토지의 취득자가 법인과 특수관계자에 해당하고, 개별성이 강한 토지의 특성을 감안할 때, 인근 토지의 매매사례가액보다는 감정평가액이 시가에 부합함
토지의 취득자가 법인과 특수관계자에 해당하고, 개별성이 강한 토지의 특성을 감안할 때, 인근 토지의 매매사례가액보다는 감정평가액이 시가에 부합함
심판청구를 기각한다.
2. 청구법인 주장 및 처분청 의견
(1) 청구법인의 주주구성은 김OO(지분율 40%), 곽OO(지분율 30%), 이OO(지분율 30%)로 되어 있고, 청구법인이 사용하는 계좌는 OOO은행의 계좌 2개(960-000ＸＸＸ-ＸＸ-ＸＸＸ, 1005-8Ｘ-ＸＸＸＸＸ)가 있으나 청구법인의 실질사주인 천OO 측에서 청구법인의 전반적인 자금의 입출을 관리하는 계좌는 960-000ＸＸＸ-ＸＸ-ＸＸＸ이고, 김OO가 관리하는 계좌인 1005-8ＸＸ-ＸＸＸＸＸ은 회사의 전화 및 팩스 각 1대의 사용요금이 자동납부되는 계좌로 동 거래내역 이외의 거래가 없어 전 대표이사 김OO는 명의상 주주일 뿐 실질주주가 아니고, 청구법인의 실질적인 의사를 결정할 수 있는 권한을 보유하고 있지 않았으며, 청구법인은 김OO에게 급여를 지급한 사실이 없으므로 법인으로부터 생계를 유지하지 않아 김OO의 배우자 박OO, 아들 김OO은 청구법인과 특수관계자에 해당하지 않는다. (2) 청구법인의 실질 사주인 천OO은 쟁점토지 매매 당시 벌금 납부를 위하여 백방으로 자금을 끌어 모으던 시기로 매우 곤궁한 상태였고, 김OO가 이를 이용하여 쟁점토지의 매수자가 있다 하여 앞뒤 가리지 않고 매각에 동의하여 매매 당시에 감정가액을 알지도 못하였으며, 주변의 매매사례가액도 없어 쟁점토지의 매매가액을 시가로 인식하였으므로 구체적인 경제적 상황의 특수성에 비추어 이런 거래를 한 데 합리적 이유가 있으므로 부당행위계산 부인 대상이 아니다. (3) OOO의 의뢰에 의하여 쟁점토지를 평가한 OO감정평가법인이 평가전례로 채택한 OOO은 존재하지 않는 지번이며, 같은 곳 347은 쟁점토지와는 약 500미터 이상 떨어져 있으며, 토지의 고도에 있어 30미터 이상 차이가 나므로 비교가능성이 없고, 토지의 이용상황에 있어서도 쟁점토지가 임야인 반면, 평가전례 토지는 비록 산사태로 폐가이긴 하나 주택이 존재하였던 토지이며, 평 가목적이 공매이나 등기부상 공매를 할 이유가 없어 공매가액 산정을 위하여 감정평가한 사실 자체가 의심스러울 뿐만 아니라 특별한 이유도 없이 쟁점토지의 가격평가의 기타요인을 75% 할증하여 평가하여 감정평가액이 쟁점토지의 시가로 보기에 적절하지 않으므로, 아래 <표1>과 같이 새롭게 검색된 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다. <표1> 쟁점토지 및 매매사례토지의 거래내역 (단위: 원) 소재지 용도지역 거래시점 매매가격 단가(원/㎡) 비고
① 토지 제1종 전용주거 2010.7.16. 000,000,000 000,000 매매가액 2010.7.28. 0,000,000,000 0,000,000 감정가액 쟁점②토지 제1종 전용주거 2010.7.16. 000,000,000 000,000 매매가액 2010.7.28. 0,000,000,000 0,000,000 감정가액 OO시 OO구 OO동 00번지 대 1,438㎡ 제1종 전용주거 2010.6.23. 0,000,000,000 0,000,000 매매사례 OO시 OO구 OO동 00번지 대 2,876㎡ 제1종 전용주거 2010.9.2. 0,000,000,000 0,000,000 매매사례
(4) 청구법인은 쟁점토지의 소유권이 2010.8.16. 이전된 사실을 모르고 있다가 뒤늦게 알고 매매대금을 독촉하여 2010.10.21. OOO원을 받았고, 2008년 중 김OO가 쟁점①토지를 성명미상인에게 매도하는 구두 계약을 체결하고 받은 것이라며 OOO원을 본인 명의로 청구법인 명의의 공식계좌인 OOO은행 계좌에 입금하였는바, 청구법인은 장부상 토지매각선수금으로 회계처리하고 있다가 쟁점토지의 매매대금의 일부와 갈음하여 대체처리하였으므로 쟁점토지의 매매대금으로 OOO원을 수령하였는바, 쟁점②토지의 매매로 수령한 대금은 OOO원이다.
