처분청이 산정한 쟁점주택의 취득가액은 청구인이 작성한 확인서에 근거하고 있는 반면, 청구인이 주장하는 추가공사비를 인정할 객관적 근거가 없는 바, 청구주장을 받아들이기 어려움
처분청이 산정한 쟁점주택의 취득가액은 청구인이 작성한 확인서에 근거하고 있는 반면, 청구인이 주장하는 추가공사비를 인정할 객관적 근거가 없는 바, 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 주위적 청구 청구인이 OOO(109-02-*)라는 상호로 OOO을 영위하던 중 2002.10.18. OOO건설과 OOO 공사 계약을 하였는데, OOO건설은 종합건설업 면허가 없어 계약당사자가 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)로 변경되면서 드레스장 등 견적이 추가되어 공급가액도 OOO원으로 증가하게 되었고, 계약과 달리 공사대금 지급이 제때 이루어지지 아니하여 일정부분 수금이 이루어졌을 때 다른 세대에 대한 공사를 착수하다 보니 청구인은 계약상 준공기일인 2003.5.7.까지 공사를 완료하지 못하였는데, 공사가 완료되지 아니하였음에도 불구하고 2003.5.9.자로 관할구청의 사용승인을 받게 되었고, OOO에서는 준공일자에 맞추어 세금계산서를 발행해줘야 공사원가에 포함할 수 있다면서 세금계산서를 우선 발행해 달라고 요구하여 공급가액 총액 OOO원 중 이미 발행한 OOO원을 제외한 나머지 OOO원을 2003년 제1기에 모두 발행하였다. 처분청은 청구인이 OOO 15세대에 대한 가압류를 하면서 채권(청구)금액을 OOO원으로 한 사실과 2004.2.12. 쟁점주택 취득당시 취득세 과세표준을 OOO원으로 신고한 사실, 청구인의 확인서를 토대로 취득세 과세표준 금액과 선순위 근저당채무 OOO원을 합산한 OOO원을 쟁점주택 취득가액으로 확정하였으나, 청구인이 작성한 확인서는 매매계약서 등 근거자료가 없어 조사자가 제시하는 서류와 추론을 얼떨결에 인정하고 조사자가 불러주는 대로 확인서를 작성했던 것이며, 청구인은 OOO건설과 공사미수금을 포함한 공사비 대물변제를 협의하는 과정에서 OOO에 대한 나머지 공사와 공급가액 OOO원에 해당하는 추가공사(2004년 제1기 부가가치세 신고)를 시행하는 조건으로 2004.2.12. 쟁점주택을 취득하였고, 실제로 2004.7.19.까지 OOO 공사를 완료하였으므로 처분청이 미성공사분 공사비를 고려하지 아니하고 확정한 취득가액 OOO원은 쟁점주택의 실지거래가액으로 볼 수 없는바, 이는 2006.2.27. OOO건설이 청구인을 상대로 쟁점주택에 가압류한 사건(서울중앙지법 2006카단1172)에 대한 제소명령(서울중앙지법 2006카기3611)에 따라 지체상금 청구의 소(서울동부지법 2006가합6636)에서 제기한 청구원인을 보면 공사완공일이 2004.7.19.로 쟁점주택 준공일(2003.5.9.) 이후 1년이 지난 기간까지 공사가 이루어졌다는 것을 확인할 수 있다. 처분청은 쟁점주택의 비교대상으로 OOO(검인계약서 매매가액 OOO원)와 203호(검인계약서 매매가액 OOO원)를 제시하며 처분청이 확인한 쟁점주택의 취득가액 OOO원은 유사 매매사례가액에 비추어 타당하다는 의견이나, 당시 OOO 7세대만 분양한 OOO건설의 2004년도 법인세 신고수입금액 OOO원과 부가가치세 OOO원, 합계 OOO원이 2004년 총 매매가액이라 보고, 위 102호, 203호, 쟁점주택(502호)의 검인계약서상 매매가액 합계 OOO원을 공제한 OOO원을 4로 나누면 세대당 평균 OOO원의 매매가액이 산출되고, OOO은 고급빌라형 아파트로 승강기가 설치되어 있으므로 5층이 1～2층보다 시가가 더 높은 것이 일반적이므로 처분청이 나머지 4개 세대에 대한 매매가액은 확인하지 아니하고 객관적으로 유사하지도 아니한 세대의 매매가액만 비교한 것은 부당하다. 따라서, 청구인이 쟁점주택 취득당시 미수금과 취득이후 공급해야 할 나머지 공사에 대한 명확한 입증자료가 없어, 대물변제로 취득한 쟁점주택의 취득가액이 불분명함에도, 처분청에서 청구인이 쟁점주택을 OOO원에 취득한 것으로 보는 것은 부당하다.
