[요지] 쟁점건물은 건축물대장상 주 용도가 ‘근린생활시설’로 등재되어 있고, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의할 경우 사업인정고시 이후에는 건물의 용도변경이 사실상 불가능한 점, 처분청이 제출한 현장사진에 의하면 식당 용도의 내부 인테리어 그대로인 것으로 나타나는 바, 이후 쟁점건물이 주택으로 사용되었다면 다시 내부공사를 하여야 할 것인데 이에 대한 자료가 제출되지 아니한 점, 쟁점건물의 재산세가 주택외건물로 분류되어 과세된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 이 건 과세처분은 잘못이 없음
[참조결정] OOOOOOOOOO
[주 문] 심판청구를 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인은 쟁점부동산에서 1955.6.17.부터 거주하여 왔으며, 1980.7.1.부터는 생활이 어려워져 한옥일부를 개조하여 음식점을 개업하여 운영하던 중 청구인의 체력저하와 노환으로 2005.5.7.부터는 김OOO에게 보증금 OOO원에 월세 OOO원을 받고 2012.5.16.까지 주거 및 식당으로 임대하였으며, 당시 청구인은 임차인 김OOO으로부터 단 OOO원의 권리금도 받은 사실이 없었던 바, 만약 주거가 아니고 영업보상으로 세를 놓는다면 영업권리금을 받아야 하지만 청구인은 주거를 우선 목적으로 하여 임대를 한 것이기 때문에 영업권리금을 받지 않았던 것이다. 이후, 쟁점부동산에 대한 서울특별시장의 토지수용계획이 확정되자 김OOO은 2012.5.17. 식당을 폐업하고 이사를 갔으며, 청구인은 쟁점부동산을 OOO(서울특별시 OOO 소재, 대표 이OOO)에 의뢰하여 2012.6.12. 김OOO에게 쟁점부동산을 주거를 목적으로 임대(방 3개를 보증금 없이 선월세 OOO원을 받고 월 OOO원씩 공제)하였고, 2012.10.5.에는 이OOO에게 주거를 목적으로 임대(보증금 OOO원에 월세 선불 OOO원, 중개수수료 OOO원 합계 OOO원을 수령함)하였는 바, 김OOO는 약 12개월간 거주하였으며, 이OOO은 약 8개월간 거주하였다.
(2) 청구인이 약 60년간 보유하고 있던 쟁점건물이 건축물대장상으로는 몇 년동안이나 공부상 근린생활시설로 등재되어 있었는지 잘 모르겠으나, 거의 수십년동안은 순수한 주거용 주택으로 기재되어 있었을 것으로 생각하며, 부동산 중개업소의 임대차계약서가 분명히 존재하고, 2가구로부터의 월세 수입내역이 통장에 분명히 나타남에도 불구하고 쟁점부동산을 근린생활시설로 보아 전체 양도가액에 대하여 양도소득세를 부과한 것은 부당하다.
(3) 처분청은 임차인 김OOO이 쟁점부동산을 한식 식당으로 사용하다가 영업권 보상을 받았다는 이유로 쟁점부동산을 근린생활시설로 보아 1세대1주택을 인정하지 아니하고 양도가액 전체에 대하여 양도소득세를 결정하였으나, 설령 양도 당시에 쟁점건물이 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있었다고 하더라도 실제로 양도시점(수용당시)에는 주거용 주택으로 사람이 거주하고 있었기 때문에 실질과세 원칙에 따라 1세대1주택으로 인정하는 것이 타당하다.
3. 심리 및 판단
(1) 청구인은 1955.6.17. 쟁점부동산을 취득하여 1980.7.1. 쟁점부동산에서 OOO”라는 상호로 사업자등록 후 1997.9.30.까지 음식점을 운영하였고, 2005.5.7.부터는 쟁점부동산을 김OOO에게 임대하였는데 김OOO은 2005.5.30.부터 2012.5.12.까지 쟁점부동산에서 사업자등록(업종 음식/한식)을 하고 한식 식당을 운영하였다.