(1) 청구법인은 김OO가 청구법인의 자금집행에 있어 청구법인의 소액통신비만 결제하였을 뿐 전반적인 자금 집행 및 조달은 실질사주인 천OO이 하였으므로 김OO는 실질 경영자가 아니라는 주장과 그 근거로 청구법인이 당시 사용하던 통장을 제시하였는바, 제시한 일부의 통장 거래내역만을 가지고 청구법인의 주장을 인정하기에는 그 근거가 미약하고, 법인의 사실상 경영에 대하여 사실상 영향력을 행사하고 있다고 인정되는 자에 대한 판단은 단순히 자금의 집행 권한만이 아닌 사업 전반에 관한 활동 내용 등을 근거로 해야 할 것으로 김OO가 대표이사로서 이러한 활동을 하지 아니하였다는 반증자료가 명백하지 아니하다면 그러한 자에 해당하지 않는다고 할 수 없으므로, 청구법인과 박OO, 김OO은 특수관계자에 해당한다.
(2) 부당행위계산 부인의 대상인 ‘ 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우’라 함은 당해 법인이 행한 거래형태가 객관적으로 보아 경제적 합리성을 무시한 비정상적인 것이라고 볼 때, 고액의 부동산을 거래함에 있어서 확인되지 않은 당시의 곤궁한 상황을 근거로 급하게 시가(감정가액)에 훨씬 못 미치는 금액으로 거래를 했다고 하는 청구법인의 주장 자체가 전혀 신빙성이 없다고 할 것이고, 근본적으로 쟁점토지의 거래가액과 감정가액의 차이가 객관적이므로 경제적 합리성을 무시한 비정상적 거래로 부당행위계산 부인의 대상이다.
(3) 처분청이 부당행위계산 부인시 적용한 쟁점토지의 시가는 제3자인 OOO가 대출을 위해 감정평가법인에 의뢰하여 평가받은 가액으로 이를 신뢰할 수 없다는 청구법인의 주장은 그 근거가 미약하고, 청구법인은 2010사업연도 결산시 동 감정가액을 기준으로 부당행위계산 부인을 하여 결산에 반영하였음에도 불구하고 이제 와서 신뢰할 수 없다는 상반된 주장을 한다는 것은 상식에 부합하지 아니하며, 청구법인이 주장하는 매매사례가액은 해당 거래와 유사한 상황에서의 조건이 충족되어야 하나 매매사례의 토지는 쟁점토지와 엄연히 다른 토지로 동 거래가액을 쟁점토지의 시가로 보기 어렵다.
(4) 청구법인은 쟁점토지의 매매대금에서 미입금된 OOO원 중 OOO원은 김OO의 가수금으로 대체입금 되었으므로 청구법인에 기타소득 원천징수의무를 부과한 처분은 부당하다고 주장하나, 2008사업연도의 회계처리시 2008.8.29. (주주·임원·종업원)단기채무(대표이사 가지급금 반제) OOO원, 선수금 OOO원을 계상하였고, 2008.9.12. 입금된 OOO원은 보통예금과 가수금으로 계상하여 (주주·임원·종업원)단기채무는 상계되고 선수금 OOO원이 남아 이를 2011.1.1.에 쟁점토지의 미수금과 상계를 하였는바, 쟁점①토지를 2008년 성명미상인에게 매도계약을 구두로 체결하고 계약금으로 받았다고 하는 주장은 그 근거도 전혀 없을 뿐만 아니라, 건전한 상식에 전혀 부합하지 않다고 할 수 있으며, 설령 제3자인 성명미상의 자로부터 실제로 쟁점①토지의 계약금 명목으로 OOO원을 받았다고 하더라도 이를 몇 년 동안 선수금으로 계상한 것은 상식에 부합하지 않으므로(본 계약 파기 등에 따른 위약금으로 보아 회계처리 등이 이루어졌어야 함) 청구법인의 주장은 이유없다.
