쟁점토지임대차계약을 쟁점토지매매계약과 별도의 독립된 계약으로 보기에는 무리가 있는 점 등으로 볼 때 쟁점임대료는 양도대가의 일부로 보는 것이 타당하고, 쟁점채무변제액도 쟁점토지 양도대가의 일부로 보이므로, 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분은 잘못이 없음
쟁점토지임대차계약을 쟁점토지매매계약과 별도의 독립된 계약으로 보기에는 무리가 있는 점 등으로 볼 때 쟁점임대료는 양도대가의 일부로 보는 것이 타당하고, 쟁점채무변제액도 쟁점토지 양도대가의 일부로 보이므로, 처분청의 이 건 양도소득세 과세처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인이 2010.12.30. OOO과 체결한 쟁점토지임대차계약에 따라 지급받은 쟁점임대료는 쟁점토지 매매계약과는 별도 계약에 따른 것으로 쟁점토지 양도가액과는 무관하다. (가) 박OOO이 2010.12.6. 종전소유자와 쟁점토지상 미완성 연립주택과 이에 대한 건축허가권 일체를 양수하는 내용의 양수도계약(계약체결일부터 박OOO이 잔여공사를 책임지고, 계약효력은 박OOO이 쟁점토지 소유권 취득시 발생 조건, 이하 “건축허가권 양수도계약”이라 한다)을 체결하였는바, 미완성 주택의 공사가 시급하였기 때문에 청구인에게 쟁점임대차계약 체결을 요구한 것인 점, 박OOO이 쟁점토지상 미완성건물이 완공되는 경우 지속적으로 쟁점토지 점유가 필요하였던 점, 청구인은 별도의 보증금 없이 토지사용을 허락한 것이므로 장래 토지사용료의 미지급에 대한 위험부담을 안고 3개월간의 임대료를 OOO,OOO,OOO 원으로 정한 것인 점 등에 비추어 볼 때 임대료가 과다하 다고 할 수 없는데도 처분청이 동 임대차계약 체결 경위에 대한 고려나 임대료가 과다하다는 입증자료도 제시하지 못한 채 임대료가 과다하다며 쟁점토지임차계약을 부인하고 청구인이 지급받은 임대료를 쟁점토지 양도가액에 포함한 처분은 부당하다. (나) 처분청은 쟁점토지임대차계약 체결 당시 시공사는 OOO 주식회사로 건축주는 종전소유자로 각각 되어 있어 OOO은 쟁점토지임차계약의 당사자가 될 수 없다는 주장이나, OOO 주식회사가 2009.3.5. 공사를 포기한 사실과 박OOO이 종전소유자와 건축허가권 양수도계약을 체결한 사실이 청구인이 제시한 자료로 확인이 되고 있고, 박OOO은 쟁점토지상 미완성 건물의 나머지 공사를 OOO로 하여금 계속하기로 한 이상, OOO이 미완성건물의 공사를 위해 쟁점토지 소유주인 청구인과 쟁점토지임대차계약을 체결하는 것은 아무런 문제가 없다. (다) 쟁점토지임대차계약은 OOO이 박OOO의 요구로 체결한 것 이어서 청구인은 OOO과 박OOO에게 임대료 잔금지급을 요청하였고, 그 결과 박OOO의 남편 최OOO이 동 임차료 대가로 2011.3.16.경 청구인 에게 OOO원을 지급(이 중 OOO원은 공사대금으로 사용하겠다며 빌려감)하였는바, 청구인은 지속적으로 박OOO 측에 토지사용료의 지급을 요구하고 있었으므로 쟁점토지임차계약에 따른 잔금 OOO,OOO,OOO원을 받지 못하였다 하여 회수조치를 안 한 것으로 볼 수는 없고, 설령, 청구인이 채권회수조치를 하지 않았다 하더라도 당초 별도의 보증금 없이 쟁점토지임대차계약을 체결할 때 임대료 미지급의 위험부담을 안고 임대료를 정한 것임을 고려하면 동 임대료가 과다한 것으로 볼 수 없으므로 임대료가 과다하다는 사유로 쟁점토지임대차계약을 허위로 보아 과세한 처분은 부당하다.