(2) 예비적 청구 청구인은 OOO 공사와 관련하여 OOO은행 OOO지점 계좌(014-21-**-*)만 사용하였는 바, 2002.10.1.부터 2004.2.28.까지의 계좌거래내역을 보면, 시공업체인 OOO로부터 5회 총 OOO원만 수금된 사실이 확인되므로 OOO와의 도급계약금액 OOO원(부가가치세 포함)과 2004년 제1기 OOO건설에 추가로 공급한 공사금액 OOO원(부가가치세 포함), 합계 OOO원에서 수금액 OOO원을 공제한 OOO원과 근저당채무 OOO원, 합계 OOO원을 쟁점주택의 실제 취득가액으로 보아야 한다.
(1) 주위적 청구 청구인은 OOO건설과 공사미수금을 포함한 공사비 대물변제를 협의하는 과정에서 시공업체 OOO에 대한 나머지 공사와 공급가액 OOO원의 추가공사(2004.1기 부가가치세 신고)를 시행하는 조건으로 쟁점주택을 취득하였다고 주장하고 있으나, 청구인은 OOO에 대한 나머지 공사 및 OOO건설에 대한 추가공사의 시행 합의에 대한 객관적인 자료를 제시하지 못할 뿐만 아니라, 2003.5.9. 쟁점주택을 포함한 전체 OOO 아파트에 대한 사용승인이 완료되었고, 2003.3.19. 변경된 OOO 공사 하도급계약에 의해 OOO에게 2003.5.7.까지 공사용역 전부를 완료하여 이에 대한 2002년 제2기부터 2003년 제1기까지 매출세금계산서 전액을 발행 완료하였으며, 청구인이 운영하는 OOO의 부가가치세 신고서상 2003년 제1기 이후 폐업시(2006.6.27.)까지 매입처별세금계산서합계표에는 공사자재 매입이 전혀 없는 것으로 보아 쟁점주택 취득시점인 2004.2.12.에는 청구인이 주장하는 OOO에 대한 나머지 공사가 존재하였다고 볼 수 없고, 청구인의 OOO건설에 대한 추가공사 OOO원의 세금계산서도 쟁점주택 대물변제 취득시점(2004.2.12.) 이후인 2004.4.1. 이후 발행된 것으로서 통상의 공사미수금은 세금계산서 발행일 이후에 확정된다는 것을 감안하면, 쟁점주택 취득시점인 2004.2.12.에는 청구인이 주장하는 OOO건설에 대한 OOO원의 추가공사가 존재하였다 볼 수 없으므로 쟁점주택 취득시 OOO에 대한 나머지 공사 및 OOO건설에 대한 OOO원의 추가공사 시행이 조건이었다는 청구인의 주장은 수용하기 어렵다 할 것이다. 청구인이 작성한 확인서는 매매계약서 등 근거자료가 없어 조사자가 제시하는 서류와 추론을 얼떨결에 인정하고 조사자가 불러주는 대로 확인서를 작성했던 것이라고 주장하고 있으나, 청구인은 오랫동안 건설업을 해왔던 경험이 풍부한 사업자로 세무조사시 쟁점주택의 실제 취득가액을 확인할 수 있는 자료의 제시를 요구받자 쟁점주택의 매매계약서를 작성한 사실은 없지만 쟁점주택의 취득가액이 하도급 공사미수금 잔액(가압류 채권 잔액) OOO원과 근저당채무 인수액 OOO원의 합계 OOO원임을 구체적인 대금지급 입증자료인 쟁점주택의 등기부등본에 기재된 객관적인 금액(가압류, 근저당설정)을 제시하면서 자필확인서를 스스로 작성하였으며, 쟁점주택의 취득일로부터 3개월 이내의 매매사례가액(102호) OOO원은 쟁점주택의 취득가액 OOO원과 금액이 비슷(매매사례가액의 104.8%)하므로 쟁점주택의 실지거래가액이 불분명하다는 청구인의 주장은 이유 없고, OOO 아파트의 공사기간이 지연되어 청구인이 세금계산서를 발행한 이후에도 공사를 하였다는 증거자료로 제시한 소장(원고 OOO건설, 피고 청구인)은 법원 접수인이 날인되지 있지 아니하여 실제로 법원에 제출되었는지 여부도 확인되지 아니하며, 원고의 일방적인 주장만 기록되어 있어 이를 바탕으로 공사가 지체되어 공사기간이 늘어났다는 청구인의 주장은 이유 없다.
