미등기전매한 쟁점부동산의 양도인들은 AAA을 포함한 3인이라는 청구주장은 받아들이기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 처분청은 청구인이 OOO 같은 곳 30-11 부동산(이 하 “쟁점부동산”이라 한다)을 미등기전매하였다 는 탈세제보에 따라 세무조사를 실시한 결과, 청구인(이OOO) 및 박OOO 2명이 쟁점부동산을 2006년 10월 이OOO 외 1명으로부터 OOO 원에 취득하여, 2006년 12월 최OOO에게 OOO원에 미등기전매 한 것 으 로 조사하여, 2013.7.2. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOO원을 결정․고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2013.9.27. 심판청구를 제기하였다

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 2006년 10월 청구인의 배우자인 부동산 중개업자 김OOO 의 중개로 매도자 이OOO와 공동매수인 박OOO․청구인․정OOO 사이 에 매매대금 OOO에 매매계약을 하고 계약금 OOO원을 지급하였으나 새로운 매수인을 찾지 못하여 중도금을 지급하지 못하고 계약금을 포기 하여야 할 상황에 이르게 되었는 바, 당초 쟁점부동산의 매수자는 박OOO ․청구인․박OOO(설계사) 3인이 매수하기로 하였으나, 3인으로서는 매수자금이 부족하여 정OOO을 포함한 4인이 공동으로 매수하기로 합의한 후 정OOO은 계약금을 내고 백OOO․청구인․박OOO의 입회하에 박OOO 가 친필로 매수계약서 하단에 정OOO의 이름을 추가하여 공동명 의 참여를 명시하였으며, 박OOO은 이후 투자금을 내지 않아 매수인의 지 위에서 빠지게 되었다. 이후 박OOO가 계약금을 보전하기 위하여 매도자 이OOO의 처 전OOO과 공모하여 수익을 배분하는 조건으로 합의하고 쟁점부동산을 중개인 최 OO에게 의뢰하여 건설업자인 최OOO을 소개받아, 2006.11.2. 박OOO ․청구인․정OOO 3인과 최OOO이 OOO원에 매매하는 계약을 하였는데 계약서의 매도인란에는 박OOO와 청구인만을 기재하였으나, 실제 박OOO․청구인․정OOO 3인이 쟁점부동산을 양도한 것이다 쟁점부동산의 전매차익의 배분을 박OOO(행방불명)가 주도적으로 진행 하여 공동 매수인 3인에게 전매차익이 각각 얼마씩 배분되었는지 정확 히 알 수 없으나, 박OOO 및 청구인은 2006.11.16. 정OOO에게 OOO원 을 무통장 입금한 사실이 있으며, 공모자 전OOO에게는 전매행위에 대한 공로를 인정하여 박OOO가 OOO원을 배분한 사실이 있다.

(1) 정OOO은 박OOO 및 청구인과 함께 쟁점부동산을 공동으로 매수하고 공동으로 매도하였음이 정OOO이 발송한 내용증명 등으로 알 수 있고, 또한 정OOO이 투자금만 반환을 받고 공동매수인의 지위를 탈퇴 하였다고 한다면 정OOO의 투자금 OOO원만 받으면 될 것인데 박OOO 및 청구인은 2006.11.16. 정OOO에게 OOO원을 입금한 사실이 무통 장 입금증으로 확인되며, 쟁점부동산을 청구인 등으로부터 매수한 최OOO 은 2013.5.22. 청구인의 배우자 김OOO와의 전화 통화(확인서 작성은 거부) 시 쟁점부동산을 박OOO․청구인․정OOO 3인으로부터 구입하였다고 진 술하였다. 따라서 정OOO을 포함한 박OOO 및 청구인 3인이 쟁점부동산을 공동취득하여 미등기전매한 것이므로 양도가액을 2인이 아닌 3인으로 재산정하여야 한다.