(2) 청구인이 종전소유자로부터 지급 받은 OOO원은 경매 이후 잔여 채권액을 상환받은 것인데도 처분청이 이를 쟁점토지 양도대가로 판단하여 청구인에게 양도소득세를 경정․고지한 처분은 부당하다. (가) 쟁점토지 경매에 관한 배당표에 청구인의 채권 원금은 OOO원, 이자 OOO원, 합계 OOO원인데 배당액은 OOO으로 경매 배당 이후 청구인의 채권잔액은 OOO원이 남아 있었고, 청구인이 종전소유자로부터 2011.4.13. 지급 받은 OOO원은 동 채권잔액과 그 이후 경과이자 명목이어서 쟁점토지 양도가액과는 무관하다. (나) 처분청은 종전소유자가 쟁점토지상 근저당권자 등 채권자들에 대한 경매 이후 잔여채무 중 유독 청구인에게만 채무를 상환할 이유가 없다는 주장이나, 청구인은 종전소유자에 대한 채권회수 노력을 지속적으로 해 오던 중 종전소유자와 박OOO 사이에 건축허가권 양수도계약을 체결하는 과정을 잘 알고 있어 박OOO이 청구인으로부터 쟁점토지를 매수하던 날인 2011.4.12. 박OOO이 종전소유자에게 OOO원을 지급한다는 사실도 인지하게 되었고, 청구인은 종전소유자에게 잔여 채무액 변제를 요청하여 상환받은 것이며, 종전소유자와 청구인은 쟁점토지를 중심으로 지속적으로 관계를 맺어왔고, 청구인이 박OOO에게 쟁점토지를 매도하지 아니하는 경우 건축허가권 명의변경이 되지 않아 종전소유자는 박OOO으로부터 건축허가권 양수도계약에 따른 양도대금을 지급받지 못할 우려가 있었기 때문에 종전소유자는 박OOO으로부터 건축허가권 양수도계약금 OOO원을 지급 받은 다음 날 청구인에게 이를 지급한 것이고, 또한 종전소유자는 청구인 외에도 쟁점토지상 근저당 설정 채권자들이 쟁점토지 및 쟁점토지상 건물을 가압류하는 등의 채권회수 조치를 취하자 해방공탁을 하여, 다른 채권자에게도 채무를 변제한 사실이 있다.
(1) 청구인은 쟁점토지 사용료 명목으로 OOO과 최OOO으로부터 OOO원을 지급 받았다고 주장하나, 쟁점토지임대차계약상 3개월의 임차료가 OOO원으로 기재되어 있는바, 합리적인 산정근거가 없이 과다한 점, 또한 계약체결 당시 쟁점토지상 건축 중이던 연립주택의 건축주는 종전소유자, 시공사는 OOO 주식회사로 OOO은 법률상 계약체결 당사자가 될 수 없는 점, 동 계약상 OOO,OOO,OOO 원의 잔액에 대한 추가 회수조치 행위 등이 확인되지 않는 점 등으로 보아 쟁점토지임대차계약은 허위로 청구인이 OOO과 최OOO으로부터 받은 OOO원은 쟁점토지 양도대가로 받은 것으로 보아야 한다.
(2) 청구인이 2011.4.13. 종전소유자로부터 수령한 OOO원의 자금의 출처는 박OOO이 2011.4.12. OOO에서 대출받아 청구인에게 이체하였다가 당일 출금 취소하고 수표로 인출된 것으로 청구인은 쟁점토지 경매 이후 잔여 채권과 이자라는 주장이나, 경매 당시 배당표상 청구인에 대한 채무 원금 전액과 이자를 상환한 것으로 확인되고, 또한 종전소유자가 다른 채권자들에게는 채무액을 상환하지 않고 청구인에 대한 채무만을 상환할 이유가 없는 점으로 보아 동 자금은 쟁점토지 양도대가로 판단되고, 결과적으로 청구인은 제1매매계약서상의 매매가액 OOO원 전액을 양도대가로 회수한 것으로 보아야 한다.