① 청구법인의 대표이사의 배우자 및 자녀가 청구법인과 특수관계자에 해당하는지 여부
② 쟁점토지의 매매가 부당행위계산 부인의 대상인지 여부
③ 쟁점토지에 대한 감정가액이 아니라 매매사례가액을 시가로 보아야 한다는 청구주장의 당부
④ 청구법인이 쟁점②토지를 매도하면서 실제 수령한 매매대금이 얼마인지 여부
(1) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 국세청통합전산망(TIS)에 의하면, 김OO는 청구법인이 설립된 2001.1.1.부터 2013.4.2.까지 청구법인의 대표이사로 등재되어 있었고, 설립시부터 2012사업연도까지 청구법인의 주식 8,000주(지분율 40%)를 보유한 것으로 나타난다. (나) 청구법인은 김OO의 배우자 박OO 및 아들 김OO과 특수관계자에 해당하지 않는다고 주장하며, 김OO가 관리하였다는 청구법인 명의의 OOO은행 계좌(1005-8ＸＸ-ＸＸＸＸＸＸ)의 2010.1.1.～ 2012.12.31. 기간동안의 거래내역, 청구법인의 공사잔금과 관련하여 주식회사 OOO가 법무사사무실에 발송한 팩스문서 등을 제시하고 있는바, 청구법인 명의의 OOO은행 계좌의 거래내역에는 주로 통신요금이 결제된 것으로 나타나고, 팩스문서에는 천OO이 청구법인을 실제 운영하였고, 김OO는 현장 건축과 운영, 분양을 하였다는 내용이 나타난다. (다) 법인세법 시행령 제87조 (특수관계자의 범위) 제1항 제2호 및 제3호에는 법인세 법 제52조 제1항에서 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자라 함은 법인과 주주 등(소액주주등을 제외한다. 이하 이 관에서 같다)과 그 친족(제2호), 법인의 임원·사용인 또는 주주 등의 사용인(주주 등이 영리법인인 경우에는 그 임원을, 비영리법인인 경우에는 그 이사 및 설립자를 말한다)이나 사용인외의 자로서 법인 또는 주주등의 금전 기타 자산에 의하여 생계를 유지하는 자와 이들과 생계를 함께 하는 친족(제3호)의 관계가 있는 자를 말한다고 규정하고 있다. (라) 살피건대, 청구법인은 청구법인과 쟁점토지의 매수자 박OO 및 김OO이 법인세법상 특수관계자에 해당하지 않는다고 주장하나, 김OO는 청구법인의 설립시부터 쟁점토지 매매거래일 이후까지 장기간 동안 청구법인의 대표이사이자 주주로 등재되어 있는바, 실질적으로 대표자 및 주주가 아니라는 사실은 이를 주장하는 청구법인이 입증하여야 하나 이와 관련된 객관적인 증빙이 제시되지 않은 점 등으로 볼 때 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(2) 쟁점② 및 쟁점③에 대하여 살펴본다. (가) 청구법인이 제시한 쟁점토지 매매계약서의 주요내용은 아래 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 매매계약서 주요내용 부동산의 표시 쟁점①토지 쟁점②토지 매매대금 총 000,000,000원 -계약금 00,000,000원 계약시 지불 -잔금 000,000,000원은 2010.8.16. 지불 총 000,000,000원 -계약금 00,000,000원 계약시 지불 -잔금 000,000,000원은 2010.8.16. 지불 계약일자 2010.7.16. 2010.7.16. 매도인 청구법인 청구법인 매수인 박OO(김OO의 배우자) 김OO(김OO의 아들) (나) OOO는 쟁점토지를 담보로 제공받고 박OO 및 김OO에게 대출을 해 주면서 OO감정평가법인으로부터 2010.7.28.을 평가시점으로 하여 쟁점토지에 대한 감정평가를 받았는바, 그 감정가액의 산정 내역의 주요내용은 아래 <표3>과 같다. <표3> 쟁점토지에 대한 감정평가 주요내역 구 분 쟁점①토지 쟁점②토지 공시지가(원/㎡) 000,000 000,000 지가변동률 1.00808 1.00808 지역요인 1.00 1.00 개별요인 0.900 1.00 기타요인 1.75 1.75 산출단가(원/㎡) 0,000,000 0,000,000 적용단가(원/㎡) 0,000,000 0,000,000 면적(㎡) 000 000 감정평가액(원) 0,000,000,000 0,000,000,000 (다) 청구법인은 위의 기타요인을 1.75로 산정하면서 존재하지 않는 토지 또는 비교가능성이 없는 토지를 평가전례로 사용하였다고 주장하고 있는바, OO감정평가법인의 기타요인 1.75의 산정근거는 아래와 같다.