(2) 설사, 정OOO을 포함한 3인이 쟁점부동산을 미등기 전매한 것으로 인정할 수 없다고 하더라고, 전매행위에 대한 공로를 인정하여 전OOO 에게 배분한 OOO원 중 청구인 지분에 해당하는 금액을 중개비용으 로 인정하여야 하고, 또한 정OOO에 입금한 OOO원 중 청구인 지분에 해당하는 금액을 전매와 관련한 지출비용으로 필요경비에 산입하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 청구인은 세무조사시 공동소유자인 박OOO가 주도하여 전매행위를 하였기 때문에 아는 바가 전혀 없다고 진술하였고, 취득계약서 를 보면 매수자란에 박OOO 및 이OOO 2인만 성명과 주민등록번호 및 날 인이 되어있으며 청구인이 주장하는 공동소유자 정OOO이 매수자라 는 어떠 한 표시도 없는 것은 취득시 계약당사자가 2인임을 의미하며 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 청구인은 정OOO에게 지불한 OOO원과 전OOO(취득계약시 양도 자 이OOO의 처)에게 지불한 OOO원을 전매행위와 관련된 필요경비임 을 주장하나, 정OOO이 쟁점부동산 매도자인 이OOO의 통장에 O,OOO O원을 중도금조로 입금하였다는 증빙서류가 없고, 2006.11.16. 박OOO 와 청구인이 정OOO에게 OOO원을 입금한 사실은 확인되나 이 금 액이 반드시 전매행위와 관련되었다고 보기 어렵다(예를들면 차입, 다른 부동산의 거래대금 등). 쟁점부동산의 전매행위에 대한 공로(중개수수료)가 있어 전OOO에게 지급하였다고 주장하는 OOO원은 전OOO이 취득 및 양도 계약서상 중개인도 아닐 뿐만 아니라 쟁점부동산 전매행위와 관련되었다는 어 떠한 증거가 없고 지급증빙도 없으므로 청구인의 주장은 신빙성이 없으며, 청구인이 증거로 제출한 2006.10.13. 정OOO이 청구인 등에게 발송한 내용증명을 이유로 정OOO이 공동지분이 있다고 주장하나, 청 구인 등이 2013.7.8. 발송한 내용증명에 대하여 2013.7.15. 정OOO이 청 구인에게 발송한 답변서의 내용(본인은 쟁점부동산의 공동소유자가 아니라는 취지)으로 등으로 청구인의 정OOO이 쟁점부동산의 공동소유자라는 주장은 받아들일 수 없다. 따라서 청구인은 세무조사시 쟁점부동산의 전매행위에 대해서 전혀 관계없고 공동사업자 박OOO가 모든일을 주도하였다고 답변하고서 전 매행위와 관련된 공식서류인 매매계약서 등에 표시되지 않은 제3자 를 공동소유자라고 주장하는 것은 청구인의 주장이 일관성이 없으며, 세무조사과정에서 확인된 전매행위는 청구인의 남편 김OOO가 주도하였 음을 거래상대방이 진술하고 있는 점 등으로 보아 청구인의 주장은 신 빙성이 없으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 미등기전매한 쟁점부동산의 양도인들은 정OOO을 포함한 3인이라 는 청구주장의 당부

② 전OOO에게 지급한 OOO원과 정OOO에게 지급한OOO원 을 양도소득의 필요경비로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 제97조 【 양도소득의 필요경비계산 】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하 는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또 는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

3. (삭제, 2000. 12. 29.)

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것. 과세표준을 ․ ․ (2) 소득세법 시행령 제163조 【 양도자산의 필요경비 】

① 법 제97 조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가 액 (제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하 되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하 기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법 에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경 우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한