(2) 2010.8.19.과 2011.7.28., 그리고 2011.11.10. 쟁점부동산 일대에 대하여 서울특별시 OOO 건립공사를 위한 도시계획시설사업 실시계획이 고시되었고, 이에 따라 임차인 김OOO은 2012.1.27. 식당에 대한 영업보상금 OOO원을 수령한 후 2012.5.15. 식당을 폐업하고 2012.5.16. 쟁점부동산에서 퇴거하였으며, 2012.8.10. 쟁점부동산이 수용재결되어 서울특별시는 2012.9.17. 수용재결에 따른 보상금 OOO원을 공탁하였으나, 2012.12.14. 이의신청에 따른 재결로 보상금은 OOO원이 증액된 OOO원으로 결정되었다.
(3) 청구인은 2012.12.28. 쟁점부동산의 양도를 1세대1주택에 해당하는 고가주택의 양도로 보아 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 예정신고하였고, 이의신청에 따른 재결로 보상금이 증액되자 2013.4.1. 2012년 귀속 양도소득세를 OOO원으로 수정신고하였다.
(4) 처분청은 쟁점부동산의 양도를 1세대1주택 고가주택의 양도가 아닌 영업용 건물의 양도로 보아 2013.10.14. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원 결정고지하였다.
(5) 청구인은 쟁점부동산 양도 당시(2012.9.17.) 임차인 김OOO와 이OOO이 쟁점부동산을 주거용으로 사용하고 있었으므로 쟁점부동산의 양도는 1세대1주택의 양도로 봄이 타당하다고 하면서 김OOO가 임차인으로 작성된 “임대차 계약서” 사본, 이OOO이 임차인으로 작성된 “임대차 계약서” 사본, 청구인이 중개업자라고 주장하는 이OOO의 “확인서”, 청구인이 임차인이라고 주장하는 김OOO와 OOO의 “확인서”를 각각 제출하였다. 이와 관련하여 청구인은 대흥부동산 사무실에서 김OOO와 임대차계약을 체결하고 김OOO로부터 월세 OOO원을 받아 이를 우리은행 통장에 입금하였다고 하면서 청구인 명의의 “OOO 통장” 사본을 제출하였는바, 동 통장사본에 의하면 청구인이 현금입출금기를 통하여 청구인 명의의 OOO은행 계좌로 2012.6.14. OOO원, 2012.6.15. OOO원 및 OOO원을 각각 입금한 내역이 나타난다. 또한, 청구인은 이OOO과 임대차계약을 체결하고 이OOO이 2012.11.12. 이OOO을 통하여 청구인의 OOO은행 통장으로 OOO원, 2013.1.3. OOO원, 2013.1.7. OOO원, 2013년 2월에는 OOO원을 월세로 입금하였다고 하면서 청구인 명의의 OOO은행 통장” 사본을 제출하였는바, 동 통장사본에 의하면 청구인의 OOO은행 계좌로 이OOO이 2013.1.3. OOO원, 2013.1.7. OOO원을 입금한 내역이 나타나며, 그 외 다른 내역은 인쇄 상태가 선명하지 아니하여 기재 내역을 파악하기 어려운 상태이다.
(6) 처분청은 쟁점건물이 건축물대장상 근린생활시설로 등재되어 있으므로 원칙적으로 그 양도를 주택의 양도로는 볼 수 없다고 하면서 쟁점건물의 “일반건축물대장”을 제출하였는바, 위 “일반건축물대장”에 의하면 쟁점건물의 주용도는 “근린생활시설”로, 건축물현황상 용도는 “근린생활시설(대중음식점)”로 등재되어 있다.
(7) 처분청은 쟁점부동산에서 임차인으로 거주하였다고 청구인이 주장하는 김OOO와 이OOO은 주민등록상으로 쟁점부동산에서 거주한 사실이 나타나지 아니한다고 하면서 김OOO와 이OOO의 각 “주민등록표 초본”을 제출하였는바, 위 각 주민등록표 초본에 의하면 김OOO와 이OOO은 쟁점부동산 소재지에 전입한 사실이 없는 것으로 나타난다. 또한, 처분청은 청구인의 주민등록상 전출입내용을 보면 청구인은 2001.11.2. 쟁점부동산 소재지에서 서울특별시 OOO로 전출 이후로는 현재까지 계속 동 주소지에서 거주하고 있을 뿐 쟁점부동산에는 거주한 사실이 없다고 하면서 청구인의 “주민등록표 초본”을 제출하였다.
