부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도가액은 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액으로 함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2002.1.29. OOO소재 OOOOOOOOOO OOOO OOOO(전용면적 84.96㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 분양권을 OOO원에 취득하여 2005.1.7. 분양대금 중 잔금 O,OOOO원을 미납한 상태에서 신OOO(이하 “양수인”이라 한다)에게 양도하고, 2005.1.26. 양도소득세 신고시 양도가액 OOO원, 취득가액 OO O,OOOO원, 양도차익 OOO원으로 하여 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OO세무서장은 2012년 8월 양수인의 쟁점부동산 양도소득세를 조사한 결과, 청구인이 쟁점부동산 분양권 양도소득세를 과소신고하였음을 확인하고 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 분양권을 OO O,OOOO원<양수인 주장 양도가액 OO O,OOOO원-잔금미납액 OOO원>에 양도한 것으로 보아 2013.5.13. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.6. 이의신청을 거쳐 2013.10.7. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 양수인은 쟁점부동산 분양권 매매대금이 OOO원이라고 주장하며 매매대금이 OOO원으로 기재된 실지매매계약서는 다운계약서를 작성하며 폐기하였다고 주장하나, 청구인은 매매대금 OO O,OOOO원으로 하는 다운계약서 외에 이중계약서를 작성한 사실이 없고, 쟁점부동산 분양권 양도당시 프리미엄은 OOO원에서 OOO원 수준으로 처분청이 매매대금으로 제시한 OOO원으로 계산할 때 산출되는 프리미엄OOO에 비해 현저히 낮으며, 처분청이 객관적인 증빙 없이 양수인의 주장만을 근거로 매매대금을 OOO원으로 하여 과세하는 것은 근거과세원칙에 위배되므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산 분양권을 양도할 당시 분양권 거래시세는 OO O,OOOO원～OOO원 이상으로 청구인이 주장하는 OOO원을 크게 상회하는 점을 보면, 청구인은 쟁점부동산 분양권을 양수인에게 양도하며 사실과 다른 매매계약서로 양도소득세를 과소신고한 것으로 보이고, 양수인은 쟁점부동산 분양권 거래금액이 OOO원임을 일관되게 주장하며 금융증빙자료 등을 제시하고 있는 바, 이를 토대로 OOO원을 실지거래가액으로 보아 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 쟁점부동산 분양권을 OOO원에 양도한 것으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점부동산 분양권을 OOO원에 양도한 것으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 실지거래가액은 OOO원이라고 주장하며, 매매계약서․매매사례가액 등을 제출하였으므로 이에 대하여 구체적으로 살펴본다.

(1) 처분청의 과세자료에 의하면, 청구인은 2002.1.29. 쟁점부동산 분양권을 분양대금 OOO원에 취득하며 2005.1.7. 분양대금 중 잔금 OOO원을 미납한 상태에서 양수인에게 양도하고 2005.1.26. 양도소득세 신고시 양도가액 OO O,OOOO<다운계약서 양도금액 OO O,OOOO원-잔금미납액 OOO원>, 취득가액 OOO원, 양도차익 O,OOOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, OOO세무서장은 2012년 8월 양수인이 쟁점부동산을 재양도하며 신고한 양도소득세를 조사한 결과, 쟁점부동산 분양권의 실지거래가액은 OOO원인데 청구인이 양도소득세를 과소신고하였다고 보아 처분청에 과세자료를 통보하였고 처분청은 청구인이 쟁점부동산 분양권을 OOO원에 양도한 것으로 보아 이 건 처분을 하였다.

(2) 쟁점부동산 분양권 거래당시소득세법제96조 제1항에 ‘제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의하나, 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 ‘실지거래가액’이라 한다)에 의한다’고 규정되어 있다.

(3) 쟁점부동산 분양계약서와 등기부등본을 보면, 청구인은 2002.1.29. 쟁점부동산 분양권을 OOO원[계약금 OOO원<계약시>, 중도금은 OOO원<2002.6.15.～2004.7.15. 기간동안 OOO원씩 6회 납부>, 잔금 OOO원<2005.1.11.>]에 취득하여 2005.1.7. 양수인에게 분양잔금 OOO원을 미납한 상태에서 양도하였고, 양수인은 2002.1.29. 매매를 원인으로 2006.10.27. 소유권이전등기를 경료한 것으로 나타난다.

