상속주택의 매매사례가액 등이 없는 것으로 보아 공동주택 고시가액을 상속재산가액으로 봄

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2012.3.2. 사망한 이OOO(이하 “피상속인”이라 한다)의 대표상속인으로서 2012.9.26. 상속세 신고시 상속주택인 OOOOO OOO OOO OOOO-OO OOO OOO OOOO(연립주택, 이하 “쟁점주택”이라 한다)의 상속재산가액을 공동주택 고시가액인 OOO원으로 평가하여 신고하였다.
• 나. 그 후 청구인은 2012.4.20.자 쟁점주택 소재지의 103호(이하 “비교 주택”이라 한다) 주택의 거래가액 OOO원을 상속재산가액으로 평가하여 달라는 경정을 2013.3.29. 처분청에 청구하였다. 다. OOO지방국세청장은 상속세 조사과정에서 청구인이 주장하는 매매사례가액 OOO원을 쟁점주택의 시가로 인정하지 아니하고 상속세과세표준을 결정하여 2013.5.3. 처분청에 그 과세자료를 통보하였다.
• 라. 처분청은 2013.6.10. 청구인에게 2012.3.2. 상속분 상속세 OOO 원을 경정․고지하였 으며, 청구인은 이에 불복하여 2013.8.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2012.9.26. 상속세 신고시 쟁점주택에 대한 매매사례가액이 없는 것으로 판단하여 2011.1.1. 기준 공동주택가격인 OOO원을 상속재산가액으로 하여 상속세 신고를 하였다가 2012.4.20. 비교주택이 OOO원에 계약체결(상속개시일: 2012.3.2.)이 되고 2012.5.24. 소유권이전등기되었으며, 비교주택은 계약일이 2012.4.20.이고 토지와 건물, 공동주택가격, 방향 등이 쟁점주택과 모두 일치하며, 매매계약일이 상속개시일로부터 6월 이내인 바, 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법보다 매매사례가액이 우선 적용이 되어야 하므로 상속세 및 증여세법시행령제49조 제1항, 제2항 및 제5항에 의하여 매매사례가액 OOO원을 쟁점주택의 상속재산가액으로 평가하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 상속개시일 현재 비교주택의 거래가액이 존재하여 이를 쟁점주택의 매매사례가액으로 평가하여야 함에도 쟁점주택의 시가를 보충적평가액으로 평가하여 과세하는 것은 부당하다고 주장하나, 첫째, 쟁점주택이 소재하고 있는 OOO 연립주택은 1동으로 구성되어 있고 4층인 고가주택으로서 층별로 조망권 및 습도차이에 의한 가격차이가 발생되고 있으며, 둘째, 쟁점주택은 2층으로 로얄층이나, 비교주택은 선호도가 떨어지는 1층으로서 매매사례가액의 적용대상으로는 적절하지 아니하고, 셋째, 비교주택의 양수자 서OOO의 진술에 의하면 전소유자인 황OOO는 배우자의 건강문제로 급하게 처분할 필요성이 있어 적정한 가격을 치르지 못하였다는 의사표시를 한 점, 넷째, 비교주택의 양수자인 서OOO가 OOO 연립주택에 대한 거래당시 부동산중개인의 탐문 내용을 진술한 바에 의하면, 1층은OOO원 내지 OOO원에 시세가 형성되고 있었으며, 2층은 OOO원 내지 OOO원에 시세가 형성되어 있었다고 진술한 점, 다섯째, 비록 상속개시일인 2012.3.2.과는 1년 3개월의 차이가 있지만, 쟁점주택과 같은 층인 202호가 2010.11.23.자 OOO원에 거래된 사실이 있으며 이후 같은 층에 부동산 거래가 없었던 점 등을 감안하면 OOO 연립주택은 고가주택으로서 거래가 빈번하지 않고 비교주택과 쟁점주택의 층수가 달라 비교주택의 매매가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 타당하지 아니하다. 따라서 쟁점주택과 비교주택은 조망권과 습도에서 차이가 발생되고 상속개시당시 실지거래가액에서도 차이가 발생되는바, 비교주택의 매매가액을 쟁점주택의 매매사례가액으로 인정할 수는 없으므로 처분청이 쟁점주택 가액을 보충적평가액으로 평가하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택(4층 중 2층)의 시가를 비교주택(1층)의 매매사례가액을 적용하여 평가할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 상속세 및 증여세법제60조 [평가의 원칙 등] 제1항에서 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다고 규정하고 있으며, 제2항에서는 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하면서, 제3항에서는 1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다고 규정하면서 제5항에서 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다.

