지출사실이 확인되는 중개수수료는 양도소득 필요경비로 공제함이 타당하나, 지출사실이 확인되지 않는 비용은 필요경비로 공제하기 어려움
지출사실이 확인되는 중개수수료는 양도소득 필요경비로 공제함이 타당하나, 지출사실이 확인되지 않는 비용은 필요경비로 공제하기 어려움
OOO세무서장이 2013.7.11. 청구인 이OOO에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원과 청구인 백OOO에게 한 2012년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, OOO원을 필요경비로 추가 공제하여 그 과세표준 및 세액을 각각 경정하고 나머지 심판청구는 이를 기각한다.
(1) 청구인들은 숙박업을 운영하고자 쟁점부동산의 전 소유자인 박OOO(이하 “전소유자”라 한다)으로부터 2003.6.27. 신축중인 쟁점부동산을 매입하고 2003.10.27. 일부 직영공사로 건물을 완공하였으며, 청구인들은 이후 쟁점부동산에서 8년간 직접 숙박업을 운영하던 중 손실로 인하여 2012.4.23. 서OOO에게 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였다.
(2) 청구인들이 쟁점부동산을 전소유자로부터 취득한 대금은 OOO원으로, 청구인 명의로 기존에 제출된 OOO원의 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다)는 전 소유자 측이 일방적으로 작성한 것으로서 실제 매매계약서가 아니며, 원시 계약된 “신축중인 호텔(토지, 건물)매매 계약 특약사항”(이하 “쟁점특약사항”이라 한다)에 실제 매매 계약 내용이 나타난다.
(3) 또한, 신축중이던 쟁점부동산 완공과정에서 추가 건축공사비 OOO원이 소요되었으며, 그 외 자본적 지출액 OOO원 및 양도소득세 신고 당시 제출하지 못한 공사비 추가액 OOO원 등을 감안하면, 청구인이 쟁점부동산 양도에 사용한 필요경비(총 OOO원)가 양도가액OOO을 초과하는바 양도소득이 없으므로 처분청의 양도소득세 부과는 부당하다.
(1) 취득가액과 관련하여 기존의 매매계약서를 부인하고 청구인이 주장하는 쟁점특약사항 내용을 인정할 수 있는지 여부
(2) 그 외 추가공사비 및 자본적 지출액 등 필요경비의 인정여부
(1) 심리자료를 토대로 이 건 사실관계를 살펴본다. (가) 2004년 이OOO의 양도소득세 탈루의혹 제보에 따라 2005년 1월 OOO세무서장이 조사한 내용에 의하면, 조사대상자인 이OOO은 쟁점부동산 부지 매입금액 OOO원과 신축공사비 OOO원을 투입한 혐의자료에 대해 실제 계약서가 아니라고 하면서 관련 서류로 매매계약서(OOO원, 쟁점계약서), 건설공사계약서OOO, 거래사실확인원, 인감증명서, 관련 영수증 등을 제출하였고, 매도인 탐문조사에서도 매매대금이 OOO원으로 확인되었다. (나) 2005년 1월 조사 당시 이OOO이 제출한 쟁점계약서 및 대금지급 증빙 등은 <표2>와 같으며, 대금 지급과 관련하여 2003.12.23. 청구인 백OOO 명의로 대출금 OOO원이 입금되어 기존 대출금 상환 등으로 사용된 사실이 확인되고, 관련 부가가치세, 종합소득세 등을 신고한 사실이 확인되어 증여세 혐의에 대해 혐의없음으로 종결하였다. (다) 쟁점부동산의 양도가액이 OOO원이라는 사실에 대해서는 다툼이 없고, 국세청 국세통합시스템상 전 소유자의 쟁점부동산 양도소득세 신고는 기준시가로 신고되어 있고 실지거래가액은 확인되지 않는다.