(1) 청구인는 쟁점토지를 경매OOO로 OOO원에 경락 받아 취득하였는바, 취득 경위는 다음과 같다. (가) 2008.7.4. 청구인이 종전소유자 대표이사 김OOO에게 OOO원 대여 (나) 2008.7.4. 청구인이 쟁점토지에 근저당권 설정 (다) 2009.11.23., 2010.9.17. 쟁점토지 임의경매 신청 및 매각 (라) 쟁점토지 경매결과 배당표는 다음과 같고, 청구인은 배당액과 원금 과의 차액 OOO원을 2010년 귀속 종합소득세에 포함하여 신고하였다. (OO: O)
(2) 청구인은 김OOO으로부터 쟁점토지 매매를 중개하겠다는 제의를 받아 2012.12.29. 계약장소에 나가 김OOO과 박OOO의 배우자 최OOO과 제1매매계약서를 작성하였으나, 매수인들이 계약금을 찾으러 간다고 하 면서 돌아오지 않아 제1매매계약이 불성립 된 것이라 주장하며, 그 근거로 청구 인이 보관 중인 간인이 각각 상이한 3부의 매매계약서 사본을 제시하였고, 제1매매계약서상 매매가액은 OOO원으로 기재되어 있다.
(3) 청구인은 쟁점임대료를 지급받게 된 경위에 대해 다음과 같은 자료를 제시하였다. (가) 종전소유자와 박OOO은 2010.12.6. “건축허가권 양수도계약”을 체결하였는바, 주요 내용은 다음과 같다. (나) 청구인은 2010.12.30. OOO과 쟁점토지에 대한 토지일시사용 임대차 계약을 체결하였는바, 동 계약서상 주요 내용은 다음과 같다. (다) 박OOO과 김OOO은 2010.12.30. 투자계약서를 체결하였는바, 주요 내용은 다음과 같다. (라) 김OOO이 2010.12.30. OOO OOO은행 계좌(137-051408-04- ×××) 로 OOO,OOO,OOO원을 송금하였고, OOO은 같은 날 쟁점임대료 명목으로 청구인 계좌로 OOO,OOO,OOO원을 송금하였으며, 김OOO은 2011.1.17. OOO OOO은행 계좌로 OOO,OOO,OOO원을 송금한 사실이 이체 영수증, 금융거래내역 조회로 확인된다. (마) 2011년 3월 초순경 종전소유자에게 건축허가권 양수도계약에 대한 담보 명목으로 OOO을 시공자로 하여 미완성 연립주택에 대한 분양계약서를 작성하여 주었으나, 도중에 OOO이 분양사업을 포기하겠다고 하자, 최OOO이 자신이 공사를 마무리 하겠다며 김OOO과 함께 2011.3.16. 청구인을 찾아와 쟁점임대료 명목으로 OOO원을 제시(OOO은행 자기앞수표 OOO권 7매)하면서 공사비가 부족하다며 이 중 OOO원은 나중에 지급하겠다고 하였고, 청구인은 김OOO과 차용증을 작성 후 청구인이 별도로 찾아놓았던 OOO원 자기앞수표를 교부하였으며, 최OOO으로부터 받은 OOO원은 2011. 3.17. 청구인 OOO은행 계좌(84440204093×××)에 입금하였다고 주장하며, 금융거래내역 조회 자료 등을 제시하였다. (바) 처분청은 OOO이 청구인에게 지급한 쟁점임대료는 장부에 반영되지 아니한 사실을 확인한 것으로 되어 있다. (사) 처분청의 쟁점토지임대차계약 체결 당시 시공사가 OOO 주식회사로 건축주는 종전소유자로 각각 되어 있어 OOO은 쟁점토지임대차계 약의 당사자가 될 수 없다는 주장에 대해 청구인은 OOO 주식회사가 2009.3.5. 쟁점토지상의 건축물 신축공사를 포기하는 내용으로 작성한 ‘공사포기각서’를 제시하였다.
(4) 청구인은 박OOO과 2011.4.12. 쟁점토지를 OOO원에 일시불로 지급하는 조건으로 제2매매계약을 체결하였다고 주장하며, 부동산매매계약서를 제시하였고, 같은 날 청구인은 박OOO으로부터 OO은행 계좌(84440204093×××)로 OOO원을 이체받았으며, OOO은 박OOO이 발행한 수표로 지급받아 OO은행 계좌에 입금한 사실이 금융거래 내역으로 확인된다.
