겸용주택의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의해 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 1988.9.28. OOO 대지 161.7㎡, 건물 181.22㎡(1층 상가, 2층 주택으로 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 보유하다가 2011.4.29. 홍OOO 외1인에게 OOO원에 양도하고 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 취득가액은 환산취득가액인 OOO원으로 하고 1세대 1주택 비과세를 적용하여 OOO원 초과분에 대하여 2011.8.5. 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점부동산의 취득 및 양도 당시 1층은 상가,2층은 주택으로 사용된 사실을 확인하고 환산취득가액(1층은 기준시가,2층은 개별주택가격 적용)을 OOO원으로 재계산하여 2013.9.27.청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.27. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산 중 1층은 상가, 2층은 주택으로 사용중이나 지방자치단체에서 쟁점부동산 전체를 주택으로 일괄고시 하고 있고, 1세대 1주택을 적용함에 있어 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 보는 것임에도 처분청이쟁점부동산의 취득가액을 1층은 상가로, 2층은 주택으로 환산취득가액을 재계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산은 취득 당시 1층은 상가로, 2층은 주택으로 사용되어1층은 상가로 기준시가 계산하고, 2층은 주택으로 개별주택가격을 기준시가로 안분 재계산하여 취득가액을 산정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 겸용주택(주택, 상가)의 가액구분이 불분명한 것으로 보아 기준시가(주택: 개별주택가격, 상가: 기준시가)에 의해 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1)소득세법 제99조 [기준시가의 산정] ① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제100조 [양도차익의 산정] ① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

(2) 소득세법 시행령 제154조 [1세대1주택의 범위]③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제164조 [토지ㆍ건물의 기준시가 산정] ⑦부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. 국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 제166조 [양도차익의 산정 등] ⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산 한다.

(3) 부가가치세법 시행령 제48조의2 [과세표준의 안분계산] ④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만,실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. 1.토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2011.4.29. 쟁점부동산을 양도하고 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도가액은 OOO원, 취득가액은 환산취득가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고한 데대하여, 처분청은 쟁점부동산의 양도 당시 1층은 상가,2층은 주택으로실제 사용용도에 따라 취득가액을 OOO원으로 재계산하여 양도소득세를 과세하였다.

(2) 등기부등본, 건축물대장 등에 의하면, 쟁점부동산의 면적은 대지 161.7㎡,건물 181.22㎡(1층 상가 91.90㎡, 2층 주택 89.32㎡)이고, 쟁점부동산의 1층은 OOO 등의 사업자가 임차하여 사용중이고, 2층은 주택으로 사용중인 것으로 나타난다.

(3) 살피건대, 양도차익의 산정과 관련하여소득세법제100조 제2항및 같은 법 시행령 제166조 제2항에서는 토지와 건물가액의 구분이불분명한 경우, 주택(부수토지 포함)부분에 대하여는소득세법제99조제1항 제1호 라목 규정에 의한 개별주택가격을, 주택 이외의 건물과 부수토지에 대하여는 같은 호 가목 및 나목에서 규정하는 기준시가를 적용하여 안분계산하는 것으로 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 경우등기부등본, 건축물대장에 의하면,1층은 상가(91.90㎡), 2층은 주택 (89.32㎡)으로 주택 면적이 상가의 면적보다 적게 나타나므로 주택과 상가로 구분하여 양도소득을 재계산하여야 하고, 주택 및 상가부분의 가액구분이 불분명하므로 각각 기준시가에 의하여 안분계산하는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 쟁점부동산 전체를 주택으로 보아 개별주택가격을 적용하여야 한다는 청구 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.