지하1층 및 지상1,2층은 건축물관리대장상 그 용도가 근린생활시설로 구분되어 있고, 각 층마다 9개의 방이 있으며, 각 방에는 주방 및 욕실이 없어 숙박만 가능하며, 공동욕실 및 취사시설이 각 층 한쪽에 마련되어 있는 등 고시원 형태로 되어 있어 쟁점건물 지하 및 지상 1,2층을 사실상 주택으로 사용하였다고 보기는 어려움
지하1층 및 지상1,2층은 건축물관리대장상 그 용도가 근린생활시설로 구분되어 있고, 각 층마다 9개의 방이 있으며, 각 방에는 주방 및 욕실이 없어 숙박만 가능하며, 공동욕실 및 취사시설이 각 층 한쪽에 마련되어 있는 등 고시원 형태로 되어 있어 쟁점건물 지하 및 지상 1,2층을 사실상 주택으로 사용하였다고 보기는 어려움
심판청구를 기각한다.
2. 청구인의 주장 및 처분청 의견
(1) 쟁점건물의 지하 1층, 및 지상 1․2층은 공부상 근린생활시설이나, 2008.1.31.부터 쟁점건물 양도(2012.8.31.)시까지 정OOO가 주택으로 임차하여 2층에 거주하면서 지하 1층과 지상 1층을 OOO대학교의 학생들에게 자취방 등으로 사용하게 하여 학생들이 주거용으로 사용하였으므로 지하 1층 및 지상 1․2층을 주택으로 보아 1세대 1주택 고가주택 양도로 양도소득세를 재계산하여 경정청구하였다.
(2) 등기부등본과 건축물대장에 근린생활시설로 등재되어 있다 하더라도 실제사용한 용도에 따라 판단한다는 대법원판례(2005.4.28., 대법2004두) 및 감사원 심사결정례(감심2002-174. 2002.11.12.)가 있으며, 임차인 정OOO는 근린생활시설을 주거생활이 가능하도록 구조 및 기능을 변경하여, 지상 2층에는 정OOO가 가족과 함께 거주하고, 지하 1층 및 지상 1층의 각방에는 개인별로 취침과 학습을 할 수 있도록 침대와 옷장 및 책상을 갖추고 있으며, 취사시설과 욕실 등은 각층마다 별도로 싱크대, 가스레인지 등 주방시설, 식탁과 욕실이 설치되어 있어서 각자 독립적으로 주거생활을 영위할 수 있도록 준비되어 있어 OOO대학교 학생들이 주민등록을 이전하여 주거용으로 사용하였음으로 실질적으로 주택으로 보아야 정당하다.
(3) 공부상 근린생활시설로 되어있는 쟁점건물의 지상 2층에는 임차인 정OOO가 남편 황OOO 및 가족과 함께 10여년간 거주하였고, 딸 3명이 결혼하여 독립한 후에는 임차인 정OOO와 남편 황OOO, 아들 황OOO가 쟁점건물 양도일까지 거주하였으므로 사실상 주택에 해당된다. 따라서 쟁점건물의 연면적 835.52㎡ 중 공부상 및 실제 주택인 지상 3․4층과 공부상 근린생활시설이나 실제주택으로 사용한 지상 2층을 합하면 주택 부분의 연면적이 451.08㎡로 전체 건물면적(835.52㎡) 중 주택으로 사용한 면적(451.08㎡)이 주택외 면적보다 큼으로소득세법시행령제154조 제3항 규정에 의하여 건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택인 고가주택으로 경정청구한 내용은 정당하다.
(1) 쟁점건물의 지하 1층 및 지상 1․2층은 각 층마다 9개의 방이있고, 방에는 주방 및 욕실이 없으며, 숙박만 가능한 상태로, 공동 욕실 및 취사시설이 각 층 한쪽에 별도로 마련되어 있는 등 고시원형태로 되어 있고 각 방에는 취사시설이 설치되지 아니하여 주거에 필요한 설비가 되어있지 않아 구조·기능이나 시설등이 주거용에 적합한 상태가 아니어서 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 볼 수 없어 주택으로 사용하였다고 보기 어렵다.