(8) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 양도할 당시 최종 임차인인 김OOO이 한식 식당을 운영하다가 식당 영업권에 대한 보상까지 받고 퇴거하였으므로 쟁점부동산의 양도는 주택의 양도로는 볼 수 없다고 하면서 김OOO이 쟁점부동산에서 운영한 한식 식당 “현장사진”을 제출하였는바, 동 “현장사진”에는 OOO이라는 상호의 간판과 함께 식당으로 보이는 홀 및 주방의 내부 인테리어 모습이 나타난다.
(9) 처분청이 제출한 “양도소득세 조사종결보고서(2013.6.)”에 의하면 쟁점건물은 2006.6.1.부터 2012.6.1.까지의 재산세가 주택외 건물로 분류되어 과세된 것으로 나타난다.
(10) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제95조 제1항은 양도소득금액은 같은 법 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액에서 같은 법 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있고, 제3항은 같은 법 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 일부개정되기 전의 것, 이하 같다) 제160조 제1항은 소득세법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익은 소득세법 제95조 제1항에 따른 양도차익과 양도가액에서 OOO원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 금액을 곱한 금액으로 하고, 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유 특별공제액은 소득세법 제95조 제2항에 따른 장기보유 특별공제액과 양도가액에서 OOO원을 뺀 금액을 양도가액으로 나눈 금액을 곱한 금액으로 한다고 규정하고 있다. (나) 소득세법 제95조 제3항이 적용되는 “주택”에 해당하는지 여부는 원칙적으로 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 할 것이나, 해당 부동산의 공부상 용도가 근린생활시설로 등재되어 있음에도 이와 달리 사실상 주거로 이용되었다고 인정되기 위해서는 해당 부동산이 영업용 시설로 사용되지 않았다는 점만으로는 부족하고 적극적으로 거주자의 주거에 제공되었음이 인정되어야 할 것이며, 쟁점건물에 대한 공부상의 용도를 부인하는 근거를 구체적이고 객관적인 증거자료에 의하여 입증하지 않는 이상 공부상의 용도로 보는 것이 합당하다고 할 것이다(국심 2006서3071, 2006.11.7. 등, 같은 뜻임). (다) 이 건의 경우를 보면, 쟁점건물은 건축물대장상 주용도가 “근린생활시설”로 등재되어 있으며, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 의할 경우 사업인정고시 이후에는 건물의 용도변경이 사실상 불가능한 점, 처분청이 제출한 “현장사진”에 의하면 쟁점건물은 김OOO이 폐업할 당시 식당 용도의 내부 인테리어 그대로인 것으로 나타나는 바, 이후 쟁점건물이 주택으로 사용되었다면 다시 내부공사를 하여야 할 것인데 이에 대한 자료가 제출되지 아니한 점, 처분청이 제출한 “양도소득세 조사종결보고서(2013.6.)”에 의하면 쟁점건물은 2006.6.1.부터 2012.6.1.까지의 재산세가 주택외건물로 분류되어 과세된 것으로 나타나는 점 등에 비추어 볼 때, 기존에 식당 용도로 사용되다가 사업인정고시로 사용제한된 건물을 그 철거 전에 일시적으로 무단 임대하여 사용하였다고 하여 이를 주택으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. (라) 따라서, 쟁점부동산의 양도를 1세대1주택 고가주택의 양도가 아닌 영업용 건물의 양도로 보아 청구인에게 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> 관련 법령
(1) 소득세법(2013.1.1. 법률 제11611호로 일부개정되기 전의 것) 제89조(비과세 양도소득)① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 제95조(양도소득금액)① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 그 자산의 양도차익에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
③ 제89조 제1항 제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
(2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 일부개정되기 전의 것) 제154조(1세대1주택의 범위)① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우 제156조(고가주택의 범위)① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다. 제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)① 법 제95조 제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익