(4) 청구인이 청구주장에 대한 증빙으로 제시한 쟁점부동산 분양권 매매대금 수수내역을 보면, 청구인과 양수인은 2005.1.3.～2005.1.11. 기간동안 6회에 걸쳐 매매대금을 정산하였는 바, 청구인은 2005.1.7. 양수인의 언니 신OOO가 지급하였다는OOO원은 수령하지 아니하였다는 주장이고, 양수인은 OOO은행 거래내역서(2005.1.7. OOO원 출금)를 증빙자료로 제시하며 2005.1.7. 신OOO 명의의 OOO은행 계좌(413×××-01-003×××)에서 인출한 OOO원(수표 9장)을 OOO공인중개사사무소에서 중개사 입회하에 청구인에게 지급하였다고 주장한다.

(5) 한편, 청구인은 쟁점부동산 분양권을 매수한 양수인이 분양권을 재양도하면서 취득가액을 허위로 소명하여 청구인에게 불리한 이 건이 과세되었다고 주장하면서도 쟁점부동산 분양권 중개인의 인적사항은 제시되지 못하고 있고 양수인에 대한 고발조치 등을 한 사실이 없다.

(6) 과세관청이 양수인에게 양도소득세 과세예고 통지시 양수인이 제출한 소명서(2012.8.22.)에 의하면, 양수인은 신OOO(양수인의 언니)와 반씩 투자하여 어린이집을 운영하기 위해 쟁점부동산 분양권을 OO O,OOOO원에 매수하였고, 계약금, 잔금 등을 거의 지급한 시점에 중개인이 “매도인이 세금이 너무 과하게 나올 것 같으니, 다운계약서를 작성해 주면 좋겠다”고 하여 어린이집 운영을 빨리 시작하기 위해 중개사가 요구하는 대로 조건 없이 기존계약서를 폐기하고 OOO원으로 기재된 다운계약서를 작성하게 되었다고 소명하였다.

(7) 청구인이 쟁점부동산 분양권 실지거래가액은 OOO원이라고 주장하며 제시한 증빙자료는 다음과 같다. (가) 청구인은 양수인이 주장하는 매매대금 OOO원으로 기재된 계약서는 작성한 사실이 없다고 주장하며, 2005.1.3.과 2005.1.7.에 쟁점부동산 분양권 매매대금을 OOO원으로 하는 다운계약서[2005.1.3. 작성한 매매계약서는 매매당사자 지장이 날인되어 있어 잔금지급일인 2005.1.7.에 매매당사자 도장을 날인한 후 계약일자(2005.1.3.)로 소급하여 재작성함]와 동 다운계약서상 매매금액(OO O,OOOOO)의 법정수수료율(0.4%)을 반영하여 산정한 금액OOO을 OO공인중개사무소에 중개수수료로 지급하고 수취한 영수증을 제시하였다. (나) 쟁점부동산 분양권(양도가액 OOO원, 프리미엄 O,OOOO원) 양도(2005.1.7.) 전후 과세관청에 신고된 쟁점부동산이 속한 단지의 매매사례가액(양도가액 OOO원～OOO원, 프리미엄 O,OOOO원～OOO원)을 보면, 청구인이 주장하는 쟁점부동산 분양권 프리미엄은 유사매매사례 프리미엄과 유사한 것으로 나타난다.

(8) 그러나, 쟁점부동산 분양권 거래(2005.1.7.) 전후에 OOO과 OO은행에서 제공한 쟁점부동산이 속한 아파트 매매시세는 아래 [표1],[표2]와 같은 바, OOOO OOOOOO OO OOO OOOO(OOOOO) (OO: OOO) 쟁점부동산이 속한 아파트 거래시세는 매매평균가가 OO O,OOOO원～OOO원(매매하한가OOO원～OOO원, 매매상한가 OO O,OOOO원～OOO원)이고, 쟁점부동산 분양권 양도(2005년 1월) 이후 매매시세가 상승추세인 것으로 나타난다.

(9) 위의 내용을 종합하면, OOO세무서장의 양수인의 쟁점부동산 양도소득세에 대한 조사시 쟁점부동산 매매계약서상 잔금일인 2005.1.7.에 양도대금 인출내역이 금융증빙자료에 의해 구체적으로 확인된 점, 쟁점부동산이 속한 아파트 시세표상 쟁점부동산 분양권 거래당시 동일아파트 동일평형 매매시세로 보아 양수인의 주장에 신빙성이 있어 보이는 점 등에 비추어 볼 때, 청구주장을 받아들이기 어렵다. 따라서, 처분청이 쟁점부동산 분양권 매매대금을 양수인이 주장하는 3억 8,600만원으로 보아 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.