(2) 2007.1.1부터 2012.12.31.까지 쟁점건물 전출․입자 명단을 관할 OO구청에 조회한 바, 총 34명으로 2년미만 거주한 자는 엄○○등 20명이고, 30세미만은 최○○등 24명으로소득세법상 단독세대 구성이 어려운 30세 미만의 거주자가 대부분(34명중 24명)으로 주택으로 사용하였다고 보기 어렵고, 쟁점건물은 당초부터 신축목적이 거주목적이 아닌 기타건물로 신축되었고, 기타건물을 주택분으로 용도변경시 재산세를 과소납부할 수 있음에도 용도변경하지 않고 기타건물로 재산세를 납부하여 왔으며, 관할구청에 사실상 주거에 공하는 공간으로 구조변경 신청한 사실이 없고, 청구인의 2010년～2012년 종합부동산세 대상물건에도 주택부분만 주택으로 과세된 사실이 확인되므로 근린생활시설인 쟁점건물 지하 1층 및 지상 1․2층을 사실상 주택으로 사용하였다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
(3) 임차인 정OOO가 쟁점건물 지상 2층에 거주하면서 쟁점건물의 근린생활시설을 자취방 등으로 학생들에게 빌려주는 사업을 영위하였다고 주장하나, 5평 규모의 방 9개가 있는 2층에서 6명의 가족이 거주하였다고 보기 어렵고, 정OOO의 주민등록상 전출․입(2002.10.2.～2012.2.16.)과 거주하였다고 한 기간(2002.10.2.～2012.9.30.)이 상이할 뿐만 아니라, 2층에 확인되는 전출․입자만도 3명으로, 정OOO가 가족과 함께 2층 전체를 주택으로 사용하였다고 보기 어렵다.
① 공부상 근린생활이나 실제 주택으로 사용하였으므로 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점건물 2층은 실제 주택으로 사용하여 주택면적이 주택외 면적보다 크므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다는 청구주장의 당부(예비적 청구)
(1) 청구인 호OOO과 이OOO은 부부관계로 1987.2.17. 쟁점건물을 취득(각각 지분 2분의1)하여 2012.8.31. OOO학당에 양도하면서, 지하 1층 및 지상 1․2층은 근린생활시설, 지상 3․4층은 주택으로 하여 양도소득세를 신고․납부한 후, 쟁점건물 전체를 실제 주택으로 사용하였으므로 1세대 1주택의 고가주택에 해당된다며 2013.1.23. 경정청구를 제기하였다.
(2) 쟁점건물의 일반건축물대장에 등재된 공부 내역 및 청구주장은 아래와 같다. OOOOOOOOO O OOOOOOOO (OO: O) ※ 근린생활시설 496.75㎡, 주택 300.72㎡, 주차장 25.58㎡, 옥탑 15.47㎡
(3) 지하 1층 및 지상 1․2층에는 각각 방 9개가 있고, 각 방에는 화장실 및 취사시설은 없으며, 각 층마다 공동으로 사용하는 욕실, 취사시설이 한쪽에 설치되어 있고, 각 방에는 단독으로 사용할 수 있는 침실․책상 등이 존재한다는 사실에 대해 청구인과 처분청간 다툼이 없다.
(4) 청구인은 쟁점건물의 지하 1층 및 지상 1․2층을 정OOO에게 임대하여 정OOO가 지상 2층에 가족과 함께 거주하면서 지하 1층과 지상 1층을 주로 OOO대학교 학생들에게 자취방으로 빌려주는(월 평균 OOO원) 사업을 영위하였고 일부 학생들을 상대로 하숙도 하였다고 주장하며 정OOO의 확인서(2012.11.29.) 및 경위서(2013.9.26.)를 제출하였다.
(5) 청구인과 임차인 정OOO가 2007.9.30. 작성한 전세계약서는 전세보증금 OOO(월임차료 없음)으로 계약한 사실이 확인되고, 정OOO에 대한 사업자등록 및 신고내용을 조회한바, 쟁점건물 임차와 관련하여 사업자등록 및 제세금의 신고 내용은 없는 것으로 처분청이 제출한 심리자료에 나타난다.
(6) 쟁점건물에 대한 2005년～2012년 OO교통부 개별주택가격 공시 내용을 보면, 대지면적 304.1㎡, 주거용 300.72㎡(3․4층), 비주거용 519.33㎡(지하 1층, 지상 1․2층)으로 공시하였으며, 처분청이 2013.5.22. OO구청장에게 청구인에 대한 종합부동산세 주택분 과세대상 물건명세서를 조회한 바, 쟁점건물 2010년～2012년 주택분 과세면적은 300.72㎡(3․4층)으로 확인된다는 내용이 처분청이 제출한 심리자료에 나타난다.
(7) 처분청이 2013.2월 작성한 이 건 양도소득세 현장확인 종결보고서에 나타나는 내용은 아래와 같다. 쟁점건물 지하 1층 및 지상 1․2층은 각 층마다 9개의 방이 있으며, 방에는 주방 및 욕실이 없어 숙박만 가능하며 공동욕실, 공동취사시설이 각 층 한쪽에 별도로 설치되어 있는 등 고시원 형태로 되어 있고, 각 방에는 취사시설이 설치되어 있지 않아 주거에 필요한 일체의 설비가 설치되어 있다고 보기 어려우며, 등기부등본과 건축물대장에 지하1층, 지상 1․2층이 근린생활시설로 등재되어 있는 점으로 보아 실제 용도를 주택으로 판단하기 어렵다.