1. OO감정평가법인의 쟁점토지에 대한 감정평가서상 평가전례 토지의 내역은 아래<표4>와 같고, OO감정평가법인에 문의한바 평가전례 토지의 소재지로 기재된 OO시 OO구 OO동 00번지는 오기로 실제는 쟁점①토지라고 답변하였다. <표4> 평가전례 토지 내역 소재지 평가목적 용도지역 지목 적용단가 (개별지가) 가격시점 평가기관 OO동 00번지 경매 1종전주 대 0,000,000원/㎡ (000,000원/㎡) 2009.11.30. OO감정 OO동 00번지 공매 1종전주 대 0,000,000원/㎡ (000,000원/㎡) 2008.8.25. OO(본사)
2. OO감정평가법인의 쟁점토지에 대한 감정평가서상 쟁점토지 인근토지의 시세수준은 아래 <표5>와 같다. <표5> 쟁점토지 인근토지의 시세수준 소재지 용도지역 도로조건 시세수준(원/㎡) 비고 본건 인근 대 1종전주 소로 @0,000,000 내외 수준 자연림 및 주거나지 본건 인근 대 1종전주 소로 @0,000,000 내외 수준 주거용 본건 인근 대 1종전주 소로 @0,000,000 내외 수준 건축허가 득
3. OO감정평가법인의 쟁점토지에 대한 감정평가서상 기타요인 비교치의 결정내역은 “본 건과 인근 유사지역 내 물건의 평가전례 및 시세수준 등을 종합하여 볼 때 약 75% 증가요인이 있는 것으로 판단된다”라고 되어 있다. (라) 양도일 현재 쟁점토지의 개별공시지가는 쟁점①토지 OOO원(= OOO원 × 880㎡), 쟁점②토지 OOO원(= OOO원 × 650㎡) 합계 OOO원으로 쟁점토지의 양도가액 OOO원의 108%에 해당한다. (마) 청구법인은 쟁점토지의 매매가액이 정상적인 거래가액으로 부당행위계산부인 대상이 아니거나 부당행위계산부인 대상으로 보더라도 쟁점토지 인근토지의 매매사례가액인 앞 <표1>의 가액을 시가로 인정하여야 한다고 주장하며, 인근토지의 매매사례가액 및 항공사진 등을 제시하고 있다. (바) 법인세법 제52조 (부당행위계산의 부인) 제1항 및 제2항에는 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있고, 동 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 기준으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제88조(부당행위계산의 유형 등) 제1항 제3호에는 법 제52조 제1항에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우로 자산을 무상 또는 시가보다 낮은 가액으로 양도 또는 현물출자한 경우를 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제89조(시가의 범위 등) 제1항 및 제2항에는 법 제52조 제2항을 적용할 때 해당 거래와 유사한 상황에서 해당 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 따르되, 시가가 불분명한 경우에는 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액이 있는 경우 그 가액(제1호), 상속세 및 증여세법 제38조 내지 제39조의2 및 동법 제61조 내지 제64조의 규정을 준용하여 평가한 가액(제2호)을 순차적으로 적용한다고 규정하고 있다. (사) 살피건대, 청구법인은 쟁점토지의 매매가액이 정상적인 거래가액이라고 주장하나, 동 매매가액은 개별공시지가에도 미치지 못하여 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격이라고 보이지 않는 점, 청구법인과 쟁점토지의 매수인 박OO 및 김OO은 법인세법상 특수관계자에 해당하는 점 등으로 볼 때, 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 또한, 청구법인은 쟁점토지의 매매가액을 정상적인 거래가액으로 보기 어렵다고 하더라도 쟁점토지의 인근토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 일반적으로 토지의 가격은 개별성이 매우 강하여 인근 토지라도 그 지목, 위치, 품위 등에 따라 가격이 다를 수 있는 점, 일반적으로 금융기관이 근저당설정을 위해 감정평가를 의뢰하는 경우 보수적으로 평가되는 경향이 있는바, 처분청이 확인한 쟁점토지의 감정평가액은 OOO가 담보평가 목적으로 감정평가기관에 의뢰하여 감정평가 받은 것으로 동 가격을 시가로 보는 것이 합리적인 점 등으로 볼 때, 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
(3) 쟁점④에 대하여 살펴본다. (가) 처분청 심리자료 등에 의하면, 쟁점토지 매매대금 OOO원 중 청구법인의 OOO은행 계좌(1005-8 ＸＸ
• ＸＸＸＸＸＸ)에 2010.8.16. 현재 김OO 명의로 OOO원이 입금되었고, 동 거래와 관련한 입금전표를 확인한 바, 2010.8.16. 박OO이 대출한 OOO원 중 아들 김OO 명의로 OOO원을 입금하였으며, 같은 날 김OO이 대출한 OOO원 중 본인 명의로 OOO원을 입금한 것으로 나타난다. (나) 청구법인은 쟁점토지의 매매대금으로 2010.10.21. OOO원, 2008.9.12. 김OO가 입금한 OOO원을 나머지 매매대금 OOO원과 갈음하여 매매대금으로 OOO원을 수령하였다고 주장하며, 청구법인 명의의 OOO은행 계좌(960-000ＸＸＸ-ＸＸ-ＸＸＸ) 거래내역, 김OO가 청구법인에 발송한 내용증명 우편물, 청구법인의 전표(2008.9.12.) 등을 제시하고 있는바, 그 주요내용은 아래와 같다.
