쟁점주택 양도당시 다른 주택을 소유하여 1세대 2주택에 해당하므로 쟁점주택 양도에 대하여 1세대 1주택 비과세를 적용하기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO동 OOO-OO 외 1필지 OOO아파트 제O동 제OOO호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1994.2.28. 취득하여 2009.2.4. 배우자 정OOO에게 지분 2분의 1을 증여하였으며, 청구인과 정OOO은 2011.1.27. 임의경매로 인한 매각을 이유로 쟁점주택을 양도하고, 쟁점주택을 1세대 1주택 비과세대상으로 하여 2011.3.31. 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. OOO지방국세청장은 2012년 OOO세무서장에 대한 정기종합감사시 국세통합시스템을 통해 청구인과 정OOO이 쟁점주택을 양도한 시점에 OOO타운 제OOO동 제OOOO호(이하 “기타주택”이라 한다)를 추가로 소유하고 있는 사실을 확인하였다 하여 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당되지 않음을 지적하였고, OOO세무서장은 이러한 과세자료를 처분청에 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2013.6.10. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.8.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 운영하던 사업의 부진으로 OOO도 소재의 OOO농업협동조합(이하 “OOO농협”이라 한다)의 채무(이하 “쟁점채무”라 한다)를 상환하지 못하게 되자 OOO농협은 청구인의 소유 주택 2채(쟁점주택, 기타주택)의 경매개시를 신청하였고, 쟁점주택은 2010.6.14. OOO지방법원에서, 기타주택은 2010.6.23. OOO지방법원에서 각 경매개시가 결정되었다. 청구인은 기타주택에 거주하고 있었고, 자녀들의 결혼문제 등이 해결될 때까지 기타주택에 계속 거주할 수 있도록 OOO농협과 협의하던 중 경매전문가로부터 쟁점채무를 인수하고 차액을 전세보증금으로 하여 기타주택을 매수할 수 있는 자를 물색해 보라는 제안을 받았으며, 이후 그에 합당한 매수인을 찾던 중 정OOO과 기타주택을 OOO억원에 양도하기로 매매계약을 체결하면서 매매대금의 지급과 관련하여 쟁점채무 OOO억원을 매수자(정OOO)가 인수하되, 차액 OOO억원을 전세보증금으로 하여 청구인이 전세로 기타주택에 계속 거주하는 조건으로 2010.12.28. 정OOO에게 기타주택의 소유권을 이전등기하였고, 당시 청구인은 쟁점주택을 소유하고 있었으므로, 기타주택을 1세대 2주택으로 보아 양도소득세를 신고하였다. 청구인은 쟁점채무 OOO억원의 인수인계와 관련하여 OOO농협 실무자들에게 수차례에 걸쳐 상담하던 중 기타주택은 2011.1.15. OOO원 에 경락되었고, 2011.2.23. 잔금이 납부되어 경매가 종료되었으며, 쟁점주택은 2011.1.27. OOO원에 경매완료되었다 따라서, 위에서 본 바와 같이 기타주택은 2010.12.28. 이미 정OOO에게 등기부등본상 소유권이 이전되었고, 등기의 추정력에 따라 기타주택의 소유권이 경매낙찰자에게 이전등기되기 전까지는 정OOO의 소유로 보아야 함에도(대법원 1995.4.28. 선고 94다23524 판결, 대법원 2003.2.28. 선고 2002다46256 판결 참조), 처분청은 해당 기간(2010.12.28.～2011.2.23.) 동안에도 기타주택의 소유권이 청구인에게 있다고 보고 2011.1.27. 양도된 쟁점주택을 1세대 2주택에 해당한다고 잘못 판단하였다. 처분청은 2011.2.23. 기타주택의 정OOO에 대한 소유권 이전등기가 말소되었다고 하나, 이는 청구인과 정OOO의 매매거래계약이 취소되거나 해지되었기 때문이 아니라 경매절차의 진행에 따라 말소된 것 뿐이다. 처분청은 기타주택에 대해 실제 거래대금의 지급이 없었다고 하나, 기타주택의 총 매매대금은 OOO억원이고, 그 중 쟁점채무 OOO억원을 매수자 정OOO이 인수하고, 차액 OOO억원은 청구인의 전세보증금으로 대체하였으므로, 금액 수수는 당연히 있을 수 없다. 참고로, 소득세법 시행령제162조 제1항에서 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날이라고 하였고, 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일이라고 규정되어 있는바, 이 건의 경우 잔금에 해당하는 전세보증금 OOO억원으로 정OOO이 청구인의 기타주택 거주를 허용하였고, 계약일 현재 청구인이 실제 거주하고 있다면, 그 계약일을 잔금을 청산한 날로 보아야 하며, 잔금청산일이 불분명하다면, 소유권이전 등기접수일인 2010.12.28.