(9) 처분청은 이의신청 심리에서 2007.1.1.～2012.12.31.기간 중 쟁점건물 전출입자 명단을 관할 OO구청장에게 조회한 바, 전출입자는 총 34명으로서 2년 미만 거주한 자는 엄○○ 등 20명이고, 30세미만은 최○○ 등 24명이며, 2층에는 김○○ 등 3명이 전출입한 사실이 나타나며, 정OOO의 주민등록상 전출입은 2002.10.2.～2012.2.16.로 학생들을 상대로 자취방 또는 하숙업 등을 운영한 것으로 보인다는 내용이 나타난다.
(10) OOO학당은 쟁점건물 취득 후 ‘OO동 빌라 개보수공사’를 진행하여 건축공사, 전기․기계․설비공사, 샤워․세탁실 설치공사, PD설치․화장실․샤워실 반영공사를 한 바 있고, 이 건 심리일 현재 한국 ․ 일본 ․ 대만 등 유학생들이 OO기숙사 별관으로 사용하고 있는 것으로 확인된다는 내용이 처분청이 제출한 심리자료에 나타난다.
(11) 청구인은 처분청의 경정청구 거부에 대하여 아래와 같이 주장한다. (가) 쟁점건물은 공부상 용도를 기준하여 표준주택가격으로 개별주택가격을 산정한 것으로 공부상 주택으로 등재된 3․4층에 한하여 개별주택가격을 공시하여, 사실상 주택으로 사용한 지하 1층 및 지상 1․2층의 사용용도를 반영하지 아니한 것이며, 등기부등본과 건축물대장에는 근린생활시설로 등재되어 있다 하더라도 실제 사용한 용도에 따라 판단한다는 대법원 판례(2005.4.28.선고, 대법2004두14960) 및 감사원 심사결정례(감심2002-174, 2002.11.12.)와 같이 사실상 용도로 판단하여야 정당하다. (나) 재산세는 납세자가 매년 자기계산에 의하여 자진납부하는 것이 아니고 과세관청인 OO구청장의 재산세 납부고지서에 의하여 납부하는 것으로 재산세 납부내역이 변경될 소지가 없으며, 임차인 정OOO는 근린생활시설을 주거생활이 가능하도록 구조 및 기능을 변경하여 지상 2층에는 본인이 가족과 함께 거주하고 지하 1층 및 지상 1층의 각방에는 개인별로 취침과 학습을 할 수 있도록 침대와 옷장 및 책상을 갖추고 있으며, 취사시설과 욕실 등은 각층마다 별도로 싱크대, 가스레인지 등 주방시설과 식탁과 욕실이 설치되어 있어서 각자 독립적으로 주거생활을 영위할 수 있도록 준비되어 있고 대학생들이 주민등록을 이전하여 거주하였음으로 주택으로 보는 것이 타당하다. (다) OO공사가 발급한 2010～2012년의 전기사용 고객종합정보내역을 보면 ‘주택용전력’으로 부과하고 있으므로 근린생활시설을 주택으로 사용하였음이 입증된다. (라) 주택임대의 경우 기본적으로 1세대 2주택 소유자가 월임대료 수입이 있는 경우에 주택임대소득을 종합소득세로 신고하는 것이고, 이 경우가 아니면 보편적으로 임대사업 신고를 하지 않는 것으로 사료되며, 당초 청구인 주장과는 별도로 설령 처분청이 주장하는 고시원형태라 하더라도 2010.4.5.주택법이 개정되어주택법제2조1의 2호에 ‘준주택’이라는 규정을 신설하고주택법에서 규정하지 아니하였던 기숙사, 고시원, 노인복지주택 그리고 오피스텔이 포함됨으로서 주거시설로 이용가능한 시설로주택법상 주택의 범위에 포함되었으며, 처분청이 참고한 심판결정사례(조심 2012중3022호)는주택법이 개정되기 전의주택법에 의한 결정이기 때문에 본건에 적용하는 것은 옳지 않다. (마) 처분청은 준주택은 주택외의 건출물로 주택이라 볼 수 없다고 주장하나, 준주택으로 규정되어 있는 오피스텔은 대부분 주택이 아닌 사무실용으로 건축 사용하고 있으나, 일부는 독신생활을 하는 사람이나 신혼부부들이 주거용으로 사용하고 있으며 국세청도 이렇게 주거용으로 사용하는 오피스텔을 주택으로 보아 1세대 2주택 등으로 양도소득세를 과세하고 있어, 이러한 사회 현상에 따라서주택법을 2010.7.6. 개정하여주택법의 범위에 포함한 준주택은 주택이 아니라고 판단한 것은 처분청이주택법규정해석을 잘못 이해한 것이다. (바) 임차인 정OOO는 근린생활시설 2층에서 혼자 거주한 것이 아니라, 별첨 가족증명서 및 주민등록등본과 같이 남편 황OOO과 아들 딸들과 같이 10여년간 거주하였으며, 정OOO는 개인사정으로 쟁점건물에서 2012.2.16. 주민등록을 이전하였으나 남편 황OOO이 2012.9.7.까지 주민등록이 되어있는 것을 보더라도 정OOO가 남편 및 아들과 같이 쟁점건물 2층에 거주한 것이 입증된다. (사) 근린생활시설 2층에 3명의 전출입자가 확인되었다고 하나, 이것은 자취방을 임대하면서 지하 1층과 지상 1층에 방이 여유가 없고, 기존 입주 학생의 계약기간이 얼마 남지 않은 경우 새로 입주하려는 학생이 생기면 약 1～2개월 정도 잠시 사용하게 한 것이며, 일부 학생은 2층에서 하숙을 한 경우도 있다. (아) 쟁점건물의 연면적 835.52㎡ 중 주택인 지상 3층(150.36㎡) 및 지상 4층(150.36㎡)과 정OOO가 가족과 함께 실제 주택으로 사용한 지상 2층(150.36㎡)를 합하면 주택 부분의 연면적이 451.08㎡로 주택외 연면적 384.44㎡보다 큼으로 소득세법 시행령제154조 제3항 규정에 의하여 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택의 고가주택으로 경정청구한 내용은 정당하다.