• 다. 1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의 2 및 제3호의 3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것" 이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 조사 복명서 내용은 아래와 같다. (가) 전매행위자 박OOO는 현재 OOO에 거주하는 것으로 확인되고, 전화통화시 출서요구 불응하였으며, 청구인은 박OOO가 거 래를 주도하였고 본인은 전혀 모른다고 주장하였 으며, 원매도자 이OOO 와 매수자 최OOO은 청구인과 박OOO가 공동으 로 쟁점부동산 을 양수도하였다고 진술하였다. (나) 양도 당시의 중개인 최OOO는 사망하였고, 양도계약 당시 최 OO가 연로하여 최OOO이 중개사무실을 운영하였으 며, 최OOO은 청구인의 남편이며 취득시의 중개인인 김OOO가 당해 거래 를 주도한 것으로 진술하였다. (2) 2006.10.4. 쟁점부동산의 취득 계약서에 의하면, 매도인은 이OOO 및 이OOO, 매수인은 박OOO 및 청구인 외 1명, 중개업자는 김OOO공인중개사사무소 김OOO로 되어 있고, 매매대금은 OOO원으로 계 약금 OOO원은 계약시에 지불, 중도금 OOO원은 2006.10.10.에 지불, 중도금 OOO원은 2006.11.10.에 지불, 잔금 OOO원은 2006.12.10.에 지불하는 것으로 기재되어 있다. (3) 2006.11.2. 쟁점부동산의 양도 계약서에 의하면, 매도인은 박OOO 및 청구인, 매수인은 최OOO 및 김OOO, 중개업자는 ‘OOO부동산 최 OO’로 되어 있고, 매매대금은 OOO원, 계약금은 OOO원은 계약시 지불, 중도금 OOO원은 2006.11.10. 지불, 잔금 OOO원은 2006.12.10. 지불하는 것으로 기재되어 있다.

(4) 2006.10.13. 정OOO이 청구인․박OOO에게 보낸 내용증명 내용은 아래와 같다. 박OOO, 이OOO(청구인) 외 1인은 쟁점부동산의 매수계약서를 체 결하고 1차 중도금일인 2006.10.10.이 되어 매수자 3인으로서는 자 금이 부족할 것과 부동산의 수익성이 불투명하자 정OOO에게 4인 이 같이 매수하도록 협의가 들어와서 정OOO이 수락하였는데 공동매수자 박OOO은 현금을 내지 아니하고 설계비용을 분담해서 추후 결산하는 방법으로 참여시키기로 구두합의하고 정OOO이 계약과 1차 중도금의 1/3인 OOO원을 내서 매도자의 대리인 전OOO에세 중 도 금 OOO원을 지불하고 매수자 박OOO의 친필로 공동매수자 이 OO과 박OOO 입회하에 매매계약서 하단에 공동명의 참여를 명시하는 추가계약을 썼다. 그 후 본 부동산에 대하여 건축허가만 받으면 제3자가 매매가의 2배가 넘는 OOO 여원의 가격으로 매수하겠다는 제의가 들어왔다면서 주도적 으 로 허가를 받을 것을 요구해서 박OOO이 작성한 건축허가 서류를 구 청에 제출하였으나 진입로 관계로 허가를 받지 못한 상태인데 지금은 허가 전에라도 많은 수익이 예상되자 수익성에 욕심이 생긴 이OOO과 박OOO는 박OOO이 현금을 내지 아니하였다는 이유로 배제하고 정OOO 은 중도금시에 공동매수자가 되었으므로 인정하지 아니하겠다고 하고 박OOO ․이OOO 2인이 2차 중도금과 잔금을 지불하고 본 부동산을 취득하겠다는 의사를 밝히며 정OOO의 2차 중도금 참여를 거부하고 방해하여 정OOO 을 공동 매수자에서 제외시키려고 함으로 정OOO은 부득이 매도자인 이OOO의 계약서상 계좌인 OOO은행으로 2006.11.10. 2차 중도금의 1/3인 OOO원을 입금하여 중도금을 지불하였다. 이제 정OOO은 법적으로 계약금과 1차, 2차 중도금을 모두 지불하여 공 동매수자 지위를 확보하였으니 처음 합의한 박OOO을 포함한 4인 공 동매수를 인정하고 1/4지분을 인정하거나, 박OOO이 제외된다면 1/3의 분담금을 모두 지불하였으니 3인 공동매수를 인정하고 잔금 등 추후 일 정을 차질없이 처리하시기 바랍니다. 또한 중개업자 김OOO 공인중개사는 이해당사자인 이OOO옥의 남편으로서 중개사로서의 본분을 저버리고 처의 이익만을 대변하고 있는데 공인중개사로서의 의무를 다하여 공정 한 중개를 하여 원만하게 해결되도록 최선을 다하여 줄 것을 바라면서 내 용증명을 발송합니다. (5) 2013.7.8. 청구인 이OOO에게 발송한 내용증명은 아래와 같다. 평양부동산 최OOO이 세무서에 전매행위로 고발하였습니다. 양도 차 익을 OOO 등이 자기 보는 데서 분배해 주 었다고 진정하고, 매수자 최OOO은 은행에서 돈을 찾아 지불했다고 진 술하였으며, 세무서는 자금 추적해 보니 이OOO은 OOO를 구입하고, 전OOO은 OOO호 구입하고, 정OOO은 OOOOOO OOO호를 구입하였다고 OOO세무서에서 통보해 왔다. 불법전매 행위는 수 입금액에 양도세와 벌금이 별도로 1억 이하가 부과되므로 통보하오니 협의가 필요하니 연락주세요 (6) 2013.7.15. 정OOO이 청구인 이OOO에 보낸 내용증명을 아래와 같