을 양도시기로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점주택이 기타주택이 양도된 이후에 양도되었으므로 쟁점주택이 1세대 1주택 비과세대상에 해당된다고 주장하나, 등기부등본에 따르면, 쟁점주택이 2011.1.17. 먼저 양도되고, 기타주택이 2011.2.23. 양도되었음이 명백히 확인된다. 청구인은 기타주택을 2001.1.17. 취득하여 2010.12.28. 정OOO(이 건 관련 과세전적부심사청구를 대리한 세무사의 배우자임)에게 거래가액 OOO억원에 실제 양도하였고, 쟁점주택보다 기타주택이 먼저 양도되었으므로 쟁점주택이 1세대 1주택에 해당한다고 주장하고 있으나, 기타주택의 등기부등본에 따르면, 기타주택은 2010.6.23. 임의경매개시결정OOO 이후 2010.12.28. 정OOO에게 거래가액 OOO억원에 소유권이 이전된 것으로 기재되었다가 2011.2.23. 동 소유권 이전등기가 말소된 사실이 나타나고, 실제 거래대금의 지급도 발생하지 않았는바, 2010.12.28.에는 실제 소유권이 이전된 것으로 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점주택은 양도당시 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세대상에 해당한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 (2) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3) 소득세법 시행령(2011.6.3. 대통령령 제22950호로 개정되기 전의 것) 제154조【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조 제1항 제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. (단서 및 각호 생략) (4) 소득세법 시행령(2011.6.3. 대통령령 제22950호로 개정되기 전의 것) 제162조【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 자료에 대하여 본다. (가) 기타주택의 부동산매매계약서에 따르면, 청구인 및 배우자인 정OOO은 2010.12.24. 정OOO에게 기타주택을 OOO억원에 매도하기로 하였으며, 매매대금 중 OOO억원은 근저당권 채무(쟁점채무)로 상계하고, OOO억원은 정OOO의 전세보증금으로 대체하기로 한 것으로 나타난다. (나) 청구인 및 정OOO(갑)이 정OOO(을)과 작성한 합의서에 따르면, 갑은 을에게 기타주택을 OOO억원에 매도함에 있어 쟁점채무 OOO억원은 을이 인수하고, 차액 OOO억원은 갑이 기타주택에서 거주하는 전세계약(전세기간 2년)의 보증금으로 대체하며, 위 채무에 대한 채무자의 명의가 변경되기 전까지의 연체이자는 갑이 부담하고, 갑이 이를 변제하지 못할 경우에는 위 전세보증금 OOO억원을 연체이자로 대체하기로 하며, 갑은 위 채무에 대한 연체이자를 변제하지 못해 경매가 진행중에 있으나 이를 납부하는 조건으로 본 매매계약을 체결하는 것이라고 기재되어 있다. (다) 청구인의 기타주택 및 쟁점주택의 양도소득세 신고서에 따르면, 청구인은 기타주택의 경우 양도일을 2010.12.24., 취득일을 2001.1.16., 양도가액을 OOO억원, 취득가액을 OOO원(실지거래가액)으로 하고,조세특례제한법제99조(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 감면) 및 같은 법 시행령 제99조 제4항을 적용(감면세액 OOO원)하여 2011.2.28. OOO세무서장에게 기타주택의 양도소득세OOO를 신고한 것으로 나타나며, 쟁점주택의 경우에는 양도일을 2011.1.27., 취득일을 1994.2.28., 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(실지거래가액)으로 하고, 동 주택을 1세대 1주택 비과세대상으로 하여 2011.3.31. OOO세무서장에게 쟁점주택의 양도소득세OOO를 신고한 것으로 나타난다. (라) 쟁점주택 등기부등본의 주요내용은 다음 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO OOOO (마) 기타주택 등기부등본의 주요내용은 다음 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOO OOOOOO OOOO