(2) 예비적 청구 2002.10.1.부터 2004.2.28.까지 OOO는 청구인의 유일한 매출처, 즉 자금원이었고, 청구인이 시공업체인 OOO로부터 공사대금을 1개의 계좌로만 수금하였다면서 제시한 OOO지점 계좌(014-21-**-*)에서 청구인이 주장하는 공사수금액을 제외한 입금사유가 확인되지 아니하는 입금액이 OOO원으로 고액이며, 입금액 중 청구인 등으로부터 현금입금 및 전자금융, 타행입금 등으로 입금된 금액이 청구인이 OOO로부터 수령한 공사대금이 아니라는 확실한 증빙이 없어 상당액이 OOO로부터 받은 공사대금으로 판단되고, 청구인에게 다른 보유계좌가 있는 것이 확인되므로 현금이나 수표 또는 청구인의 다른 보유계좌 등으로 공사대금을 충분히 수령할 수 있었는데도, 해당 계좌로 수령한 OOO원만 OOO로부터 수령한 것이고 나머지는 미수령하였다는 청구인의 주장은 이유 없다.
① 쟁점주택의 실지취득가액이 불분명하므로 환산취득가액을 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점주택의 실지취득가액이 불분명하다고 볼 수 없다면 OOO에 대한 공사미수금 OOO원과 근저당채무 OOO원의 합계액인 OOO원을 실지취득가액으로 보아야 한다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점주택의 취득 및 양도 관련 진행 내역은 다음과 같다. 2002.10.18. OOO건설과 공사계약체결 OOO원 OOO와 변경계약 OOO원 (공사기간 ⇒ 착공: 2002.10.18. 준공: 2003.5.7.) 2003.5.9. 사용승인일 2003.6.12. OOO건설이 소유권보존 등기 2003.6.12. 주식회사 OOO이 쟁점주택에 매매예약가등기 및 근저당권설정(채권최고액 OOO원) 2003.10.10. 청구인이 OOO 전체 15개호에 대하여 가압류 (청구금액 OOO원) 2004.2.12. 청구인이 쟁점주택 취득 (원인: 매매 OOO원) 2004.5.28. 주식회사 OOO이 쟁점주택 매매예약가등기 및 근저당권설정 말소 2006.2.27. OOO건설이 쟁점주택 가압류 (청구금액 OOO원) 2006.4.19. 청구인 제소명령 신청에 따라 제소명령결정(서울중앙지법 2006카키3611) 2006.5.15. OOO건설에서 지체상금청구의 소(청구금액 OOO원) 2006.12.22. OOO건설이 쟁점주택 가압류 말소 2011.12.5. 청구인이 쟁점주택 양도 (거래가액 OOO원)
(2) 처분청이 제출한 이의신청 결정이유서 등 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 처분청의 양도소득세 조사결과보고서 (2013년 1월 작성) (나) 양도소득세 조사시 작성한 청구인의 확인서(2013.1.11.작성) (다) 쟁점주택의 공동주택 기준시가 변동 내역 (OO: OO) (라) 처분청은 쟁점주택(취득일 2004.2.12.)의 비교대상아파트인 OOO 102호(전용면적 175.81㎡, 매매계약일 2004.5.12)의 매매가액 OOO원, OOO(전용면적 194.59㎡, 매매계약일 2004.4.1)의 매매가액 OOO원을 참고로 제시하고 있으며, 공동주택 기준시가 변동 내역은 다음과 같다. OOO 102호 공동주택 기준시가 변동 내역 (단위: 천원) OOO 203호 공동주택 기준시가 변동 내역 (단위: 천원) (마) 청구인이 공사한 OOO OOO 공사 하도급 계약 및 변경
1. 당초 계약서 (2012.10.19. 작성)
• 발주자: OOO건설
• 공사기간: 2002.10.18.～2002.12.31.
• 계약금액: 공급가액 OOO원
2. 변경 계약서 (2013.3.19. 작성)
• 발주자: OOO
• 공사기간: 2002.10.18.～2003.5.7.