(5) 청구인은 2011.4.13. 박OOO의 OOO 계좌OOO에서 수표로 출금된 OOO원 중 OOO원을 지급받은 사실이 확인되 는 바, 청구인은 박OOO이 건축허가권 양수도계약에 따른 계약금 OOO,OOO,OOO원을 종전소유자에게 지급하였고, 종전소유자는 쟁점토지 경매 후 청구인에 대한 잔여 채무를 상환한 것이라 주장하고 있다. (가) 종전소유자 대표 김OOO을 대리하여 청구인에게 박OOO으로부터 지급받은 OOO원권 수표 10장에 배서하여 청구인에게 전달하였던 한OOO에 대해 처분청 조사담당자가 2013.1.25. 문답을 실시하였는바, 주요 내용은 다음과 같다. (나) 이에 대해 처분청은 종전소유자가 다른 채권자들에게는 채무액을 상환하지 않고 청구인에 대한 채무만을 상환할 이유가 없다는 주장이고, 청구인은 다른 채권자들에게도 채무를 변제한 사실이 있다고 주장하였 으나 입증자료는 제시하지 아니하였으며, 쟁점토지 소유권이 박OOO에게 이전되어야 건축허가권 양수도 계약에 따라 지급받기로 한 연립주택에 대한 권리를 확보할 수 있어 청구인의 채무상환 요구를 들어줄 수 밖에 없는 입장이었다는 주장이다. (다) 청구인은 쟁점채무변제 액 산정근거를 다음과 같이 제시하였다.
(6) 김OOO은 청구인에게 2012.8.17. 내용증명을 발송하였고, 이에 대해 청구인은 2012.8.21. 김OOO에게 통고서를 보냈으며, 김OOO은 2012.8. 27. 재차 청구인에게 내용증명을 낸 사실이 확인되는바, 주요 내용은 다음과 같다.
(7) 위 사실관계를 종합해 볼 때, 쟁점임대료의 경우 청구인이 OOO과 쟁점토지의 3개월간 사용료로 OOO원을 지급받는 조건으로 쟁점토지임대차계약을 체결하였는 바, 통상의 토지사용임대료로 보기에는 지나치게 과도한 수준으로 보여지고, 청구인은 임대료 명목으로 OOO원을 지급 받은 사실이 확인되나 계약상 금액과의 차이에 대해 지속적인 채권회수 노력을 다하였다고만 주장할 뿐 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으며, 청구인과 쟁점토지임대차계약 체결 당사자인 OOO은 2010.12.30. 계약금 명목으로 지급한 OOO원을 장부에 계상하지 않은 사실이 나타나는 등 쟁점토지임대차계약을 쟁점토지 매매계약과 별도의 독립된 계약으로 보기 에는 어려워 보이는 점, 실제 청구인에게 지급된 쟁점임대료 OOO 원 중 OOO원은 쟁점토지 양수인 박OOO과 2010.12.30. 투자계약을 체결한 김OOO이 OOO을 거쳐 청구인에게 지급하였고, 나머지 OOO원도 2011.3.16. 양수인 박OOO의 배우자 최OOO이 지급하는 등 쟁점임대료 지급대금의 원천이 쟁점토지 양수인측인 사실이 확인 되고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점임대료는 사실상 쟁점토지 양도 대가의 일부로 보는 것이 타당한 것으로 판단되고, 쟁점채무변제액의 경우 쟁점토지 양수인 박OOO이 OOO으로부터 대출받아 이 중 OOO원을 종전소유자를 거쳐 청구인에게 지급한 사실이 금 융거래 내역으로 확인되고 있는 점, 청구인이 쟁점채무변제액 산정 근거로 제시한 자료에 근거가 명확하지 않은 기타관리비용이 포함되어 있는 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점채무변제액도 쟁점토지 양도대가의 일부로 보여 처분청이 쟁점임대료와 쟁점채무변제액을 쟁점토지 양도가액에 포함하여 2011년 귀속 양도소득세를 청구인에게 경정․고지한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.