(2) 위 사실관계에 대한 청구인의 주장은 다음과 같다. (가) 쟁점계약서는 전소유자의 요청에 의하여 청구인들의 도장이 날인된 백지상태의 쟁점계약서와 영수증 및 거래사실확인서, 인감증명서 등이 건네진 상태에서 전 소유자측이 일방적으로 작성한 것으로서, 청구인은 정식계약서 작성을 위하여 2003.12.24., 2004.1.5. 전소유자에게 내용증명을 발송하여 실제대로 계약서를 작성해 달라고 요청하였으나 결국 작성하지 못하였고, 처분청의 주장대로 쟁점부동산 취득가액을 OOO으로 할 경우 토지 299.5㎡의 매입가액은 OOO원에 불과(OOO원/㎡수준)하여, 쟁점부동산 인근 시세(OOO원/㎡수준)에 크게 미치지 못한다. (나) 청구인은 2003.4.29. 전소유자의 대리인 OOO 등과 함께 쟁점특약사항을 작성하였으며 그 내용이 쟁점부동산 양도당시 실질계약에 해당하는바, 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점계약서상의 OOO원이 아니라 쟁점특약사항상의 OOO원으로 보아야 한다. (다) 청구인은 위 취득가액 OOO원을 지급하기 위해, 2003.4.21. 매매계약서 작성시 계약금 OOO원을 수표로 지급하고(아래 <표3.의 ①>), 장OOO는 자금추적을 피하기 위해 이OOO에게 2003.5.12. OOO은행계좌를 개설하게 하고 통장․비밀번호․도장을 장OOO에게 맡기게 하여 2003.5.12.부터 2003.5.27.까지 이OOO 명의로 4회 OOO원, 백OOO 명의로 4회 OOO원, 합계 OOO원을 입금하게 하고 장OOO가 2003.5.13.부터 2013.6.26.까지 17회에 걸쳐 OOO원을 현금으로 직접 출금하고(②), 유사한 방식으로 장OOO에게 OOO원을 지급하고(③), 장OOO는 계좌추적을 피하기 위해 중개인 이OOO의 OOO은행 계좌로 중도금을 입금하여 줄 것을 청구인에게 요청하여 이OOO 명의로 4회에 걸쳐 OOO원을 지급하고(④), 전 소유자 박OOO의 계좌로 4회 OOO원을 지급하고(⑤), 장OOO는 자금추적을 피하기 위해 제3자인 김OOO의 계좌로 송금할 것을 요구하여, 총 OOO원을 지급하고(⑥), 이OOO의 계좌에서 2003.5.13. 현금 OOO원, 2003.6.3. 현금 OOO원 등 총 OOO원을 인출하여 장OOO에게 지급하고(⑦), 쟁점부동산 준공 후 대출상환 조건으로 제3자인 신OOO(토지 취득 당시 장OOO와 동일 주소지로 나타남)에게 2003.6.27.자로 토지에 근저당권 OOO원을 공동설정케하였다가, 쟁점부동산 준공 직후인 2003.12.10. 건물을 가압류하자 OOO은행에서 OOO원을 대출하여 근저당권 OOO원 및 인수된 은행채무 OOO원을 지급(⑧)하였다. (라) 청구인은 쟁점부동산 취득 이후 건축공사비 및 취득세로 ㈜OOO의 공사비 OOO원, 객실바닥 외벽 및 옥상조형물공사 등 총 OOO원, 건물․토지 취등록세 및 토지채권비용 등 총 OOO원을 지출하고, 숙박업 운영 중 자본적 지출로 2008.12.10. ～2010.7.19.까지 금속 및 방수공사, 가스설비교체공사, 인테리어공사, 샤시설비배관공사 등 총 OOO원을 지출하고, 기타 매수․매도시의 부동산 중개료 OOO원을 지출하였다. (마) 청구인들이 제출한 김OOO 작성명의 거래사실확인서 및 영수증(발행일 2012.4.23.) 각 사본에 의하면 김OOO은 청구인들로부터 중개수수료 명목으로 OOO원을 지급받은 것으로 기재되어 있다.
(3) 처분청은 이와 같은 청구인의 주장에 대하여, 청구인이 OOO원에 달하는 거액을 지급하면서 영수증․확인서 등 증빙 없이 본인의 통장과 도장을 전소유자에게 맡기고 현금거래하였다는 주장을 받아들이기 어려운 점, 청구인이 지급내역을 증빙하는 과정에서 2005년 조사내용 또는 내용증명상의 거래내용과 심판청구에서의 주장 등에 차이가 있는 점, 신축공사비 등 지출 금액과 관련하여 거래증빙이 없고, 처분청이 자본적 지출이라 주장하는 인테리어 등 공사 대금 OOO원은 수익적 지출에 해당되는 점, 중개료 지급액이라고 주장하는 OOO원 중 매입시 이OOO에게 지급하였다는 OOO원과 매도시 김OOO에게 지급하였다는 OOO원은 금융증빙이 없어 이를 인정할 수 없다는 입장이다.
(4) 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인들은 2005년 조사당시에는 OOO원의 쟁점계약서에 대해 거래상대방의 인감증명서 등 객관적인 증빙서류를 제출하여 거래사실을 확인 받아 당시 조사청으로부터 혐의없음 결론을 이끌어냈음에도 불구하고 상황에 따라 유리한 계약서를 실제 계약 내용이라 제시하여 그 주장에 신뢰성을 인정하기 어려운 점, 청구인들이 전 소유자에게 본인의 도장이 날인된 백지 계약서를 위임하고 본인 명의 통장 및 도장을 제공하여 대금을 납부했다는 주장은 통상의 거래관행상 납득하기 어려우며 일부 입금대상자는 누군인지 확인되지 않는 점, 청구인들이 취득가액으로 주장하는 쟁점특약사항의 금액에 대한 대금지급 증빙은 다수의 타인명의 계좌를 통하여 이루어지는 등 그 실제 지급여부를 확인할 수 없는 점 등을 종합하면, 쟁점①과 관련한 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.
(5) 쟁점②에 대하여 살펴보면, 영수증 등 증빙이 없는 공사와 자본적 지출로 볼 수 없는 인테리어․방수․배관 공사에 대해 필요경비를 인정할 수 없는 점, 쟁점부동산 매입 중개수수료와 관련하여 이OOO에 대한 입금내역이 중개수수료라는 입증이 없고 조OOO에게 지급된OOO원이 이미 매입 중개수수료로 인정된 점 등을 고려하면, 관련 비용은 지출의 성격과 증빙의 신뢰성에 비추어 볼 때 필요경비 부인되는 것이 타당한 것으로 보이나, 다만 쟁점부동산 매도시 김OOO에게 지급하였다는 OOO원은 거래사실확인서 및 영수증 등에 의해 확인되고 있는바 이는 필요경비로 추가하여 공제하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.