서 매매대금을 OOO원으로 하고 특약사항에 ‘현시설 상태의 계약이며, 사업자포괄양수양도 계약’이라고 명시하고 있다.
(3) 쟁점부동산에 대한 사업자내역 조회결과에 따르면, 청구인은 2006.12.26. 쟁점부동산 중 OOO에 “OOO”이라는 상호의 OOO을 개업하여 2011.7.12. 폐업하였고, 청구인의 배우자는 OOO에 “OOO”이라는 상호의 OOO을 개업하여 2011.7.12. 폐업하였으며, 쟁점부동산의 양수인OOO은 2011.7.8.부터 쟁점부동산에서 부동산 임대업을 영위하는 것으로 나타난다.
(4) 처분청은 쟁점부동산의 리모델링공사를 주식회사 OOO과 주식회사 OOO에서 실제 시행한 것으로 인정하였으나, 배우자가 운영한 OOO 공사비(쟁점금액)에 대해서는 필요경비로 인정하지 아니하였고, 집기·비품가액은 양도계약서상 구체적인 증빙이 없다 하여 양도가액에서 차감하지 아니한 것으로 나타난다.
(5) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은쟁점부동산에 양도차익의 산정시 배우자의 사업장인 OOO에 대한 공사비(쟁점금액)와 공과잡비 등을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인의 배우자 사업장인 OOO에 대한 공사계약서 및 세금계산서 등이 청구인의 배우자 명의로 되어 있으므로 배우자가 지급하여야 할 공사대금을 청구인이 대신 지급한 것이어서 쟁점금액을 청구인의 자본적 지출액으로 인정하기 어렵고,소득세법상 양도차익을 계산함에 있어 양도자산의 용도변경 및 개량을 위하여 지출한 비용과 양도자산의 이용편의를 위하여 지출한 비용에 해당하는 설비비와 개량비, 그리고 본래의 용도를 변경하기 위한 개조비용 등을 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 인정하도록 규정하고 있으나 임의적 경비인 공과잡비 등은 이에 해당하지 아니하므로 쟁점부동산의 양도차익 계산시 쟁점금액 및 공과잡비 등을 필요경비로 인정하지 아니한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(6) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산의 양도가액에서OOO의 책상 및 기타집기 등에 대한 비용(집기·비품가액)을 차감하여야 한다고 주장하나, 고시원 내에 설치된 시설 및 비품 등은소득세법제94조에 의한 양도소득세 과세대상 자산이 아닐 뿐만 아니라 부동산과 구분하여 별도로 거래한 경우에는 양도가액에 포함하지 아니하는 것이며, 쟁점부동산 매매계약서에 ‘현시설 상태의 계약이며, 사업자포괄양수양도 계약’이라는 특약사항만 있을 뿐 집기·비품가액의 명세가 별도로 표시되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점부동산의 양도가액에서 집기·비품가액을 차감하지 아니하고 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.