• 계약금액: 공급가액 OOO원 (바) 청구인 및 OOO건설의 부가가치세 신고 내역 청구인의 부가가치세 신고 내역 (단위: 천원) O OO,OOOOOO)O OOO,OOOOOO) O OOO,OOOOO O OOOO OOO OOOO OOO의 부가가치세 신고 내역 (단위: 천원) OOO건설의 부가가치세 신고 내역 (단위: 천원) (사) 청구인은 2003.10.10. 쟁점주택을 포함하여 OOO 전체 15개호에 대하여 가압류(청구금액 OOO원, 채권자 청구인, 채무자 OOO건설)를 하였다가 2004.1.26., 2004.4.13., 2004.5.15., 2004.6.1. 차례로 가압류를 해제하였고, 2004.12.15. OOO 301호 외 5개호에 대하여 새롭게 가압류(청구금액 OOO원, 채권자 청구인, 채무자 OOO건설)를 하였는데, 2005.1.6. 외 5차례에 걸쳐 모두 선순위 소유권이전청구권가등기의 본등기로 인하여 직권말소 등기되었음이 동 등기부등본에 의하여 확인된다. (아) OOO건설은 2006.2.27. 청구인에게 소유권이 이전된 쟁점주택에 대하여 가압류(서울중앙지방법원 2006카단1172, 청구금액 OOO원은 청구인과 OOO의 OOO OOO 공사 계약금액 공급대가 OOO원 × 0.1% × 414일에 해당하는 금액임, 채권자 OOO건설, 채무자 청구인)를 하였다가 2006.12.22. 가압류를 해제하였다. (자) 청구인은 위 서울중앙지방법원 2006카단1172 부동산가압류 결정에 대하여, 채권자 OOO건설은 본안의 소를 제기하여야 한다는 제소명령을 신청하였는데, 동 제소명령 사건(서울중앙지방법원 2006카기3611) 결정 및 대법원 인터넷 사이트 주요 내용은 다음과 같다. 서울중앙지방법원 53단독 결 정
○ 사건: 2006카기3611 제소명령
○채권자: OOO건설 ○ 채무자: 청구인
채권자는 이 결정이 송달된 날부터 20일 안에 이 법원 2006카단1172 가압류 사건에 관하여 본안의 소를 제기하고 이를 증명하는 서류를 제출하거나 이미 소를 제기하였으면 소송계속사실을 증명하는 서류를 제출하라.
주문 기재 가압류사건에 관한 채무자의 제소명령신청은 이유 있으므로 주문과 같이 결정한다. 2006.4.19. 서울중앙지방법원 2006카단3611
○ 사건명: 제소명령 ○ 청구금액: OOO원
○ 신청인: OOO건설
○ 피신청인: 청구인
○ 접수일: 2006.4.17.
○ 종국결과: 2006.4.19. 인용
○ 2006.5.16. 채권자 OOO건설 제소신고서 제출 (차) 청구인은 OOO건설이 2006년 5월 청구인을 상대로 지체상금 OOO원(청구인과 OOO의 OOO 공사 계약금액 공급대가 OOO원 × 0.1% × 438일에 해당하는 금액임) 청구의 소를 제기하였다는 뜻으로, OOO건설에서 2006년 5월에 작성하였다는 지체상금 청구의 소장(법원 접수인 없음)을 제출하였는데, 동 소장의 주요 내용 및 대법원 인터넷 사이트 주요 내용은 다음과 같다. 소 장 사 건: 지체상금 청구의 소 원 고: OOO건설 피 고: 청구인 청구취지
1. 피고는 원고에게 금204,452천원 및 이에 대한 이 사건 소장부본 송달 다음날부터 완제일까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라. 청구원인
1. 원고는 건축공사업 등을 사업목적으로 하는 건설회사로서, 2002.10.19. 가구류 제조․판매업자인 피고와 원고가 시공하는 OOO 아파트공사 현장에 가구류를 설치하는 공사에 관하여 건설공사표준하도급계약을 체결하였습니다.
2. 이 사건 건설공사표준하도급계약의 중요한 내용은 아래와 같습니다.
• 아 래 -
(1) 공사계약금액: OOO원
(2) 공사기간: 2002.10.18.～ 2003.5.7.
(3) 지체상금율: 계약금액의 일 0.1% 상당액
3. 원고는 피고에 대하여 위 공사계약금액을 지급함에 있어, 쟁점주택을 양도하여 대물변제 하였습니다.