(2) 처분청이 제출한 자료에 대하여 본다. (가) OOO세무서장의 청구인에 대한 경정결의서에 따르면, 청구인의 쟁점주택의 지분 2분의 1의 양도일은 2011.1.27., 취득일은 1994.2.23., 양도가액은 OOO원, 취득가액은 OOO원, 결정세액은 OOO원, 신고 및 납부불성실가산세는 OOO원, 총 결정세액은 OOO원으로 나타난다. (나) OO지방국세청장의 OOO세무서장에 대한 시정사항에 따르면, 청구인과 정OOO은 쟁점주택을 1994.2.28. 취득하여 2011.1.27. 양도하고 1세대 1주택 비과세대상에 해당한다 하여 2011.3.31. 양도소득세를 예정신고하였으며, 국세통합시스템에 의하여 쟁점주택의 양도시점에 청구인과 정OOO이 소유한 주택 내역을 보면, 청구인과 정OOO은 기타주택을 2001.1.17. 취득하여 2010.12.28. 정OOO에게 OOO억원에 양도한 것으로 기재되어 있으나, 2010.6.23. 임의경매개시결정이 되어 2011.2.23. 기타주택의 소유권이전 등기가 말소된 사실이 등기부등본에 의해 확인되므로, 쟁점주택의 양도시점에 2개의 주택이 있어 먼저 양도된 쟁점주택은 1세대 1주택에 해당되지 않아 양도소득세가 과세되어야 한다고 기재되어 있다. (다) 인터넷사이트 OOO부동산경매정보 등에 따르면, 기타주택(채권자는 OOO농협, 채무자는 청구인, 소유자는 청구인 및 정OOO)은 2011.1.25. OOO원에 낙찰되어 2011.2.23. 대금이 납부된 것으로 나타나고, 쟁점주택(채권자는 OOO은행, 채무자는 청구인, 소유자는 청구인 및 정OOO)은 2010.12.23. 기OOO에게 OOO원에 낙찰된 것으로 나타난다. (라) 청구인의 배우자인 정OOO의 쟁점주택 관련 양도소득세 신고서(2011.4.29.)에 따르면, 정OOO은 쟁점주택 지분 2분의 1의 양도일을 2011.1.27., 취득일을 2009.2.4., 양도가액을 OOO원, 취득가액을 OOO원(실지거래가액)으로 하고, 동 주택을 1세대 1주택 비과세대상으로 하여 2011.4.29. OOO세무서장에게 위 지분의 양도소득세OOO를 신고한 것으로 나타난다. (마) 정OOO의 주민등록 등초본 내역에 따르면, 정OOO(세대주는 청구인)은 1994.2.20. 쟁점주택에 전입하였다가, 2000.12.9. 기타주택에 전입한 후, 2011.4.20. 전출한 것으로 나타난다. (바) 그밖에 처분청은 OOO세무서장이 청구인에게 송부한 ‘감사결과 과세예고 통지’(2012.11.29.), OOO세무서장이 처분청에 송부한 ‘제세결정 결의서 통보’(2013.5.30.), 정OOO에 대한 2009.2.4. 증여분 증여세 OOO원의 결정결의서(2012.9.14.) 등을 제출하였다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점주택이 기타주택이 양도된 이후에 양도되었으므로 쟁점주택이 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상에 해당된다고 주장하고 있으나, 경매개시결정 이후 소유권이전된 것은 경락 후에 직권말소가 되기 때문에 법적으로 의미없는 거래가 되고, 자산의 소유권이 제3자의 채무로 인하여 법원의 경매에 따라 강제로 이전되는 경우에도 경매개시일 현재의 부동산 소유자가 경매로 인한 매각일에 동 부동산을 양도한 것으로 보는바(조심 2013구2532, 2013.9.16. 참조), 기타주택의 등기부등본 소유권이전 변동현황을 보면, 2010.6.23. 임의경매개시결정 당시 기타주택의 소유자는 청구인 및 배우자인 정OOO이었고, 기타주택이 2010.10.28. 정OOO에게 소유권이전되었다가 2011.2.23. 말소되면서 동 주택의 소유권은 추진에게 이전된 점, 쟁점채무를 정OOO이 인수하고 OOO억원을 전세보증금으로 함으로써 기타주택을 2010.12.23. 정OOO에게 양도하였다는 청구주장을 입증할 증빙자료(여신약정서, 채무인수인계서 등)가 청구인과 정OOO 간의 매매계약서 외에 제시되지 않고 있는 점 등을 감안할 때, 청구인 및 정OOO이 2011.2.23. 기타주택을 양도한 것으로 봄이 타당한바, 청구인이 쟁점주택을 양도할 당시(2011.1.27.) 기타주택을 소유하고 있었으므로, 쟁점주택의 양도가 1세대 1주택 비과세대상에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본 법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.