소유권을 취득하기 위하여 지급한 비용이므로 필요경비에서 제외

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1986.3.15. 개업하여 서울특별시 OOO 및 삼성동 일대에서 부동산 임대업을 영위하는 사업자이다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2012.8.30.부터 2012.11.27.까지 청구인에 대한 세무조사를 실시하여, 청구인이 ① 2008년부터 2010년까지 복리후생비 OOO원, 잡급 OOO원, 수선비 OOO원 합계 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 가공으로 계상하였고, ② 2011년 업무무관비용 OOO원을 지급수수료로 계상하였으며, ③ 부동산임대사업장 ‘OOO’의 임대보증금 OOO원(임대보증금 OOO원 중 OOO원만 신고)을 과소신고하여 간주임대료 OOO원을 수입금액 누락한 사실을 확인하고, 세무조사 결과를 처분청에 통보하였다.
• 다. 처분청은 조사청의 세무조사결과에 따라 2013.1.18. 청구인에게 아래 <표1>과 같이 종합소득세를 경정․고지하였다. <표1> 과세처분 내역 (OO: O)
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2013.4.15. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청이 가공경비로 보아 필요경비에서 부인한 잡급, 복리후생비, 수선비를 총 수입금액에 대응하는 비용으로서 실제 지급된 경비이므로 필요경비로 인정하여야 한다. (가) 청구인은 건물관리에 필요한 전기관리, 영선관리, 주차관리, 미화원, 경비원, 관리주임 등에게 월 OOO원에서 OOO원 정도의 인건비를 지급하였는바, 이는 총수입금액에 대응하는 비용으로 지급된 경비이다. 따라서 처분청이 2008년 OOO원, 2009년 OOO원, 2010년 OOO원 합계 OOO원의 잡급 비용을 지출증빙이 없다고 하여 부인한 것은 부당하다. (나) 청구인은 건물관리인 등에게 식대 및 간식대 등을 지급하였으므로 이는 당연히 필요경비로 인정되어야 하는바, 처분청이 2008년 OOO원, 2009년 OOO원, 2010년 OOO원 합계 OOO원의 복리후생비를 지출증빙이 없다고 하여 부인한 것은 부당하다. (다) 청구인은 임대용건물에 필수적으로 소요되는 수선비를 지출하였으므로 이를 당연히 필요경비로 인정하는 것이 타당함에도, 처분청은 지출증빙이 없다고 하여 2008년 OOO원, 2009년 OOO원, 2010년 OOO원 합계 OOO원의 수선비를 부인한 것은 부당하다.

(2) 청구인이 2011년 박OOO 외 3명에게 지급한 OOO원은 서울고등법원 제15민사부의 조정에 의하여 지급한 금액으로서, 등기부상 소유자인 박OOO 외 3명과 소송 중 확정된 금액으로 부동산임대수입을 얻기 위해 지출한 비용이다. 소득세법 시행령 제163조 제1항 제2호 에서도 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용․화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하는 것을 원칙으로 하고, 각 소득금액 계산시 필요경비에서 제외한 금액은 양도소득의 필요경비로 하도록 규정하고 있으므로 위 OOO원은 필요경비로 인정되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인이 종합소득세 신고시 잡급, 복리후생비, 수선비로 계상한 내역을 살펴보면 청구인은 각 조사연도에 매월 일정한 금액을 일률적으로 계상한 것을 알 수 있으며 이는 대다수 사업자들이 총수입금액에 대응하는 필요경비를 가공으로 계상하는 전형적인 방법이고, 조사청은 당초 세무조사시 이에 대하여 청구인에게 구체적인 증빙내역을 소명하도록 요구하였으나 청구인은 이에 응하지 아니하였다. 따라서 청구인이 잡급, 복리후생비, 수선비로 지출하였다고 주장하는 금액 및 청구주장은 전혀 신뢰할 수 없는 자료 및 주장이므로 조사청이 가공경비로 보아 필요경비 부인한 처분은 정당하다. (가) 청구인은 조세심판청구시 OOO 외 17개 임대사업장에서 2008년 OOO원, 2009년 OOO원, 2010년 OOO원 등 총 OOO원의 시설관리원 인건비가 지급되었다고 주장하나 청구인은 시설관리원에게 지급한 인건비를 언제, 어떻게, 어떠한 방법에 의하여 지급하였는지 금융증빙 등에 의하여 구체적이고 사실적으로 증명하지 못하고 있을 뿐 아니라 시설관리원에게 지급하였음이 맞다면 당초 인건비에 대하여 시설관리원의 인적사항 및 지급급액을 적절한 원천징수 절차를 거쳐 과세관청에 신고하여야 함에도 이를 준수치 아니하였다. (나) 또한 청구인은 조사청이 가공경비로 부인한 복리후생비 및 수선비에 대하여서도 단지 조세심판청구서에 간단히 두줄로 건물관리인에게 식대 등으로 지급하였고, 건물에 필수적인 수선비에 해당한다고만 기재하였을 뿐 언제, 어떻게, 어떠한 목적으로 복리후생비와 수선비가 지급되었는지 구체적이고 사실적인 증빙에 의하여 입증하지 못하고 있다.

