청구인의 쟁점토지 양도가액 산정

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1979.9.14. 취득한 OOO 답 647㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)을 2012.1.10. 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지의 양도가액이 등기부등본상 OOO원이고, 취득가액은 불분명하다고 보아 환산가액인 OOO원으로 하여 2013.1.11. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2013.3.21. 이의신청을 거쳐 2013.7.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 진입로가 불편하고 경사가 심하여 오랜 기간 동안 매매가 이루어지지 아니하였던바, 건설업자 송OOO은 OOO원을 쟁점토지 매매가액으로 청구인에게 지급하는 조건으로 쟁점토지에 옹벽축조공사를 한 후 쟁점토지를 김OOO에게 OOO원에 양도하였다. 따라서, 쟁점토지 매매계약서상 매매가액은 OOO원이나, 청구인의 쟁점토지 실제 양도가액은 OOO원이고, 매매계약서상 매매가액과 청구인의 양도가액의 차액 OOO원은 송OOO의 옹벽축조공사 비용으로 청구인과는 무관하므로 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 등기부에 기재된 OOO원은 매매계약서상 매매대금과 일치하고, 매수인 김OOO도 매매계약 체결 당시 대리인 송OOO에게 OOO원을 지불하였다고 확인하였으며, 쟁점토지 매매계약 당시 기준시가가 OOO원인데 실제 매매대금이 OOO원이라는 주장은 타당성이 없고, 청구인은 매매대금 OOO원 중 OOO2원을 토목공사비로 지출하였다고 주장하나, 제출된 증빙은 매수인 김OOO이 쟁점토지를 매수한 후 건물을 건축하기 위해 지목을 변경하고, OOO구청장으로부터 건축허가를 받아 단독주택을 신축한 사실에 관련된 자료로서 청구인과 무관하며, 토지매매계약서상 청구인이 지불한 공사비용임을 입증하는 금융증빙이 전혀 없고, 청구인이 토지조성 공사에 관여한 사실을 입증하는 객관적인 자료도 없으므로 해당 공사비를 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지 매매계약서상 매매가액 OOO원 중 OOO원을 자본적 지출로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 소득세법 제97조 제1항 은 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산 취득에 든 실지거래가액, 자본적 지출액, 양도비 등으로 하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 한다고 규정하였으며, 같은 법 시행령 제163조 제2항 제3호는 자본적 지출액을 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등으로 규정하고 있다.

(2) 쟁점토지의 부동산등기부상 쟁점토지는 2012.1.11. 청구인으로부터 김OOO에게 소유권이 이전되었고, 매매대금은 OOO원으로 기재되어 있으며, 청구인은 매매대금을 청구인이 직접 수령하지 아니하고 매수인의 대리인 송OOO이 매수인으로부터 매매대금을 수령한 후 송OOO이 청구인의 아들 최OOO이 청구인 통장에 입금하였다고 주장하였고, 매수인은 쟁점토지의 진입로 개설, 옹벽 축조로 토지의 경사를 완만하게 하여 주택건축 요건을 충족시키는 조건으로 쟁점토지를 매수하고 대금을 지급하였다고 답변하였다.

(3) 쟁점토지의 부동산매매계약서(2012.1.10.)에는 청구인이 김OOO(대리인 송OOO)에게 쟁점토지를 OOO원(계약금 OOO원, 잔금 OOO원)에 매도한다고 기재되었고, 특약사항으로 ① 토지대금은 OOO원, ② 공사대금 및 토목, 건축비용은 OOO원, ③ 공사비 및 건축비 OOO원은 매도인이 선 지급, 매수인이 후 지불, ④ 매도인이 허가 및 공사 진행을 못할 경우 대리인 송OOO이 책임 시공, ⑤ 대리인 송OOO이 시공할 경우 매수자는 송OOO에게 공사비 OOO원을 지불한다고 기재되었으며, 사업계획서에는 김OOO이 쟁점토지 외 2필지에 2012년 9월 ～ 2013년 5월 중 다가구 주택(204㎡) 신축을 목적으로 개발행위(토지형질변경 850㎡) 허가신청을 하였으며, 개발행위(변경)허가신청서 및 농지전용(변경)허가신청서(2012년 8월)의 신청인이 김OOO이고, 김OOO 및 송OOO은 확인서(2013.2.1.)에서 2012.2.10. 부동산매매계약서는 OOO원에 작성하였으나, 인허가가 발생되지 않아 그 중 일부인 토지대금 OOO원을 지불하고 잔금 OOO원은 지불하지 않았다고 진술하였다.

(4) 쟁점토지 및 인근 토지의 기준시가는 아래 <표2>와 같고, 쟁점토지와 인근 토지의 공시지가가 동일하거나 유사한 것으로 나타날 뿐, 쟁점토지가 인근 토지에 비하여 진입로, 경사로 등 토지 형태는 큰 차이가 없는 것으로 보인다.

(5) 위 내용을 종합하면, 청구인은 쟁점토지의 양도가액을 OOO원이라고 주장하나, 쟁점토지의 부동산등기부상 매매가액 및 매매계약서상 매매대금이 OOO원이고, 매수인 김OOO이 대리인 송OOO에게 OOO원을 지불하였다고 확인하였고, 청구인은 그동안 쟁점토지 기준시가OOO가 잘못 산정되었다고 지방자치단체에 이의신청을 제기한 사실이 없는 점 등으로 보아 청구인이 쟁점토지를 기준시가보다 훨씬 낮은 가액에 양도하였다는 청구인의 주장을 신뢰하기 어려운 점, 공사 관련 증빙으로 제출한 서류는 매수인이 쟁점토지에 주택을 건축하기 위하여 제출한 토지형질변경허가신청서 등으로서 청구인과 무관한 점, 송OOO이 쟁점토지 공사비용에 대해 신고한 사실이 없는 점, 청구인이 쟁점토지 토목공사에 OOO원을 지급하였다는 객관적 증빙이 없어 실지경비로 인정하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 쟁점토지의 등기부등본상 매매가액을 양도가액으로 하여 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.