쟁점토지 취득당시 유사자산 매매사례가액이 존재하고, 동 가액을 허위로 보기 어려우므로, 처분청이 이를 적용하여 쟁점토지 취득가액을 산정한 것은 잘못이 없는 것임
쟁점토지 취득당시 유사자산 매매사례가액이 존재하고, 동 가액을 허위로 보기 어려우므로, 처분청이 이를 적용하여 쟁점토지 취득가액을 산정한 것은 잘못이 없는 것임
심판청구를 기각한다.
가.청구인은 1989.2.3. OOO 임야 124,595㎡ 중 공유자 신OOO 지분에 해당하는 20,991.9㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하였다가, 2007.8.31. 양도하고 2007.11.30. 양도차익을 실지거래가액으로 신고하면서 양도가액은 OOO원, 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 환산가액인 OOO원으로 하여 양도소득금액을 △OOO원으로 신고하였다.
(1) 미등기 전매업자의 전매차익이 포함된 쟁점토지의 취득가액과 토지 원소유자로부터 직접 취득한 노OOO의 취득가액은 전혀 다른 성격의 매매가액임에도 양자를 사실상 동일하게 보고 매매사례가액으로 적용한 이 건 과세처분은 부당하다. (가) 쟁점토지의 원소유자인 신OOO는 청구인 등에게 직접 양도한 것이 아니라 강OOO에게 팔았다고 진술하였고, 양수인 중 여러 사람이 신OOO가 아닌 부동산 중개업자인 강OOO으로부터 미등기전매로 매입하였다고 증언하고 있다. 쟁점토지의 등기부상은 소유자인 신OOO씨가 총 124,595㎡를 이OOO 등 10명에게 지분 형태로 소유권 이전 한 것으로 되어 있으나, 실제로는 중간에 부동산 미등기전매업자가 개입되어 있고, 대부분의 양수자들이 동 전매업자로부터 미등기전매방법으로 토지를 취득한 것으로 확인되고 있는데, 미등기 전매업자는 OOO에서 OOO부동산사무소를 운영하던 강OOO으로 확인되며, 이 사실은 같은 양수자인 서OOO, 윤OOO, 이OOO, 임OOO의 사실확인서로 입증되었다. 청구인이 강OOO과 체결한 쟁점토지의 매매계약서는 미등기전매형태이기 때문에 실제로 보관하고 있지 않으며(보관하지 않는 것이 그 당시 관행), 실제 계약서가 없기 때문에 청구인이 양도소득세 신고시 취득가액을 실거래가액으로 신고하지 못한 것이다. (나) 미등기전매업자의 전매차익이 포함된 쟁점토지의 취득가액과 토지 원소유자로부터 직접 취득한 노OOO의 취득가액은 자산의 동일성ㆍ유사성이 없어 매매사례가액으로 볼 수 없다. 서OOO․임OOO의 진술서에 의하면 쟁점토지는 당초 부동산업자인 강OOO과 노OOO가 신OOO로부터 매입하여 여러 필지로 분할하려다가 분할이 되지 않자 지분형태로 미등기 전매한 것으로 노OOO는 원소유자인 신OOO로부터 직접 매입한 것이며 청구인 및 기타 양수자들은 부동산업자인 강OOO과 노OOO로부터 미등기전매받은 것으로 노OOO의 매매계약서 금액과 청구인의 매매금액은 전혀 차원이 다른 것이며 비교자체가 불가능한 것이다. OOO 따라서, 이 건 과세처분은 원소유자 신OOO가 직접 양도한 토지가액과 중간에 전매업자가 전매차익을 취하고 양도한 토지가액을 동일물건ㆍ동일계약서로 보아 매매사례가액으로 적용한 처분으로 다른 것을 같은 것으로 취급하여 사실관계를 왜곡한 부당한 처분이라고 판단된다.