(2) 처분청은 쟁점주택이 소재하고 있는 연립주택은 1동으로 구성되어 있고 4층인 고가주택(16세대)으로서 쟁점주택은 2층이며 로얄층이나, 비교주택은 선호도가 떨어지는 1층으로서 매매사례가액의 적용대상으로는 적절하지 아니하고, 1층 매수자의 진술내용에 의하면, 1층은 OOO원 내지 OOO원에 시세가 형성되고 있었으며, 2층은 OOO원 내지 OOO원에 시세가 형성되어 있었음을 진술한 점, 상속개시일인 2012.3.2.과는 1년 3개월의 차이가 있지만 쟁점주택과 같은 층인 202호가 2010.11.23.자로 OOO원에 거래된 사실이 있는 점 등으로 볼 때, 비교주택의 매매가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 타당하지 아니한 것으로 판단하였다. (3) 청구인은 상속세 신고시 쟁점주택에 대한 매매사례가액이 없는 것으로 판단하여 2011.1.1. 기준 공동주택가격인 OOO원을 상속재산가액으로 하여 상속세 신고를 하였다가 2012.4.20. 비교주택이 OOO원에 계약체결(상속개시일: 2012.3.2.)이 되고 2012.5.24. 소유권이전되었으며, 비교주택은 계약일이 2012.4.20.이고 토지와 건물, 공동주택가격, 방향 등이 쟁점주택과 모두 일치하며, 매매계약일이 상속개시일로부터 6월 이내인 바, 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적평가방법보다 우선 적용되는 매매사례가액이 적용이 되어야 하므로 위 규정에 의하여 매매사례가액 OOO원을 쟁점주택의 상속재산가액으로 평가하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁 점주택 소재지에 있는 OOO 연립주택은 4층 건물로 총 16세대가 거주하고 있으며, 2002년～2011년 기간중에 상속주택 및 비교주택의 국세청 및 국토해양부 기준시가는 아래 <표>와 같이 동일한 것으로 나타난다. OOOOOOOOO OOOO OO (나) 비교주택의 취득자인 서OOO의 확인서에 의하면, 청구인은 2012.4.20. 비교주택이 OOO원에 계약체결(상속개시일: 2012.3.2.)이 되고 2012.5.24. 소유권이전되었는 바, 비교주택은 공동주택가격, 방향 등이 쟁점주택과 모두 일치하며 매매계약일이 상속개시일로부터 6월 이내에 해당되므로 비교주택의 매매사례가액 OOO원을 쟁점주택의 상속재산가액으로 평가하여야 하고, 본인은 비교주택을 황OOO로부터 취득하였는 바, 취득당시의 시세를 보면, 1층인 비교주택은OOO원, 2층인 쟁점주택의 시세는 OOO원으로 각각 상이하다고 주장하면서 비교주택의 매매계약서 및 2013.4.17.자 확인서를 제출하였다. (다) 살피건대, 청구인은 상속세 신고시 매매사례가액이 존재하는 경우에는 보충적 평가방법보다 우선하여 매매사례가액이 적용되어야 하므로 매매사례가액OOO원을 쟁점주택의 상속재산가액으로 평가하여야 한다고 주장하나, 쟁점주택이 소재하고 있는 OOO 연립주택은 1동으로 구성되어 있고 4층 16세대가 거주하는 고가주택으로서 층별로 조망권 및 습도차이에 의한 가격차이가 있는 점, 특히 1층과 2층의 시세차이는 OOO원의 차이(매수자 확인서)가 있는 점, 쟁점주택은 2층으로 로얄층이나 비교주택은 1층으로서 매매사례가액의 적용대상으로 적절하지 아니한 점, 쟁점주택과 같은 층인 202호가 2010.11.23.자로 OOO원에 거래된 이후 동일 층의 부동산 거래가 없었던 점 등으로 볼 때, 비교주택의 매매사례가액 OOO원을 쟁점주택의 평가에 적용하는 것은 타당하지 않은 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 상속개시당시 시가가 불분명하다고 보아 보충적 평가액으로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.