(12) 쟁점①에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점건물 지하 1층 및 지상 1․2층이 사실상 주거용으로 사용되었으므로 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다고 주장하나, 주택과 비주택의 구분은 건물의 실제용도에 의하고, 실제용도가 불분명한 경우 공부상의 용도에 의하는 바, 쟁점건물의 지하 1층 및 지상 1․2층은 건축물관리대장상 그 용도가 근린생활시설로 구분되어 있고, 각 층마다 9개의 방이 있으며, 각 방에는 주방 및 욕실이 없어 숙박만 가능하며, 공동욕실 공동취사시설이 각 층 한쪽에 별도로 마련되어 있는 등 고시원 형태로 되어 있는 점, 각 방에는 주거에 필요한 일체의 설비가 설치되어 있지 않아 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태가 아니어서 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 보기 어려운 점, 2007.1.1～2012.12.31. 중 쟁점건물 전출입자는 총 34명으로 이중 2년미만 거주한 자는 엄○○등 20명이고, 30세미만은 최○○등 24명으로 이들이 독립된 세대를 구성하여 거주하였다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때 쟁점건물 지하 1층 및 지상 1․2층을 사실상 주택으로 사용하였다고 보기는 어려운 것으로 판단된다.
(13) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 임차인 정OOO가 쟁점건물 2층에서 가족과 함께 거주하면서 실제 주택으로 사용하였으므로 주택인 지상 3․4층과 실제 주택으로 사용한 지상 2층를 합하면 주택부분의 연면적이 주택외 연면적 보다 큼으로 소득세법 시행령제154조 제3항 규정에 의하여 쟁점건물 전체를 주택으로 보아야 한다는 주장이나, 쟁점건물 지상 2층에 3명의 전출입자가 확인되는 등 지하 1층 및 지상 1층과 동일한 형태로 사용하였다고 보이는 점, 지상 2층에는 5평 규모의 방 9개가 있고 취사시설, 욕실, 화장실 등을 공동으로 사용해야 하는 건물구조 특성상 임차인 정OOO가 가족(남편 및 자녀 4명)과 함께 장기간 거주하였다고 보기 어려운 점, 실제용도가 불분명한 경우 공부상의 용도에 의하는 바, 등기부등본과 건축물대장에 쟁점건물의 지상 2층은 근린생활시설로 등재되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때 청구주장은 받아 들이기 어려운 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
□ 관련법령 (1) 국세기본법 제14조【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다 제45조의2【경정 등의 청구】① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 3년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다.
1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때 (2) 소득세법 제89조【비과세 양도소득】① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (3) 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서규정 생략)
③ 법 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. 제155조【1세대1주택의 특례】⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 분양하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. <개정 2012.2.2> 제156조【고가주택의 범위】① 법 제89조 제1항 제3호에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
(4) 주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. [개정 2010.4.5, 2011.9.16, 2012.1.26, 2013.3.23]
1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. “준주택”이란 주택 외(外)의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. [시행일 2010.7.6]
2. “공동주택”이란 건축물의 벽·복도·계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다. (5) 주택법 시행령 [별표 1] 용도별 건축물의 종류(제3조의4 관련)
4. 제2종 근린생활시설
결정 내용은 붙임과 같습니다.