• 다. 이OOO이 발송한 내용증명을 보고 어처구니가 없어 이 답변서를 보냅니다. 정OOO은 청구인과 박OOO의 기만술에 속아 중간에 토지 1/4 지분을 매수인으로 참가하는 방식으로 계약금 OOO원과 중도금 OOO원 합계 OOO원을 지급하였다가 청구인과 박OOO, 청구인의 남편인 김OOO 공인중개사가 서로 공모하여 정OOO과 박OOO을 매수인에서 배 제시키기 위해 갖은 공작을 하고 특히 박OOO는 수시로 찾아와 협박으로 느낄만큼 매수인에서 빠질 것을 강요하여 정OOO은 청구인과 박OOO를 인간적으로 도저히 신뢰할 수 없는 사람으로 인식하고 투자금만 반환받고 매수인에서 빠진 것이 전부인데 이제와서 정OOO이 매수인의 지위를 끝까지 가지고 있었고 전매이익금을 배분해 준 것처럼 협박성의 내용증명을 보낸 것을 도저히 용납할 수 없습니다. 귀하들이 매매건에 관련하여 정OOO을 기만하였다는 것은 정OOO 이 2006.10.13. 발송한 내용증명에 자세히 나타나 있습니다. 따라서 정OOO 이 귀하들의 끈질긴 강요에 의해 매수인에서 탈퇴한 이후 귀하들의 전매 행 위에 관하여 관여하지도 않았고 알지도 못하며, 특히 전매이익금을 배 분받은 사실도 없습니다. 사정이 그런데도 또 다시 내용증명을 보낼 경우 귀하를 공갈협박죄 혐의로 형사 고소할 것임을 분명히 밝혀둡니
• 다. (7) 살피건대, 청구인․박OOO․박OOO 3인은 쟁점부동산을 취득하는 매매계약을 한 후 매수 자금부족으로 정OOO으로부터 자금 OOO원을 지원받았으나 쟁점부동산의 가격상승으로 인하여 현금을 납입하지 않은 박OOO은 매수계약자 지위에서 제외되었으며, 정OOO은 매수자 지 위를 인정받고자 청구인 및 박OOO의 동의없이 중도금을 입금시켰으 나, 청 구인 및 박OOO는 정OOO의 매수 당사자 지위를 인정하지 않으 면서 쟁 점부동산을 미등기 전매하고 정OOO에게는 정OOO의 투자원금 에 일 정금액을 추가한 OOO원을 반환지급한 것으로 추가 지급된 일정금액 은 배상 또는 보상 성격의 금원으로 보이는 점, 원매도자 이OOO 와 매수자 최OOO은 청구인과 박OOO가 공동으로 쟁 점부동산을 양 수도하였다고 진술한 점, 청구인은 전매행위에 대한 공로를 인정하 여 전OOO 에게 지급한 OOO원이 필요경비에 해당한다고 주장하나 중개업자가 아닌 전OOO에게 지급한 동 금액은 사례금 성격으로서 양도 가액에서 공 제할 필요경비에 해당하지 아니하는 점 등에 비추어 보 면, 쟁점부 동 산의 양도인이 3인이며 정OOO 및 전OOO에게 지급한 금원이 필요경 비에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.