1. 청 구법인 명의의 OOO은행 계좌(960-000ＸＸＸ-ＸＸ-ＸＸＸ) 거래내역은 아래<표6>과 같다. <표6> 청구법인 명의의 계좌 거래내역 거래일자 적요 출금액 입금액 적요 2008.9.12. 대체 000,000 김OO 2010.10.21. 이체 000,000 김OO 2010.10.21. 이체 000,000 김OO 2010.10.22. 대체 0,000,000 천OO
2. 김OO가 청구법인을 수신인으로 하여 발송한 내용증명 우편물(2013.5.21.)에는 “2010.8.16. 귀사(청구법인)와 쟁점토지에 대하여 계약금 및 중도금 지급 조건없이 OOO원에 매매계약을 체결하였고, 본인(김OO)은 2010.10.21. OOO원을 이체한 바가 있고, 2008.9.12. 귀사에 대여하여 귀사가 선수금으로 관리하던 OOO원을 나머지 잔여 매매대금으로 정산한 바가 있어 부동산 매매대금은 정상적으로 종결되었다”라는 내용이 나타난다.
3. 청구법인의 전표(2008.9.12.)에는 김OO가 청구법인 계좌에 입금한 OOO원에 대하여 쟁점①토지 계약금을 수령한 것으로 하여 선수금으로 회계처리한 것으로 나타난다. (다) 법인세법 제67조 (소득처분)에는 제60조의 규정에 의하여 각 사업연도의 소득에 대한 법인세의 과세표준을 신고하거나 제66조 또는 제69조의 규정에 의하여 법인세의 과세표준을 결정 또는 경정함에 있어서 익금에 산입한 금액은 그 귀속자 등에게 상여·배당·기타 사외유출·사내유보 등 대통령령이 정하는 바에 따라 처분한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제106조(소득처분) 제1항, 같은 항 제1호 및 라목에는 법 제67조에 따라 익금에 산입한 금액이 사외에 유출된 것이 분명한 경우에는 그 귀속자가 주주 등, 임원 또는 사용인, 법인이거나 사업을 영위하는 개인인 경우에는 기타 사외유출 이외의 자인 경우에는 그 귀속자에 대한 기타소득으로 처분한다고 규정하고 있다. (라) 살피건대, 청구법인은 쟁점토지의 매매대금으로 OOO원을 수령하였다고 주장하나, 쟁점토지 매매계약서 상 잔금지급일인 2010.8.16.에 박OO 및 김OO은 청구법인 명의의 계좌로 OOO원을 송금한 것으로 나타나는 점, 김OO가 2008.9.21. 입금한 OOO원이 쟁점①토지에 대한 선수금인지 불분명하고, 쟁점①토지에 대한 선수금이라 할지라도 김OO가 쟁점①토지의 매수자가 아닌 이상 동 금액은 김OOO의 자금이 아니므로 쟁점토지의 매매대금으로 갈음할 수 없다고 볼 수 있는 점 등으로 볼 때, 청구법인의 주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점토지의 시가가 OOO원임에도 특수관계자에게 OOO원에 양도하였다고 보아 법인세법상 부당행위계산부인 규정을 적용하여 이 건 법인세 및 소득금액변동통지를 한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.