쟁점임대건물에 대한 적정임대료와 청구법인의 신고임대료와의 차액 계산방법이 적정한지 여부

OOO이 2013.7.15. 청구법인에게 한 2012사업연도 법인세 OOO원의 부과처분은 OOO 소재 청구법인 건물 임대료 신고누락금액을 OOO원으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구법인은 2012.1.1.∼2012.6.30. 기간 동안 OOO 소재 청구법인 소유의 건물 중 지상 1․2층 및 지하 1․4층 전부와 지상 3․5층 일부(이하 “쟁점임대건물”이라 한다)를 특수관계자인 (주)OOO 및 (주)OOO에게 임대하고 이에 대한 임대료 합계 OOO원을 익금에 산입하는 것으로 하여 법인세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 2012년 8월 청구법인에 대한 세무조사 결과, 쟁점임대건물에 대한 적정임대료를 감정평가액인 OOO원(이하 “시가임대료”라 한다)으로 산정하고, 시가임대료와 청구법인이 부가가치세법상 신고한 임대료 OOO원(이하 “신고임대료”라 한다)과의 차액 OOO원이 과소신고된 것으로 보아 익금에 산입하여 2013.7.15. 청구법인에게 2012사업연도 법인세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2013.9.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 시가임대료는 쟁점임대건물의 임대보증금에 임대료 전환율 OOO%를 적용하여 산정하였는바, 우선, 청구법인은 간주익금 대상 법인이 아니므로 임대보증금은 제외하고 시가와 대가 차액을 계산하여야 한다. 설령, 임대보증금을 환산하여 신고임대료를 산정하더라도 신고임대보증금에 임대료 전환율 OOO%가 아닌 OOO%를 적용하여야 동일한 비교가액이 산정되어 정확한 과소신고금액이 산출될 수 있으므로 쟁점임대건물 임대료의 과소신고금액은 OOO원이 아닌 시가임대료OOO에서 신고임대보증금에 임대료 전환율 OOO%를 적용하여 산정한 가액OOO을 차감한 OOO원으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점임대건물의 적정임대료(시가)는 청구법인이 감정평가법인에 의뢰하여 평가한 시가임대료OOO이고, 과소신고금액은 시가임대료에서 신고임대료OOO를 차감하여 산출되는 것이므로 쟁점임대건물의 시가임대료와 신고임대료와의 차액 OOO원을 과소신고한 것으로 보아 법인세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점임대건물에 대한 시가임대료와 신고임대료의 차액 계산방식이 적정한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 법인세법 제52조[부당행위계산의 부인] ① 납세지 관할 세무서장 또는 관할 지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령으로 정하는 특수관계인(이하 "특수관계인"이라 한다)과의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 "부당행위계산"이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다.

② 제1항을 적용할 때에는 건전한 사회 통념 및 상거래 관행과 특수관계인이 아닌 자 간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율·이자율·임대료 및 교환 비율과 그 밖에 이에 준 하는 것을 포함하며, 이하 이 조에서 "시가"라 한다)을 기준으로 한

• 다. ④ 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 부당행위계산의 유형 및 시가의 산정(算定) 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 법인세법 시행령 제88조[부당행위계산의 유형 등] ① 법 제52조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

6. 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.(각 목 생략) 제89조[시가의 범위 등] ① 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계인 외의 불특정 다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계인이 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격(주권상장법인이 발행한 주식을 한국거래소에서 거래한 경우 해당 주식의 시가는 그 거래일의 한국거래소 최종시세가액)에 따른다.

② 법 제52조 제2항을 적용할 때 시가가 불분명한 경우에는 다음 각 호를 차례로 적용하여 계산한 금액에 의한다. 1.부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(감정한 가액이 2 이상인 경우에는 그 감정한 가액의 평균액). 다만, 주식등을 제외한다.

(3) 조세특례제한법 제138조[임대보증금 등의 간주익금] ① 법인의 자기자본에 대한 차입금의 비율 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준을 초과하여 차입금을 보유하고 있는 내국법인으로서 부동산임대업을 주업으로 하는 법인(비영리내국법인은 제외한다)이 대통령령으로 정하는 주택을 제외한 부동산 또는 그 부동산에 관한 권리 등을 대여하고 보증금, 전세금 또는 이에 준하는 것을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 법인세법 제15조 제1항 에 따른 익금에 가산한다.

② 제1항을 적용할 때 차입금의 범위, 주업의 판정기준, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 쟁점임대건물을 임대하고 임대보증금 및 임대료를 수취하고 임대료(6개월분) OOO원을 익금에 산입하여 법인세를 신고하였고, 청구법인이 쟁점임대건물 임대료 산정을 목적으로 감정평가법인으로부터 평가받은 쟁점임대건물의 임대보증금과 임대료는 아래 <표1>과 같다. <표1> 청구법인과 감정평가법인의 임대보증금 및 임대료 현황

(2) 처분청은 2개 감정평가법인이 감정평가한 임대보증금 및 월임대료의 감정가액 평균액을 기준으로 임대보증금에 연 OOO%의 임대료 전환율을 적용하여 환산한 금액과 임대료[임대기간(2012.1.1.∼2012.6.30.)]의 합계액 OOO원을 시가로 계산하여 청구법인이 신고한 임대료(6개월분)와 임대보증금에 대한 간주임대료(2012년 정기예금이자율 OOO%)의 합계액 OOO원을 차감한 차액 OOO원을 특수관계자에게 저가임대하고 과소신고한 것으로 보았으며, 그 내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점임대건물의 임대료 과소계상액

(3) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 법인세법 제52조 및 같은 법 시행령 제88조 제1항 제6호에서 금전, 그 밖의 자산 또는 용역을 무상 또는 시가보다 낮은 이율·요율이나 임대료로 대부하거나 제공한 경우에 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우로 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조 제2항 제1호에서 시가가 불분명한 경우에는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액을 시가로 규정하고 있는바, 처분청은 쟁점임대건물에 대한 2개의 감정평가법인이 평가한 임대보증금, 임대료 전환율 OOO% 및 월임대료가 적정하게 평가된 것으로 보고 있는 점, 청구법인은 조세특례제한법 제138조 제1항 에서 규정하는 법인에 해당하지 아니하여 법인세 신고시 임대보증금을 익금산입할 의무는 없으나 시가임대보증금과 신고임대보증금에 차액이 발생하여 그 차액에 상당하는 임대료 계산은 필요한 점, 감정평가한 임대보증금과 신고임대보증금에 대하여 임대료 전환율을 각각 다르게 적용할 경우 적정한 임대보증금을 수령하여도 항상 부당행위계산부인 금액이 발생하는 문제가 있는 점 등에 비추어 임대보증금과 관련한 부당행위계산부인 금액은 시가에서 신고금액을 차감한 금액에 대하여 임대료 전환율 OOO%를 동일하게 적용하여 계산하는 것이 타당하다 하겠다. 따라서, 청구법인이 2012.1.1.～2012.6.30. 기간 중 임대료를 과소신고하여 부당행위계산부인 대상이 되는 금액은 감정평가한 월임대료합계액OOO에서 청구법인이 신고한 월임대료 합계액OOO을 차감한 금액OOO과 감정평가한 임대보증금OOO에서 청구법인이 신고한 임대보증금OOO을 차감한 금액OOO을 임대료 전환율 OOO%를 적용하여 계산한 금액OOO의 합계액OOO으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.