(2) 처분청이 제시한 매매사례가액은 당시 관행적으로 매매가액을 낮춰 기재한 관인계약서에 기재된 금액으로써, 시가를 사실대로 반영한 금액으로 볼 수 없다. 소득세법제97조 제1항 나목 및 제114조 제7항 규정에 따른 매매사례가액은 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하여 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이 있는 경우 적용할 수 있으나, 처분청에서 이 건 과세처분의 기준으로 삼은 매매사례는 정상적인 거래를 그대로 반영한 매매계약서가 아니라 소위 관인계약서로서 관인계약서 기재금액은 그 당시 주변시세나 심지어 국세청에서 정한 기준시가보다도 훨씬 낮은 가격으로 도저히 시가라고 볼 수 없는 가격이다. OOO
(3) 오랜 시간의 경과로 취득가액을 알 수 없어 소득세법에서 정한 환산가액으로 신고한 것은 당시 청구인의 최선의 방법이었고, 일면식도 없는 노OOO 등의 취득가액을 청구인이 파악하여 매매사례가액으로 신고할 것까지 기대하는 것은 무리이므로 매매사례가액으로 과세한다 하여도 가산세는 취소되어야 할 것이다. 청구인의 경우 쟁점토지를 부동산 중개업자로부터 미등기전매방법으로 매입하였기 때문에 당시 매매계약서가 없어소득세법제97조 제1항 다목의 환산가액으로 정당하게 신고하였으나, 처분청에서는 쟁점토지의 원매도자인 신OOO에게 매매금액을 확인하고자 하였으나 매매금액을 알 수 없어 지분매수자인 노OOO의 매매계약서를 매매사례가액으로 삼아 청구인에게 과세한 것으로 청구인이 양도소득세를 신고하면서 취득가액이 불분명하여 소득세법에서 규정한 환산가액으로 신고한 것은 그 당시 청구인으로서는 최선의 방법이었으며, 처분청과 같이 청구인이 노OOO의 취득가액을 알아서 그 금액을 매매사례가액으로 파악하여 신고한다는 것은 불가능한 것이어서 선량한 납세자에게 그것까지 기대한다는 것은 무리라고 판단된다.
(1) 청구인은 청구인을 포함한 대부분의 양수자들이 쟁점토지를 미등기전매업자인 강OOO에게서 취득한 것으로 주장하나, 서OOO, 윤OOO, 임OOO는 동일 사안으로 양도소득세 경정․처분을 받은 자로서 비록 그 진술이 있다고 하더라도 신뢰성이 없으며, 노OOO의 경우 2007.8.31. 쟁점토지와 같은 지번의 지분을 양도한 후 2007.11.30. 양도소득세를 자진 신고․납부하면서 처분청이 청구인에게 경정한 매매사례가액(㎡당 4,083.7원)으로 양도소득세 산출세액 OOO원으로 신고한 사실이 확인되는 반면, 청구인 및 다른 양수자들이 쟁점토지 등을 미등기전매업자로 취득하였다고 하면서 그 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 전매계약서, 금융거래 증빙 등을 제시하지 못하고 있다. 또한, 청구인도 2007.11.30. 양도소득세 신고 및 자진납부계산서를 관할 세무서에 신고하면서도 미등기전매업자로부터 취득한 사실 및 관련 근거 등을 신고한 사실이 없는 점 등을 종합적으로 고려하면 미등기전매업자로부터 취득하였다는 주장은 인정할 수 없다.
(2) 청구인이 쟁점매매계약서가 사실과 다르게 작성되었다고 인정할 만한 구체적인 증빙서류를 제시하지 못하고 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다. (가) 쟁점매매계약서는 취득세․등록세를 납부하기 위한 목적으로 매매당사자들이 작성하여 등기권리증에 첨부한 것으로 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약대로 작성되었다고 추정되고 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 이를 주장하는 자가 입증하여야 하는바(대법93누2535 1993.4.9., 조심2012전2488, 2012.12.12. 및 조심2010서913, 2010.10.18. 외 다수 같은 뜻), 쟁점토지의 전소유자인 신OOO는 당시 거래가액이 기억나지 않는다고 확인서를 제출하는 등 쟁점매매계약서상 거래금액을 부인한 사실도 없음에도 청구인이 객관적인 증빙의 제시도 없이 다운계약서 등이라고 주장하는 것은 받아들일 수 없으며, 쟁점토지와 같은 지번의 토지를 같은 일자에 취득하여 2007.10.31. 양도한 노OOO가 2007.11.30. 양도소득세를 신고면서 취득가액으로 신고한 가액은 OOO원으로서 동 금액은 처분청이 청구인에게 경정한 매매사례가액(㎡당 4,083.7원)임이 확인되므로 당초 동일한 양도 물건인 쟁점토지에 대한 매매사례 취득가액에 근거하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분청의 처분은 정당하다.