4. 피고는 이 사건 계약에서 정한 2003.5.7.까지 공사를 완공하여 원고에게 인도하여야 할 계약상의 의무가 있으나, 2004.7.19.경에 이르러 공사를 완공함에 따라 원고는 아파트 분양을 할 수 없게 되어 이로 인한 손해를 입게 되었습니다.
6. 이 사건 지체상금은 아래 계산과 같이 OOO원이 됩니다. 공사계약금액 OOO원 × 0.1% × 438일(1년 73일)
2006. 5.. 원고 소송대리인 변호사 이OOO 서울중앙지방법원 귀중 서울동부지방법원 2006가합6636
○ 사건명: 지체상금 ○ 청구금액: OOO원
○ 원 고: OOO건설 ○ 피 고: 청구인
○ 접수일: 2006.5.15. ○ 종국결과: 2006.12.19. 소취하
○ 원고대리인: 주OOO, 이OOO (카) 청구인은 OOO의 평당 분양가격이 OOO원에서 OOO원이므로, 청구인이 대물변제 등 명목으로 취득한 쟁점주택의 호가가 최소 OOO원을 상회한다는 뜻으로 매일경제신문 2003.6.24.자 기사 등을 제출하였으며 기사의 주요 내용은 다음과 같다. <매일경제신문 2003.6.24.자 기사> OOO건설는 OOO에 짓는 고급 빌라형 아파트 OOO을 분양한다. 73, 78, 81평형 3가지 평형으로 구성됐으며, 분양가구수는 15가구다. 평당 분양가는 OO,OOOOO O OO,OOOO원선이다. <세계일보 및 연합뉴스 2004.3.24.자 기사> 지난해 10․29 대책 발표 이후 아파트 분양가는 안정세를 보인 반면 분양가는 가파르게 상승한 것으로 나타났다. 한편, OOO 동시분양가를 연도별로 보면 98년 OOO원, 99년 OOO원, 2000년 OOO원, 2001년 OOO원, 2002년 OOO원, 2003년 OOO원, 2004년 OOO원 등으로 점점 상승폭을 넓혀 자율화 첫 해인 98년의 배를 훌쩍 넘어섰다.
(3) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법제97조에 의하면, 같은 조 제1항은 “거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다”고 규정하면서, 같은 항 제1호는 “취득가액”이라고 규정하고 있고 취득가액은 가목에서 “제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가”, 나목에서 “가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 실지취득가액이 불분명하여 환산가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 처분청이 산정한 쟁점주택의 취득가액은 청구인이 작성한 확인서에 근거하고 있는 반면, 청구인이 주장하는 나머지 공사와 추가공사를 인정할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 점, 쟁점주택과 비교대상이 되는 OOO는 매매사례가액 대비 기준시가가 90.00%이고 OOO는 매매사례가액 대비 기준시가가 93.44%인데, 쟁점주택 역시 처분청 산정 취득가액 대비 기준시가가 87.38%로 크게 차이가 나지 아니하는 점, 쟁점주택의 경우와 같이 대물변제로 취득하는 경우 대물변제가 이루어지는 날을 기준으로 채권․채무관계를 정산하는 것이 일반적이고 공사가 완료되지 아니하여 공사채무가 존재하는 상태에서 그 때까지의 채권․채무관계만으로 대물변제를 하여 정산한다는 것은 사회통념상 받아들이기 어려운 점 등을 감안할 때 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점주택의 취득가액을 실지거래가액이 불분명하다 하여 환산가액으로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 OOO건설로부터 받아야 할 공사미수금 OOO원과 근저당채무 OOO원의 합계액인 OOO,OOOO원으로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
(4) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 살피건대, 청구인은 쟁점주택의 취득가액은 실지거래가액이 불분명하다고 볼 수 없다면 OOO에 대한 공사미수금 OOO원과 근저당채무 OOO원의 합계액인 OOO원이라고 주장하고 있으나, 청구인이 OOO로부터 공사대금을 수금한 계좌라고 제시한 OOO은행 OOO지점 계좌(014-21-**-*)에서 청구인이 주장하는 공사수금액인 OOO원 외에도 청구인 및 타인 명의의 현금입금, 전자금융, 타행입금 등이 OOO원이 있는 것으로 보아 현금이나 수표, 청구인의 다른 보유계좌 등으로 공사대금을 수령 가능한 점을 감안할 때 청구인이 제출한 증빙만으로는 쟁점주택의 취득가액을 OOO에 대한 공사미수금 OOO원과 근저당채무 OOO원의 합계액인 OOO원으로 보기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.