(2) 청구인이 2011년 서울특별시 OOO에 소재한 OOO(이하 OOO”라 한다)와 관련하여 등기부상 소유자들에게 OOO원을 지급한 것은 법원 조정조서 및 금융증빙 등에 의하여 확인되나, 청구인이 지급한 OOO원은 통상적인 부동산임대사업과 관련한 필요경비로 볼 수 없고 이는 부동산임대업을 영위하기 위한 토지의 자본적지출로 보아야 하므로 청구인은 OOO원을 토지의 취득원가에 산입하여 향후 부동산 양도시 필요경비로 계상하는 것이 타당하다. 따라서 처분청이 청구인이 지급수수료로 계상한 OOO원을 필요경비 부인한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 가공경비(인건비, 복리후생비, 수선비)를 계상한 것인지 여부

② 임대용 부동산의 소유권 분쟁으로 법원 조정에 따라 지급한 금액을 수입금액에 대응하는 필요경비로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제18조 【부동산임대소득】① 부동산임대소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

2. 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득

3. 광업권자·조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득

② 부동산임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다. 용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다.

④ 부동산임대소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제19조【사업소득】① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

② 사업소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 하며, 필요경비가 총수입금액을 초과하는 경우 그 초과하는 금액을 "결손금"이라 한다.

③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 통계법 제22조 에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제24조【총수입금액의 계산】① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조【필요경비의 계산】① 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 필요경비에 산입할 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 해당 과세기간 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 그 과세기간에 확정된 것에 대해서는 그 과세기간 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것만 그 과세기간의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 시행령 제55조 【사업소득의 필요경비의 계산】① 사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.

2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.

• 가. 사업용자산(그 사업에 속하는 일부 유휴시설을 포함한다)의 현상유지를 위한 수선비
• 나. 관리비와 유지비
• 다. 사업용자산에 대한 임차료
• 라. 사업용 자산의 손해보험료

27. 제1호 내지 제26호의 경비와 유사한 성질의 것으로서 당해 총수입금액에 대응하는 경비 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청이 필요경비 부인한 사업장별 연도별 내역은 다음과 같다.

1. 잡급 부인 내역 (OO: OO)

2. 복리후생비 부인 내역 (OO: OO)

3. 수선비 부인 내역 (OO: OO) (나) 청구인은 사업장(OOO, OOO 등)과 부서별(전기관리, 영선관리, 주차관리, 미화원, 경비원, 관리주임 등)로 급여를 지급받는자의 성명OOO 주민번호, 주소, 월노임, 월수, 연간 지급액 등이 개재된 연도별 인건비 지급내역을 제시하였다. (다) 청구인이 2012.11.27. 국세공무원 앞으로 작성한 확인서(3매)에 의하면, 청구인이 2008년 귀속부터 2010년 귀속까지의 종합소득세 신고시 쟁점금액을 가공으로 계상하였다는 사실을 확인한 것으로 나타나며, 조사청이 세무조사 당시 청구인의 사업장별 일용직 현황을 확인한 바에 의하면, OOO․OOO․박OOO은 관리인과 종업원이 한 명도 없었고, OOO와 OOO는 관리인1명과 주차관리원 1명이 각각 근무하였으며, OOO는 관리인1명이 근무하고 있는 것으로 나타나는바, 처분청은 청구인 사업장의 인건비를 전액 부인한 것이 아니라 2008년부터 2010년까지 청구인이 계상한 인건비 약 OOO원 중 약 OOO원을 부인하고 나머지 인건비는 경비로 인정한 것으로 나타나며, 청구인은 심판청구에서 주장하는 인건비에 대하여 근로소득세를 원천징수한 사실은 없는 것으로 나타난다. (라) 살피건대, 청구인은 임대용건물을 관리하기 위해 직원을 고용하고 인건비를 지급하였다는 증빙으로 직원의 이름과 주민등록번호 등이 기재된 인건비지급내역을 제출하였으나, 직원을 고용하고 인건비를 실제 지출한 사실을 객관적으로 확인할 수 있는 고용계약서나 지출증빙 등이 전혀 제시되지 아니한 점, 처분청 세무공무원이 세무조사 당시 청구인의 사업장을 방문하여 실제 근무하고 있는 자들을 확인하고 이에 상응하는 인건비를 청구인 임대사업 관련 수입금액에 대응하는 비용으로 인정하고 실제 근무하지 아니하는 사람을 직원으로 하여 계상한 인건비는 부인한 것으로 나타나는 점, 청구인이 조사청의 세무조사기간 중 세무공무원에게 쟁점금액을 가공으로 계상하였다는 내용의 확인서를 작성한 점, 복리후생비 및 수선비에 대한 지출증빙도 전혀 제시되지 아니한 점 등에 비추어 쟁점금액을 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 처분청은 청구인이 2011년 OOO 사업장의 지급수수료로 계상한 OOO원을 업무무관비용이라고 보아 필요경비 부인하였고, 청구인이 제출한 서울고등법원 제15민사부 조정조서(2010나31985 소유권이전등기, 2010나95071 토지소유권확인 반소), 은행 출금전표 및 무통장입금증에 의하면, 청구인은 OOO의 토지 일부 지분에 대한 등기부상 소유권자들과 소송 진행 중 법원의 조정으로 2011.3.31. OOO원, 2011.6.30. OOO원, 합계 OOO원을 등기부상 소유자들에게 지급한 사실이 확인된다. (나) 살피건대, 청구인은 임대사업장의 소유권 분쟁을 해결하기 위하여 법원조정에 의하여 등기부상 소유자들에게 합의금 명목의 금원을 지급하였는바, OOO의 일부 지분이 등기부상 타인의 소유이고, 청구인이 등기부상 소유자들에게 지급한 금액이 OOO원으로 적지않은 금액인 점으로 보아 이는 수입금액에 대응하는 필요경비라기 보다는 OOO의 일부 지분에 대한 소유권을 취득하기 위하여 지급한 비용으로 양도소득의 필요경비에 해당한다고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인이 지급수수료로 계상한 OOO원을 수입금액에 대응하는 필요경비에서 제외하여 종합소득세를 과세한 것은 잘못이 없다고 할 것이다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.