(3) 청구인은 쟁점매매사례가액이 당시 주변시세(시가), 공시지가, 국세청 기준시가보다 낮은 가액이라 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인은 제시한 주변시세(시가) ㎡당 OOO원에 대한 객관적 증빙 제시가 없어 쟁점매매사례가액이 주변시세의 8.1% 라고 비교하는 주장은 받아들일 수 없고, 공시지가 기준 9% 수준이라고 하나, 청구인의 쟁점토지 취득일은 1989.2.3.인데 개별공시지가제도는 청구인의 취득일 이후(1990.8.30.)에 최초로 고시․시행된 제도인바,쟁점토지 취득 당시 시행되지도 않은 공시지가를 소급하여 비교 기준으로 삼을 수는 없는 것이며, 취득 당시 국세청 기준시가에 대비하여 65.9% 라고 주장하나, 산출 근거인 국세청기준시가액표상 배율(6.43배)에 대한 산정근거 제시가 없을 뿐만 아니라, 당시 일반적인 소득세법 상 기준시가인 “지방세법상 과세시가표준액”인 ㎡당 OOO원에 대비하여서는 쟁점매매사례가액은 오히려 423.6% 수준이다. 또한, 청구주장과 같이 배율(6.43배)를 가정하더라도 쟁점매매사례가액이 소득세법상 기준시가 보다 미달한다고 하여 쟁점매매계약서에 근거한 매매사례가액을 부인할 수는 없는 것이다.
(4) 청구인은 신고․납부불성실가산세의 취소를 주장하나, 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 세법에서 규정한 신고․납부의무 등을 위반하는 경우 당해 세법이 정하는 바에 따라 부과하는 행정상 제재로 납세자의 고의 또는 과실은 고려되지 아니하는 것이고, 또한 법령의 무지 또는 오인은 정당한 사유에 해당한다고 인정할 수 없는 것(대법원 2003두10350, 2004.09.24. 외 다수 같은 뜻)이며 그것이 관련법령에 어긋나는 것임이 명백한 때에는 그러한 사유만으로 정당한 사유가 있다고 볼 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다. 청구인은 본인의 실제 취득매매계약서 또는 실제 취득 금융증빙 등을 제시하지 않고, 동일자 공동 취득자의 거래금액 등을 전혀 몰랐다고만 주장할 뿐, 실제 취득가액에 대한 입증은 하지 않고 있으나, 소득세법상 양도소득세는 신고납부 제도를 근간으로 하고 있고 양도소득은 실제 거래가액으로 산출하는 것인 바 취득가액을 실제 취득가액으로 신고․납부하여야 할 것인데 고가의 본인 소유 부동산으로서 본인이 직접 소유․보관 중인 등기권리증상 첨부서류인 취득 매매계약서 또는 본인이 취득 당시 실제 지급한 금융거래 증빙에 의한 실제 취득가액으로 양도소득세를 신고할 것을 청구인에게 기대하는 것은 무리라고 할 만한 사정이 있었다고 볼 수 없으며, 또한, 연접 또는 인근 부동산도 아닌 청구인과 동일 양도물건을 공유한 자가 동일자에 취득한 매매사례금액 역시 이를 청구인이 알 수 없었다고 보기 어려운바, 이를 이행하지 아니하고 환산취득가액으로 신고한 청구인에 대해 동일 물건 매매사례가액에 의거 경정한 처분은 정당한 것일 뿐만 아니라, 청구인에게 환산취득가액으로 신고하지 않고 본인의 실제 취득가액 또는 공유부동산을 동일자 취득한 매매사례가액으로 신고할 것을 기대하는 것이 무리라고 할 만한 사정이 있다고 볼 수 없는 것이다. 또한, 납부불성실가산세의 경우는 행정벌적 성격 외에 지연이자 성격이 포함되어 있는 것으로 보아 청구인에게 고의나 귀책사유가 없다 하더라도 납부불성실가산세를 부과하는 것은 타당하므로 청구주장을 받아들일 수 없다.
(1) OOO세무서장이 2013년 5월 청구인과 서OOO에 대한 양도소득세 현장확인시 청구인으로부터 쟁점토지를 매수한 양수자로부터 확인한 쟁점매매계약서는 아래 ＜표1＞과 같고, 동 계약서상 매도자인 신OOO로부터 확인한 내역은 아래 ＜표2＞와 같다. OOO
(2) 처분청이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점토지의 1990년부터 2007년까지의 공시지가는 아래 ＜표3＞과 같고, 1984.7.1부터 1995.1.1.까지의 토지등급내역은 아래 ＜표4＞와 같다. OOO
(3) 청구인이 제출한 심리자료에 의하면, 쟁점토지의 취득 당시(1989.2.3.) 소득세법 시행령제11조 제1항 제1호에 따른 국세청 기준시가는 지방세법상 과세시가표준액인 OOO원(110등급)에 “국세청장이 1988.1.15. 정한 OOO 110등급에 대한 배율(6.43)”를 곱한 OOO원인 것으로 나타난다.
(4) 국세통합시스템상 노OOO가 과세관청에 2007.11.9. 신고한 양도소득세 신고내역을 보면, 양도일자는 2007.10.31., 양도가액은 OOO원, 취득가액은 쟁점매매사례가액인 OOO원, 자진납부할 세액은 OOO원인 것으로 나타난다.
(5) 청구인은 청구주장에 대한 근거자료로 쟁점토지의 폐쇄등기부 증명서, 쟁점매매계약서 사본, 청구취지와 같은 내용의 OOO의 확인서(2013년 8월, 인감증명서 첨부)․신OOO 진술서(2013년 7월, 인감증명서 첨부)․임OOO 사실확인서(2013.8.2. 인감증명서 첨부), 강OOO의 제적증명서(본적: OOO), 1988.7.4. 매일경제신문 14면OOO, 청구취지와 같은 내용의 OOO의 진술서(2013년 11월), 이OOO 진술서(2013.11.14., 노OOO로부터 OOO원에 취득하였다는 내용) 등을 제출하였다.
(6) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 원소유자인 신OOO가 아닌 부동산중개업자인 강OOO으로부터 미등기전매로 취득하였으므로 노OOO가 신OOO로부터 직접 취득한 관인계약서(당시 관행적으로 매매가액을 낮춰 기재)인 쟁점매매계약서상의 가액을 매매사례가액으로 보아 과세함은 부당하고, 청구인으로서는 쟁점매매계약서를 알 수 없었다는 이유 등을 들어 가산세 감면에 정당한 사유가 있다고 주장한다. 그러나, 쟁점토지를 부동산중개업자인 강OOO으로부터 미등기전매인 상태로 취득하였다는 청구주장은 위에서 본바와 같이 쟁점토지와 같은 날, 같은 사람으로부터 취득하여 청구인과 같은 형태(쟁점매매사례가액을 취득가액으로 결정)로 과세된 서OOO 등의 확인서와 당시 강OOO의 직원이었다는 임OOO의 진술서 등의 증빙자료 외에 달리 청구인의 주장을 입증할 만한 객관적이고 구체적인 증빙자료(미등기전매자라고 주장하는 강OOO과 작성한 매매계약서, 금융증빙자료 등)가 제시되지 아니하고 있는 반면, 쟁점토지의 등기부등본상에는 청구인이 쟁점토지를 신OOO로부터 직접 취득한 것으로 나타나는 점, 쟁점토지의 공유지분을 청구인과 등기부등본상 같은 사람․등기원인일에 취득한 노OOO가 동 토지를 양도하고 과세관청에 양도소득세를 신고하면서 쟁점매매계약서상의 매매가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 신고한 사실이 있어 쟁점매매계약서의 가액이 청구주장과 같이 매매가액을 낮춰 기재한 것으로 보기 어려운 점, 또한 쟁점토지가 포함된 신OOO 소유의 OOO 임야 124,595㎡는 청구인과 노OOO 등에게 1989년 2월 및 3월에 공유자 지분으로 모두 매매가 이루어졌고, 쟁점매매사례가액에 대한 등기부등본상의 등기사항을 보더라도 쟁점토지와 그 등기원인일과 등기접수일이 같거나 큰 차이가 나지 아니하여 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 신고당시 쟁점매매사례가액을 알지 못하였다고 보기 어려우므로 처분청이 청구인의 쟁점토지 취득당시의 실지거래가액이 확인되지 아니한다고 보아 쟁점매매계약서상의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다고 판단된다. 나아가, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 신고할 수 밖에 없었던 정당한 사유가 있다고 주장하지만, 위에서 본바와 같이 청구인이 노OOO 등의 쟁점매매사례가액상의 토지 취득가액을 알지 못한 것으로 보기 어렵다 할 것이어서 신고불성실가산세를 감면하기 어렵고, 납부불성실가산세의 경우 납세의무 해태에 대한 행정벌적 성격 외에도 지연이자의 성격도 포함되어 있다고 할 수 있으므로 결국, 청구인에게 가산세를 감면할 만한 정당한 사유가 있다고 볼 수 없어 이 부분 청구주장 또한 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조, 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.